Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стариковой М.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, с. Богдановка

к обществу с ограниченной ответственностью «АльянС - Система», ОГРН <***>, г. Ставрополь

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, администрации муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края, с. Богдановка,

о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенный по адресу: <...> б,

при участии в судебном заседании представителя ФИО2 по доверенности от 19.08.2013 (удостоверение от 24.01.2013 № 2790), представителя ответчика директора ФИО3, представителя администрации ФИО4 по доверенности 27.05.2013, в отсутствие представителя Управления Росреестра, надлежащим образом извещенного,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРН <***>, с. Богдановка обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АльянС - Система», ОГРН <***>, г. Ставрополь о признании права собственности на объект недвижимости – магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> б.

Определением суда от 01.08.2013 судом приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми предприниматель просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенный по адресу: <...> б, и приобретенный предпринимателем по договору купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал, что регистрация перехода права собственности во внесудебном порядке невозможна ввиду непредставления продавцом необходимых документов на регистрацию. Истец полагает, что имеются все основания для удовлетворения иска, поскольку в настоящее время договор купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1 никем не оспорен, он исполнен сторонами (произведена передача магазина предпринимателю, который оплатил его стоимость), истец несет бремя содержания указанного объекта недвижимости.

Представитель ответчика указывает на то, что ООО «АльтикС» (правопредшественник ООО «АльянС Система») в 2004 году занималось реализацией арестованного имущества от имени РФФИ по договору поручения от 29 12.2003 № 11. Также ответчик пояснил, что на основании указанного договора поручения от 29.12.2003 № 11 и поручения № 356 от 04.06.2004 на реализацию арестованного имущества ООО «АльтикС» объявило об открытых торгах в газете «Вечерний Ставрополь» по продаже здания магазина «Продукты № 36», расположенного в Ставропольском крае, Степновском районе, с. Богдановка, площадью 237,9 кв.м с оценочной стоимостью 47 000 руб. Согласно протоколу от 06.07.2004 № 55 заседания комиссии о результатах торгов победителем торгов была признана предприниматель ФИО1, с которой ООО «АльтикС» заключен договор от 06.07.2004 № 55 на сумму 47940 руб. По данному договору ответчиком выполнены все обязательства. Иных договоров с предпринимателем не заключалось.

Представитель администрации муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края в судебном заседании поддержал доводы отзыва на исковое заявление, в котором просил суд в удовлетворении заявленных истцом требований отказать. Дополнительно представитель администрации указал, что до 2008 года бремя содержания спорного имущества находилось на Богдановском сельпо, посредством взносов пайщиков и осуществления торговой деятельности. В 2009 году деятельность Богдановского сельпо приостановлена. Богдановское сельпо снято с налогового учета только 27.09.2011, о чем имеются сведения о снятии с учета в налоговом органе недействующего юридического лица. Притязания истца на спорный объект третье лицо считает не обоснованными, поскольку истец не подтвердил принадлежность зданий «Пристройка» и «Промтовары» общей площадью 536,5 кв.м к магазину «Продукты» № 36 Богдановского сельпо. Кроме того, как указывает третье лицо, указанные объекты недвижимости не описывались, не выставлялись на торги и после приобретения ФИО1 магазина «Продукты» № 36 Богдановское сельпо продолжало свою деятельность. В настоящее время спорный объект принят на учет как бесхозяйный (запись в ЕГРП от 20.08.2012 № 30/001/2012-756).

Представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю также представил отзыв на исковое заявление, в котором просил суд принять решение в соответствии с действующим законодательством. Из отзыва Управления Росреестра по Ставропольскому краю следует, что согласно сведений из ЕГРП 20.08.2012 магазин, литер Е1, расположенный по адресу: <...> принят на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества на основании заявления администрации муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края, в лице ФИО5, о чем сделана регистрация № 26-26-30/001/2012-756У.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором поручения от 29.12.2003 № 11 между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (доверитель) и ООО «АльтикС» (поверенный) общество обязалось за вознаграждение совершать от имени доверителя осуществлять юридические действия по реализации арестованного имущества, на которое обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ.

Согласно поручению от 04.06.2004 № 356 Ставропольским отделением РФФИ поручено ООО «АльтикС» реализовать арестованное судебным приставом – исполнителем Степновского ПССП ФИО6 имущество по исполнительному производству от 26.02.2002 № 256-01 во исполнение постановления № 1 ИМНС РФ по Степновскому району Ставропольского края от 11.02.2002 о взыскании с Богдановского сельпо задолженности по налогам и сборам.

В перечне арестованного недвижимого имущества, подлежащего реализации по указанному поручению от 04.06.2004 № 356, значится здание магазина «Продукты № 36», расположенное в Ставропольском крае, Степновском районе, с. Богдановка, ул. Мира, 1, с оценочной стоимостью 47 000 руб.

К поручению от 04.06.2004 № 356 на реализацию арестованного недвижимого имущества прилагались следующие документы: копия заявки судебного пристава - исполнителя на реализацию арестованного имущества от 12.05.2004 № 715, копия постановления № 1 ИМНС РФ по Степновскому району Ставропольского края от 11.02.2002, акт передачи арестованного имущества на реализацию от 12 мая 2004 года, копия акта оценки от 10.05.2004 № 2/03 2/п, копия технического паспорта здания (строения), копия акта описи и ареста имущества от 21.04.2004 № 013555.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 10.05.2004 № 2/03 2/п предметом оценки явилось здание магазина «Продукты», литера Е принадлежащего Богдановскому сельпо, рыночная стоимость которого определена в размере 47 000 руб.

Согласно акту описи и ареста имущества от 21.04.2004 № 013555 судебным приставом – исполнителем Степновского ПССП ФИО6 описи и аресту подвергнуто следующее имущество: магазин «Продукты» № 36, размер – длина 18,66 м, ширина 12,75 м, площадь 237,9 кв.м.

ООО «АльтикС» дано объявление в газете «Вечерний Ставрополь» № 103 от 04 июня 2004 года о проведении 06.07.2004 в 10 час. 30 мин. по адресу: Г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 19 открытых публичных торгов по объектам недвижимости, в том числе здания магазина «Продукты» №36, площадью 237,9 кв.м, литера Е, расположенного по адресу: Ставропольский край, Степновский район, с. Богдановка, начальная стоимость 47 000 руб.

ООО «АльтикС» приняты заявки на участие в торгах от нескольких претендентов, в том числе от ФИО1 (заявка № 126 от 11 июня 2004 года).

Согласно протоколу от 6 июля 2004 года № 55 заседания комиссии по результатам торгов победителем признана ФИО1.

06 июля 2004 года между ФИО1 и ООО «АльтикС» заключен договор купли - продажи № 55 недвижимости в простой письменной форме, согласно которому ООО «АльтикС» по цене в сумме 47 940 руб. передало в собственность недвижимое имущество: магазин «Продукты № 36», литера Е, расположенное по адресу: <...>.

Во исполнение своих обязательств по договору купли - продажи ФИО1 оплатила в кассу ООО «АльтикС» стоимость приобретенного имущества в размере 47 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 11.06.2004 № 97 на сумму 4 700 руб. и от 06.07.2004 № 123 на сумму 43 240 руб.

Согласно решению Степновского районного суда Ставропольского края от 28.09.2005, вступившего в законную силу 08.10.2005, по заявлению ФИО1 установлен юридический факт владения ею на праве собственности недвижимостью: зданием магазина «Продукты № 36», литера Е, кадастровый номер 26:28:020415:0204:2299/147:1001/Е, расположенным по адресу: <...> б/н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26 АЕ № 163687 от 01.10.2007.

Согласно справке от 13.01.2006 № 9, выданной администрацией муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края, в результате проведенной перенумерации на территории муниципального образования Богдановского сельсовета магазину, расположенному по адресу по ул. Мира был присвоен номер 21 Б.

В соответствии с выпиской из ЕГРП магазин, литера Е1, расположенный по адресу: <...> принят 20.08.2012 на учет как бесхозяйный объект недвижимого имущества на основании заявления администрации муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края, в лице ФИО5, о чем сделана регистрация № 26-26-30/001/2012-756У.

Истцом в обоснование иска также представлена копия договора купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1 (подлинник отсутствует) с ООО «АльтикС», согласно которому предприниматель ссылается на тот факт, что в день проведения торгов ФИО1 приобретено также недвижимое имущество: магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> б.

Акт приема – передачи к указанному договору суду не представлен, из пояснений представителя истца следует, что он утрачен.

Предприниматель ФИО1 04.12.2012 обратилась в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости и сообщением от 22.12.2012 № 30/005/2012-033 ей было отказано в государственной регистрации прав со ссылкой на непредставление всех необходимых документов, в том числе подлинников: договора, акта приема – передачи, документов по оплате имущества, а также документов, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости.

Ссылаясь на отсутствие у ответчика всех необходимых документов по проведению торгов и заключению договора купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1 в отношении спорного имущества истец обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно пункту 2 статьи 1, статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно статьям 209, 212, 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владении, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи на основании договора возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация сделок и прав осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно статье 16 которого государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. Исходя из положений того же закона, в случае, когда право продавца возникло до введения в действие упомянутого закона и не было зарегистрировано в установленном им порядке, а основания для подлежащего регистрации перехода права имели место после введения этого закона в действие, государственная регистрация ранее возникшего права производится по заявлению правообладателя при государственной регистрации перехода права.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление №10/22) определен следующий подход к применению положений гражданского законодательства в спорах о правах на недвижимое имущество.

Как указано в пункте 61 указанного постановления №10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания статей 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что иск о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости может быть удовлетворен при наличии следующих условий:

- заключение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества;

- уклонение другой стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности по договору (пункт 1 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»);

- наличие у продавца прав на данное имущество и законность основания перехода права на недвижимое имущество.

Из материалов дела не усматривается, что между сторонами был заключен договор купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1, предметом которого явилось приобретение предпринимателем ФИО1 объекта недвижимости - магазина, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> б.

В обоих представленных суду договорах купли – продажи от 06.07.2004 № 55 (подлинник судом обозревался в судебном заседании) и от 06.07.2004 № 55-1 (подлинник не представлен) во вводной части имеются ссылки на:

- договор поручения от 29.11.2003 № 11 между Российским фондом федерального имущества и ООО «АльтикС» и торги, проведенные 06.07.2004 в 10 час. 30 мин. по адресу: Г. Ставрополь, Старомарьевское шоссе, 19,

- наименование объекта недвижимости: магазин «Продукты № 36», его адрес и технический паспорт по состоянию на 02.07.2003,

- акт описи и ареста имущества от 21.04.2004 № 013555 во исполнение постановления № 1 ИМНС РФ по Степновскому району Ставропольского края от 11.02.2002,

- стоимость имущества в размере 47 940 руб., задаток в размере 4 700 руб., внесенный в кассу ООО «АльтикС» по договору о задатке от 11.06.2004 № 126-з.

Разночтения составляет указание в договоре купли – продажи от 06.07.2004 № 55 на площадь спорного объекта – 237,9 кв.м и литера Е. Указанные технические параметры отсутствуют в предмете договора купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1.

Изучение всех представленных сторонами документов показало, что описи и аресту по акту от 21.04.2004 № 013555 судебного пристава – исполнителя Степновского ПССП ФИО6 подвергнуто только следующее имущество: магазин «Продукты» № 36, размер – длина 18,66 м, ширина 12,75 м, площадь 237,9 кв.м.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 10.05.2004 № 2/03 2/п предметом оценки явилось только здание магазина «Продукты», литера Е, рыночная стоимость которого определена в размере 47 000 руб.

Объявление в газете «Вечерний Ставрополь» № 103 от 04 июня 2004 года о проведении 06.07.2004 в 10 час. 30 мин. по адресу: <...> открытых публичных торгов по объектам недвижимости, расположенных по адресу: Ставропольский край, Степновский район, с. Богдановка, дано только в отношении здания магазина «Продукты» №36, с указанием площади 237,9 кв.м и литера Е, а также начальной стоимости в размере 47 000 руб.

Изучив технический паспорт по состоянию на 02.07.2003 на здание по ул. Мира б/н в с. Богдановка, судом установлено, что здание имеет литера Е, Е1, Е3. При этом в разделе III «Описание зданий сооружений» значится, что здание магазина, литера Е имеет по наружному обмеру параметры: длина 12,75 м и ширина 18,66 м, площадь 237,9 кв.м.

Данные параметры соответствуют параметрам подвергнутого аресту по акту описи и аресту от 21.04.2004 № 013555 судебного пристава – исполнителя Степновского ПССП ФИО6

Таким образом, магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенный по адресу: <...> б, не был подвергнут описи и аресту, не передавался на торги, информация в средствах массовой информации о его продаже на торгах отсутствует.

Не подтверждены истцом и доводы об оплате спорного имущества по договору купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1, поскольку квитанциями к приходным кассовым ордерам от 11.06.2004 № 97 на сумму 4 700 руб. и от 06.07.2004 № 123 на сумму 43 240 руб. подтверждается оплата приобретенного по договору купли – продажи от 06.07.2004 № 55 магазина «Продукты № 36», литера Е, расположенного по адресу: <...> б/н.

Суд приходит к выводу о том, что доводы истца о заключении 06.07.2004 на торгах договора купли – продажи от 06.07.2004 № 55-1, предметом которого явился магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м, расположенный по адресу: <...> б, не основаны на фактических обстоятельствах настоящего спора и противоречат материалам дела.

Не содержится указаний на такой объект недвижимости и в самом договоре, представленном истцом.

Истцом не представлено доказательств заключения договора как обязательного условия для рассмотрения спора о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Доказательств передачи спорного объекта (магазин, литера Е 1, общей площадью 536,5 кв.м) во владение ответчику, равно как и сам факт владения этим объектом материалами дела не подтверждается. Непосредственная близость спорного объекта со зданием, принадлежащим предпринимателю, и его нахождение на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности не свидетельствует о фактическом владении.

Истцом не опровергнуты доводы администрации муниципального образования Богдановского сельсовета Степновского района Ставропольского края о том, что до 2008 года бремя содержания спорного имущества несло Богдановское сельпо, которое прекратило деятельность только 28.09.2011 (выписка из ЕГРЮЛ от 03.02.2012).

Кроме того, истцом не оспорена постановка на учет бесхозяйного объекта - магазина, общей площадью 536,5 кв.м, расположенного в с. Богдановка, Степновского района Ставропольского края, ул. Мира, дом 21 б.

Таким образом, наличие указанных выше обстоятельств (незаключенность договора купли – продажи, отсутствие оплаты и передачи во владение истца спорного объекта) является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на спорный объект недвижимости к истцу, следовательно, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

На основании изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении иска в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в связи с отказом в иске относятся на истца согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере, определенном статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, с. Богдановка отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Безлепко