Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Максютовой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

сельскохозяйственного производственного кооператива «Владимировский», Ставропольский край Левокумский район, с. Владимировка, ОГРН <***>,

к администрации муниципального образования Владимировского сельсовета Левокумского района, Ставропольский край, Левокумский район, с. Владимировка, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральное государственное бюджетное учреждение станция агрохимической службы «Прикумская», г. Буденновск,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии представителей СПК «Владимировский» ФИО1 по доверенности от 04.07.2016 и председателя СПК «Владимировский» ФИО2 лично по паспорту и выписке из ЕГРИП, в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Владимировский» (далее - СПК «Владимировский», кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации муниципального образования Владимировского сельсовета Левокумского района (далее - администрация поселения), в котором согласно уточненным требованиям просил расторгнуть договор аренды от 17.12.2015 № 3 земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:70 по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, пос. Степной, участок находится примерно в 4.8 км от ориентира по направлению на юго-восток, заключенный между администрацией муниципального образования Владимировского сельсовета Левокумского района и СПК «Владимировский».

В иске кооператив указывал, что после предоставления земельного участка в аренду установлена невозможность его использования для сельскохозяйственного производства, что подтверждается заключением ФГБУ САС «Прикумская» от 19.04.2016 № 405 о засолении почвы. Эти обстоятельства не могли быть известны и установлены СПК «Владимировский» до заключения договора аренды в связи с их неочевидностью и необходимостью специального исследования и подтверждения заключением специалистов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение станция агрохимической службы «Прикумская» (далее - ФГБУ САС «Прикумская»).

Ответчик в отзыве на иск просил вынести решение на усмотрение суда.

Третье лицо в письменных пояснениях на исковое заявление указало, что после определения степени и типа засоления обследованных почв сделан вывод о непригодности земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:70 для выращивания сельскохозяйственных культур, так как возделываемые в восточной зоне края среднеустойчивые к засолению полевые культуры (рожь, пшеница, овес, сорго, лен, подсолнечник) будут иметь среднее и сильное угнетение, выпады и снижение урожая от 20 до 80 %.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Исследовав материалы дела и приложенные к нему документы, суд посчитал требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании протокола от 02.12.2015 № 2 о результатах торгов по продаже прав аренды на заключение договора аренды земельного участка администрация поселения (арендодатель) и кооператив (арендатор), который признан победителем торгов, заключили договор аренды от 17.12.2015 № 3 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности.

Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:70, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования Владимировского сельсовета Левокумского района Ставропольского края, площадью 2 894 098 кв.м из категории земель сельскохозяйственного назначения, для использования в качестве сельскохозяйственных угодий, расположенный по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, поселок Степной, участок находится примерно в 4,8 км от ориентира по направлению на юго-восток.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка установлен на 10 лет с 16 декабря 2015 года по 15 декабря 2025 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.12.2015.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с имеется запись от 09.02.2016 № 26-26/019/200/2016-467/2.

По заявке СПК «Владимировский» от 01.04.2016 № 19на основании договора от 01.04.2016 № 268 ФГБУ САС «Прикумская» на земельном участке выполнена солевая съемка (контроль типа и степени засоления) почв в метровом горизонте, по результатам которой сделан вывод о том, что земельный участок не пригоден для возделывания сельскохозяйственных культур из-за неблагоприятных почвенных условий, вызванных засолением подпахотного горизонта, о чем составлено соответствующее заключение от 19.04.2016 № 405.

СПК «Владимировский» направил администрации поселения требование от 22.04.2016 № 24 о расторжении договора аренды от 17.12.2015 № 3, к которому приложил подписанный проект соглашения о расторжении договора и заключение ФГБУ САС «Прикумская» от 19.04.2016 № 405.

В письме от 28.04.2016 № 294 администрация поселения сообщила, что договор аренды заключен и зарегистрирован на законных основаниях, в связи с чем может быть расторгнут в судебном порядке.

Отказ администрации поселения от добровольного расторжения договора аренды послужил основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из положений названных норм материального права и условий договора аренды от 17.12.2015 № 3, арендодатель обязался предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и целевому назначению.

