Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об освобождении земельного участка,

встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь,

о понуждении заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

при участии в судебном заседании от комитета по имуществу ФИО2 по доверенности от 20.11.2013 № 39, от предпринимателя ФИО1 ФИО3 по доверенности от 07.02.2013, в отсутствие представителей иных участников, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя(далее – КУМИ, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ФИО1) о возврате земельного участка с кадастровым номером 26:12:020307:84, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в освобожденном виде.

В обоснование требований комитет указывал, что у ответчика не имеется оснований для пользования земельным участком, так как срок действия договора аренды от 20.08.2010 № 8396 истек 04.07.2013. Ссылался на пункт 6.3 названного договора, в котором стороны предусмотрели, что истечение срока действия договора аренды влечет его прекращение без специального уведомления арендатора.

Участвующий в судебном заседании представитель комитета требование поддерживал полностью, дополнительно пояснял, что в претензии от 30.10.2013 № 06/15-5087с и в письме от 12.12.2013 № 06/06-6229с предприниматель уведомлен о необходимости освободить земельный участок. Также полагал, что на новый срок земельный участок может быть приобретен исключительно на торгах.

Ответчик письменный отзыв на иск не представил, заявил встречное исковое заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020307:84, площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в квартале 548, на новый срок.

Участвующий в судебном заседании представитель ответчика требование не признал, поддержал встречное требование. Пояснял, что в настоящее время предприниматель обратился в МКУ «МФЦ» в городе Ставрополе с заявлением об оказании муниципальной услуги, в котором просил предоставить спорный участок на новый срок для целей продолжения строительства парковки по адресу: <...>. В качестве доказательств освоения участка для целей строительства ходатайствовал о приобщении в материалы дела копий договора на выполнение архитектурно-планировочных работ от 20.04.2009 № 00036, акта от 16.11.2011 № 48 на разработку эскизного и рабочего проектов.

Администрация города Ставрополя и комитет градостроительства администрации города Ставрополя, участвующие в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, письменных пояснений на иск и встречный иск не направили, представители, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились.

На основании статьи 156 АПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации города Ставрополя от 07.06.2004 № 2533 утвержден акт выбора земельного участка, предпринимателю согласовано место парковки комплекса социально-культурного назначения и объектов придорожного сервиса по проезду Домбайский в квартале 448 (в районе жилого дома № 1). Земельный участок по указанному адресу предоставлен ФИО1 в аренду на 3 года, 08 апреля 2005 года между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды № 4371.

05 августа 2008 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020307:84.

Срок аренды, установленный в договоре от 08.04.2005 № 4371, продлевался дополнительным соглашением от 14.08.2007 на 364 дня, по 08.06.2008.

По истечении срока аренды, на основании заявления предпринимателя постановлением администрации города Ставрополя от 05.07.2010 № 1827 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:020307:84, площадью 600 кв.м, по адресу: <...>, для строительства парковки комплекса социально-культурного назначения и объектов придорожного сервиса.

На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.08.2010 № 8396 (далее - договор № 8396), зарегистрированный в ЕГРП 19.03.2013, номер регистрации 26-26-01/022/2013-580.

В пункте 2.2 договора № 8396 срок аренды участка установлен с 05.07.2010 по 04.07.2013.

В пункте 6.3 договора № 8396 стороны согласовали, что при истечении срока договора аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендодателя. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

В пункте 8.1 договора № 8396 определено, что продление срока действия договора без принятия соответствующего постановления главы города Ставрополя не допускается.

29 октября 2013 года должностным лицом комитета проведено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что по истечению срока аренды предприниматель продолжает пользование земельным участком, на котором складированы стройматериалы, капитальные строения отсутствуют, территория огорожена. По результатам проверки составлен акт обследования земельного участка от 29.10.2013, с приложением фототаблиц.

В претензии от 30.10.2013 № 06/15-5087с комитет потребовал от предпринимателя в 20-дневный срок с момента получения претензии освободить незаконно занимаемый земельный участок.

Также в письме от 12.12.2013 № 06/06-6229с комитет уведомил предпринимателя о необходимости в трехмесячный срок с момента получения уведомления освободить используемый земельный участок и сообщить комитету о его освобождении.

Требования, изложенные в претензии от 30.10.2013 № 06/15-5087с и письме от 12.12.2013 № 06/06-6229с, ответчиком не исполнены, что повлекло обращение комитета в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка.

Также из материалов дела следует, что по окончанию срока аренды ФИО1 обратился в МКУ «МФЦ» в городе Ставрополе за предоставлением муниципальной услуги «Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства».

16 января 2014 года предпринимателем получено уведомление № 09/1-03/1-91 об отказе в предоставлении спорного земельного участка на новый срок. Отказ мотивирован тем, что при осуществлении муниципального земельного контроля на предмет соответствия земельного участка виду разрешенного использования установлено, что земельный участок не освоен, 04 июля 2013 года срок действия договора № 8396 истек, правоотношения прекращены.

