Гражданский кодекс часть 1

о признании отказа Управления Росреестра по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.10 незаконным,

при участии представителей заявителя – Литвиненко Н.Н. по доверенности от 07.02.12,

заинтересованного лица – Зафировой А.Б. по доверенности № 17 от 10.01.2012,

в отсутствие третьего лица,

установил: ООО "Техно-Дом" (далее – общество, заявитель, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании отказа управления в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 незаконным, о возложении обязанности на управление осуществить государственную регистрацию названного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Воронцофф-Сервис".

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011, заявление удовлетворено частично, признан незаконным отказ управления от 21.02.2011 в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010, в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением кассационной инстанции судебные акту первой и апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении спора заявитель настаивает на требовании о признании отказа управления от 02.12.2010 незаконным. Требование об обязании управление зарегистрировать договор аренды не заявляет, поскольку стороны утратили интерес к договору.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принимает к рассмотрению уточненные требования и рассматривает спор с учетом заявленной корректировки.

В заявлении общество ссылается на незаконность отказа в государственной регистрации, что явилось следствием неисполнения управлением обязанности по направлению уведомления о приостановлении регистрации. По мнению общества, замечания, указанные в качестве причин отказа устранимы в отведенный временной период. Замечание по предоставлению ксерокопий документов, общество, при получении уведомления незамедлительно бы устранило, так как при наличии ксерокопий, оригиналы имеются. Необходимые документы были донесены регистратору и в ходе судебного разбирательства.

Управление просит отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что при первоначальном рассмотрении спора представители заявителя и третьего лица указали на отсутствие возможности представить документ, подтверждающий право собственности арендодателя, а также согласия несовершеннолетнего, являющегося собственником. На регистрацию не представлены документы, свидетельствующие о незаинтересованности в совершении договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010, кадастровый паспорт объекта. Регистратор уведомлял стороны по сделке о необходимости донесения документов, что подтверждается документально, в управление были представлены ксерокопии некоторых документов. Статья 19 Закона о регистрации не подлежит применению в настоящем споре. После вынесения решения по данному спору от 01.06.11 арендодатель обратился в управление за регистрацией договора. Сообщением от 21.09.2011 было отказано в государственной регистрации договора аренды от 02.12.2010 ООО «Вороцофф-Сервис», в связи с неисполнением требования о донесении необходимых документов и несоответствием договора аренды действующему законодательству.

Представители третьего лица ООО «Вороцофф-Сервис», в заседания суда, надлежаще уведомленные не являлись, отзыв не представили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие третьего лица.

Изучив материалы дела, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.12.2010 ООО "Воронцофф-Сервис" (арендодатель) и ООО «Техно-Дом» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (л. д. 17 - 22; далее - договор от 02.12.2010), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения N 43, 46 общей площадью 1070 кв. м, расположенные в здании N 29Д по проспекту Кулакова в г. Ставрополе (далее - нежилое помещение).

Согласно пункту 1.1 названного договора нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.

В соответствии с условиями пунктов 2.1, 2.2 договора срок действия договора от 02.12.2010 5 лет, договор подлежит государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23 декабря 2010 года ООО «Техно-Дом» обратилось в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 (л. д. 78, 79).

К заявлению прилагались следующие документы: квитанция об оплате государственной пошлины, договор от 02.12.2010, кадастровый план здания, доверенность, выписка из ЕГРЮЛ от 08.12.2010.

21 января 2011 года № 010/153/2010-967 управление приостановило государственную регистрацию договора от 02.12.2010 на срок до 21.02.2011 в связи с предоставлением обществом неполного пакета документов, основание приостановления изложено в уведомлении (л. д. 37 - 39).

Сообщением от 21.02.2011 N 010/153/2010-967 (л. д. 40 - 42) управление уведомило общество об отказе в государственной регистрации договора от 02.12.2010 по следующим основаниям: в пункте 1.1 договора от 02.12.2010 указаны сведения о собственности не соответствующие выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП); согласно записям ЕГРП здание магазина (литера А) по пр. Кулакова 39д, помещения которого являются предметом договора от 02.12.2010, находятся на праве общей долевой собственности, однако договор подписан только ООО "Воронцофф-Сервис"; предложение представить приведенный в соответствие договор аренды, подписанный всеми собственниками и согласие законного представителя несовершеннолетней собственницы Волковой К.В., не исполнено; дополнительно представленные на государственную регистрацию ксерокопии писем и соглашения об определении порядка пользования от 11.01.2010 не могут рассматриваться в качестве надлежащих документов, ввиду отсутствия подлинников; текстовое содержание представленных документов не позволяет установить возможность ООО "Воронцофф-Сервис" распоряжаться имуществом; не представлены на государственную регистрацию в соответствии со статьей 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" справки от арендодателей и арендатора об отсутствии в сделке заинтересованности лиц, перечисленных в статье 45 названного Закона; в представленных на регистрацию кадастровом паспорте и договоре аренды имеются разночтения в части площади арендуемых помещений, в паспорте арендуемая площадь указана 1127,1кв.м, в договоре-1070 кв.м; не представлены на регистрацию устав общества в новой редакции и доказательства продления срока полномочий директора общества.

