Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г. Пятигорск

к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО1 г. Пятигорск

о признании договора аренды нежилых помещений муниципальной собственности № 6У03 от 08.01.03 незаключенным; о выселении ответчика из незаконно занимаемых нежилых помещений в части жилого дома литер А, помещения №№12-15, 16, 23, 29, 30, общей площадью 85,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>;

о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде неполученных арендных платежей вследствие незаконного использования ответчиком муниципального имущества в размере 81 852 руб. за период с декабря 2007 года по сентябрь 2008 года;

при участии в судебном заседании от истца – ФИО2, дов. №235 от 02.02.09, от ответчика: представителя ФИО3, дов. от 23.12.08, предпринимателя ФИО1, от третьего лица – предпринимателя ФИО4,

установил:

Муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» г. Пятигорск обратилось с иском в арбитражный суд к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО1 г. Пятигорск о выселении ответчика из незаконно занимаемых нежилых помещений в части жилого дома литер А, помещения №№ 12-15, 16, 23, 29, 30, общей площадью 85,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>; о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде неполученных арендных платежей вследствие незаконного использования ответчиком муниципального имущества в размере 57569 руб. за период с декабря 2007 по июнь 2008 года.

Истец в судебном заседании 30.10.08 увеличил исковые требования и просит суд признать договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности № 6У03 от 08.01.03 незаключенным; взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в виде неполученных арендных платежей вследствие незаконного использования ответчиком муниципального имущества в размере 81 852 руб. за период с декабря 2007 года по сентябрь 2008 года; выселить ответчика из незаконно занимаемых нежилых помещений в части жилого дома литер А, помещения №№12-15, 16, 23, 29, 30, общей площадью 85,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. К рассмотрению приняты увеличенные исковые требования.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что он предоставил ответчику в аренду нежилые помещения по договору аренды №6У03 от 08.01.03, заключенному на срок более одного года. Ответчик арендную плату за пользование нежилыми помещениями вносил не в полном объеме и несвоевременно, договор аренды не зарегистрировал, мунипальные помещения сдал в субаренду предпринимателю ФИО4

Дело назначено к судебному разбирательству на 29.01.09, затем в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 и необходимостью представления дополнительных документов судебное разбирательство отложено на 13.03.09.

Истец в судебном заседании 13.03.09 поддержал исковые требования в полном объеме, а также пояснил, что после предъявления иска ответчик оплатил сумму неосновательного обогащения в виде неполученных арендных платежей вследствие незаконного использования муниципального имущества в размере 81 852 руб.

Ответчик в судебном заседании 13.03.09 возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что ФИО1 неоднократно обращался в управление с заявлением о предоставлении необходимых документов для регистрации договора аренды, которое оставлено управлением без ответа. Кроме того, ответчик пояснил, что исполняет договорные обязательства надлежащим образом, произвел ремонт арендуемых помещений, провел водоснабжение и телефонную связь. В субаренду ФИО4 спорные помещения не сдавал, она и ее работники находились там в связи с осуществлением ФИО1 совместной деятельности по пошиву одежды с ее братом, арендную плату с нее ФИО1 не получал. В настоящее время ФИО4 не работает в спорных помещениях.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании 13.03.09 пояснила, что находилась в помещениях, арендуемых ФИО1, в течением месяца в связи с тем, что ФИО1 и ее брат осуществляют совместную деятельность по пошиву одежды, договор субаренды с ним она не заключала. Она имеет своих работников, собственное оборудование, самостоятельно получает заказы по пошиву одежды и получает оплату за произведенную работу отдельно. В настоящее время ФИО4 в арендуемых помещениях не находится.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что 08.01.03 между Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор №6У03 аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение (полуподвальные помещения в части жилого дома, литер А), общей площадью 85,5 кв.м., балансовой стоимостью 458,82 руб., остаточной стоимостью 160,12 руб., расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 договора). Нежилые помещения переданы по акту приема-передачи от 08.01.03

Цель аренды – для использования под мастерскую по пошиву одежды (пункт 3 договора).

Передаваемое помещение (здание) принадлежит арендодателю на основании реестра объектов муниципальной собственности города Пятигорска, утвержденного постановлением главы города Пятигорска №1956 от 14.10.98.

Право муниципальной собственности на переданное ответчику имущество до настоящего времени не зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно пункту 4 договора арендные отношения между сторонами установлены с 01.01.03 по 31.12.2010г. В п.7.4.7 договора стороны предусмотрели, что в течение 30 дней с момента подписания договора арендатор обязан произвести его государственную регистрацию в Пятигорском филиале ГУЮ Регистрационная палата Ставропольского края за счет собственных средств. До настоящего времени договор аренды не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендную плату 30 820 руб. 33 коп. в год, кроме того, НДС.

