Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №36/012Э2011-986 от 22.02.2012 и обязании зарегистрировать право собственности на однокомнатную квартиру №7, расположенную по адресу: <...>,

при участии в судебном заседании представителей заявителя ФИО1 по доверенности от 15.03.2012, ФИО2 по доверенности от 21.12.2011, представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 10.01.2012, в отсутствие третьего лица (извещено),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства «Минераловодское», п. Первомайский (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь (далее – регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №36/012Э2011-986 от 22.02.2012 и обязании зарегистрировать право собственности на однокомнатную квартиру №7, расположенную по адресу: <...>. Заявленные требования с учетом уточнений мотивированы тем, что регистрирующий орган вышел за пределы своей компетенции, указав на нарушения при проведении конкурса (торгов), и необоснованно отказал в регистрации права собственности. Обществом на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, предусмотренные Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация города-курорта Железноводска, г. Железноводск (далее – третье лицо, администрация).

В отзыве на заявление регистрирующий орган просит отказать в удовлетворении заявленных требований, считая, что обжалуемый отказ соответствует действующему законодательству. Конкурс был проведен с нарушением требований закона, поскольку в публикации о проведении конкурса не указаны необходимые сведения – источник финансирования, сроки выполнения работ, форма, сроки, порядок оплаты и т.д. Кроме того, инвестиционный контракт был заключен на более выгодных условиях, чем было предложено в публикации. Так, в публикации определено, что проектное решение должно быть с наибольшей долей города в реконструируемом объекте, а фактически раздел недвижимого имущества по реализации инвестиционного проекта установлен между сторонами в следующем соотношении: в собственность администрации 10% от общей площади помещений, в собственность инвестора 90% от общей площади помещений.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 15.11.2006 комитет по управлению муниципальным имуществом города Железноводска опубликовал в газете «Курортный край» №46 (361) объявление о проведении конкурса инвестиционных проектов реконструкции здания бывшего общежития в жилой дом со встроенными объектами социальной инфраструктуры и благоустройства прилегающей территории (местоположение здания общежития: <...>).

В соответствии с протоколом №5 от 18.12.2006 о результатах конкурса инвестиционных проектов реконструкции здания бывшего общежития в жилой дом со встроенными объектами социальной инфраструктуры и благоустройства прилегающей территории победителем конкурса признано общество.

На основании указанного протокола о результатах конкурса 25.12.2006 между администрацией и обществом (инвестор) был заключен инвестиционный конструкт (договор) №1, по условиям которого инвестор (общество) обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию здания бывшего общежития, расположенного по адресу: <...> в жилой дом со встроенными объектами социальной инфраструктуры и благоустройство прилегающей территории в соответствии с проектно-сметной документацией.

В соответствии с пунктом 2.4. инвестиционного контракта с учетом условий дополнительного соглашения №1 от 07.10.2011 соотношение фактического раздела недвижимого имущества по реализации инвестиционного проекта устанавливается между сторонами в следующем порядке: в собственность администрации поступают жилые и нежилые помещения в размере 10% от общей площади помещений (за исключением мест общего пользования), созданных в результате реконструкции объекта инвестиционной деятельности; в собственность инвестора (общества) поступают 90% от общей площади помещений (за исключением мест общего пользования), созданных в результате реконструкции объекта инвестиционной деятельности.

Общество в период с даты заключения инвестиционного контракта и по сентябрь 2011 года за счет собственных средств производило реконструкцию здания бывшего общежития, расположенного по адресу: <...> в жилой дом со встроенными объектами социальной инфраструктуры в соответствии с инвестиционным контрактом и проектно-сметной документацией.

22.09.2011 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства «Реконструкция общежития на 500 мест под жилой дом», расположенного в <...>.

07.10.2011 администрация и общество подписали акт о реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту, которым установили, что все условия и обязательства сторон инвестиционного контракта в части финансирования и строительства объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют. Актом о реализации инвестиционного проекта стороны распределили общую площадь жилых и нежилых помещений (10% администрация, 90% общество) и установили, что доля администрации в объекте инвестирования составляет 501,8 кв.м. (6 квартир и 1 нежилое помещение), а доля инвестора (общества) 4 515,20 кв.м. (69 квартир и 11 нежилых помещений).

Право собственности муниципального образования – город-курорт Железноводск на 6 квартир и 1 нежилое помещение в доме по адресу: <...> зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о регистрации прав, представленными в материалы дела.

23.12.2011 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру №7, расположенную по адресу: <...> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, инвестиционного контракта и акта о результатах реализации инвестиционного контракта.