Из представленных в материалы дела копий уведомления о приостановлении от 21.01.2011 и сообщения об отказе в государственной регистрации от 21.02.2011 следует, что указанные документы заявителем и ООО "Воронцофф-Сервис" получены только 10.03.2011 (т. 1, л.д. 49, 50, 46 - 48).

Решением первой инстанции от 01.06.2011, оставленным без изменения апелляционной инстанции от 13.09.2011 признан незаконным отказ управления от 21.02.2011 в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010, в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Суд кассационной инстанции отменил решением суда первой инстанции 01.06.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 по данному делу и направил дело на новое рассмотрение, указав на то, что заявителем обжалуется не бездействие заинтересованного лица по не направлению уведомления о приостановлении регистрации, а отказ в государственной регистрации, в связи с чем заявление подлежит удовлетворению в случае, если названный отказ является незаконным и нарушает права общества. При этом заявитель связывает незаконность отказа с неисполнением управлением обязанности по направлению уведомления о приостановлении регистрации, однако судами не исследована взаимосвязь между фактом неполучения уведомления и отказа в государственной регистрации, не рассмотрен вопрос о том, мог ли заявитель, получив названное уведомление, устранить основания, послужившие препятствием для государственной регистрации.

Согласно подп.15 п. 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении спора судом установлено, что 07.06.2011 в управление Росреестра обратилось ООО «Воронцофф-Сервис» с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010. Сообщением от 27.09.2011 №01/057/2011-869 заявителю отказано в государственной регистрации права, поскольку не представлены документы согласно уведомлению о приостановлении и договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2011 по делу №А63-9622/11ООО заявление «Воронцофф-Сервис» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь, 3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «Техно-Дом» г. Ставрополь, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества на помещения №№ 43, 46, литер А, общей площадью 1070 кв.м., расположенные по адресу СК, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 29Д, об обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 02.12.2010 г., расположенного по адресу: г. Ставрополь, проспект Кулакова, 29Д, оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ по заявлению общества.

Таким образом, стороны по сделке дважды обращались в управление с заявлениями о регистрации договора аренды от 02.12.2010, получали отказы и обжаловали их.

При новом рассмотрении спора заявитель настаивает на требовании о признании отказа управления от 02.12.2010 незаконным, поскольку в нарушение статьи 19 Закона о государственной регистрации прав управление не известило о приостановлении государственной регистрации, заявляет, что общество при получении уведомления могло устранить основания, послужившие препятствием для государственной регистрации в установленный срок. Требование об обязании управление зарегистрировать договор аренды не заявляет, поскольку стороны утратили интерес к данной сделке.

Часть 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязывает государственного регистратора в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В силу статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и действия (бездействие) государственного органа, должностного лица могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых решения, действий (бездействия) закону и иным нормативным правовым актам, нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суд при рассмотрении требования о признании отказа управления от 21.02.2011 недействительным установил следующее.

Материалами дела подтверждается факт неполучения обществом уведомления о приостановлении государственной регистрации договора от 02.12.2010 и участвующими в деле лицами не оспаривается.

В соответствии с требованиями статьями 16 - 18 Закона о регистрации обязанность предоставления документов, безусловно подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременений) лежит на заявителе.

Согласно требованиям статей 9, 13, 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды нежилого помещения от 02.12.2010 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в Торговом Здании, по проспекту Кулакова, 29д, города Ставрополя, общей площадью 1070 кв. м, расположенные на 2 (втором) этаже литера А, часть помещения N 43 (торговое), N 46 (электрощитовая). Объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.11.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 26 АЗ N 193508 от 30.11.2010, N регистрации 26-26-01/1-2/2010-856 (т. 1, л.д. 80).

Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанная запись о регистрации указывает на проведение государственной регистрации общей долевой собственности за юридическим и физическими лицами на здание по пр-ту Кулакова, 29 д.

При рассмотрении дела заявителем не предоставлено доказательств нахождения у него в собственности объекта передаваемого в аренду.

Из ЕГРП следует, что одним из участников общей долевой собственности передаваемого в аренду имущества является несовершеннолетняя Волкова К.В.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе: письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 26 Гражданского кодекса Российской Федерации несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителя).

Согласно положениям статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Таким образом, заключить договор, когда требуется регистрация прав на это имущество, несовершеннолетний может лишь с письменного согласия законных представителей.

Названный документ также не был представлен, что не позволило регистрирующему органу осуществить проверку законности сделки. При рассмотрении данного дела в судах первой и апелляционной инстанции, при повторном обращении в управление за регистрацией договора, сторонами по сделке это нарушение не было устранено.

В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации при регистрации договора аренды прилагаются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Кадастровый паспорт здания от 06.08.2010, представленный заявителем на государственную регистрацию, содержит сведения об объекте арендуемой площади и помещениях не соответствующих предмету договора от 02.12.2010. Требование государственного регистратора на необходимость внесения изменений арендуемой площади заявлено правомерно.

Новый кадастровый паспорт от 11.07.2011 был представлен при повторном обращении в управление за государственной регистрацией договора аренды, следовательно, не мог быть представлен в управление в случае направление уведомления.

В соответствии со статьей 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена общим собранием участников общества. Документы, подтверждающие отсутствие заинтересованности в сделке, не предоставлены.

В нарушение пункта 4 статьи 16 Закона о регистрации заявителем не предоставлены устав в новой редакции и свидетельство о государственной регистрации (оригиналы или нотариально заверенные копии).

Из предоставленной выписки из Единого государственного реестра юридических лиц N 6621В/2010 от 08.12.2010 в отношении ООО "Техно - Дом" следует, что согласно записи 2102635067038 от 05.04.2010 в Устав общества были внесены изменения. По сведениям управления срок избрания директором общества Куницина Г.Ю. истек 31.08.2010.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованием статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что управление правомерно указало на необходимость привести документы в соответствии с требованиями действующего законодательства, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора не противоречит требованиям закона. При невыполнении хотя бы одного из этих условий в установленный срок, отказ в государственной регистрации договора является правомерным.

Заявление ООО «Техно-Дом» о возможности устранения препятствий, послуживших для приостановлении государственной регистрации сделки, в случае получения уведомления о приостановлении в установленный срок, опровергается фактическими обстоятельствами.

Судом установлено, что при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции, при повторном обращении арендодателя в управление Росреестра по СК за регистрацией договора аренды (07.06.2011), при новом рассмотрении настоящего спора заявителем не был представлен полный пакет документов с учетом замечаний управления.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что документы, подтверждающие право собственности арендодателя, согласие всех собственников на сделку, кадастровый паспорт на помещения, переданные в аренду, не могли быть представлены в установленный срок, в связи с их отсутствием на дату приостановления регистрации и отказа в регистрации.

При новом рассмотрении спора заявитель просит признать отказ управления и не настаивает на требовании об обязании зарегистрировать сделку, поскольку стороны утратили интерес к данной сделке.

Задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание повторный отказ управления №01/057/2011-869 от 27.09.2011 в государственной регистрации спорного договора аренды и утрату интереса сторон по договору к его регистрации, требование о признании отказа управления от 21.02.2011 не восстановит нарушенное право и законные интересы заявителя.

Разрешая вопрос о повороте исполнения судебного акта, суд установил, что решение от 01.06.2011 и исполнительный лист, выданный 04.10.2011, о взыскании с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу ООО «Техно-Дом» в возмещение расходов по госпошлине 2000 руб. не исполнено. Данное обстоятельство подтверждается постановлением судебного пристава-исполнителя об отказе в возбуждении исполнительного производства от 13.12.2011.

По правилам части 2 статьи 325 АПК РФ, если не приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, арбитражный суд принимает судебный акт о полном или частичном прекращении взыскания по отмененному в соответствующей части судебному акту.

Данным решением в удовлетворении заявленных требований ООО «Техно-Дом» отказано, поэтому суд прекращает взыскание суммы госпошлины 2 000 рублей с Управления Росреестра по Ставропольскому краю по исполнительному листу №002224159 от 01.06.11.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-182, 324-326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований ООО «Техно-Дом», г. Ставрополь, ОГРН 1072635017135, отказать.

Прекратить взыскание суммы госпошлины 2 000 рублей с Управления Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь по исполнительному листу №002224159 от 01.06.11.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Н. Довнар