Гражданский кодекс часть 1

при участии до перерыва от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 15.10.2012, от администрации района – ФИО3, представителя по доверенности от 05.10.2012 № 01?14/4091 и ФИО4, представителя по доверенности от 04.12.2012 № 04?02?17/4990, от отдела – ФИО3, врио начальника, в отсутствие администрации города, извещенной о времени и месте рассмотрения дела, после перерыва от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 15.10.2012, в отсутствие иных лиц участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района) со следующими требованиями:

- признать недействительными (ничтожными) условия пункта 2.1 договора купли продажи земельного участка от 16.04.2012 № 22, а также пунктов 7 и 8 приложения к данному договору, заключенному между предпринимателем и администрацией, в части размера выкупа земельного участка с кадастровым номером 26:02:104268:17, превышающего 188 148 рублей;

- взыскать с администрации за счет средств казны муниципального образования Ипатовский муниципальный район Ставропольского края в пользу предпринимателя 940 743 рубля 20 копеек в порядке возврата суммы неосновательного обогащения и 25 814 рублей 86 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Определением от 10 января 2013 года, в части требования о взыскании неосновательного обогащения, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация муниципального образования города Ипатово (далее – администрация города) и отдел имущественных и земельных отношений Ипатовского муниципального района Ставропольского края (далее – отдел).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

В обоснование своих требований истец ссылается на несоответствие условий договора купли-продажи положениям части 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 11 закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений». По мнению предпринимателя, выкупная цена за земельный участок, приобретенный им в собственность, должна была определяться из расчета 2,5 % от кадастровой стоимости участка, поскольку принадлежащие истцу объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, ранее были отчуждены из государственной собственности. Администрацией определена стоимость участка по правилам части 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в десятикратном размере земельного налога, которая оплачена предпринимателем в полном объеме. Поскольку пункт 2.1 договора купли- продажи, а также пункты 7 и 8 приложения не соответствуют действующему законодательству, договор в указанной части подлежит признанию недействительным (ничтожным), а предпринимателю подлежит возврату неосновательно перечисленные денежные средства в размере 940 743 рублей 20 копеек.

Администрация района в отзыве на исковое заявление с предъявленными требованиями не согласилась. Указала, что при заключении договора предпринимателем не были представлены документы, подтверждающие наличие оснований для установления выкупной цены в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем расчет стоимости земельного участка произведен в соответствии с законом с учетом представленных предпринимателем документов. Законность договора купли-продажи проверена и подтверждена при государственной регистрации перехода права собственности управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок» администрация района не вправе требовать дополнительные документы, в связи с чем, цена земельного участка определена верно. Льгота имеет заявительный характер, о которой предпринимателем при обращении с заявлением о выкупе земельного участка сообщено не было.

От отдела имущественных и земельных отношений в суд поступил отзыв, в котором отдел полностью поддерживает позицию администрации района и просит отказать в удовлетворении исковых требований.

От администрации города по факсу поступил отзыв, в котором она возражает против исковых требований, указывает, на то, что в договоре сторонами оговорены все условия, истец с ними согласился и подписал договор. Просила рассмотреть дело без участия ее представителя и отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 13.02.2013 до 15 часов 00 минут. После перерыва рассмотрение дела продолжено.

Суд, изучив материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 21.11.2011, заключенного между ОАО «Ипатовский мясоптицекомбинат» и ФИО1, последний приобрел в собственность объекты недвижимости ограждение, контору, производственное здание, здание механических мастерских, лабораторию, котельную, производственно-складское здание, блок подсобных помещений, здание пункта мойки, навес гаража, шкуропосолочный цех, лабораторно-бытовой корпус, цех полуфабрикатов, базу предубойного содержания, проходную, наружный водопровод, обвалочный цех, материальный склад, здание птицецеха, здание бытовок, сарай, сарай, здание очистных сооружений, очистные сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:02:104268:17.

Ранее указанные объекты находились в собственности ОАО «Ипатовский мясокомбинат» и были отчуждены из государственной собственности в ходе приватизации.

С целью приобретения земельного участка с кадастровым номером 26:02:104268:17, площадью 89 680 кв. м в собственность за плату, ФИО1 27.02.2012 обратился с заявлением в администрацию района.

16 апреля 2012 года администрацией района вынесено постановление № 261 о предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:02:104268:17, площадью 89 680 кв. м, с разрешенным использованием под производственную базу, расположенного по адресу: <...>, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие ФИО1 на праве собственности.

На основании указанного постановления администрация района и предприниматель заключили договор купли-продажи № 22 земельного участка. Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена с разрешенным использованием – под производственную базу, площадью 89 680 кв. м, с кадастровым номером 26:02:104268:17, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание, расположенное по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, а именно: ограждение, контора, производственное здание, здание механических мастерских, лаборатория, котельная, производственно-складское здание, блок подсобных помещений, здание пункта мойки, навес гаража, шкуропосолочный цех, лабораторно-бытовой корпус, цех полуфабрикатов, база предубойного содержания, проходная, наружный водопровод, обвалочный цех, материальный склад, здание птицецеха, здание бытовок, сарай, сарай, здание очистных сооружений, очистные сооружения.

Согласно пункту 2.1 договора земельный участок продан за 1 128 891 рубль 84 копейки. Расчет стоимости участка прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 2.2).

В приложении к договору стоимость земельного участка указана в размере 1 128 891 рубля 84 копеек и определена на основании пункта 2 статьи 11 Закона Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений, внесении изменений в отдельные законодательные акты Ставропольского края и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Ставропольского края» (пункты 7 и 8 приложения к договору аренды от 16.04.2012 № 22).

В соответствии с представленным в материалы дела кадастровым паспортом от 16.01.2012 № 26/501/12-3352 земельного участка с кадастровым номером 26:02:104268:17 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 7 525 945 рублей 60 копеек.

Платежным поручением от 27.04.2012 № 221 предприниматель оплатил стоимость земельного участка по договору купли-продажи в полном объеме.

27 апреля 2012 года участок передан предпринимателю по акту приема-передачи и 14.05.2012 произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, о чем внесена запись 26-26-13/002/2012-104, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2012 № 26?АЗ 869098.

Полагая, что выкупная цена в договоре купли-продажи определена в нарушение порядка, установленного в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», истец направил в администрацию района досудебную претензию с предложением урегулировать спор путем заключения дополнительного соглашения о приведении договора купли-продажи в соответствие с требованиями закона, установления выкупной стоимости земельного участка в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка и возврата предпринимателю излишне уплаченных денежных средств.

Оставление претензии без ответа, а также непоступление на счет истца излишне уплаченных денежных средств, послужило основанием для обращения ФИО1 с иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания названных норм права следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в пункте 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности и факт возведения или реконструкции на выкупаемых участках зданий, строений, сооружений.

Ограничение на применение льготы при выкупе земельного участка только первоначальными собственниками объектов недвижимости, участвовавшими в приватизации данного имущества, в законе отсутствует.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом и администрацией района заключен договор купли-продажи от 16.04.2012 № 22 земельного участка с кадастровым номером 26:02:102501:17, находящегося по адресу: <...>, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности и которые ранее были отчуждены из государственной собственности.

Судом установлено и сторонами в судебном заседании признан факт нахождения объектов недвижимости истца на земельном участке с кадастровым номером 26:02:102501:17 и обстоятельства выбытия такого имущества из государственной собственности в порядке приватизации государственного предприятия Ставропольского края «Ипатовский мясоптицекомбинат» и последующей продажи объектов недвижимого имущества предпринимателю (договор купли-продажи от 21.11.2011).

С учетом изложенного выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 26:02:102501:17, находящемся в границах города Ипатово с населением менее трех миллионов человек, должна определяться в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и не может превышать 188 148 рублей 64 копеек (7525945,60 * 2,5%), что составляет два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 2.1 и пункты 7 и 8 приложения к договора купли-продажи от 16.04.2012 № 22 в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 188 148 рублей 64 копейки, противоречат требованиям пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и являются недействительными (ничтожными).

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, гражданское законодательство не исключает возможность признания договора незаключенным в части его условий, что не препятствует исполнению договора (совершению сделки) без этой части или с соответствующим изменением условий договора (сделки).

В данном случае недействительность условий о размере выкупной цены в части за земельный участок не влечет недействительности договора в целом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2011 по делу № А19-29349/09-14-4, от 27.11.2011 по делу № А19-15935/2010, ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2012 по делу № А51-13805/2011.

Довод ответчиков том, что предпринимателем при заключении договора не были представлены документы, подтверждающие необходимость применения льготы и отчуждения нежилых зданий из государственной собственности, судом оценены и подлежит отклонению, поскольку названное обстоятельство не опровергает обстоятельства несоответствия условий договора купли-продажи в части цены требованиям пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.06.2011 по делу № А33-15438/2011).

При рассмотрении требования о признании договора недействительным не имеет значение степень вины каждой из сторон сделки при включении в договор условий не соответствующих закону.

Учитывая изложенное, а также произведенный предпринимателем платеж в размере 1 128 891 рубля 84 копеек (платежное поручение от 27.04.2012 № 221), излишне уплаченной является сумма в размере 940 743 рублей 20 копеек (1128891,84 - 188148,64).

Согласно пункту 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку на момент рассмотрения дела в суде ответчики не представили доказательства приведения договора купли-продажи в соответствие с законом и возмещения истцу излишне уплаченных денежных средств, суд пришел в выводу об удовлетворении исковых требований и взыскании переплаты в размере 940 743 рублей 20 копеек.

В силу статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, - по нормативу 50 процентов. В бюджеты поселений до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, - по нормативу 50 процентов.

Из представленных администрацией района сведений следует, что 04 мая 2012 года денежные средства в размере 1 128 891 рубля 84 копеек, уплаченные по платежному поручению зачислены следующим образом:

- в бюджет муниципального образования города Ипатово в сумме 564 445 рублей 93 копеек;

- в бюджет Ипатовского муниципального района Ставропольского края в сумме 564 445 рублей 93 копеек.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» при удовлетворении исков в отношении публично-правовых образований в резолютивной части решения должно содержаться указание о взыскании за счет средств казны публично-правового образования.

С учетом решения Совета депутатов муниципального образования город Ипатово от 28.12.2012 № 78 «О бюджете муниципального образования г. Ипатово Ипатовского района Ставропольского края на 2013 год» и решения Совета Ипатовского муниципального района Ставропольского края от 11.12.2012 № 15 «О бюджете Ипатовского муниципального района Ставропольского края на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» сумма неосновательного обогащения в размере 940 743 рублей 20 копеек подлежит взысканию с муниципального образования Ипатовский муниципальный район в лице отдела имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края за счет средств казны муниципального образования Ипатовский муниципальный район в сумме 470 371 рубля 60 копеек, и с муниципального образования город Ипатово в лице муниципального образования г. Ипатово Ипатовского района Ставропольского края за счет средств казны муниципального образования г. Ипатово в сумме 470 371 рубля 60 копеек.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд исходит из того, что предприниматель при обращении в суд оплатил государственную пошлину в размере 25 814 рублей 86 копеек (платежное поручение от 22.10.2012 № 725), из которых 4 тыс. рублей относятся на требования о признании договора купли-продажи недействительным в части и 21 814 рублей 86 копеек по имущественному требованию.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного и требований подлежащих удовлетворению суд приходит к выводу, что с муниципального образования Ипатовский муниципальный район как стороны договора купли-продажи подлежит взысканию 4 тыс. рублей государственной пошлины по иску о признании договора недействительным, а также 10 907 рублей 43 копейки по иску о взыскании неосновательного обогащения, а с муниципального образования город Ипатово подлежит взысканию государственная пошлина по требованию о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 907 рублей 43 копейки.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) условия пункта 2.1 договора от 16.04.2012 № 22 купли-продажи земельного участка, а также пунктов 7 и 8 приложения к данному договору, заключенных между индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН <***>, и администрацией Ипатовского муниципального района Ставропольского края, ОГРН <***>, в части размера выкупа земельного участка с кадастровым номером 26:02:104268:17, превышающей 188 148 рублей 64 копеек.

Взыскать с муниципального образования Ипатовский муниципальный район в лице отдела имущественных и земельных отношений администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края за счет средств казны муниципального образования Ипатовский муниципальный район в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***> неосновательное обогащение в сумме 470 371 рубль 60 копеек, а также 14 907 рублей 43 копейки в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с муниципального образования город Ипатово в лице муниципального образования г. Ипатово Ипатовского района Ставропольского края за счет средств казны муниципального образования г. Ипатово в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***> неосновательное обогащение в сумме 470 371 рубль 60 копеек, а также 10 907 рублей 43 копейки в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Быков