Из содержания протокола о результатах торгов от 02.12.2015 № 2 и пункта 1.1 договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:14:000000:70, из категории земель сельскохозяйственного назначения предоставлен в аренду для использования в качестве сельскохозяйственных угодий.

Экспликация земельных участков по видам использования сторонами не оформлялась и к договору не прилагалась.

Согласно материалам кадастрового дела спорный земельный участок образован в счет неиспользуемых земельных долей в праве общей долевой собственности, расположенных в границах плана СПК колхоз «Красный Буденновец». В кадастровом паспорте земельного участка от 01.08.2016 № 26/501/16-486843 указаны вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства», дата постановки на кадастровый учет - 14.04.2005.

Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения опосредован публичными интересами, которые направлены на сохранение целевого назначения земель,что закреплено в статье 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно пункту 1 статьи 79 ЗК РФ и пункту 1 части 9 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации сельскохозяйственные угодья представляют собой пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), и в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с ГОСТом 26640-85 «Земли: термины и определения», утвержденным введенным в действие постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 28.10.1985 № 3453 и действующим в настоящее время, сельскохозяйственными угодьями являются земли или земельные участки в составе таких земель, которые систематически используются для целей: пашни (сельскохозяйственные угодья, систематически обрабатываемые и используемые под посев сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетней травы, а также чистые пары), сенокос (сельскохозяйственные угодья, систематически используемые под сенокошение), пастбища (сельскохозяйственные угодья, систематически используемые для выпаса травоядных животных), залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

В спорном случае судом принято во внимание, что в пункте 4.4.9 договора аренды стороны согласовали обязанность арендатора соблюдать правила рационального использования земельных участков, установленные постановлением правительства Ставропольского края от 07.09.2010 № 299-п «О Правилах рационального использования земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае», в числе которых указано:

- проведение агрохимического обследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с привлечением специализированных организаций не реже одного раза в 5 лет (пункт 1);

- ежегодное внесение на 1 га посевной площади под сельскохозяйственные культуры минеральных и органических удобрений (пункты 2, 3);

- для предотвращения деградации земель сельскохозяйственного назначения использование в структуре посевных площадей одного из следующих элементов биологизации земледелия: многолетние травы, занятые и сидеральные пары, сидеральные культуры в пожнивных и поукосных посевах, зернобобовые культуры, высоколиквидные сельскохозяйственные культуры других семейств (капустные, льновые) (пункт 4);

- размещение в крайне засушливой зоне Ставропольского края зерновых колосовых культур на одном поле не более 2 лет подряд (пункт 5);

- выращивание подсолнечника на площади, не превышающей 17 процентов общей площади пашни, а в случае полной гибели посевов озимых культур - на площади, не превышающей 25 процентов общей площади пашни (пункт 6).

Проанализировав условия названного пункта договора, оценив комплекс агрономических, технических и мелиоративных мероприятий, проведение которых в обязательном порядке возложено на арендатора земельного участка, суд сделал вывод, что земли, переданные кооперативу по договору аренды от 17.12.2015 № 3, предоставлены для целей выращивания сельскохозяйственных культур.

Отнесение спорного земельного участка к пашням администрацией поселения не оспаривалось.

Таким образом, при заключении договора аренды от 17.12.2015 № 3 истец рассчитывал на возможность выращивания на участке сельскохозяйственных культур.

Вместе с тем, согласно представленному суду заключению от 19.04.2016 № 405, подготовленному ФГБУ САС «Прикумская» по заявке СПК «Владимировский» от 01.04.2016 № 19 на основании договора от 01.04.2016 № 268, земельный участок не пригоден для возделывания сельскохозяйственных культур из-за неблагоприятных почвенных условий, вызванных засолением подпахотного горизонта.

Из письменных пояснений ФГБУ САС «Прикумская» и представленных документов, составленных по результатам исследования, следует, что контроль засоления выполнен в виде отдельного блока работ при агрохимическом обследовании почв в соответствии с «Методическими указаниями по проведению комплексного мониторинга плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения», утвержденными Министром сельского хозяйства Российской Федерации 24.09.2003 и Президентом Российской академии сельскохозяйственных наук 17.09.2003. В целях контроля засоления произведен отбор почвенных образцов корнеобитаемого слоя почвы для определения плотного остатка солей по ГОСТ 26423-85 и химического состава водной вытяжки по ГОСТ 26424-85, ГОСТ 26425-85, ГОСТ 26426-85, ГОСТ 26427-85, ГОСТ 26428-85. После получения результатов испытания осуществлена камеральная обработка результатов солевой съемки, согласно которой, начиная с подпахотного горизонта большей части образцов, обнаружено сульфатное засоление средней и очень сильной степени. В верхних горизонтах материнских пород засоление усиливается. Сумма токсичных солей (СТС) в подпахотном горизонте составляет от 0,2375% до 3,8781%, в верхнем горизонте материнских пород СТС возрастает, достигая 1,1379-4,9411%, что токсично для сельскохозяйственных растений.

Доказательства, свидетельствующие о нарушении специалистами ФГБУ САС «Прикумская» при проведении исследования требований действующего законодательства и методических документов, в материалах дела не имеются, и ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлено.

В ходе рассмотрения дела суд в определениях от 27.10.2016, 18.11.2016, 12.12.2016 предлагал сторонам выразить мнение по вопросу назначение судебной экспертизы на предмет засоления почвы, а также наличия препятствий в использовании земель для сельскохозяйственных целей. Стороны ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявили.

На основании изложенного, суд не усмотрел причин, позволяющих признать заключение ФГБУ САС «Прикумская» от 19.04.2016 № 405 недопустимым доказательством по делу.

На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором, суд пришел к выводу, что администрация поселения (арендодатель), передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнила своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками надо понимать любые отступления от состояния имущества, соответствующего условиям договора аренды, которые препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В частности, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 ГК РФ).

В силу приведенных норм истец должен доказать, что расторжение договора имеет место в связи с указанными обстоятельствами и что они вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, а ответчик должен доказать факт надлежащего исполнения обязательств по передаче земельного участка в аренду кооперативу.

Материалами дела подтверждается факт того, что в отношении земельного участка, являющегося предметом аренды по договору от 17.12.2015 № 3, установлены обстоятельства, препятствующие использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны СПК «Владимировский» как арендатору и не могли быть обнаружены при заключении договора.

У истца до заключения договора аренды отсутствовала возможность установить пригодность земельного участка для выращивания сельскохозяйственных культур. В рассматриваемой ситуации арендатору стало известно о невозможности использования арендуемого земельного участка не при заключении договора, а уже в период его действия.

Администрация поселения доводы кооператива о ненадлежащем состоянии предмета аренды не опровергла, возможность его использования для целей возделывания сельскохозяйственных культур не доказала.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд пришел к выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.

Реализовав право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, истец направил ответчику предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора подтверждено претензией от 22.04.2016 № 24, в которой кооператив предложил администрации поселения досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с невозможностью использования земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Под добровольным устранением существенных нарушений договора подразумевалось подписание со стороны администрации поселения соглашения о расторжении договора аренды, приложенного к претензии. Прошедшее с момента направления досудебной претензии время является достаточным и разумным сроком для оценки поведения ответчика, не пожелавшего устранять нарушения путем расторжения состоявшейся сделки.

Принимая во внимание, что ответчик возражений по иску не заявил, просил вынести решение на усмотрение суда, требование о расторжении договора аренды от 17.12.2015 № 3 на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ является правомерным и подлежит удовлетворению. При этом суд учел, что согласно пункту 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу пункта 1 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права.

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135) внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прекращения и расторжения договора аренды, в том числе погашение регистрационных записей, проводилось на основании одного заявления, которое могло быть подано одной из сторон договора.

Расходы кооператива по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат отнесению на истца согласно его заявлению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 17.12.2015 № 3 земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:70, по адресу: Ставропольский край, Левокумский район, пос. Степной, участок находится примерно в 4.8 км от ориентира по направлению на юго-восток, заключенный между администрацией муниципального образования Владимировского сельсовета Левокумского района и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Владимировский».

Решение суда о расторжении договора является основанием для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель