Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в заседании суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Алекс и компания», г. Ставрополь к Администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, г. Ставрополь, третьи лица: ФИО1, г Ставрополь, ФИО2 в интересах ФИО3, г. Ставрополь, ФИО4, г. Ставрополь, ФИО5, г. Ставрополь, ФИО6, г. Ставрополь, при участии прокурора Ставропольского края, о признании недействительным постановления главы города Ставрополя № 2737 от 06.10.2008 г. «Об отмене некоторых постановлений главы города Ставрополя» в части отмены постановлений главы города Ставрополя №545 от 10.02.2004 г. «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»; №4265 от 13.10.2005 г. «О внесении изменения в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»; №562 от 10.03.2006 г. «О внесении дополнений и изменений в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»»; №889 от 12.04.2007 г. «О предоставлении ООО «Алекс и компания» земельного участка для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Маяковского,7 в квартале 117»; а также в части возложения на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обязанности по расторжению договора аренды № 5673 от 12.04.2007 г., заключенного с ООО «Алекс и компания»;

и встречному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс и компания» о признании недействительным договора аренды земельного участка №5673 от 12.04.2007 года и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

в заседании приняли участие:

от ООО «Алекс и компания»: представители ФИО7 (доверенность от 16.10.2008 года, действительна до 16.10.2009 года), ФИО8 (доверенность от 09.02.2009 года, сроком на 1 год), ФИО9 (доверенность от 19.01.2009 года, сроком на 1 год),

от Администрации города Ставрополя: ФИО10 (доверенность №01/1-3-16 от 12.01.2009 года),

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя: ФИО11 (доверенность № 16 от 02.04.2009 года, сроком на 1 год),

от ФИО1: ФИО1 (паспорт <...> от 06.11.2002 года),

от ФИО6: ФИО1 (доверенность от 16.07.2008 года, сроком на 3 года),

от ФИО4: ФИО1 (доверенность от 21.07.2008 года, сроком на 3 года), ФИО4 (паспорт <...> от 04.06.2002 года),

от ФИО2 в интересах ФИО3: ФИО1 (доверенность от 05.09.2008 года, сроком на 3 года),

от ФИО5: ФИО1 (доверенность от 07.07.2008 года, сроком на 3 года), ФИО5 (паспорт <...> от 04.06.2004 года),

от Прокурора СК: Рева Н. Н. (удостоверение № 057362 от 20.11.2008 года, действительно до 20.11.2011 года),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Алекс и компания” (далее – общество, ООО «Алекс и компания») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к Администрации города Ставрополя (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее - комитет) с заявлением о признании недействительным постановления главы города Ставрополя № 2737 от 06.10.2008 г. «Об отмене некоторых постановлений главы города Ставрополя» в части отмены постановлений главы города Ставрополя №545 от 10.02.2004 г. «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского, 7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»; №4265 от 13.10.2005 г. «О внесении изменения в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»; №562 от 10.03.2006 г. «О внесении дополнений и изменений в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»»; № 889 от 12.04.2007 г. «О предоставлении ООО «Алекс и компания» земельного участка для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Маяковского,7 в квартале 117»; а также в части возложения на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обязанности по расторжению договора аренды № 5673 от 12.04.2007 г., заключенного с ООО «Алекс и компания».

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.11.2008 г. по заявлению о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне администрации г. Ставрополя были привлечены в качестве третьих лиц ФИО1, ФИО2 в интересах ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (далее – третьи лица).

По заявлению Прокуратуры Ставропольского края от 14.01.2009 г. исх.№8-374-2008 к участию в деле был привлечен прокурор Ставропольского края (далее - прокурор).

В судебном заседании от 13.03.2009 г. комитетом был заявлен встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка №5673 от 12.04.2007 г. и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

21 апреля 2009 г. судебное заседание было открыто. В нём был объявлен перерыв до 22 апреля 2009 г. в 15 часов 00 минут.

22 апреля 2009 г. судебное разбирательство было продолжено.