Считая отказ, содержащийся в уведомлении от 16.01.2014 № 09/1-03/1-91, незаконным, нарушающим права и законные интересы, предприниматель заявил встречный иск о понуждении заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3.4.8 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы № 120 от 28.10.2009, комитет на основании правовых актов, издаваемых главой администрации города Ставрополя о предоставлении земельного участка в пользование, заключает договоры аренды земельных участков.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса. Статья 621 Гражданского кодекса указанного запрета не содержит.

Судом принят во внимание вышеуказанный принцип свободы договора, разъяснения Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16, и учтено, что в пункте 6.3 договора № 8396 стороны предусмотрели условие о его автоматическом прекращении при истечении срока аренды, без специального уведомления арендодателя.

При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.4 договора № 8396).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав представленные документы, суд считает, что по истечении срока, предусмотренного договором № 8396, его действие не продлевалось, и истец обоснованно потребовал возврата арендованного имущества.

Обследованием участка, проведенным комитетом 29.10.2013, установлено, что по истечению срока договора № 8396 предприниматель продолжил пользование земельным участков в отсутствие правовых оснований. Факт пользования земельного участка ответчиком не оспаривается, капитальные строения на нем отсутствуют.

Об отсутствии у комитета намерений сохранить арендные отношения свидетельствует направление предпринимателю претензии от 30.10.2013 № 06/15-5087с и письма от 12.12.2013 № 06/06-6229с.

С учетом изложенного иск комитета подлежит удовлетворению в полном объеме, обязанность по возврату спорного земельного участка и проведению работ по демонтажу торгового объекта возлагаются на ответчика, как стороны по договору № 8396 и лица, осуществившего занятие земельного участка.

Рассматривая встречное требование, суд учитывает следующее.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 сформулировал правовую позицию, согласно которой, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Согласно положениям пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора может быть ограничен в исключительных случаях, когда осуществление прав по своему усмотрению происходит без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных законом.

Исходя из этого и по смыслу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, публичный собственник земли не может отказать в продлении договора аренды для целей строительства, когда строительство осуществлялось арендатором на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено.

Между тем, в данном случае у арендатора отсутствует защищаемый законом интерес, который может служить основанием для ограничения принципа свободы договора, поскольку предприниматель, владея земельным участком с 2005 года, до настоящего времени не приступил к строительству парковки.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю на праве собственности объекты недвижимости, а также ведется строительство.

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Приказ Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 (ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» выделяет работы по инженерным изысканиям, работы по подготовке проектной документации и непосредственно работы по строительству, реконструкции и капитальному ремонту.

Таким образом, работы по подготовке проектной документации не относятся к работам по строительству.

Поскольку работы, отнесенные Приказом Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 к видам работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, не проводились, предпринимателем разрешение на строительство получено не было, следует признать, что процесс строительства на участке не осуществляется, меры к своевременному получению разрешения на строительство, возведение объекта, освоению земельного участка не предпринимались.

Предприниматель не представил доказательств наличия каких-либо не зависящих от него причин, которые препятствовали начать строительство объекта.

Следовательно, у предпринимателя не возникло исключительное право на приобретение земельного участка в аренду в порядке положений статьи 36 Земельного кодекса. Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 к спорным правоотношениям не может быть применена.

Доказательств, подтверждающих, что органами местного самоуправления чинились препятствия в освоении земельного участка, предпринимателем также не представлено.

Кроме того, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 № 3440/05.

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Соответствующие разъяснения содержатся в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73).

В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерении арендодателя передать спорный земельный участок (после его освобождения) в пользование иным лицам (проведение органами местного самоуправления торгов для заключения договора аренды в отношении этого участка), что исключает возможность реализации предпринимателем преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Предпринимателем не заявлено требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу.

Таким образом, довод предпринимателя о нарушении органом местного самоуправления его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не может быть принят судом во внимание.

Кроме того, наличие у лица права на заключение договора аренды в преимущественном порядке не исключает необходимости соблюдения норм специального законодательства, при предоставлении земельных участков в аренду.

Согласно пункту 1 постановления № 73 в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Условиями договора № 8396 установлен срок аренды – до 04.07.2013. Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия аренды договор считается автоматически прекращенным.

Отсутствие со стороны арендодателя согласия на возобновление арендных отношений на неопределенный срок, подтвержденное материалами дела, и условия договора аренды в совокупности позволяют сделать вывод о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора № 8396.

Таким образом, учитывая факт прекращения арендных отношений между комитетом и предпринимателем, отсутствие оснований для продления договора аренды на новый срок, принимая во внимание, что спорный участок сформирован, его предоставление для строительства в аренду (заключение нового договора), должно осуществляться исключительно на торгах.

При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного требования предпринимателя.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***> возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, земельный участок площадью 600 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020307:84, расположенный по адресу: <...> в освобожденном виде.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН <***> в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель