Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Курасовым Д.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска, г. Невинномысск, ОГРН <***>,

к образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», г. Невинномысск, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 24.03.2005 № 51

при участии представителя комитета ФИО1 по доверенности от 09.08.2018 № 3035/27, представителя образовательного учреждения ФИО2 по доверенности от 18.02.2019 № 3,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет, КУМИ) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее – учреждение, автошкола)о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 017 622,71 рубля за период с 01.10.2015 по 30.09.2018 и пени в размере 616 271,45 рубля за период с 25.09.2015 по 17.09.2018 (уточненные требования).

Учреждение в отзыве на исковое заявление указало, что при заключении договора аренды от 01.07.2002 № 250 с истцом, имеющим на тот момент наименование «образовательное учреждение краевого совета РОСТО», фактически было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, при расчете размера аренды комитет в период с 01.04.2016 необоснованно применил ставку арендной платы в размере 11.28% от кадастровой стоимости, поскольку в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы за использование земельного участка определяется не выше 2% от кадастровой стоимости.Согласно приложенному к отзыву контррасчету учреждение не имеет задолженности по аренде земельного участка за указанный в исковом заявлении период в связи со значительной переплатой.

В судебном заседании представитель комитета просил уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылался на неисполнение ответчиком обязательств по договору арендыот 24.03.2005 № 51. Представитель автошколы просил в иске отказать, поддержал возражения, изложенные в отзыве.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что согласно государственному акту на право пользования землей от 04.04.1980 № 68 за Невинномысской автомобильной школой ДОСААФ закреплен в бессрочное и бесплатное пользование земельный участок площадью 4,20 га по ул. Апанасенко, 16, для строительства учебного комплекса в юго-восточной части города.

Решением Ставропольского краевого совета РОСТО от 13.03.1992 на основании решения краевого комитета ДОСААФ от 19.02.1992 Невинномысская автомобильная школа ДОСААФ переименована в Невинномысскую автомобильную школу РОСТО.

Приказом Ставропольской краевой организации РОСТО от 19.08.2002 №150 Невинномысская автомобильная школа РОСТО переименована в Негосударственное образовательное учреждение Невинномысская автомобильная школа Ставропольского Краевого Совета Российской оборонной спортивно-технической организации (НОУ Невинномысская автомобильная школа СКС РОСТО).

Постановлением главы города Невинномысска от 31.05.2002 № 1127 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Апанасенко, 15а, площадью 34 374 кв.м, и указанный земельный участок передан образовательному учреждению краевого совета Российской оборонной спортивно-технической организации в аренду сроком на 49 лет для осуществления уставной деятельности.

Во исполнение указанного постановления между комитетом и образовательным учреждением краевого совета Российской оборонной спортивно-технической организации заключен договор аренды от 01.07.2002 № 250 земельного участка площадью 34 270 кв.м, расположенного по ул. Апанасенко, 15а, сроком до 31.05.2051.

Договор аренды зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним 17.12.2003 за номером 26-01/16-1/2003-662.

На основании постановлений главы города Невинномысска Ставропольского края от 24.09.2004 № 1012 и от 27.01.2005 № 93 комитет и общероссийская общественная организация «Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО» заключили договор аренды от 24.03.2005 № 51 земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:0004 общей площадью 34 374 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для производственной деятельности, на срок с 24.09.2004 по 30.05.2047 (пункт 2.1 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в управлении Росреестра по Ставропольскому краю 19.07.2005 за номером 26-26-16/002/2005-397.

В соответствии с пунктами 4.4 - 4.6 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 15 числа, с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года, размер которой может изменяться в одностороннем порядке в случае изменения ставки арендной платы, методики ее расчета, а также перевода земельного участка из одной категории в другую, либо изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расположенные по адресу: <...>, нежилые здания: блок теоретических знаний (кадастровый номер 26:16:000000:1406), общежитие (кадастровый номер 26:16:071301:57), гараж (кадастровый номер 26:16:071301:59), стрелковый тир (кадастровый номер 26:16:071301:58), контрольно-пропускной пункт (кадастровый номер 26:16:071301:56) принадлежат на праве собственности общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» и закреплено на праве оперативного управления за НОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России» в 2011 году.

Приказом начальника НОУ Невинномысская автомобильная школа СКС РОСТО от 16.11.2010 № 85 на основании постановления IX Внеочередного (преобразовательного) Съезда РОСТО (ДОСААФ) I Съезда ДОСААФ России от 17.12.2009 негосударственное образовательное учреждение Невинномысская автомобильная школа Ставропольского Краевого Совета Российской Оборонной Спортивно-Технической Организации (НОУ Невинномысская автомобильная школа СКС РОСТО) переименована в Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (НОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России»).