После перерыва в судебное заседание не явилась администрация, представив через канцелярию Арбитражного суда Ставропольского края письменное ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением представителя в трудовом отпуске.

Судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, в связи с тем, что в штат комитета правового обеспечения деятельности администрации города Ставрополя входят несколько юристов, в связи с чем у администрации имелась возможность обеспечить явку в суде другого представителя.

Спор рассматривается в отсутствие представителя администрации.

Судом в судебном заседании объявлен перерыв до 23 апреля 2009 г. в 10 часов 00 мину.

23 апреля 2009 г. судебное разбирательство было продолжено.

После перерыва в судебное заседание явились третьи лица – ФИО5 и ФИО4

Представитель администрации не явился.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного суда Ставропольского края при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем спор рассматривается в отсутствие представителя администрации.

В ходе судебного разбирательства общество настаивало на заявленном требовании, утверждая, что в нарушение действующего законодательства исполняющий полномочия главы города Ставрополя при вынесении постановления в оспариваемой части нарушил действующее законодательство и вышел за пределы предоставленных ему полномочий. Оснований для отмены ранее вынесенных постановлений не имелось. Ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, в том числе в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

По мнению общества оспариваемое постановление направлено на прекращение зарегистрированного договора аренды земельного участка. При наличии зарегистрированного договора аренды исполняющий полномочия главы города Ставрополя был не вправе отменять ненормативные акты, на основании которых заключен этот договор. Рассмотрение подобного вопроса относится к исключительной компетенции суда. Кроме того, исполняющий полномочия главы города Ставрополя вправе обязывать комитет досрочно расторгнуть договор аренды лишь в случаях, установленных законом или заключенным договором аренды. По этой причине исполняющий полномочия главы города Ставрополя фактически обязал уполномоченный орган расторгнуть договор аренды без соответствующих оснований, то есть такие указания явно незаконны.

Общество наставило на полном отказе в удовлетворении встречных заявленных требований. В письменном отзыве и в ходе судебного разбирательства указало, что комитет, ссылаясь во встречном иске на необходимость оспаривания зарегистрированного права аренды в судебном порядке, фактически согласился с недействительностью оспариваемого постановления. На момент заключения оспариваемого договора аренды №5673 от 12.04.2007 г. земельный участок был сформирован надлежащим образом и поставлен на кадастровый учет; не было необходимости информировать население о предоставлении земельного участка для строительства при использовании арендатором права преимущественного заключения договора аренды на новый срок; процедуры предварительного согласования места размещения объекта и проведения выбора земельного участка при повторном выделении земельного участка не требовалось. Общество указало, что комитет, заключая ранее с обществом договоры аренды от 17.02.2004 г. №3712, №5673 от 12.04.2007 г., выступал от арендодателя, поэтому заявляя иск о признании недействительным договора аренды по основаниям того, что не были соблюдены условия постановки земельного участка на кадастровый учет, информирования населения о предоставлении земельного участка и т.д., комитет злоупотребляет правом, а в соответствии с гражданским законодательством такое право не подлежит защите.

Администрация, представив письменный отзыв на заявление общества, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме. Указала, что спорный земельный участок был выделен обществу с нарушением действующего земельного законодательства, а также с нарушением прав и законных интересов третьих лиц. Земельный участок не был в установленном порядке сформирован и не был поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем не мог быть объектом сделки. Исполняющий полномочия главы города Ставрополя при вынесении оспариваемого постановления действовал в рамках предоставленных ему Уставом города Ставрополя полномочий. Также пояснила, что в соответствии с действующим гражданским законодательством обязательство прекращается в связи с изданием акта государственного органа, делающего невозможным исполнение обязательства, поэтому принятие оспариваемого постановления влечёт прекращение обязательственного права аренды.

Письменный отзыв на встречный иск комитета не представила. В ходе судебного разбирательства поддержала доводы комитета, изложенные во встречном иске.

Комитет письменного отзыва по существу заявленных обществом требований не представил. В ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения требований общества, указывая на правомерность действий исполняющего полномочия главы города Ставрополя при вынесении оспариваемого постановления и при возложении на комитет обязанности по расторжению заключенного с обществом договора аренды. Настаивал на удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, сославшись на необходимость оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права аренды на земельный участок, выделенный обществу. В качестве оснований для признания договора аренды недействительным указал, что при выделении земельного участка обществу он не был надлежащим образом сформирован, не был поставлен на государственный кадастровый учет; не была исполнена обязанность по информированию населения о предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ и строительства многоэтажного жилого дома.

В судебном заседании представитель комитета полностью поддержал правовую позицию администрации в части возражений на заявление общества и настаивал на удовлетворении требований встречного искового заявления.

Третьи лица в письменном отзыве возражали против удовлетворения заявленных обществом требований, ссылаясь на нецелевое использование земельного участка и невнесение арендной платы.

Представили письменный отзыв на встречное исковое заявление комитета, просили встречные требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушения земельного, градостроительного законодательства и международного договора при предоставлении обществу земельного участка. Указывали на несоблюдение порядка предоставления земельного участка через процедуру аукциона и нарушение вида разрешенного использования земельного участка.

В судебном заседании ФИО1 от своего имени и в интересах других третьих лиц, ФИО5 и ФИО4 возражали против удовлетворения требований общества и поддержали встречные требования комитета.

Прокурор придерживается позиции администрации, комитета и третьих лиц.

По делу были допрошены свидетели ФИО12, ФИО13 А., ФИО14, ФИО15

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные по делу доказательства, суд полагает необходимым заявленные обществом требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требованиях комитета – отказать.

Из материалов дела следует, что ООО «Алекс и компания» в установленном порядке обратилось в администрацию г. Ставрополя с заявлением о предоставлении земельного участка по улице Маяковского,7 в городе Ставрополе в аренду. Согласно представленному межевому делу от 21.04.2003 г. был составлен Акт установления и согласования границ земельного участка.

04.12.2003 г. Управлением архитектуры администрации г. Ставрополя обществу было выдано градостроительное заключение №1295.

10.02.2004 г. было вынесено постановление №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ», в соответствии с которым был оформлен акт выбора земельного участка для строительства, а также было принято решение о согласовании обществу места размещения объекта и предоставлении участка для проведения проектно-изыскательских работ.

21.04.2004 г. обществом был получен кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 26:12:03 02 12:0022, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра №12/04-04-141.

17.02.2004 г. между ООО «Алекс и компания» и комитетом был заключен договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя №3712, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 24.05.2004 г.

Постановлением №4265 от 13.10.2005 г. «О внесении изменения в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ» было принято решение о предоставлении участка для проектно-изыскательских работ для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и заключено Дополнительное соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка к договору аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 17.02.2004 г. №3712.

Постановлением №562 от 10.03.2006 г. «О внесении дополнений и изменений в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»» земельный участок по улице Маяковского,7 в городе Ставрополе был предоставлен ООО «Алекс и компания» для строительства.

Постановлением №889 от 12.04.2007 г. «О предоставлении ООО «Алекс и компания» земельного участка для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Маяковского,7 в квартале 117» земельный участок по указанному адресу был предоставлен обществу вновь в целях завершения проектирования и строительства многоэтажного дома.

12.04.2007 г. между ООО «Алекс и компания» и комитетом был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя №5673 сроком на 3 года, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 04.05.2007 г.

29.05.2008 г. обществом было получено положительное Заключение государственной экспертизы ГУ СК «Государственная экспертиза в сфере строительства» №26-1-4-0174-08 по объекту «Многоэтажный жилой дом по ул. Маяковского, 7 в 117 квартале г. Ставрополя», согласно которому представленная обществом проектная документация по объекту строительства соответствует требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.

18.06.2008 г. заявителем было получено разрешение на строительство №RU 26309000-1/1097 многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Маяковского, 7 в квартале 117 г. Ставрополя.

06.10.2008 г. постановлением главы г. Ставрополя №2737 «Об отмене некоторых постановлений главы г. Ставрополя» вышеперечисленные постановления были отменены со ссылкой на статьи 22, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 41, 42 Устава города Ставрополя. Указанным постановлением на комитет была возложена обязанность по расторжению договора аренды земельного участка №5673 от 12.04.2007 г.

Считая постановление исполняющего полномочия главы города Ставрополя от 06.10.2008 г. №2737 незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В связи с тем, что рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки и относится к исключительной компетенции суда, комитет обратился со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка от 12.04.2007 года № 5673 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом постановление главы г. Ставрополя от 06.10.2008 года №2737 «Об отмене некоторых постановлений главы г. Ставрополя» признаётся недействительным, договор аренды земельного участка от 12.04.2007 года № 5673 законным по следующим основаниям.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации, иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания арбитражным судом ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 7 Закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ, федеральным конституционным законам, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам РФ, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов РФ.

Согласно статье 48 указанного Закона, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

По смыслу указанных норм полномочный орган, вынесший оспариваемое постановление, обязан обосновать необходимость отмены предыдущих постановлений в самом принятом акте, а в случае его оспаривания - в суде. В оспариваемом постановлении содержится ссылка на нарушения статей 22,30,31,32 Земельного кодекса РФ, допущенные при вынесении отмененных постановлений №№545 от 10.02.2004 г., 4265 от 13.10.2005 г., 562 от 10.03.2006 г., 889 от 12.04.2007 г.

Как следует из содержания договора аренды №3712 от 17.02.2004 г., он заключён в соответствии с постановлением главы города Ставрополя от 10.02.2004 г. № 545. Из содержания договора аренды №5673 от 12.04.2007 г. следует, что он заключен в соответствии с постановлением главы города Ставрополя №889 от 12.04.2007 г. Указанные постановления в обоих случаях явились основаниями для заключения договоров аренды № 3712 от 17.02.2004 года и №5673 от 12.04.2007 г. на срок три года, зарегистрированные в установленном законом порядке. Суд не может согласиться с мнением третьих лиц о том, что статьей 48 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятые постановления независимо от наличия государственной регистрации права аренды на земельный участок. Фактически оспариваемое постановление направлено на прекращение зарегистрированного права аренды земельного участка. В соответствии со статьей 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Указанная норма является специальной по отношению к положениям статьи 48 Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» и исключает произвольное применение последней. Кроме того, при конкуренции общей нормы и специальной применению подлежит специальная норма.

При наличии заключенных между комитетом и обществом договора аренды земельного участка исполняющий полномочия главы города Ставрополя в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации не вправе во внесудебном порядке отменять постановления, явившиеся основаниями заключения зарегистрированных договоров аренды земельного участка № 3712 от 17.02.2004 г. (по которому истек срок действия) и №5673 от 12.04.2007 г.

В соответствии с главой 9 Земельного кодекса Российской Федерации признание прав на земельный участок и защита прав на него осуществляются только в судебном порядке. Рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно только при проверке законности сделки (Постановление ФАС СКО от 7 мая 2008 г. № Ф08-1963/2008; Постановление ФАСК СКО от 21 февраля 2008 г. № Ф08-153/08). Данный довод подтверждается встречным исковым заявлением комитета о признании недействительным договора аренды №5673 от 12.04.2007 г., где в качестве обоснования подачи иска комитет указал, что рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки, что относится к исключительной компетенции суда.

Отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушающим законных прав граждан и организаций. Объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий по распоряжению земельными участками не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов. Данное правило действует независимо от того, что законодательство об органах местного самоуправления не содержит сроков, в течение которых может быть вынесено решение об отмене ранее принятого ненормативного акта (Постановление ФАС СКО от 17 ноября 2008 г. № Ф09-8472/08-С1). Материалами дела подтверждается, что постановлением №2737от 06.10.2008 г. «Об отмене некоторых постановлений главы г. Ставрополя», были отменены ранее вынесенные постановления №№545 от 10.02.2004 г., 4265 от 13.10.2005 г., 562 от 10.03.2006 г., 889 от 12.04.2007 г., то есть по истечении более четырех лет с момента первоначального выделения обществу земельного участка. Отмена ненормативных актов, являющихся основаниями для заключения договоров аренды и одним из элементов юридического состава права аренды на земельный участок, нарушает права и законные интересы общества.

Таким образом, вынесением оспариваемого постановления исполняющий полномочия главы города Ставрополя вышел за рамки своей компетенции. Данные действия затрагивают предпринимательскую деятельность общества.

При вынесении оспариваемого постановления исполняющий полномочия главы администрации города Ставрополя исходил из того, что земельный участок предоставлен обществу с нарушением статей 22,30,31 и 32 Земельного кодекса. Администрация в письменном отзыве, комитет во встречном иске ссылаются на то, что земельный участок по улице Маяковского,7 в городе Ставрополе не был в установленном порядке сформирован и не был поставлен на государственный кадастровый учет, поэтому не мог быть объектом сделки аренды с обществом и предоставлен для проведения проектно-изыскательских работ и строительства. Данные доводы не являются обоснованными.

Как следует из материалов дела, земельный участок по улице Маяковского,7 был своевременно поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 26:12:03 02 12:0022, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра №12/04-04-141 от 21.04.2004 г. Оспариваемый договор аренды №5673 был заключен обществом от 12.04.2007г., то есть гораздо позднее постановки земельного участка на кадастровый учет. После заключения договора аренды №3712 от 17.02.2004 г., зарегистрированным в УФРС по СК от 24.05.2004 г., земельный участок заново не формировался, его кадастровый номер не изменялся, поэтому на общество не могла быть возложена обязанность по вторичной постановке предоставленного земельного участка на государственный кадастровый учет.

Договор аренды земельного участка № 3712 от 17.02.2004 г., в соответствии которым обществу предоставлялся земельный участок сроком на три года для проведения проектно-изыскательских работ, не оспаривается. Однако данный договор был зарегистрирован в УФРС по Ставропольскому краю от 24.05.2004 г. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка считался заключённым с момента государственной регистрации, постольку дата постановки на кадастровый учёт предшествовала его заключению, что также опровергает мнение о том, что данный земельный участок не мог быть объектом сделки аренды.

Предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предоставляется арендатору при надлежащем исполнении им обязанностей, предусмотренных договором аренды, срок действия которого истек. Общество воспользовалось преимущественным правом заключение договора аренды на новый срок. Ссылка комитета, третьих лиц и прокурора на то, что участок не использовался по назначению, поэтому право преимущественного заключения договора аренды у общества не могло возникнуть, несостоятельна. Представитель общества, а также представитель комитета в судебном заседании на вопрос прокурора указали, что договор аренды №3712 от 17.02.2004 г. был прекращен в связи с истечением срока его действия, а не по основаниям его расторжения или признания его недействительным. Право преимущественного заключения договора аренды на новый срок могло быть нивелировано лишь в том случае, если бы имелись основания, указанные в статье 46 Земельного кодекса или если бы предыдущий договор аренды являлся незаключенным. Таких обстоятельств по делу не усматривается. Следовательно обществом правомерно был заключен договор аренды №5673 от 12.04.2007 г. с комитетом на новый срок.

При наличии обстоятельств, свидетельствующих о неиспользовании обществом в течение трех лет предоставленного земельного участка для строительства жилых домов, администрация или комитет были вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке. Однако в судебном заседании от 11.02.2009 г. представителем общества было представлено определение Арбитражного суда СК (судья Андреева А. А.) о прекращении производства по делу № А63-17673/2008-С2-5 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к ООО «Алекс и компания» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка № 5673 от 12.04.2007 г. в связи с отказом комитета от иска. На момент вынесения настоящего решения указанное определение вступило в законную силу, доказательств иного в судебное заседание представлено не было.

Необоснованны доводы третьих лиц, изложенные в отзыве на встречный иск, о том, что в соответствии с пунктом 2 статьей 30.1 Земельного кодекса земельный участок должен был предоставляться обществу в аренду для жилищного строительства через процедуру аукциона. Земельный участок для жилищного строительства был предоставлен по договору аренды земельного участка № 3712 от 17.02.2004 г. и арендные правоотношения сторон возникли до введения в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку она была введена лишь Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ.

При заключении договора аренды № 5673 от 12.04.2007 г. у общества отсутствовала необходимость в проведении аукциона по продаже права аренды, поскольку у общества в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса возникло право преимущественного заключения договора аренды на новый срок. Согласно указанной норме по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. В данной норме указан исчерпывающий перечень оснований для ограничения преимущественного права. Случаи, указанные в статье 30.1 Земельного кодекса, в этот перечень не входят и не могут ограничивать преимущественное право общества на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме этого, суд считает, что вопросы надлежащего формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учет до заключения договора аренды земельного участка №3712 от 17.02.2004 г., зарегистрированного в УФРС по СК от 24.05.2004 г., могли быть рассмотрены лишь в рамках спора о признании недействительным данного договора аренды. Однако лицами, участвующими в деле, не было заявлено соответствующих требований, хотя оспаривание зарегистрированного права является самостоятельным способом защиты гражданских прав. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд также не считает возможным самостоятельное применение положений абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении оснований возникновения прав аренды у общества в соответствии с договором аренды №3712 от 17.02.2004 г. Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способы защиты нарушенных гражданских прав подлежат применению по иску лица, чьи права и законные интересы нарушены или оспариваются (Постановление ФАС СКО от 23 января 2009 г. по делу № А63-5097/2008-67/38). Договор аренды №3712 от 17.02.2004 г. был представлен в материалы дела, однако ни общество, ни комитет не ссылались на него как на основание заявленных требований. При таких условиях суд не вправе давать оценку договору с точки зрения законности его совершения (Постановление ФАС СКО от 27 февраля 2009 г. по делу №А32-24664/2007-32/516).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец по встречному иску (комитет) был вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. В том случае, если заключением названного договора аренды были нарушены права и законные интересы кого-либо из лиц, участвующих в деле, то соответственно такое лицо имеет возможность самостоятельной реализации своего права путем обращения в суд с иском (Постановление ФАС СКО от 27 февраля 2009 г. по делу № А61-965/2008-15). Однако, никто из лиц, участвующих в деле, не заявлял о необходимости оспаривания договора аренды №3712 от 17.02.2004 г.

При отсутствии самостоятельных требований об оспаривании договора аренды земельного участка № 3712 от 17.02.2004 г., в рамках которого было заключено дополнительное соглашение 2005 года об изменении вида разрешённого использования, суд не считает возможным самостоятельно исследовать вопрос наличия или отсутствия необходимости применения положений пункта 3 статьи 4 Федерального закона «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» в рамках оспариваемого договора аренды земельного участка № 5673 от 12.04.2007 года.

Суд не вправе выйти за пределы заявленных требований (за пределы предмета спора) и не вправе по своей инициативе применять способ защиты гражданских прав лица, не обратившегося в суд за защитой своего нарушенного права. Поскольку, во-первых, указанный договор был зарегистрирован и его оценка возможна лишь в рамках оспаривания зарегистрированного права; во-вторых, указанные ненормативные акты уже были исполнены, то есть на момент рассмотрения настоящего спора последствия издания указанных актов в виде реализации условий договора аренды №3712 от 17.02.2004 г. уже наступили, и был заключен договор аренды №5673 от 12.04.2007 г.; в-третьих, комитет, администрация или третьи лица не представили доказательств незаконности актов органа местного самоуправления, послуживших основанием заключения договоров аренды земельного участка №3712 от 17.02.2004 г. и №5673 от 12.04.2007 г.

По правилам части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Суд также не может согласиться с доводами комитета во встречном иске о том, что обществом в нарушение пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса не было проведено информирование населения о предстоящем предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ для строительства многоэтажного дома.

В случаях, не связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих изъятых участков для строительства, а также с предоставлением земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, процедура принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта согласно не предусматривает обязательного выяснения и учета мнения граждан.

Суд соглашается с мнением общества о том, что при заключении договора №5673 от 12.04.2007 г. общество воспользовалось правом преимущественного заключения договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса. Положения Земельного кодекса РФ не предусматривают проведение повторной процедуры предварительного согласования места размещения объекта и проведение выбора земельного участка. Согласование вопроса вторичного предоставления земельного участка с гражданами, не имеющими вещных прав на земельный участок или расположенный на нем объект недвижимости, для возможности заключения договора аренды закон не предусматривает. Следовательно, информирование населения при предоставлении земельного участка, учет его мнения не производятся, участие граждан, общественных объединений и органов территориального общественного самоуправления в данной процедуре также не предусматривается. Неинформирование граждан о предоставлении земельного участка для строительства в такой ситуации основанием для признания недействительным договора аренды и признании недействительным зарегистрированного права не является.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса обязанность информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства возложена на органы местного самоуправления городских или сельских поселений. Таким образом, неисполнение обязанности органом местного самоуправления не может влечь за собой негативных последствий для общества в виде признания недействительным договора аренды земельного участка №5673 от 12.04.2007 г.

Также судом принимаются доводы общества, изложенные в отзыве на встречный иск о том, что комитет злоупотребил предоставленным правом. Заключая ранее с ответчиком договоры аренды от 17.02.2004 г. №3712, договор аренды №5673 от 12.04.2007 г. комитет выступал в качестве представителя собственника земельного участка — «муниципального образования город Ставрополь». Бездействия самого комитета по неизвещению граждан, не выяснение соблюдения условий постановки земельного участка на кадастровый учет, а также неисполнение обязанности по проверке (правовому анализу) проекта договора аренды, который им самим и составлялся, с одной стороны, при одновременной подаче встречного иска о признании договора аренды недействительным по этим же основаниям, вызванным бездействием самого истца по встречному иску, с другой стороны, следует расценивать как форму злоупотребления правом. В данном случае комитет сам создал предпосылки для заявления встречного иска о признании договора аренды недействительным. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса такое право не подлежит защите.

Аналогичная правовая позиция изложена пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №127 от 25.11.2008 г. «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».

По этой же причине суд считает не основанными на законе доводы администрации, касающиеся того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 417, пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса обязательства, вытекающие из договора аренды №5673 от 12.04.2007 г., прекратились в связи с невозможностью их исполнения по причине издания акта органом местного самоуправления — оспариваемого постановления №2737 от 06.10.2008 г. Такие действия следует расценивать как форму злоупотребления правом. Иное бы означало, что арендодатель - «муниципальное образование город Ставрополь» в лице органа местного самоуправления, совершил действия по принятию оспариваемого постановления, послужившего основанием для прекращения сделки, в которой он выступал в качестве стороны, в одностороннем порядке отказавшись от исполнения арендных обязательств. Однако в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств. Правовая позиция, изложенная в пункте 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №104 от 21.12.2005 г. «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса о некоторых основаниях прекращения обязательств», не может быть применима к рассматриваемому случаю.

Суд считает, что материалами дела опровергается утверждение третьих лиц о том, что предметом спора по настоящему делу затрагиваются их права и законные интересы, а также права и интересы детей, посещающих МОУ прогимназия № 3 «Ромашка», МОУ прогимназия № 3 «Ромашка».

