Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению жилищно-строительного кооператива «Восток-7», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

о признании незаконным решения от 28.10.2016 № 08/14-7900 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, об обязании предоставить земельный участок,

при участии в судебном заседании представителя кооператива ФИО3 по доверенности от 04.05.2016, представителя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 11.08.2016, представителя комитета ФИО4 по доверенности от 13.09.2016 № 22, представителя администрации ФИО5 по доверенности от 25.01.2017 № 01/1-10-10, установил следующее.

Жилищно-строительный кооператив «Восток-7» (далее – кооператив) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратились в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании незаконным решения комитета от 28.10.2016 № 08/14-7900 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: <...> в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, об обязании администрации оказать ЖСК «Восток -7», ФИО1, ФИО2 муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: <...> в квартале 424, площадью 25 000 кв.м с видом разрешенного использования – «под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа» и направить в адрес ЖСК «Восток -7», ФИО1, ФИО2 подписанный проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 (далее – ФИО2).

В судебном заседании заявители обратились с ходатайством об уточнении требований и просили признать незаконным решение комитета от 28.10.2016 № 08/14-7900с об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: <...> в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, обязать администрацию оказать ЖСК «Восток -7», ФИО1 муниципальную услугу по предоставлению в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: <...> в квартале 424, площадью 25 000 кв.м, с видом разрешенного использования – «под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа» и направить в адрес ЖСК «Восток-7», ФИО1 подписанный проект договора аренды названного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточненные требования заявителей к производству.

Представитель комитета просил отказать в удовлетворении требований, пояснил, что на момент принятия решения об отказе на земельный участок был наложен арест, кроме того, имеются последующие отказы в предоставлении земельного участка в аренду.

Представитель администрации также просил заявленные требования оставить без удовлетворения, так как на момент обращения помимо ареста, наложенного на распоряжение земельным участком, заявителями не были представлены документы, подтверждающие необходимость предоставления в аренду всей площади земельного участка.

ФИО2 в заседание не явилась, через канцелярию суда представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, требования заявителей поддержала в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу в неотменённой части решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 18.05.2015, постановлением главы г. Ставрополя от 15.09.2006 № 3106 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020804:422 площадью 25 000 кв.м с видом разрешённого использования: «для проектирования и строительства многофункционального комплекса», расположенный по адресу: <...>, в квартале 424, (далее – земельный участок с кн :422) был предоставлен в аренду ООО «Стройуниверсал» (далее - общество) сроком на три года.

20 ноября 2006 года на основании указанного постановления был заключен договор аренды № 5466, зарегистрированный 01.03.2007 в Управлении ФРС по Ставропольскому краю, по условиям которого земельный участок с кн :422 был передан в аренду обществу.

14 апреля 2009 года обществу было выдано разрешение на строительство № RU 26309000-252-C.

16 июня 2009 года было зарегистрировано право собственности общества на незавершенный строительством объект – многофункциональный комплекс – административное здание площадью 402 кв. м, степенью готовности 8 %.

16 февраля 2010 года постановлением № 250 администрация предоставила обществу земельный участок с кн :422 на новый срок для продолжения строительства с последующим заключением договора аренды сроком до 15.02.2013.

05 октября 2012 года общество и кооператив заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого последний приобрёл в собственность незавершенный строительством объект (переход права прошёл процедуру государственной регистрации 30.10.2012), также последнему были переданы права по вышеназванному договору аренды.

16 ноября 2012 года кооператив продал предпринимателю 1/5 доли в праве на объект незавершенного строительства, переход права зарегистрирован 10.02.2013.

На основании постановления администрации от 01.10.2013 № 3319 между комитетом (арендодатель), кооперативом, предпринимателем (далее – арендаторы), заключен договор аренды земельного участка от 08.10.2013 № 2609 (далее – договор аренды № 2609), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок с кн :422 на период с 01.10.2013 по 30.06.2016 для продолжения строительства многофункционального комплекса.

Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем 11.04.2014 в ЕГРП внесена запись № 26-26-01/016/2014-664.

Решением от 26.06.2014 по делу № 2-1693/14 Октябрьского районного суда города Ставрополя по заявлению кооператива и предпринимателя был признан незаконным отказ администрации в предоставлении муниципальной услуги, орган местного самоуправления обязан принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кн:422 с «для проектирования и строительства многофункционального комплекса» на «многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа».

Во исполнение вышеуказанного решения Октябрьского районного суда города Ставрополя администрацией было вынесено постановление от 08.12.2014 № 4068 (далее – постановление № 4068) об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Пригородной, 251, предоставленного заявителям, и расположенного на нем незавершенного строительством объекта недвижимости.

На основании постановления № 4068 между комитетом и кооперативом заключено дополнительное соглашение от 26.01.2015, которым внесены изменения в предмет договора аренды № 2609 в части вида разрешенного использования земельного участка, указано, что земельный участок предоставлен «под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа».

Решением от 18.05.2015 Ленинского районного суда города Ставрополя по заявлению кооператива и предпринимателя признан незаконным отказ комитета градостроительства в предоставлении муниципальной услуги – выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП), выраженный в уведомлении от 28.04.2015 № 06/1-05/1-1/1526.

Комитет градостроительства обязан совершить следующие действия: внести изменение в разделы градостроительного плана земельного участка КН 26:12:020804:422, в т. ч. в раздел 2.1. «Информация о разрешенном использовании земельного участка», раздел 2.2.2. «Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений м», раздел 2.2.4. «Иные показатели»; указать в данных разделах информацию, соответствующую зоне Ж-1 «Зона многоэтажной жилой застройки (4-9 этажей)», как это определено статьей 40 Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97; выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: <...>, в квартале 424.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 11.08.2015 по делу № 33а-767/15 решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 18.05.2015 было отменено в части возложения на комитет градостроительства обязанности выдать кооперативу и предпринимателю разрешение на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: <...>, в квартале 424. В этой части принято новое решение: обязать комитет градостроительства устранить допущенные нарушения прав и свобод кооператива и предпринимателя, рассмотрев в установленном порядке вопрос о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: <...>, в квартале 424. В остальной части решение оставлено без изменения.

На основании указанных судебных актов кооператив и предприниматель 02.12.2015 обратились в комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого комплекса со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа (позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 по ГП) по адресу: <...>, в квартале 424.

Комитет градостроительства, рассмотрев указанное заявление, отказал заявителям в предоставлении услуги, направив в их адрес уведомление от 11.12.2015 № 06/1-05/1-1/3404. Отказ мотивирован несоответствием схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана этого участка, поскольку, по мнению комитета, многоквартирные дома запроектированы в санитарно-защитной зоне АЗС, расположенной по ул. Пригородной.

Заявление кооператива и предпринимателя о признании незаконным названного отказа в выдаче разрешения на строительство рассматривается в рамках дела № А63-15217/2015.

30 сентября 2016 года кооператив и предприниматель обратились в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

28 октября 2016 года комитет в уведомлении № 08/14-7900с отказал в предоставлении спорного земельного участка в аренду. В обоснование орган местного самоуправления указал, что согласно кадастровому паспорту земельного участка с кн :422 от 12.10.2016 в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о том, что на испрашиваемый земельный участок Ленинским районным отделом судебных приставов города Ставрополя наложен арест, в связи с чем в силу положений пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ земельный участок не может быть предоставлен.

Полагая, что данный отказ не соответствует требованиям законодательства и нарушает принадлежащие обществу права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявители обратились в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (статья 39.2 ЗК РФ).

В пункте 21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) указано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В силу положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ кооперативу либо предпринимателю однократного предоставлялся в аренду на три года без проведения торгов земельный участок для завершения строительства находящегося на нем объекта. Заявители как собственники объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в 2009 году, могли быть признаны субъектом установленного пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Согласно выписке от 14.10.2016 № 90-26450086 в ЕГРН отсутствовали сведения о наложении судебным-приставом исполнителем ареста на земельный участок с кн :422. Более поздние выписки, начиная с 15.10.2016 по 28.10.2016 (дата принятия решения об отказе), содержавшие сведения о наложении ареста на земельный участок, в материалы дела не представлены. Данные обстоятельства свидетельствуют об ошибочности вывода комитета о невозможности предоставления земельного участка, исходя из положений пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ.

Вместе с тем суд считает, что право на заключение на неконкурентных началах договора аренды всего земельного участка (площадью 25 000 кв.м) могло возникнуть у заявителей только при условии обоснования необходимости предоставления названного земельного участка в соответствии с возведёнными на нем объектами незавершенного строительства, а также проектной документацией, подтверждающей планируемую застройку всей площади земельного участка.

Согласно выпискам из ЕГРН от 24.01.2017 на земельном участке с кн :422 расположено четыре объекта незавершенного строительства: с кадастровым номером 26:12:020804:1919 со степенью готовности 70%, площадью 2 831,2 кв.м, площадью застройки 459,8 кв.м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:652 со степенью готовности 8 %, площадью застройки 402 кв.м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и ФИО2; с кадастровым номером 26:12:020804:1920 со степенью готовности 47 %, площадью 5 662,4 кв.м, площадью застройки 964,6 кв.м, находящийся в общей долевой собственности кооператива (4/5 доли) и предпринимателя; с кадастровым номером 26:12:020804:1921 со степенью готовности 70 %, площадью 2 831,2 кв.м, площадью застройки 459,8 кв.м, находящийся в общей долевой собственности кооператива и предпринимателя (1/5 доли).

В обоснование необходимости предоставления всей площади земельного участка с кн :422 заявителями представлены: разделы 1 «Пояснительная записка» к проектной документации 2014 года на «Многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа по улице Пригородной, 251 в квартале 424 города Ставрополя» (позиции 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8); согласованный с главным архитектором города Ставрополя и прошедший государственную экспертизу генеральный план земельного участка по улице Пригородной, 251, а также пояснительная записка к нему.

Из названных документов следует, что генеральным планом предусмотрено расположение на земельном участке с кн :422 площадью 25 000 кв.м десяти проектируемых жилых домов (включающих 580 квартир), детской площадки, парковочных мест и зон отдыха. Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для расположения этих домов, с учетом пожарных норм, инсоляции, зоны обрушения, необходимо 5 020 кв.м. Для организации подъездных путей, тротуаров, детских площадок, парковочных мест для автотранспорта необходимо 9 966 кв.м. Для озеленения необходимо 10 660 кв.м (СНиП 2.07.01-89, решение Ставропольской городской Думы от 17.06.2015 № 680). В целом с учетом всех норм застройки необходимо 25 646 кв.м, что несколько превышает площадь проектируемого земельного участка.

Названные доказательства суд считает достаточными для подтверждения необходимости предоставления всей площади земельного участка в аренду.

Иных оснований для отказа в предоставлении земельного участка заявителям судом не установлено.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что отказ комитета, выраженный в уведомлении от 28.10.2016 № 08/14-7900с, не соответствует нормам земельного законодательства и Закона № 137-ФЗ, нарушает право заявителей на предоставление земельного участка в аренду и дальнейшее использование данного участка для завершения строительства.

На основании части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. При таких обстоятельствах суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

приобщить к материалам дела представленные документы.

Принять уточнение заявленных требований.

Заявление жилищно-строительного кооператива «Восток-7», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), в предоставлении жилищно-строительному кооперативу «Восток-7», г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: <...>, в квартале 424, для завершения строительства в аренду без проведения торгов, выраженный в уведомлении от 28.10.2016 № 08/14-7900с.

Обязать администрацию города Ставрополя (ОГРН <***>, ИНН <***>) направить в адрес жилищно-строительного кооператива «Восток-7», г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:12:020804:422, расположенного по адресу: <...> в квартале 424, площадью 25 000 кв.м с видом разрешенного использования – «под многоэтажный жилой комплекс со встроенными и отдельно стоящими нежилыми помещениями и гаражами боксового типа».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу жилищно-строительного кооператива «Восток-7», г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин