Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пекуш Т.Н., рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Пробуждение», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

заинтересованные лица: администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, г. Ставрополь,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь,

о признании незаконным отказа администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка площадью 24 000 кв.м с кадастровым номером 26:12:011605:674, расположенного по адресу: <...>, в квартале 613, для продолжения строительства;

об обязании администрации города Ставрополя в двухнедельный срок со дня принятия решения судом в установленном порядке принять решение по вопросу предоставления для продолжения строительства земельного участка площадью 24 000 кв.м с кадастровым номером 26:12:011605:674, расположенного по адресу: <...> в квартале 613,

при участии в судебном заседании представителей заявителя – ФИО1, исполнительный директор (до объявления перерыва), ФИО2 по доверенности от 20.05.2014, представителя заинтересованного лица: администрации г. Ставрополя - ФИО3 по доверенности от 22.01.2014 № 01/1-16-7 и в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Пробуждение» (далее – истец, заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет по управлению имуществом)о признании незаконным отказа администрации города Ставрополя в предоставлении земельного участка площадью 24 000 кв.м с кадастровым номером 26:12:011605:674, расположенного по адресу: <...>, в квартале 613, для продолжения строительства; об обязании администрации города Ставрополя в двухнедельный срок со дня принятия решения судом в установленном порядке принять решение по вопросу предоставления для продолжения строительства земельного участка площадью 24 000 кв.м с кадастровым номером 26:12:011605:674, расположенного по адресу: <...>, в квартале 613.

Дело рассматривается с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь (далее – комитет градостроительства).

В судебном заседании истец ранее поданные заявления: об уточнении заявленных требований, согласно которым общество просило суд признать незаконным отказ администрации г. Ставрополя в предоставлении на новый срок земельного участка с кадастровым номером № 26:12:020104:56, площадью 24 000 кв.м, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Коломийцева, 13 г. Ставрополя; обязать администрацию г. Ставрополя устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем принятия решения о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка и об исключении комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя из числа заинтересованных лиц и привлечении его в качестве третьего лица, не рассматривать, как ошибочно поданные.

Поскольку до рассмотрения указанных заявлений по существу общество отозвало их и просило не рассматривать, данные ходатайства судом не рассматриваются.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования и просил суд обязать администрацию города Ставрополя в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Пробуждение», г. Ставрополь в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:56, площадью 24 000 кв.м, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Коломийцева, 13 города Ставрополя; обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в месячный срок со дня принятия администрацией решения о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Пробуждение» земельного участка в аренду на новый срок заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Пробуждение», г. Ставрополь, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:56, площадью 24 000 кв.м, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Коломийцева, 13 города Ставрополя.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принимает уточнение исковых требований.

Комитет по управлению имуществом и комитет градостроительства свои позиции по существу заявленных требований не выразили; через канцелярию суда представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении, в дополнениях и пояснениях к нему, указав, что спорный земельный участок ранее был предоставлен истцу на праве аренды в рамках договора от 15.06.2011 № 9066 для продолжения строительства объектов производственного назначения. В период действия договорных отношений земельный участок использовался заявителем по целевому назначению: проведена подготовка грунтов для строительства, завезены стройматериалы, техника, разработана проектная документация на строительство производственной базы, получено разрешение на строительство здания склада позиция 1 по генеральному плану, начато строительство первой очереди, возведен объект производственного назначения степенью готовности 12%, на который за обществом зарегистрировано право собственности; обязательства по внесению арендных платежей исполнялись обществом, как арендатором, надлежащим образом.

Администрация отзыв на иск не представила, оставив рассмотрение спора по существу на усмотрение суда с учетом действующего законодательства.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства, суд признает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 11.09.2007 № 2615 между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) 12.09.2007 был заключен договор аренды № 5582, по условиям которого обществу в аренду сроком на 3 года был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:674, площадью 24 000 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в квартале 613 (далее – земельный участок), для проектирования и строительства объектов производственного назначения.

В последующем на основании постановления администрации города Ставрополя от 19.04.2011 № 1053 и договора аренды от 15.06.2011 № 9066 земельный участок был предоставлен обществу в аренду сроком на 3 года (до 18.04.2014) для продолжения строительства объектов производственного назначения.

До истечения срока действия договора аренды общество 12.03.2014 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок для продолжения строительства.

Уведомлением от 22.04.2014 № 06/1-02-1812 администрация отказала обществу в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов на предоставление в аренду на новый срок испрашиваемого земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения. В обоснование принятого решения администрация указала на осуществленный муниципальный земельный контроль на предмет соответствия земельного участка виду разрешенного использования, в ходе которого было установлено, что площадь незавершенного строительством капитального объекта (фундамента) составляет 565 кв.м, земельный участок площадью 23 435 кв.м не используется.

Общество, указывая, что отказ в предоставлении земельного участка на новый срок нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с заявлением.

В пункте 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Судам следует самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любыми способами, установленными законом. При этом участники правоотношений вправе выбирать такие способы защиты своих прав, которые соответствуют их природе. Способ судебной защиты должен быть избран заявителем с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Избранный заявителем способ судебной защиты должен привести к восстановлению его нарушенных прав.

Ссылка на неправильный выбор способа судебной защиты при формальном подходе к квалификации заявленного требования порождает вероятность лишения заявителя гарантированного статьей 46 Конституции Российской Федерации и статьей 2 АПК РФ права на судебную защиту.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Аналогичные правовые подходы сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 07.02.2012 № 12573/11, от 09.10.2012 № 5377/12, от 10.12.2013 № 9139/13,

Целью, которую преследует общество, обращаясь в арбитражный суд, является получение земельного участка для продолжения строительства на новый срок.

Поскольку вопрос о понуждении к заключению договора аренды не может быть рассмотрен в рамках главы 24 АПК РФ, данный спор подлежит рассмотрению по правилам искового производства, что соответствует позиции ФАС СКФО, изложенной в постановлении от 08.05.2014 по делу № А53-17496.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 621 названного Кодекса и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока договора аренды земельного участка на заключение нового договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора.

С заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок общество обратилось 12.03.2014, то есть до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 15.06.2011 № 9066.

Отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-распорядительные полномочия, регулируются Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» (далее - Закон № 210-ФЗ).

Под муниципальной услугой, предоставляемой органом местного самоуправления понимают деятельность по реализации функций органа местного самоуправления, которая осуществляется по запросам заявителей в пределах полномочий органа, предоставляющего муниципальные услуги, по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и уставами муниципальных образований (пункт 2 статьи 2 Закона № 210-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 210 предоставление муниципальной услуги осуществляется в соответствии с административным регламентом - нормативным правовым актом, устанавливающим порядок предоставления и стандарт предоставления муниципальной услуги, а также состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур, требования к порядку их выполнения.

В спорный период на территории г. Ставрополя действовал административный регламент администрации города Ставрополя по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства», утвержденный постановлением администрации от 25.05.2012 № 1474.

В пункте 2.9 указанного административного регламента установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа или приостановки в предоставлении услуги.

В соответствии с абзацем 1 названной статьи основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги являются: представление заявителем неправильно оформленных (по форме или содержанию), несоответствующих действующему законодательству или утративших силу документов, а также документов, содержащих неоговоренные исправления (подчистки, приписки); заключение комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о нецелевом использовании земельного участка (неиспользовании земельного участка).

Отказ в предоставлении муниципальной услуги администрация мотивировала тем, что в ходе осуществленного муниципального земельного контроля на предмет соответствия земельного участка виду разрешенного использования была установлена площадь незавершенного строительством капитального объекта (фундамента), которая составила 565 кв.м; земельный участок площадью 23 435 кв.м не используется.

Согласно договору аренды, земельный участок предоставлен обществу для строительства производственной базы.

Как установлено судом и следует из пояснений представителя общества, в период действия договорных отношений истцом разработана проектная документация, предусматривающая строительство производственно-торговой базы, состоящей из 2-х складских зданий и погрузочно-разгрузочной площадки с козловым краном на рельсовом ходу; общая площадь застройки составляет 3 144,9 кв.м. Проектом планировки предусмотрено максимальное озеленение и благоустройство территории, запроектирована гостевая парковка для расположения автотранспорта с учетом потребностей инвалидов и других маломобильных групп населения.

В соответствии с утвержденной проектной документацией и на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство от 17.09.2013 обществом производилось строительство первой очереди складского помещения - возведен объект незавершенного строительства, площадью 565 кв.м, на который за обществом зарегистрировано право собственности (свидетельство от 12.02.2014 № 26-АИ 667052). Для нормального использования участка проведено электроснабжение, построены ВЛ10кВ, установлена трансформаторная подстанция ТП-10, восстановлен канализационный коллектор, подключена канализация. На участке произведена отсыпка твердого покрытия для козлового крана на рельсовом ходу, проведены дренажные работы.

Предметом настоящее спора является конфликт между собственником земельного участка и лицом, желающим получить участок в аренду.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора может быть ограничен в исключительных случаях, когда осуществление прав по своему усмотрению происходит без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 вышеуказанной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из этого и по смыслу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено. При таком подходе способ защиты в виде понуждения заключить договор и ограничение свободы договора служат целям завершения строительства (создания объекта) с учетом прав третьих лиц на возводимую недвижимость (квартиры в многоэтажном доме).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд, учитывая установленные по данному делу обстоятельства в их совокупности и взаимной связи с действующими нормами права, приходит к выводу о наличии в данном случае у арендатора защищаемого законом интереса, который может служить основанием для ограничения принципа свободы договора, поскольку общество в период действия договора на законных основаниях приступило к строительству объекта, однако ввиду большого объема строительных и подготовительных работ в срок, предусмотренный договором, строительство объекта не завершило. Земельный участок использовался обществом в соответствии с целевым назначением, обязательства по внесению арендной платы исполнялись в полном объеме.

Договор аренды с публично-правовым образованием имеет сложный юридический состав, включающий в себя помимо самого договора аренды решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, на основании которого в последующем заключается договор аренды.

Как указывалось ранее, порядок и последовательность предоставления в аренду на новый срок земельных участков для продолжения строительства, для строительства на территории города Ставрополя установлены вышеназванным административным регламентом.

Согласно указанному административному регламенту первым этапом предоставления в аренду на новый срок земельных участков для продолжения строительства является принятие решения, выраженного в форме постановления о предоставлении в аренду на новый срок земельного участка.

Таким образом, предоставление в аренду на новый срок земельного участка без принятия соответствующего решения администрацией города Ставрополя представляется невозможным. Указанный вывод также следует из пункта 8.1 договора аренды земельного участка от 15.06.2011 № 9066, в котором указано, что продление срока действия договора без принятия соответствующего постановления главы города Ставрополя (главы администрации района города Ставрополя) не допускается.

Арендодатель и арендатор приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). В данном случае для квалификации требования не имеет значения то обстоятельство, что спорный земельный участок принадлежит публичному собственнику (муниципальное образование), интерес общества заключается в сохранении права аренды земельного участка.

Отказ в предоставлении в аренду на новый срок спорного земельного участка фактически содержит отказ на предложение (оферту) общества о заключении договора аренды земельного участка, то есть свидетельствует об отсутствии волеизъявления на продолжение с ним договорных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Кодекса.

Таким образом, отказ арендодателя в возобновлении договора аренды земельного участка допускается в случаях, прямо предусмотренных законом (постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.08.2013 № Ф03-2719/2013).

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Основания прекращения аренды земельного участка установлены в статье 46 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок использовался обществом в соответствии с целевым назначением, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что исковые требования общества подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по устному ходатайству общества относятся на него и взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять уточнение исковых требований.

Заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Пробуждение», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, удовлетворить.

Обязать администрацию города Ставрополя в двухнедельный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Пробуждение», г. Ставрополь в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:56, площадью 24 000 кв.м, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Коломийцева, 13 города Ставрополя.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в месячный срок со дня принятия решения администрацией о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Пробуждение» земельного участка в аренду на новый срок заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Пробуждение», г. Ставрополь, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:56, площадью 24 000 кв.м, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Коломийцева, 13 города Ставрополя.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин