Гражданский кодекс часть 1

Представителя ООО Профессиональная Санаторно - Курортная Компания «ФИО1 Аква-Терм» ФИО2 по доверенности №51 от 13 марта 2008 года и генерального директора ФИО3,

заместителя руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Железноводска ФИО4 по доверенности № 1 от 09.01.08 года,

в отсутствие представителя Администрации города Железноводска,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Профессиональная Санаторно- Курортная Компания «ФИО1 Аква-Терм» (далее ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм») обратилось в Арбитражный суд с заявлением, в котором, с учетом уточненных исковых требований просит обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Железноводска заключить договор купли-продажи земельного участка из земель поселений, с кадастровым номером 26:31:0:0012, общей площадью 223361кв.м., находящегося по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, <...>, по цене 9 140 937 рублей 24 копейки.

Ответчик - Администрация города Железноводска в заседание суда не явился, заявлением от 17.01.08 года просил рассмотреть спор в его отсутствие и принять решение на усмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе известить суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» в заседании суда заявленные требования поддержал и пояснил, что согласно Договора №370 о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 22 августа 2006года, Общество является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:0012, общей площадью 223361кв.м., находящегося по адресу: <...>. На указанном участке имеются принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости, в связи с чем, ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» обратилось с письмом от 14.11.2007 за № 471 в администрацию города Железноводска о выкупе арендованного земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество. От администрации города Железноводска был получен ответ от 23.11.2007 за №4107 о невозможности выкупа земельного участка.

Считает, что обязанность внесения арендной платы по существующему договору аренды, ставит общество в менее выгодные условия по сравнению с собственниками земельных участков, уплачивающих налог на землю в значительно меньшей сумме. В связи с тем, что в установленный пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации двухнедельный срок ответчик не подготовил проект договора купли-продажи земельного участка и не направил его для подписания в ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм», Общество обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением. Представил в дело проект договора купли- продажи и произведенный на основании пункта 6 статьи 17 Закона Ставропольского края от 01 августа 2003г. №28-кз «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» расчет выкупной цены участка в десятикратном размере ставки земельного налога(1,5%) за единицу площади земельного участка, что составляет 9 140 937 рублей 24 копейки за земельный участок с кадастровым номером 26:31:0:0012, общей площадью 223361кв.м.

В опровержение доводов ответчиков о невозможности выкупа земельных участков на территории города- курорта Железноводска, как отнесенных к землям, ограниченным в обороте, представил в дело выписки №31/001/2008-289, №31/001/2008-290, №31/001/2008-291 от 8 апреля 2008г. из Единого государственного реестра прав, подтверждающие факты приобретения юридическими лицами земельных участков в собственность в границах города Железноводска, в том числе и в поселке Иноземцево.

Ответчики против предъявленного иска возражают по основаниям, изложенным в представленных ими отзывах. Считают, что арендуемый истцом земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, что препятствует выкупу земельного участка в собственность Общества. Также считают, что заключив договор аренды земельного участка после введения в действие Земельного кодекса, истец сделал свой выбор на реализацию предусмотренного п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ исключительного права на приватизацию или аренду и, тем самым утратил право выкупа земельного участка. Считают, что представленные истцом в дело выписки №31/001/2008-289, №31/001/2008-290, №31/001/2008-291 от 8 апреля 2008г. из Единого государственного реестра прав, подтверждающие факты приобретения другими юридическими лицами земельных участков в собственность в границах города Железноводска, в том числе и в поселке Иноземцево не имеют правового значения по рассматриваемому делу.

Выслушав объяснения участвующих в рассмотрении дела лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании решения Совета города Железноводска от 27.12.2005 №758 и Постановления главы города- курорта Железноводска от 18 августа 2006 №341, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Железноводска и ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» был заключен Договор №370 о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 22 августа 2006года, земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:0012, общей площадью 223361кв.м., находящийся по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, <...>.