Так, обществом в материалы дела было представлено решение Октябрьского районного суда города Ставрополя от 27.07.2007 г., вступившее в законную силу от 14.09.2007 г. по гражданскому делу по заявлению ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО14, действующей в интересах ФИО16, ФИО17, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО18, ФИО19, действующего в интересах несовершеннолетних ФИО20, ФИО21 и ФИО22, ФИО23, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО24, ФИО25, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО26, ФИО27, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО28, ФИО29, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО30, к Администрации города Ставрополя о признании незаконными, недействующими и неподлежащими применению постановлений главы города Ставрополя от 10.02.2004 г. № 545, от 13.10.2005 г. № 4265, от 10.03.2006 г. № 562, от 24.08.2006 г. № 2869.

В соответствии с указанным решением в удовлетворении требований было отказано в полном объёме. Суд указал, что МОУ прогимназия № 3 «Ромашка» в бессрочное пользование был выделен земельный участок площадью 6976 кв. м, что подтверждается свидетельством от 13.10.2006 года. Земельный участок площадью 1640 кв. м, выделенный ООО «Алекс и компания», не входил и не мог входить в состав территории МОУ прогимназии № 3 «Ромашка» и был выделен обществу из свободных земель города Ставрополя. Оба участка были поставлены на кадастровый учёт и в случае наложения земельных участков была бы исключена возможность проведения государственного кадастрового учёта.

Судом установлено, что площадь земельного участка МОУ прогимназия № 3 «Ромашка» не уменьшилась после предоставления земельного участка обществу.

Также обществом было представлено решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 16.04.2008 г., вступившее в законную силу 01.07.2008 г., по гражданскому делу по заявлению ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО3, с участием третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора — ФИО19, действующего в интересах несовершеннолетних ФИО20, ФИО21 и ФИО22; ФИО27, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО28, к администрации города Ставрополя о признании недействительным в части свидетельства о праве собственности на землю от 26.10.1993 г. № 1202. Согласно указанному судебному акту Решение горисполкома от 21.07.1987 года № 587 о закреплении за детским садом -ясли № 3 краевого управления бытового обслуживания населения по улице Маяковского, 7 на площадь земельного участка 0,82 га не выдавалось землепользователю. Не производился отвод земельного участка в натуре с определением его границ на местности и составлением плана земельного участка детского сада — ясли № 3. Данное решение не носило правообразующего характера и не повлекло правовых последствий в виде предоставления образовательному учреждению земельного участка на том или ином праве. В исковых требованиях заявителям было отказано.

Судом не принимается довод третьих лиц о том, что поскольку указанные решения судов не могут подтверждать те или иные обстоятельства по настоящему делу, поскольку не являются актами преюдициального значения. В силу прямого указания части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, для обязательности применения судебного акта общей юрисдикции нет необходимости установления того же состава лиц, участвующих в деле, что и при рассмотрении настоящего дела, что исключает необходимость наличия преюдициальности указанных судебных актов для возможности их применения по смыслу, придаваемому этому понятию Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 182,197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

решил:

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Алекс и компания» удовлетворить.

Признать недействительным постановление главы города Ставрополя № 2737 от 06.10.2008 года «Об отмене некоторых постановлений главы города Ставрополя» в части отмены постановлений главы города Ставрополя №545 от 10.02.2004 г. «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»; №4265 от 13.10.2005 г. «О внесении изменения в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»; №562 от 10.03.2006 г. «О внесении дополнений и изменений в постановление главы г. Ставрополя от 10.02.2004 г. №545 «Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО «Алекс и компания» места размещения малоэтажного жилого дома по ул. Маяковского,7 в квартале 117 и предоставлении земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ»»; №889 от 12.04.2007 г. «О предоставлении ООО «Алекс и компания» земельного участка для завершения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. Маяковского,7 в квартале 117»; а также в части возложения на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обязанности по расторжению договора аренды № 5673 от 12.04.2007 г., заключенного с ООО «Алекс и компания».

В удовлетворении встречных требований Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс и компания» о признании недействительным договора аренды земельного участка № 5673 от 12.04.2007 года и о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать в полном объеме.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Алекс и компания», г. Ставрополь 2000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Судья В.П. Карташова.