Уведомлением от 23.01.2012 государственная регистрация была приостановлена, и сообщением №36/012/2011-986 от 22.02.2012 регистрирующий орган уведомил общество об отказе в государственной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру №7, расположенную по адресу: <...>. Отказ мотивирован тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требования действующего законодательства. В сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано, что конкурс инвестиционных проектов реконструкции здания бывшего общежития в жилой дом со встроенными объектами социальной инфраструктуры и благоустройства прилегающей территории (местоположение здания общежития: <...>) был проведен с нарушениями требований закона, поскольку в публикации о проведении конкурса не указаны необходимые сведения – источник финансирования, сроки выполнения работ, форма, сроки, порядок оплаты и т.д. Кроме того, инвестиционный контракт был заключен на более выгодных условиях, чем было предложено в публикации. В публикации в газете «Курортный край» №46 (361) определено, что проектное решение должно быть с наибольшей долей города в реконструируемом объекте, а фактически раздел недвижимого имущества по реализации инвестиционного проекта установлен между сторонами в следующем соотношении: в собственность администрации 10% от общей площади помещений, в собственность инвестора 90% от общей площади помещений.

Общество, считая отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 4 Закона №122-ФЗ установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается и не оспаривается регистрирующим органом, что на государственную регистрацию права собственности были представлены все документы, в том числе правоустанавливающие документы (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, инвестиционный контракт, акт о результатах реализации инвестиционного контракта и т.д.), и документы о результатах проведения конкурса, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав №36/012/2011-986 от 22.02.2012 следует, что единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности послужило несоответствие порядка проведения конкурса инвестиционных проектов реконструкции здания бывшего общежития в жилой дом со встроенными объектами социальной инфраструктуры требованиям действующего законодательства.

Между тем, в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (конкурс), проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу пункта 44 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Из совокупности статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 44 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что торги (конкурс), даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.

В компетенцию регистрирующего органа, определенную с учетом положений статей 9, 13, 17 Закона №122-ФЗ, входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок с точки зрения того, не является ли сделка ничтожной, то есть недействительной независимо от такого признания ее судом. Сделка, заключенная по результатам торгов (конкурса), проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке недействительными торгов, оспоренных заинтересованным лицом.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали полномочия по оценке порядка проведения торгов (конкурса) требованиям закона, а, следовательно, и основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2011 по делу №А63-6989/2010).

Доводы регистрирующего органа о том, что инвестиционный контракт был заключен с обществом на более выгодных условиях, чем было предложено в публикации, судом отклоняется.

В публикации в газете «Курортный край» №46 (361) содержится информация о том, что проектное решение должно быть с наибольшей долей города в реконструируемом объекте.

Регулирующий орган считает, что соотношение результата инвестиционной деятельности: 10% помещений администрация, 90% помещений общество, противоречит условиям публикации.

Между тем регистрирующим органом не учтено, что условие о наличии наибольшей доли города в реконструируемом объекте является критерием конкурсного отбора заявок, т.е. лицо, предложившее наибольшую долю города в реконструируемом объекте, имеет наряду с результатами иных критериев конкурсного отбора преимущество перед другими заявками участников конкурса. Кроме того, в публикации не указано о том, что доля города должна быть большее доли инвестора в реконструируемом объекте. Целью этой публикации является проведение конкурса с наилучшими условиями для города, в том числе и получением в муниципальную собственность наибольшей площади помещений в реконструируемом объекте.

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно, как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействие) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая, что на государственную регистрацию права собственности были представлены все документы, в том числе правоустанавливающие документы, и документы о результатах проведения конкурса, необходимые для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, отказ регистрирующего органа не соответствует требованиям статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 13, 17, 18, 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а потому заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности является незаконным, то в силу пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он обязан устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимого имущества – однокомнатную квартиру №7, литер А, общей площадью 42,20 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины отняться на регистрирующий орган, а потому с него в пользу истца следует взыскать 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 13, 17, 18, 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства «Минераловодское», п. Первомайский, ОГРН <***> удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, выраженный в сообщении №36/012/2011-986 от 22.02.2012 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – однокомнатную квартиру №7, литер А, общей площадью 42,20 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***> осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства «Минераловодское», п. Первомайский, ОГРН <***> на объект недвижимого имущества – однокомнатную квартиру №7, литер А, общей площадью 42,20 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства «Минераловодское», п. Первомайский, ОГРН <***> расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А. Керимова