По Договору аренды земельный участок предоставляется для использования парковой зоны и зданий санатория (литер «А»), насосной станции (литер «Б»), проходной (литер«В»), дизельной (литер «Г»), котельной (литер «Д»), склада (литер «Е»), спортивного комплекса (литер «Ж»), склада (литер «К»), лечебного корпуса (литер «Л»), блока сухих процедур и грязелечебницы (литер «Л1»), служебно-бытового корпуса (литер«М»), спального корпуса (литер «Н»), служебно-бытового корпуса (литер «П»), теплого перехода (литер «Р»), резервуара (литер «Ч»), насосной (литер «Ю»), бани (литер «X1»), профилактория (литер «А»), кафе (литер «А»), моечной (литер «Б»), насосной (литер «В»), уборной (литер «У»), в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Срок аренды определен в соответствие с пунктом 3 ст.28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» на 49 лет, с 18.08.2006 по 17.08.2055 (п. 2.1. Договора).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 30.08.2006года, номер регистрации 26-26-31/008/2006-142.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости, в том числе: здание санатория (литер А), площадью 6318,90 кв.м.; здание насосной станции (литер «Б»), площадью 68,9 кв.м.; здание проходной (литер «В»), площадью 11,10 кв.м.; дизельная (литер «Г») площадью 44,30 кв.м.;здание котельной (литер «Д») площадью 25,30 кв.м.;помещение склада (литер «Е») площадью 78,70 кв.м.; спортивный комплекс (литер «Ж») площадью 4316,50 кв.м.; помещение склада (литер «К») площадью 170,60 кв.м.; лечебный корпус (литер «Л») площадью 2475,80 кв.м.; блок сухих процедур и грязелечебница (литер «Л1») площадью 3018,80 кв.м.; служебно-бытовой корпус (литер «М») площадью 804,90 кв.м.; здание спального корпуса (литер «Н») площадью 5956,70 кв.м.; служебно-бытовой корпус (литер «П») площадью 262,6 кв.м.; теплый переход (литер «Р») площадью 197,80 кв.м.; здание резервуара (литер «Ч») площадью 80,80 кв.м.; насосная (литер «Ю») площадью 15,50 кв.м.; баня (литер «XI») площадью 103,50 кв.м.; профилакторий (литер «А») площадью 798,70 кв.м.; кафе (литер «А») площадью 92,30 кв.м.; моечная (литер «Б») площадью 19,80 кв.м.; насосная (литер «В») площадью 6,30 кв.м.; уборная (литер «У») площадью 3,60 кв.м., что подтверждается соответствующими записями регистрации в Едином государственном реестре прав.

Материалами дела подтверждается, что ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» обратилось с письмом от 14.11.2007 за №471 в администрацию города Железноводска о выкупе указанного земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Администрацией города Железноводска (исх. №4107 от 23.11.2007) был дан ответ, из содержания которого следует, что указанный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, в связи с чем, выкуп его в собственность не представляется возможным.

Согласно пункта 3 статьи 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Эти ограничения вводятся в соответствии с п. 3 ст. 56 Земельного кодекса РФ на основании акта уполномоченного органа, во-первых, об утверждении перечня таких условий, во-вторых, об установлении в отношении конкретного земельного участка режима охранной, санитарно-защитной зоны.

Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Арендуемый истцом земельный участок прошел кадастровый учет. Участку присвоен кадастровый номер 26:31:0:0012, имеется кадастровый план. Выпиской из государственного земельного кадастра от 27.08.2007г. № 31-01/07-4584 подтверждается, что в отношении данного конкретного земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:0012, площадью 223361кв.м. отнесенного к землям населенных пунктов, режима охранной, санитарно-защитной зоны не устанавливалось. Разрешенное использование данного участка- под объекты недвижимости и парковой зоны. Кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 60940003,01рублей

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 апреля 2008года №31/001/2008-303 подтверждается нахождение указанного земельного участка в арендном пользовании ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм». Назначение земельного участка- земли поселений, для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения. Иных ограничений (обременений) земельного участка не имеется.

Статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц за плату. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц, находящихся в муниципальной собственности ограниченных в обороте земельных участков, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Федеральным законом (п.1 ст. 36 ЗК РФ) предусмотрено исключительное право собственников строений и сооружений на приобретение земельных участков в собственность.

Материалами дела подтверждается, что истребуемый Обществом земельный участок относится к землям населенных пунктов.

В силу положений статьи 85 Земельного кодекса в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима участков.

Спорный земельный участок предоставлен истцу в аренду под объекты недвижимости и парковой зоны. На нем имеются принадлежащие на праве собственности истцу объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, у ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» имеются все формальные основания для обращения с заявлением о приобретении в собственность за плату арендованного земельного участка.

Препятствием для приобретения в собственность может стать целевое назначение земельного участка либо отнесение земельного участка к категории земель, изъятых из оборота либо ограниченных законом в обороте. Указанные сведения должны содержаться в государственном земельном кадастре, который представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, о территориальных зонах, категории земель, разрешенном использовании, описании границ, зарегистрированных в установленном порядке вещные права и ограничения (п.2 ст.8, ст.70 ЗК РФ, ст.ст. 1,12,14 Закона «О государственном земельном кадастре»).

Из имеющегося в деле кадастрового плана, выписки из государственного земельного кадастра от 27.08.2007г. № 31-01/07-4584, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 апреля 2008года №31/001/2008-303, а также из содержания Договора №370 о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 22 августа 2006года следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 26:31:0:0012 относится к категории земель населенных пунктов и предоставлен обществу под объекты недвижимости и парковой зоны.

Выписка из государственного земельного кадастра не свидетельствуют о существовании каких- либо ограничений в обороте спорного земельного участка. Указанный земельный участок не отнесен к землям особо охраняемых территорий.

Однако, согласно пункту 1 ст. 6 ФЗ от 02.01.2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Если земельный участок расположен в границах округов санитарной охраны курорта, к нему применяется режим земель особо-охраняемых природных территорий независимо от наличия информации об этом в земельном кадастре.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.06 года № 14 курорт города Железноводск, расположенный в Ставропольском крае, признан курортом федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФРС от 09.07.85 года № 300 «Об установление границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Согласно пункту 10 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющее особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо-охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 94-100 ЗК РФ.

Ответчики не представили документов, подтверждающих, что спорный земельный участок входит в границы округов санитарной охраны, которые установлены Постановлением Совета Министров РСФРС от 09.07.85 года № 300 «Об установление границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае».

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Ставропольского края письмом №03-634 от 04.03.08г. сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 26:31:0:02:0012 в городе Железноводске не граничит с памятниками природы краевого значения «гора ФИО1» и «гора Железная» и не является особо охраняемой природной территорией. Правительством Ставропольского края не принимались правоустанавливающие документы, определяющие соответствующий правовой статус для данного земельного участка.

Обязанность доказывания обстоятельств, на которые лицо ссылается как на основание своих требований и возражений возложено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса на это лицо.

Согласно п. 6 Решения Совета города Железноводска от 07.06.2005г. № 669 «Об утверждении границ зон особо охраняемых территорий…» на который, в обоснование отказа предоставления земельного участка ссылаются ответчики указано, что в правовых актах органов местного самоуправления города Железноводска, касающихся предоставления земельных участков в границах особо охраняемых территорий указывается режим и ограничения их использования.

Однако, ни в решении Совета города Железноводска от 27.12.2005 №758, ни в Постановления главы города- курорта Железноводска от 18 августа 2006 №341, на основании которых между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Железноводска и ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» был заключен Договор № 370 о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 22 августа 2006года, ни в указанном Договоре аренды не указано, что предоставляемый истцу в аренду земельный участок относится к ограниченным в обороте либо является особо охраняемой природной территорией. Напротив, указанные акты свидетельствуют об отнесении спорного земельного участка к землям поселений.

Ссылки ответчика в обоснование возражений по иску на положения статьи 27 Земельного кодекса, ограничивающего в обороте земельные участки в пределах охраняемых природных территорий и статьи 94 Кодекса, которая к землям особо охраняемых территорий относит, в том числе земли лечебно - оздоровительных местностей и курортов, а также на Постановления Правительства и другие нормативные акты, отнесшие регион Кавказских Минеральных вод (включая город Железноводск) к землям особо - охраняемых территорий и курорта не принимаются судом во внимание, поскольку указанные акты не свидетельствуют о невозможности нахождения спорного земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:02:0012 в частной собственности.

В соответствие со ст.ст. 95, 96 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими правила использования земель особо - охраняемых территорий и лечебно- оздоровительных местностей, земельные участки в границах охранных зон у собственников, землепользователей и землевладельцев не изымаются, за исключением случаев, когда в соответствии с установленным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона горно-санитарной охраны) и используются собственниками с соблюдением установленных для этих участков особого правового режима. Спорный земельный участок к первой и второй зоне горно-санитарной охраны не относится. Пунктом 7 статьи 95 Земельного кодекса установлены ограничения в осуществлении определенных видов деятельности на землях курортов, независимо от вида землепользования. При этом, осуществляемые обществом виды деятельности (курортная и восстановительно-реабилитационная) не относятся к ограниченным видам деятельности.

Таким образом, по мнению суда, изменение существующего арендного землепользования Общества на право собственности в связи с приобретением за плату арендуемого земельного участка, не может повлечь нарушение экологии, поскольку соблюдение установленных законом ограничений и соблюдение режима землепользования обязательно в равной степени для всех пользователей, как арендаторов, так и собственников.

Право частной собственности на землю установлено статьей 36 Конституции Российской Федерации. Согласно статье 15 Земельного кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Судом исследованы представленные сторонами в дело документы.

Ссылки ответчиков на решение Совета города Железноводска №669 от 07.06.2005г. об утверждении границ зон особо охраняемых территорий, имеющих природоохранное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение не принимается во внимание, поскольку ответчиками не представлено доказательство того обстоятельства, что в тексте вышеуказанного решения Совета и приложений к нему имеется указание на то, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 26:31:0:02:0012 относится к землям, ограниченным в обороте.

Суд приходит к выводу, что ответчиками не представлены доказательства наличия препятствий для приобретения земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:02:0012 в собственность общества в границах ранее арендованного земельного участка.

Подразделение земель в Российской Федерации по целевому назначению на категории предусмотрено пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса, подразделяющего, в том числе, на земли населенных пунктов (пп.2) и на земли особо охраняемых территорий и объектов (пп.4). При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 8 Земельного кодекса - перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном действующим законодательством.

Согласно статье 8 Закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую категорию» - установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Ответчиками не представлены доказательства установления или изменения границ населенного пункта города Железноводска, где находится земельный участок с кадастровым номером 26:31:0:02:0012, с соблюдением требований статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Земельного кодекса также предусмотрено, что перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.

Ответчики не представили доказательств установления или изменения в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории населенного пункта города Железноводска, где находится относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 26:31:0:02:0012.

Суд приходит к выводу, что ответчики в соответствие со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказали правомерность отказа в предоставлении арендованного Обществом земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:02:0012, общей площадью 223361кв.м., находящейся по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, <...>, в собственность ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм» за плату.

В материалах дела отсутствуют сведения, подтверждающие факт отнесения арендованного обществом участка к землям, ограниченным в обороте. При таких обстоятельствах, ни целевое назначение (под объекты недвижимости и парковой зоны), ни категория арендованного земельного участка (земли населенных пунктов) не препятствуют приобретению его в собственность арендатором.

Приобретение земельного участка в собственность, по мнению суда, не снимает с Общества обязанности соблюдения градостроительных норм и регламентов, существующего режима землепользования, обеспечения целевого использования земельного участка и выполнения других ограничений и обязанностей, предусмотренных действующим законодательством для данной категории земель.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Общество имеет право приобретения арендованного земельного участка в собственность и обязывает Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Железноводска администрации города Железноводска подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его для подписания в ООО ПСКК «ФИО1 Аква-Терм».

В соответствие с пунктом 6 статьи 17 Закона Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» (в редакции Закона СК от 27.12.07 №86-кз) цена выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 26:31:0:0012, площадью 223361,00кв.м. определяется в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка и составит 9 140 937 рублей 24 копейки, согласно представленного Обществом расчета.

Производство по делу в части исковых требований к Администрации города курорта Железноводск подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связи с отказом истца от иска в этой части.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине с согласия истца отнесены на ООО Профессиональная Санаторно-Курортная компания «ФИО1 Аква-Терм», г. Железноводск.

Руководствуясь статьями 49, 110, п.4 ст. 150, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Исковое заявление ООО Профессиональная Санаторно-Курортная компания «ФИО1 Аква-Терм», г. Железноводск удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города- курорта Железноводск заключить с ООО Профессиональная Санаторно-Курортная компания «ФИО1 Аква-Терм», г. Железноводск договор купли-продажи земельного участка площадью 223 361 кв.м. с кадастровым номером 26/31/0/0012 из земель поселений, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, <...> по действующим в 2007 году ставкам выкупа земли в собственность по цене 9 140 937 рублей 24 копейки.

Производство по делу в отношении Администрации города Железноводска прекратить в связи с отказом истца от иска.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Судья А.А. Андреева