Согласно представленному расчету на 2007 год размер арендной платы в год составил 107 893 руб., за 2008 год – 97 135 руб.

15.06.07 между сторонами заключено соглашение к договору аренды №6У03 от 08.01.03, в соответствии с которым стороны согласовали, в том числе, размер арендной платы на основании расчета, произведенного в соответствии с методикой, утвержденной решением Думы города Пятигорска №68-9 ГД от 28.12.06, составляющий с 01.01.07 107 893 руб. в год (пункт 1); согласно представленному расчету размер арендной платы в год составил за 2008 год – 97 135 руб.

Во исполнение условий договора аренды истец передал ответчику по акту приема-передачи вышеуказанные нежилые помещения, однако, последний в нарушение своих обязательств плату за пользование помещениями за период с декабря 2007 года по сентябрь 2008 года не вносил, в связи с чем образовалась сумма задолженности в размере 81 852 руб.

Уведомлением №2998 от 05.06.07, претензиями №3482 от 25.06.07, №4931 от 31.08.07, №2883 от 10.04.08 управление сообщило предпринимателю ФИО1 об образовавшейся задолженности, предлагая в добровольном порядке ее погасить

На день вынесения решения задолженность ответчика погашена, что подтверждается первичными документами, истцом и ответчиком, в связи с чем исковые требования в этой части подлежат отклонению. Однако, поскольку задолженность за пользование помещениями погашена ответчиком после предъявления иска, расходы по госпошлине в этой части относятся на ответчика.

Согласно пункту 7.4.6 договора аренды арендатор обязан в течение 30-ти дней с момента подписания договора аренды произвести его регистрацию в Пятигорском филиале ГУЮ Регистрационная палата СК за счет собственных средств.

Письмом №1080 от 10.03.07 истец направил в адрес ответчика письмо с указанием на необходимость регистрации договора аренды, уплату арендной платы.

Письмами от 02.07.07, от 04.12.08 предприниматель ФИО1 обращался в управление имущественных отношений с заявлением о выдаче пакета документов для регистрации договора аренды нежилых помещений по пр. Кирова, 39 в г. Пятигорске. Указанные обращения оставлены истцом без ответа.

В соответствии со статьёй 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что заключенный между Управлением имущественных отношений администрации г. Пятигорска и предпринимателем ФИО1 договор аренды нежилых помещений №6У03 от 08.01.03 не зарегистрирован в установленном порядке. Поэтому требование истца о признании указанного договора незаключенным обоснованно и подлежит удовлетворению.

Поскольку договор аренды считается незаключенным, истец просит выселить ответчика из занимаемых помещений, ссылаясь на отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования спорными помещениями.

Материалами дела установлено, что сторонами соблюдена письменная форма сделки, договор исполнен – помещения переданы ответчику по акту приема-передачи. Поскольку истец-арендатор не зарегистрировал свое право собственности на момент заключения договора аренды, то возложение в договоре на истца неисполнимой в этом случае обязанности зарегистрировать договор аренды является по сути злоупотреблением правом, что не допускается в гражданских правоотношениях в силу ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора не истек.

Ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой осуществить государственную регистрацию договора аренды, но истец не предпринял необходимых мер для этого и не обеспечил арендатору реальную возможность регистрации сделки (не подтвердил свое право собственности на сдаваемое в аренду имущество в порядке, установленном ст.6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предоставил ответчику соответствующий пакет документов). Возможная подача ответчиком иска о регистрации договора аренды при отсутствии регистрации права муниципальной собственности на спорные объекты не приведет к завершению оформления правоотношения по аренде между сторонами. В то же время, указанные нарушения носят устранимый характер и с учетом того, что срок действия договора не истек, могут быть устранены сторонами, прежде всего истцом. Кроме того, истец не представил доказательств нарушения его прав и охраняемых законом интересов отсутствием государственной регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах требования управления имущественных отношений о выселении предпринимателя ФИО1 из нежилых помещений при наличии вины и истца в отсутствии регистрации договора аренды заявлены необоснованно и подлежат отклонению.

Расходы по уплате государственной пошлины в части требования о взыскании неосновательного обогащения возлагаются на ответчика в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку долг погашен после предъявления иска в суд. Остальная часть расходов по уплате государственной пошлины возлагается на истца, но не взыскивается в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 610, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать договор №6У03 аренды помещения (здания) муниципальной собственности г. Пятигорска от 08.01.03, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска и предпринимателем ФИО1, незаключенным.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать синдивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, проживающего по адресу: <...>, в доход федерального бюджета 2227,07руб. госпошлины по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Судья

А. В. Шаповалова