Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медведевой Л.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

местного отделения Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Курского района Ставропольского края, Курский район, ст. Курская, ОГРН <***>,

к администрации Курского муниципального района Ставропольского края, ст. Курская, ОГРН <***>,

о расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2014 № 46-14,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

местное отделение Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Курского района Ставропольского края (далее – истец, общественная организация) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района (далее - администрация сельсовета), в котором просила расторгнуть договор аренды от 02.06.2014 № 46-14 земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078, площадью 230 000 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Курского сельсовета, ст. Курская, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 26:36:031312.

Определением от 21.06.2017 судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Курского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района).

Определением от 18.07.2017 суд в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по ходатайству администрации сельсовета, в отсутствие возражений истца и с учетом положений абзаца 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») произвел замену ответчика – администрации муниципального образования Курского сельсовета Курского района на администрацию Курского муниципального района Ставропольского края.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились. На основании статьи 156 АПК РФ спор рассмотрен в отсутствие не явившихся лиц, исходя из имеющихся в деле доказательств.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации Курского муниципального района Ставропольского края от 02.06.2014 № 413 между общественной организацией и администрацией района заключен договор аренды от 02.06.2014 № 46-14 земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078, площадью 230 000 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Курского сельсовета, станица Курская, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 26:36:031312 (далее – договор аренды № 46-14).

Срок аренды земельного участка определен с 02.06.2014 по 02.06.2019 (пункт 2.1 договора аренды № 46-14).

Согласно пункту 4.5 договора аренды № 46-14 размер арендной платы за земельный участок пересматривается и корректируется соглашением сторон в связи с:

-изменением уровня инфляции путем умножения на коэффициент, устанавливаемый Федеральным законом об утверждении бюджета на очередной финансовый год;

-изменением кадастровой стоимости земельного участка;

-изменением базового размера арендной платы.

Размер арендной платы был определен исходя из установленной на момент заключения договора аренды № 46-14 кадастровой стоимости земельного участка, которая составляла 618 700 рублей (кадастровый паспорт земельного уастка от 05.03.2014 № 26/501/14-122589).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» (далее – приказ от 27.11.2015 № 1380) утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078, размер которой составил 1 186 800 рублей.

Постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – постановление от 29.03.2016 № 112-п) установлена ставка арендной платы в размере 11,85 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного на территории Курского района Ставропольского края.

В связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного общественной организации по договору аренды № 46-14, а также с изменением ставки был произведен перерасчет арендной платы. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы между сторонами договора аренды не заключалось.

08 апреля 2016 года общественная организация обратилась в администрацию района с заявлением об отказе от аренды земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078 в связи с повышением арендной платы, так как увеличение размера арендной платы приведет к убыткам и банкротству организации.

В письме от 25.04.2016 №05-44/1150 администрация района указала истцу на необходимость обращения с вопросом о расторжении договора аренды в администрацию сельсовета в связи с установленным статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001№ 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» разграничением полномочий по распоряжению земельными участками.

15 июня 2016 года истец направил в администрацию сельсовета письмо об отказе от аренды земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078.

В письме от 01.09.2016 №1389 администрация сельсовета отказала истцу в расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате по данному договору.

Общественная организация полагая, что ее права нарушены, обратилась в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно части 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Часть 2 статьи 451 ГК РФ предусматривает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 18-КГ13-70 указано, что при применении положений статьи 451 ГК РФ необходимо установить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды сторонами была установлена арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:36:031312:1078 в размере 9 280,50 рублей в год.

В связи с утверждением Приказом от 27.11.2015 № 1380 результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078 установлена кадастровая стоимость в размере 1 186 800 рублей.

Постановлением от 29.03.2016 № 112-п установлена ставка арендной платы в размере 11,85 % от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного на территории Курского района Ставропольского края.

Следовательно, размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:36:031312:1078 увеличился с 9 280,50 до 140 635,80 рублей в год, то есть более чем в пятнадцать раз.

Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:36:031312:1078 использовался истцом для профессиональной подготовки водителей категорий «C»,«D», «E», трактористов-машинистов (трактористов) широкого профиля категорий «C», «D», «F», а также для прохождения производственной практики обучающихся с 2014 по 2016 год. С 01.01.2016 земельный участок истцом не использовался, что подтверждается письмом администрации сельсовета от 22.03.2017 №382.

Как следует из пояснений истца, значительное повышение арендной платы влечет за собой возникновение убытков и банкротство общественной организации, а также отказ от дальнейшего профессионального обучения трактористов для сельскохозяйственных организаций.

Приняв во внимание вышеизложенное, суд признает установленным факт существенного изменения обстоятельств, произошедшего после заключения договора аренды № 46-14.

Кроме того, согласно пункту 4.5 договора аренды № 46-14 размер арендной платы пересматривается ежегодно и корректируется соглашением сторон. В пункте 8.1 договора аренды № 46-14 установлено, что изменения и дополнения к договору оформляются дополнительным соглашением сторон.

В нарушение указанных пунктов договора аренды № 46-14 дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, равно как и дополнительное соглашение об утверждении нового расчета арендной платы, между истцом и администрацией района заключено не было, у истца отсутствовала возможность отказаться от подписания дополнительного соглашения и дальнейшего исполнения договора в связи со значительным увеличением размера арендной платы.

Суд также принимает во внимание, что, администрация района не возражает против расторжения договора аренды № 46-14 после погашения истцом задолженности по арендной плате в полном объеме.

Согласно части 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, все обязательства сторон по договору аренды № 46-14, в том числе обязательство по уплате арендных платежей, подлежат исполнению до исполнения арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В случае неисполнения истцом обязанности по уплате арендных платежей администрация района вправе обратиться в суд с исковым требованием о взыскании задолженности по арендной плате.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 02.06.2014 № 46-14 земельного участка с кадастровым номером 26:36:031312:1078, площадью 230 000 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенного по адресу: Ставропольский край, Курский район, муниципальное образование Курского сельсовета, станица Курская, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 26:36:031312, заключенный между местным отделением Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Курского района Ставропольского края и администрацией Курского муниципального района Ставропольского края.

Решение суд может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель