Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, выраженные в сообщениях от 24.07.13 № 01/007/2013-597, №01/007/2013-598, №01/007/2013-599,№01/007/2013-600 по объектам недвижимости:

- 1/10 в праве общей долевой собственности на объект недвижимого
имущества - гараж площадью 294,5 кв.м., инвентарный номер 07:401:002:000015060:А:20000 Литер А, по адресу: <...>, в квартале 520;

- 1/10 в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: административно-бытовой корпус площадью 966,5 кв.м., инвентарный номер 07:401:002:000015060:В:20000, литер В, по адресу: <...>, в квартале 520;

- 1/10 в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: склад площадью 143,6 кв.м., инвентарный номер 07:401:002:000015060:Б:20000, литер Б, по адресу: <...>, в квартале 520;

- объект недвижимого имущества: нежилое здание производственного назначения площадью 131,2 кв.м., инвентарный номер 07:401:002:000015060:Д:20000, литер Д, по адресу: <...>, в квартале 520;

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества на объекты недвижимости:

при участии представителя Управления ФИО1 по доверенности от 09.01.2013 , в отсутствие представителя заявителя,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Цербер», 1120608001777,к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, о признании незаконным приостановление в государственной регистрации права, выраженное в сообщении от 29.03.2013 № 01/007/2013-597по объектам недвижимости:

Заявление предъявлено в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ, Кодекса) и основано на неправомерных действиях управления по истребованию дополнительных документов. По мнению заявителя на регистрацию представлен полный объем документов, а у регистрирующего органа отсутствуют полномочия по оценке порядка проведения торгов требованиям закона.

В ходе рассмотрения спора заявителем заявлено об изменении предмета спора. В заявлении от 17.09.2013 общество просит признать не незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, выраженные в сообщениях от 24.07.13 № 01/007/2013-597, №01/007/2013-598, №01/007/2013-599,№01/007/2013-600 и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества на указанные объекты недвижимости. .

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял к рассмотрению уточненные требования. Ранее заявленное требование о признании незаконным приостановление государственной регистрации заявитель в уточненных требованиях не указывает. Суд приходит к выводу о рассмотрении спора с учетом заявленной корректировки, поскольку на дату рассмотрения спора имеются сообщения об отказе, обжалование уведомления о приостановлении государственной регистрации не приведет к восстановлению нарушенного права заявителя.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на непредставление необходимых для государственной регистрации документов, не соблюдение требований статей 111, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то есть, нарушены порядок и процедура заключения сделки, что не может свидетельствовать о ее законности. Не исполнение уведомления о приостановлении в полном объеме, послужило основанием для отказа в государственной регистрации прав.

В заседании суда 01.10.2013 был объявлен перерыв в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ, объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда в сети Интернет и объявлено представителю заинтересованного лица.

02.10.2013 в 09 час. 30 мин. заседание суда было продолжено в отсутствие сторон.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие заявителя, надлежащим образом уведомленного о дате рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд удовлетворяет заявленные требования по следующим основаниям.

24 июля 2013 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю сообщениями N 01/007/2013-597, №01/007/2013-598, №01/007/2013-599,№01/007/2013-600 отказало ООО «Цербер» в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сославшись на непредставление документов, подтверждающего соблюдение процедуры реализации имущества банкрота на открытых торгах в электронной форме, а именно согласие кредиторов отчуждать имущество должника и определение Арбитражного суда Ставропольского края об утверждении порядка и условий проведения торгов. Управление также указало на несоблюдение конкурсным управляющим требований статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части несоблюдения срока приема заявок по торгам. Отказы аргументированы непредставлением документов, либо отсутствием необходимых сведений в представленных документах, так протокол о результатах первичных торгов не представлен, в протоколе о результатах проведения повторных торгов отсутствует дата его составления, в договоре купли-продажи не указаны местонахождение объектов, дата и место рождения продавца. В связи с тем, что договор купли-продажи не содержит сведений об объекте (кадастровый номер объекта, назначение, этажность), не представляется возможность его идентифицировать и внести соответствующие сведения в ЕГРП. В связи с невыполнением уведомления о приостановлении от29.03.2013 в полном объеме, управление отказало в государственной регистрации права на недвижимое имущество на основании абзацев 4, 10 пункта 1статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.03.2013 по делу №А63-3162/2011 завершено конкурсное производство, открытое в отношении ФИО2, которое подлежит немедленному исполнению.

Посчитав незаконным отказ управления в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен статьей 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Указанной нормой предусмотрено, что к таким документам, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В пункте 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10)

Суд, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что общество выполнило обязанность по представлению документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Уведомлениями от 24.07.2013 управление сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как при заключении договора купли-продажи от 11.01.2013 нарушены статьи 111, 138 Закона о банкротстве, не представлены документы, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации.

Отказывая в государственной регистрации перехода права, Управление указало на непредставление документов, подтверждающих согласие кредиторов на проведение торгов по продаже зданий и определение арбитражного суда об утверждении порядка и условий проведения торгов с соблюдением требований законодательства, что не позволяло регистрирующему органу оценить сделку как законную.

Ссылка регистрационной службы на непредставление заявителем на регистрацию документов, свидетельствующих о согласии кредиторов отчуждать имущество и определение арбитражного суда об утверждении порядка и условий проведения торгов не состоятельна. По смыслу Закона N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрирующий орган, рассматривая заявление о регистрации перехода права собственности, должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые влияют на переход этих вещных права от одного субъекта гражданских прав другому.

Порядок реализации имущества должника определен статьями 110, 139 Закона о банкротстве, в соответствии с которыми имущество должника подлежит продаже на открытых торгах на условиях, утвержденных собранием кредиторов.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона о государственной регистрации, входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок, соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от такого признания ее судом.

Между тем проведение торгов с нарушением правил (процедуры) в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании недействительными торгов, а удовлетворение такого иска влечет недействительность договора, заключенного по результатам этих торгов.

По смыслу статей 166, 449 названного Кодекса с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8, торги не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

Управлением не представлено доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными

Из представленных на государственную регистрацию перехода права документов усматривалось, что договор от 11.01.2013 купли-продажи имущества должника заключен по итогам проведенных 28.12.2012 торгов.

Не предоставление протокола кредиторов о согласии кредиторов отчуждать имущество не является тем нарушением, которое влечет недействительность торгов.

Требование управление представить определение арбитражного суда об утверждении порядка и условий проведения торгов не состоятельно. В соответствии с положениями абзаца 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Сведения о том, что имущество должника состояло в залоге, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, требование управление об обязанности сторон сделки предоставить определение суда в данном случае неправомерно.

Следующим основанием для отказа в регистрации явилось несоблюдение при проведении торгов сроков публикации сообщений о продаже имущества. Поскольку по правилам статей 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» нарушение порядка уведомления о торгах относится к тем нарушениям, которые могли бы служить основанием для оспаривания торгов заинтересованным лицом в судебном порядке, суд признает обжалуемые отказы Управления незаконными.

Довод заинтересованного лица о наличии у договора купли-продажи от 01.04.2010 признаков не заключенности, в связи с отсутствием в нем идентифицирующих сведений об объектах недвижимости (кадастровый номера объектов, этажность), а также дате и месте рождения продавца, не принимается судом во внимание. Наличие каких-либо противоречий между заявляемым обществом к регистрации правом на недвижимое имущество и зарегистрированным правом предпринимателя на эти объекты, с учетом представленной технической документации, управлением не доказано.

Ссылка на отсутствие в договоре даты и места рождения предпринимателя отклонена судом, так как продавцом по данному договору является конкурсный управляющий предпринимателя ФИО3 в соответствии с требованиями закона о банкротстве.

Вывод государственного регистратора о нарушении порядка и процедуры заключения сделки, что не может свидетельствовать о ее законности, не находит подтверждение материалами дела.

Таким образом, оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок у управления Росреестра по СК не имелось.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи)

Гражданское законодательство не содержит положений, устанавливающих государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости (регистрация договора предусмотрена только для договора купли-продажи жилых помещений и предприятия), в данном случае регистрации подлежит переход права собственности. Для возникновения права собственности (для его перехода) помимо заключения договора купли-продажи недвижимости необходимо наличие сложного состава юридических фактов, на основании которых возникает право собственности на объект недвижимости – его передача и акт регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которая проводится в порядке, закрепленном в главе III названного Закона.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускается возможность государственной регистрации прав собственности на основании вступившего в законную силу судебного акта.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме.

Решением суда сообщения Управления № 01/007/2013-597, №01/007/2013-598, №01/007/2013-599, №01/007/2013-600 от 24.07.2013 признаются незаконными и управление обязывается зарегистрировать государственную регистрацию переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.01.2013.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявление ООО «Цербер», 1120608001777,

незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***> выраженные в сообщениях от 24.07.13 № 01/007/2013-597, №01/007/2013-598, №01/007/2013-599, №01/007/2013-600 по следующим объектам недвижимости:

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***> осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества на следующие объекты недвижимости:

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Н. Довнар