Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа №01/006/2011-473 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании устранить допущенное нарушение прав путем регистрации перехода права собственности на нежилые помещения,

при участии в судебном заседании представителя заявителя ФИО1 по доверенности от 17.02.2012, представителя заинтересованного лица ФИО2 по доверенности от 10.01.2012, в отсутствие третьих лиц (извещены),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФОРВАРД», г. Изобильный (далее – ООО «Форвард», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением (с учетом уточнения) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – регистрирующий орган) о признании незаконным отказа №01/006/2011-473 от 16.01.2012 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании устранить допущенное нарушение прав путем регистрации перехода права собственности на нежилые помещения с кадастровым номером 26:12:030318:0141:10386/192:1001-1002/А: помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕКС», г. Ставрополь и общество с ограниченной ответственностью «СтавАКВА», г. Ставрополь.

Заявленные требования с учетом дополнений мотивированы тем, что регистрирующий орган незаконно отказал в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, посчитав, что договор купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 исполнен сторонами и по нему уже проведена государственная регистрация перехода права собственности. Регистрирующий орган не учел, что тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга, возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2, является самостоятельной сделкой, а не дополнительным соглашением к договору купли-продажи. Выводы регистрирующего органа о прекращении действия договора купли-продажи являются необоснованными, поскольку на момент заключения дополнительного соглашения к договору обязательства по оплате стоимости имущества фактически исполнены не были.

Регистрирующий орган в отзыве на заявление просит отказать в удовлетворении требований, считая, что представленные на регистрацию документы не могут быть положены в основу государственной регистрации. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 15.09.2011 и тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи составлены в период, когда договор купли-продажи был исполнен в полном объеме, и на основании него была проведена государственная регистрация перехода права собственности. Изменение условий договора возможно лишь в случае, когда соглашение об изменении договора заключено сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом исполнили обязательства по договору, и он, вследствие этого, прекратил свое действие.

В отзыве на заявление ООО «ИНТЕКС» указало на действительность договора купли-продажи, тройственного соглашения и добросовестность сторон сделок, и просило принять решение с учетом указанных обстоятельств.

ООО «СтавАКВА» в отзыве на заявление сослалось на законность действий и соглашений сторон, подтвердило наличие дебиторской задолженности ООО «ФОРВАРД» в размере 3 500 000 рублей, и просило принять решение с учетом этих обстоятельств.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в заявлении (с учетом уточнения), и просил его удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица просил в удовлетворении заявленных требований отказать, поддержав доводы, изложенные в отзыве. Также от заинтересованного лица поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, инспекции Федеральной налоговой службы по Изибильненскому району Ставропольского края. Ходатайство мотивировано тем, что в регистрирующий орган поступило письмо налогового органа, согласно которому инспекцией Федеральной налоговой службы по Изибильненскому району Ставропольского края проведены мероприятия налогово контроля в отношении ООО «ФОРВАРД» и ООО «СтавАКВА» по сделке купли-продажи объектов недвижимого имущества, находящихся по адресу: <...>, и усматриваются противоправные действия, направленные на незаконное возмещение НДС из бюджета.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, считает, что в его удовлетворении следует отказать, поскольку судебный акт по заявлению о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не может повлиять на права и обязанности органа налогового контроля по отношению к одной из сторон спора. Вопросы соблюдения налогового законодательства не входят в предмет рассмотрения по настоящему спору и могут быть разрешены в соответствующем административном и судебном порядке.

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 02.09.2011 между ООО «СтавАКВА» (продавец) и ООО «ФОРВАРД» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений №2, по условиям которого продавец (ООО «СтавАКВА») продал, а покупатель (ООО «ФОРВАРД») пробрел в собственность нежилые помещения площадью 15,40 кв.м. (номера на поэтажном плане 1, 2), расположенные на цокольном этаже по адресу: <...>.

Указанные нежилые помещения продаются за 3 500 000 рублей (пункт 4 договора купли-продажи).

Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что на момент заключения договора, указанная сумма (3 500 000 рублей) уплачена продавцу (ООО «СтавАКВА»).

Переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, и 14.09.2011 ООО «ФОРВАРД» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

15.09.2011 ООО «СтавАКВА» (продавец) и ООО «ФОРВАРД» (покупатель) заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым исключили пункт 5 договора (о произведенной оплате покупателю суммы договора на момент заключения договора) и дополнили пункт 4 договора купи-продажи новым условием о том, что оплата за нежилые помещения производится покупателем (ООО «ФОРВАРД») в рассрочку в согласованные сторонами сроки (фиксированными платежами ежемесячно до 31.08.2016).

16.09.2011 ООО «ФОРВАРД», ООО «СтавАКВА», ООО «ИНТЕКС» заключили тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2, по которому ООО «ИНТЕКС» принимает на себя обязательства ООО «ФОРВАРД», возникшие из договора купли-продажи, в части возврата ООО «СтавАКВА» долга за нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>, в общей сумме 3 500 000 рублей, а ООО «ФОРВАРД» передает в собственность ООО «ИНТЕКС» данное недвижимое имущество.

16.12.2011 ООО «ФОРВАРД» и ООО «ИНТЕКС» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...> на основании тройственного соглашения от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2.

В сообщении от 16.01.2012 №01/006/2011-473 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства). Отказ мотивирован тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 14.09.2011 зарегистрирован переход права на объект недвижимости от ООО «СтавАКВА» к ООО «ФОРВАРД». По условиям договора купли-продажи от 02.09.2011 №2, предоставленного на регистрацию перехода права собственности к ООО «ФОРВАРД», обязательства сторон по оплате исполнены сторонами в полном объеме. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 15.09.2011 составлено в период, когда основной договор был исполнен в полном объеме (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положен в основу государственной регистрации. Содержание дополнительного соглашения от 15.09.2011 противоречит согласованному условию договора, что противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и свидетельствует о недобросовестности сторон договора. Как следствие, не соответствует требованиям действующего законодательства и тройственное соглашение о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2.

ООО «ФОРВАРД», считая отказ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенный в сообщении от 16.01.2012 №01/006/2011-473, незаконным, в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган установил, что на государственную регистрацию было представлено в качестве правоустанавливающего документа тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга, возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2. На государственную регистрацию были представлены также договор купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 и дополнительное соглашение от 15.09.2011 к этому договору купли-продажи.

По мнению регистрирующего органа, представленные на регистрацию документы, в том числе тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 и дополнительное соглашение от 15.09.2011 к договору купли-продажи, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 закона о регистрации), а именно не соответствуют пункту 1 статьи 450 и пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, указанные выводы являются необоснованными.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что правоустанавливающим документом, представленным на государственную регистрацию перехода права собственности, является тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга, возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2.

По своей правовой природе тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга, возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2, является трехсторонней сделкой (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации), направленной на возмездный перевод долга. ООО «ФОРВАРД» перевело с согласия ООО «СтавАКВА» долг в размере 3 500 000 рублей по договору купли-продажи от 02.09.2011 на ООО «ИНТЕКС», передав последнему за принятие долга недвижимое имущество. Условие о возмездности перевода долга действующему законодательству не противоречит (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанный долг возник в связи с фактическим отсутствием оплаты недвижимого имущества ООО «ФОРВАРД» по договору купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 и закреплен сторонами в дополнительном соглашении от 15.09.2011 к этому договору купли-продажи. Это дополнительное соглашение, которое регистрирующий орган считает не соответствующим пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключено сторонами после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий основы правового регулирования продажи недвижимости, не содержит запрета на изменение условий договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, в том числе условий об изменении порядка расчетов. В договоре купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 также отсутствует запрет на изменение договора по соглашению сторон.

Положения статей 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также не содержат запрета на изменение договора купли-продажи недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на основании данной сделки купли-продажи.

При таких обстоятельствах, сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможность изменения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом установлено, что в регистрирующий орган заявителем были представлены документы и пояснения относительно того, что фактически по договору купли-продажи недвижимости № 2 от 02.09.2011 оплата не поступала. Факт наличия задолженности по данному договору подтверждается и материалами дела.

Таким образом, ссылка регистрирующего органа на несоответствие дополнительного соглашения от 15.09.2011 к договору купли-продажи пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной.

Ссылка регистрирующего органа на пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий, что надлежащее исполнение прекращает обязательство, также не свидетельствует о невозможности изменения условий договора купли-продажи от 02.09.2011 по соглашению сторон, поскольку пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять к конкретным обязательствам сторон, вытекающим из договора купли-продажи от 02.09.2011 (обязательство продавца по передачи недвижимости, обязанность покупателя по приемке и оплате недвижимости).

Из общего правила, предусмотренного пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что договор действует до момента исполнения обязательств всеми его сторонами, исполнение обязательств лишь одной из сторон само по себе не прекращает действие договора и не является препятствием для изменения его условий.

В данном случае ООО «ФОРВАРД» фактически не исполнило свою обязанность по оплате недвижимого имущества. 15.09.2011 стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым исключили пункт 5 договора (о произведенной оплате покупателю суммы договора на момент заключения договора) и дополнили пункт 4 договора купи-продажи новым условием о том, что оплата за нежилые помещения производится покупателем (ООО «ФОРВАРД») в рассрочку в согласованные сторонами сроки (фиксированными платежами ежемесячно до 31.08.2016).

Поскольку ООО «ФОРВАРД» не исполнило предусмотренные договором купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 с учетом условий дополнительного соглашения от 15.09.2011 обязательства по оплате, указанный договор купли-продажи в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекратил свое действие.

Таким образом, нарушений положений статей 223, 307, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении дополнительного соглашения от 15.09.2011 к договору купли-продажи судом не установлено.

При таких обстоятельствах, и учитывая, что заявителем были представлены все необходимые документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и правоустанавливающий документ – тройственное соглашение от 16.12.2011 о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2, соответствующее требованиям действующего законодательства (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), а доводы регистрирующего органа о несоответствии по форме и содержанию представленных на регистрацию документов являются необоснованными по основаниям, изложенным выше, отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует статье 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 13, 17, 18, 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а потому заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности является незаконным, то в силу пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он обязан устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем регистрации перехода права собственности от ООО «ФОРВАРД» к ООО «ИНТЕКС» на основании тройственного соглашения о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 на объект недвижимого имущества: нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:030318:0141:10386/192:1001-1002/А.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 17, 18, 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***> о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекцию Федеральной налоговой службы по Изибильненскому району Ставропольского края, отказать.

Требования общества с ограниченной ответственностью «ФОРВАРД», г. Изобильный, ОГРН <***> удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/006/2011-473 от 16.01.2012, в государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «ФОРВАРД», г. Изобильный, ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «ИНТЕКС», г. Ставрополь, ОГРН <***> на объект недвижимого имущества: нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:030318:0141:10386/192:1001-1002/А.

Обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***> зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью «ФОРВАРД», г. Изобильный, ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «ИНТЕКС», г. Ставрополь, ОГРН <***> на основании тройственного соглашения о переводе долга возникшего из договора купли-продажи нежилых помещений от 02.09.2011 №2 на объект недвижимого имущества: нежилые помещения №1, 2, общей площадью 15,40 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:030318:0141:10386/192:1001-1002/А.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Керимова