В связи со сменой наименования арендатора, а также изменениями методики расчета арендной платы стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 18.07.2011 № 3, государственная регистрация которого состоялась 06.12.2011.

На основании постановлений администрации города Невинномысска от 25.11.2013 № 3717 и от 18.06.2014 № 1974 комитет и общероссийская общественно-государственная организация «ДОСААФ России» подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 24.06.2014 № 4 о внесении изменений, касающихся разрешенного использования земельного участка с «для производственной деятельности» на «земельный участок образовательного учреждения профессионального обучения», и площади земельного участка, вместо 34 270 кв.м, 33 117 кв.м.

Согласно выписке из протокола Бюро Президиума Центрального совета ДОСААФ России от 13.01.2015 Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» переименовано в Образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно - государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России».

Дополнительным соглашением от 30.04.2015 № 5 на основании договора о закреплении недвижимого имущества на праве оперативного управления от 01.09.2011 № 23/10 в договор аренды от 24.03.2015 № 51 внесены изменения: право аренды общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» прекращается с 26.02.2015, арендатором по договору с 26.02.2015 выступает ОУ ДПО «Невинномысская АШ ДОСААФ России».

Уведомлением-расчетом от 01.04.2016 № 1876/27 комитет сообщил автошколе о том, что размер арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 составляет 293 833,88 рубля (с применением базового размера 2 %), за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 – 5 008 091,67 рубля (с применением ставки 11,28 %).

Уведомлением-расчетом от 21.03.2017 № 951/27 комитет сообщил автошколе, что размер арендной платы в 2017 году составляет 1666328,69 руб. (с применением ставки 11,28 %).

Уведомлением-расчетом от 20.06.2018 № 2270/27 комитет сообщил автошколе, что размер арендной платы в 2018 году составляет 4800542,40 руб. (с применением ставки 11,28 %).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 17.09.2018 № 3587/27 комитет предложил учреждению добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ, действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

С 01.10.2015 по 31.03.2016 арендная плата рассчитывалась комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок), утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п, как произведение площади, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, базового размера арендной платы (2%).

С 01.04.2016 по 31.03.2018 расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п, путем умножения кадастровой стоимости на ставку арендной платы за использование земельного участка (11,28%).

С учетом частичной оплаты сумма долга в спорный период по расчету комитета составила 1 017 622,71 рубля.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, суд признал его неверным в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, земельный участок был закреплен за ответчиком, ранее имевшим наименование Невинномысская автомобильная школа ДОСААФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При заключении договора аренды от 01.07.2002 № 250 с автошколой, имевшей на тот момент наименование «образовательное учреждение краевого совета РОСТО», фактически было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования.

Из пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ следует, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе» (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 № 460-1, от 20.11.1992 № 3936-1).

Последующее перезаключение договора аренды с собственником зданий, расположенных на земельном участке, и изменение в дальнейшем арендатора на истца в связи с регистрацией за ним права оперативного управления на здания, не влияет на порядок определения размера арендной платы в силу недопустимости такого ограничительного толкования положений Закона № 137-ФЗ, которое приводило бы к нарушению закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, и к неравному подходу по отношению к субъектам права, находящимся в равном положении, в рассматриваемом случае, к арендаторам одного земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который переоформлено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2019 по делу № А63-13105/2017).

Действующей с 01.03.2015 редакцией пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и пунктом 6 Порядка № 112-п предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы за использование земельного участка определяется не выше 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки (предельные) утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, а предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, является обязательным для сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588).

Учитывая, что заключение договора аренды спорного земельного участка произведено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы с 01.04.2016 не должен превышать 2% кадастровой стоимости арендуемого участка (42 558 000 рублей*2%).

По расчету суда за 4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года ответчик должен внести по 349 521,78 рубля, с 01.04.2016 по 31.12.2016 - 638 820 рублей, за 2017 год – 850 597,04 рубля, за 1-3 кварталы 2018 года - 638 820 рублей, всего с 01.10.2015 по 30.09.2018 – 2 827 280,6 рубля.

В связи с осуществлением платежей по спорному договору, сведения о которых отражены в расчетах истца и контррасчете ответчика, суд сделал вывод об отсутствии у автошколы задолженности по арендной плате. Следовательно, начисление комитетом неустойки также неправомерно.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании арендной платы и пени не подлежат удовлетворению.

Поскольку решение принято в не пользу истца, оснований для возложения на ответчика обязанности перечислить государственную пошлину в бюджет у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении уточненных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель