Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению некоммерческого партнерства Санаторий «Зори Ставрополья», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

к - Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ОГРН <***>, г. Москва,

- министерству имущественных отношений Ставропольского края, ОГРН <***>, 355025, г. Ставрополь,

- управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь

третье лицо: - общество с ограниченной ответственностью «ФинГрупп», ОГРН <***>, г. Тамбов,

об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Санаторий «Зори Ставрополья» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее – кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:33:230205:10 в размере рыночной стоимости равной 25 151 338,84 руб. и обязании внести данные сведения в Государственный кадастр недвижимости.

Определением суда от 16.05.2014 в качестве ответчиков также привлечены министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) и управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал об отложении рассмотрения дела и назначении экспертиз. Ходатайства отклонены в судебном заседании протокольными определениями суда.

Ответчики в судебное заседание не явились, отзывы на заявление не представили.

ООО «ФинГрупп» оставило решение на усмотрение суда.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 23.01.2008 серии 26-АЕ № 273801 истец является собственником земельного участка площадью 29138 кв.м с кадастровым номером 26:33:230205:10, с разрешенным использованием «под зданиями и сооружениями санатория», относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <...>.

Приказом министерства от 25.12.2012 № 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, проведенной ООО «ФинГрупп». В частности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:33:230205:10 утверждена кадастровая стоимость в размере 74 266 060,26 руб.

В период с 31 марта по 03 апреля 2014 года ООО «Академия Оценки Бизнеса» по заказу истца выполнены оценочные работы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка участков и подготовлен отчет № А-0029/14 от 03.04.2014, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:230205:10 по состоянию на 01.01.2012 определена в размере 25 151 338,84 руб.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон 135-ФЗ), введенной в действие Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статьи 3 Закона 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу норм Закона 135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности должны соблюдаться требования данного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик.

Судом исследован отчет № А-0029/14 от 03.04.2014 и выявлен ряд существенных недостатков при проведении оценочных работ.

В представленном истцом отчете об оценке для определения рыночной стоимости использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Сравнение производилось с 3-мя объектами-аналогами, объявления о которых были размещены на сайтах www.a-kmv.ru, www.unibo.ru, nedvizhimost-sale.ru.

В обоснование информации об объектах-аналогах к отчету приложены скриншоты интернет-страниц.

Согласно подпункту «ж» пункта 8 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Согласно пункту 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (далее – Методические рекомендации), метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Таким образом метод сравнения продаж предполагает сравнение объектов-аналогов с оцениваемым земельных участком по всем выявленным в рамках анализа рынка объекта оценки факторам, влияющим на стоимость, и обоснование каждой корректировки.

В отчете имеется глава 9 «Анализ рынка объекта оценки», однако в нем приведен анализ рынка офисных и торговых помещений в городе Пятигорске. Анализ рынка земельных участков в отчете отсутствует.

В главе 11 «Определение рыночной стоимости объекта оценки» указано на выбор оценщиком ряда ценообразующих факторов (дата подачи объявления, наличие улучшений на участке, категория земельного участка, качество подъездных путей, наличие коммуникаций, транспортная доступность, ближайшее окружение, подтопляемость почв).

Между тем ни в этой главе, ни в разделе «Анализ рынка объекта оценки» не приведено обоснования выбора именно этих факторов, равно как отсутствует обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В соответствии со статьей 11 Закона 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Проводя сравнение участков-аналогов с оцениваемым участком (табл. 7, стр. 31-32 отчета), оценщик произвел корректировку только на различия в площадях (корректировку на масштаб), указав на совпадение иных характеристик между участками.

Между тем в объявлении по аналогу № 2 отсутствуют сведения о транспортной доступности, коммуникациях и виде разрешенного использования участка. По аналогу № 3 в объявлении не указано местоположение (только «г. Пятигорск»), вид разрешенного использования и сведения о транспортной доступности.

Сведений о подтопляемости почв не содержится ни в одном из объявлений.

На странице 45 отчета указано, что информация по предложениям уточнялась по телефону, но номера телефонов и сведения об источнике (Ф.И.О. лица и его относимость к объявлению) не отражено.

При этом по всем участкам-аналогам оценщик указал целевое использование «под коммерцию», что не является тождественным виду разрешенного использования оцениваемого участка, поскольку «размещение санатория» является лишь одним из множества коммерческих видов использования. В этой связи указание в качестве вида использования «под коммерцию» в целях сравнения некорректно и не позволяет определить наличие/отсутствие различий между оцениваемым участком и аналогами.

Оценщик без указания какого-либо обоснования не применил корректировку на время продажи, при том, что объявление по аналогу № 1 размещено 28.04.2011, по аналогу № 3 – 18.09.2011.

Содержащее в отчете обоснование корректировки на масштаб (стр. 34-35 отчета) является противоречивым, поскольку приведены две разные формулы: (S_o/S_a-0,XXX) и (Ln₍_Sан)/Ln₍_So._o.)), но какая из применена не указано.

Вышеперечисленные недостатки отчета выявлены без назначения судебной экспертизы, поскольку не требовали специальных знаний (ст. 82 АПК РФ), а были основаны лишь на детальном исследовании представленного отчета и применении положений нормативных и нормативно-методических актов.

Учитывая изложенное, определенная в представленном отчете рыночная стоимость не может быть признана достоверной, поэтому в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

Руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский