Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Теслицкой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к ООО «БАСС», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третьи лица: ООО «Став-Стар», г. Карачаевск,

АО «Тандер», Краснодарский край, г. Краснодар,

о взыскании 6 102 152 рублей 22 копеек задолженности по арендной плате, 32 284 929 рублей 95 копеек пени,

о расторжении договора аренды от 25.12.1997 №746,

об обязании ответчика вернуть помещения литера Б, помещения 10-31, 58-88, общей площадью 1 399.3 кв. м, расположенные по адресу: <...>,

и встречное исковое заявление ООО «БАСС», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о взыскании 3 335 050 рублей стоимости произведенных работ по капитальному ремонту подвальных помещений,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 09.11.2015, от ответчика ФИО2 по доверенности от 03.10.2013, от третьего лица АО «Тандер» ФИО3 по доверенности от 09.03.2016, в отсутствие третьего лица ООО «Став-Стар»,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, (далее по тексту - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БАСС», г. Ставрополь, ОГРН <***>, (далее – общество), третьи лица: АО «Тандер», ООО «Став-Стар» о взыскании 6 102 152 рублей 22 копеек задолженности по арендной плате, 32 284 929 рублей 95 копеек пени, о расторжении договора аренды от 25.12.1997 №746, об обязании ответчика вернуть помещения литера Б, помещения 10-31, 58-88, общей площадью 1 399.3 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора аренды и дополнительных соглашений к договору.

Ответчик предъявил встречный иск о взыскании 3 335 050 рублей стоимости произведенных работ по капитальному ремонту подвальных помещений.

В судебном заседании 08.06.2016 объявлен перерыв до 10.06.2016 года до 11 часов 00 минут, о чем вынесено протокольное определение. Информация о перерыве была размещена на сайте суда в сети Интернет и на информационном стенде суда. После перерыва 10.06.2016 в 11 часов 00 минут судебное заседание продолжено в присутствии представителей сторон и третьего лица АО «Тандер».

Истец в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования и отказать в удовлетворении встречных исковых требований по тем основаниям, что отсутствуют доказательства предъявления обществом результатов работ министерству, обращения с заявлением о зачете стоимости работ в счет арендной платы или снижении размера арендной платы как это предусмотрено пунктом 6.1 договора. Также министерство заявило о пропуске обществом сроков исковой давности.

Ответчик не признал иск, просил отказать в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что помещения переданы в аварийном состоянии, в спорный период имело место затопление помещений. Условие договора аренды о внесении арендной платы за подвальные помещения до момента возможности пользования арендатором помещениями по назначению недействительно. Истцом неверно рассчитана площадь подвального помещения, переданного арендатору, которая согласно техническому паспорту составляет 641.3 кв.м. Ответчик заявил о применении правил об исковой давности и об уменьшении размера неустойки, предоставил суду акт обследования объекта недвижимости от 04.03.2016 и отчет об определении рыночной стоимости права аренды за период с 2011 по 2014 годы.

Третье лицо АО «Тандер» просило отказать в удовлетворении исковых требований министерству по тем же основаниям, изложенным ответчиком в отзыве на иск.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в направленном суду отзыве на иск просило отказать в удовлетворении иска поскольку подвальные помещения не используются, переданы в состоянии, не пригодном к использованию. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, по имеющимся в материалах дела документам.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает, что исковые требования министерства подлежат удовлетворению частично, а в удовлетворении встречного иска следует отказать, исходя из следующего.

Комитет по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественник министерства, арендодатель), Министерство сельского хозяйства Ставропольского края (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.1997 № 746 (далее - договор), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает арендатору во временное владение и пользование для использования под столовую-кафе помещения первого этажа площадью 540 кв. м, расположенные по адресу: <...> (пункт 1.1 договора). В разделе 3 договора стороны согласовали, что размер арендной платы устанавливается в ставках, действующих на момент заключения договора. Годовая арендная плата на момент заключения договора 105 442 рубля 56 копеек, определяется по формуле: АП (зд) x К, где АП (зд) - годовая арендная плата на момент заключения договора, К - коэффициент, значение которого определяется отношением величины централизованно регулируемой минимальной заработной платы, установленной на дату очередного расчета, к величине минимальной заработной платы, установленной на момент заключения договора (пункты 3.1, 3.2 договора). Арендатор обязался вносить арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до пятого числа (пункт 3.4 договора).

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, подлежат начислению пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора). Срок аренды установлен с 25.12.1997 по 31.12.2008 (пункт 1.2 договора; т. 1, л.д. 30-33).

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон.

01 июля 2003 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым внесли изменения в договор, пункт 1.1 договора дополнен следующим содержанием: общая площадь сдаваемых помещений с 01.08.2003 составит под кафе - 540 кв. м, подвальное помещение - 650 кв. м. Продлен срок аренды до 25.12.2046 (изменен пункт 1.2 договора). В пункте 4 соглашения определено, что арендная плата начисляется с момента приема - передачи подвального помещения. (т. 1, л.д. 34).

Подвальные помещения (650 кв. м) переданы арендатору 01.08.2003 по акту приема-передачи арендуемых помещений. Из данного акта следует, что помещения находятся в аварийном состоянии, системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и вентиляции пришли в негодность (т. 1, л.д. 35).

Дополнительным соглашением от 06.09.2005 в связи с проведенной инвентаризацией объекта стороны увеличили общую площадь арендуемых помещений до 1399,3 кв. м, добавили в пункт 1.1 договора, что арендатор принимает следующие помещения литера Б N 10-31, 58-88 (т. 1, л.д. 36).

Договор аренды (в редакции дополнительных соглашений) зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 28.09.2005.

Согласно Порядку определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений (Приложение № 2 к договору; далее - Порядок) стороны уточнили площади арендуемых помещений: надземная часть - 548, 5 кв. м, подвал - 850,8 кв. м (всего 1399,3 кв. м), а также согласовали годовой размер арендной платы, который с 01.01.2007 составил за надземную часть - 1 304 621 рубль 90 копеек (2 378,53 руб. за 1 кв. м), за подвальные помещения - 1 507 617 рублей 60 копеек (1 772 рубля за 1 кв. м) исходя из определенной Порядком формулы расчета величины арендной платы (т. 1, л.д. 40, 41; т. 3, л.д. 104-108).

В дополнительном соглашении от 18.03.2013 стороны согласовали, что арендатор вносит очередную арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца, уточнили реквизиты, а также указали, что размер арендной платы подлежит ежегодному индексированию с учетом уровня инфляции в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. Дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания (пункты 1, 3, 5 дополнительного соглашения, т. 1, л.д. 42).

Поскольку претензии министерства от 20.05.2014 и 20.06.2014 о погашении задолженности и расторжении договора оставлены обществом без удовлетворения, истец обратился в суд с иском.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2015 указано на необходимость исследования вопроса, возможно ли было использование подвальных помещений в период взыскиваемых с арендатора платежей при неоконченном капитальном ремонте.

Суд при новом рассмотрении дела установил, что согласно предоставленным ответчиком и третьим лицом ООО «Став-Стар» договору субаренды нежилых помещений от 28.03.2008, платежным документам и утверждениям, изложенным в их апелляционных жалобах, ООО «Став-Стар» осуществляет владение и пользование непрерывно и добросовестно спорными подвальными помещениями с 28.03.2008 (том 3 листы дела 2-10, 31-47, 91-98). Ссылки при новом рассмотрении дела третьего лица в отзыве на то, что ООО «Став-Стар» перестало оплачивать арендную плату, поскольку помещения не используются документально не подтверждены и не опровергают вышеуказанные документы и утверждения ответчика и третьего лица о нахождении помещений в субаренде на момент подачи апелляционных жалоб и в заявленный министерством период начисления арендной платы. Ответчик в спорный период сдавал в субаренду подвальные помещения №10-31 в здании по адресу: <...>, получал ежемесячно доход от их сдачи в субаренду и поэтому не вправе ссылаться на невозможность их использования.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно абзацу 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Предоставленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости аренды не принят судом, поскольку согласно Порядку определения величины арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности Ставропольского края зданиями, строениями, сооружениями, помещениями и частью помещений (Приложение № 2 к договору; далее - Порядок) стороны согласовали годовой размер арендной платы, который с 01.01.2007 составил за надземную часть - 1 304 621 рубль 90 копеек (2 378,53 руб. за 1 кв. м), за подвальные помещения - 1 507 617 рублей 60 копеек (1 772 рубля за 1 кв. м) исходя из определенной Порядком формулы расчета величины арендной платы. При этом стороны установили, что если рассчитанная величина арендной платы окажется меньше минимальной, то за величину арендной платы за 1 кв.м в год принимается минимальная величина арендной платы за 1 кв.м в год, которая на 2007 год установлена в размере 1 772 рубля за 1 кв.м.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2015 также обращено внимание суда первой инстанции на то, что размер и сумма арендной платы за подвальные помещения превышают сумму платы за помещения первого этажа, фактически используемого арендатором, при расчете арендной платы и пени не учтены заключенные дополнительные соглашения по метражу передаваемых помещений и дате внесения платы по договору.

Следуя вышеизложенным указаниям, суд установил, что превышение суммы арендной платы за подвальные помещения связано с тем, что согласно подписанному сторонами Порядку определения величины арендной платы площадь подвальных помещений больше надземных помещений первого этажа на 302.3 кв.м.

Вместе с тем, суд учел возражения ответчика о том, что истцом неверно рассчитана площадь подвального помещения, переданного арендатору, которая согласно техническому паспорту составляет 641.3 кв.м.

При исследовании материалов дела стороны не оспаривали тот факт, что площадь подвальных помещений после проведенного в соответствии с выданным разрешением №Ru26309000-233-С от 08.07.2009 в 2009-2010 годах капитального ремонта изменилась и составляла уже не 850.8, а 641.3 кв.м, что зафиксировано в двустороннем акте обследования объекта недвижимости от 24.03.2016, подписанном сторонами.

Таким образом, для расчета подлежащей взысканию арендной платы следует исходить из установленного Порядком определения величины арендной платы на 2007 год минимального размера стоимости 1 кв.м (1 772 рубля за 1 кв. м), ниже которого другие ставки арендной платы не могут быть применены в силу соглашения сторон, а также исходя из фактической площади подвальных помещений 641.3 кв.м. Исходя из этого размер арендной платы в месяц составит 94 698 рублей 63 копейки (из расчета 641.3 х 1772 = 1 136 383 рубля 60 копеек в год : 12 месяцев = 94 698.63).

Ответчик заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Кодексом и иными законами.

Суд, исследовав обстоятельства дела, установил, что обязательство по оплате арендной платы за пользование подвальными помещениями у общества возникло с момента передачи ему этих помещений, как это предусмотрено дополнительным соглашением к договору аренды от 31.07.2003. Министерство обратилось с иском о взыскании задолженности по арендной плате 03.07.2014, то есть исчисление трехлетнего срока исковой давности, установленного статьей 197 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходится с 03.07.2014 (с учетом того, что конечной датой в иске указано 01.04.2014), а начинается - с 03.07.2011. Соответственно за период с 03.07.2011 по 01.04.2014 сумма арендной платы, заявленная в пределах срока исковой давности и подлежащая взысканию составляет 3 115 890 рублей 48 копеек (из расчета 1 136 383.60 х 2 = 2 272 767.20 за два года с 03.07.2011 по 03.07.2013; 94 698.63 х 8 месяцев с 03.07.2013 по 03.03.2014 = 757 589.04; 94 698.63 : 31 х 28 дней марта 2014 (до 01.04.2014) = 85 534.24; 2 272 767.20 + 757 589.04 + 85 534.24 = 3 115 890.48).

При изложенных обстоятельствах, требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в части, в сумме 3 115 890 рублей 48 копеек.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса и пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В связи с истечением срока исковой давности и необоснованным расчетом суммы арендной платы в части площади подвальных помещений во взыскании остальной суммы, начисленной за период с 01.03.2010 по 03.07.2011 следует отказать.

Сославшись на неоплату в установленный договором срок арендной платы, министерство предъявило к ответчику требование об уплате пени в размере 32 284 929 рублей 95 копеек, начисленной за период с 11.03.2010 по 10.04.2014. Расчет пени произведен применительно к пункту 4.2.1 договора аренды, согласно которому в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня по 0.7% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку факт просрочки обязательства установлен, министерство вправе требовать от общества уплаты пени в соответствии с пунктом 4.2.1 договора в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требование о взыскании пени заявлено в пределах исковой давности за период с 06.07.2011 по 10.04.2014. По расчету суда, за указанный период, исходя из месячной ставки арендной платы 94 698 рублей 63 копейки, сумма подлежащей взысканию пени составила 10 973 983 рубля 04 копейки.

Ответчик заявил об истечении срока исковой давности и о необходимости применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью заявленного требования последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение от 21.12.2000 № 263-0), предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 01.07.2014 № 4231/2014 по делу № А40-41623/2013 и носящий общеобязательный характер, следует, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Правила статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают квалификацию судом в качестве злоупотребления правом требования о взыскании неустойки в той ее части, которая является очевидно чрезмерной, при установлении судом этого факта на основании возражений привлекаемого к ответственности лица. В рассматриваемом случае судом также учтена правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении Президиума от 15.07.2014 № 5467/14 по делу №А53-10062/2013, согласно которой неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Установленный договором размер неустойки 0.7% от суммы контракта за каждый день просрочки равнозначен 255.5% годовых при ставках рефинансирования ЦБ РФ 8 и 8.25% годовых на момент исполнения обязательств.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 9 постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Согласно пункту 8 названного Постановления, в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления может отказать этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применить иные меры, предусмотренные законом.

Включение в подготовленный истцом договор аренды явно несправедливого договорного условия, ухудшающего положение стороны в договоре (арендатора), оспаривание которого осложнено особенностями процедуры предоставления государственного имущества в аренду, поставило арендодателя в более выгодное положение и позволило ему извлечь необоснованное преимущество.

Учитывая, что размер неустойки 0.7% является очень высоким, суд пришел к выводу о том, что имеются основания для снижения неустойки.

С учетом положений абзаца 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81, размер подлежащей взысканию неустойки определен судом в сумме 627 084 рубля 60 копеек применительно к двойным ставкам рефинансирования ЦБ РФ 8 и 8.25% годовых на момент исполнения обязательств (расчеты сумм долга и пени суда приложены к материалам дела).

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию пеня в размере 627 084 рубля 60 копеек. В удовлетворении остальной части требования о взыскании пени следует отказать за необоснованностью и истечением срока исковой давности.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, что влечет обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

После расторжения договора аренды у общества отсутствуют какие-либо основания для занятия спорных помещений.

Факт неоднократного нарушения арендатором обусловленных сроков внесения арендных платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут, обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом установлены (претензии от 20.05.2014 № 3389/07, от 19.06.2014 № 4179/07). Нахождение в подвальных помещениях субарендатора не освобождает арендатора от исполнения обязанности вернуть помещения арендодателю при прекращении договора аренды.

Соответственно, требования истца о расторжении договора аренды и об обязании ответчика вернуть помещения литера Б №№10-31, 58-88, расположенные по адресу: <...> являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

Встречные исковые требования основаны на положениях статьи 410, пункта 2 статьи 614, статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.1 договора аренды и направлены на снижение арендной платы с учетом стоимости произведенных обществом работ по капитальному ремонту подвальных помещений.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 стороны изложили пункт 2.3.4 договора аренды №746 от 25.12.1997 в следующей редакции: капитальный ремонт арендуемых подвальных помещений площадью 650 кв.м произвести за счет средств арендатора в сумме, определенной проектно-сметной документацией, согласованной с арендодателем, с последующим зачетом этой суммы в счет арендной платы за указанные помещения.

В пункте 6.1 договора аренды стороны предусмотрели, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон.

Капитальный ремонт помещений, предусмотренный дополнительным соглашением от 05.08.2003, обществом в разумный срок не произведен. В то время как в утвержденной обществом и согласованной министерством предварительной смете на сумму 25 455 000 (заверена нотариусом 20.11.2006; т. 1 л.д. 153) были предусмотрены работы, в том числе по замене трубопровода водоснабжения и канализации, устройству дренажной системы, гидроизоляции подвального помещения. Договор подряда на выполнение ремонтных работ заключен обществом с ООО "Рост+" только в феврале 2009, то есть спустя более 5 лет с момента передачи объекта, проект по гидроизоляции подвального помещения заказан обществом только в 2010 году. Неоднократные требования министерства о предоставлении документов, подтверждающих проведение запланированных работ и их оплату, вызов на сверку, оставлены обществом без ответа (том 3 листы дела 99-103).

Исходя из приведенного нормативно-правового регулирования, условий пункта 2.3.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 05.08.2003, пункта 6.1 договора, принимая во внимание наличие лишь предварительной сметы и непредставление арендатором на согласование арендодателю проектно-сметной документации до начала работ, отсутствие между сторонами соглашения к указанному договору аренды о зачете стоимости произведенных арендатором ремонтных работ, а также отсутствие согласия арендодателя на осуществление арендатором самостоятельных и несогласованных с министерством работ, суд счел исковые требования о взыскании стоимости таких работ в виде непринятой ответчиком к зачету суммы стоимости произведенного истцом ремонта арендованного имущества в размере 3 335 050 рублей не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, министерство заявило о пропуске обществом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, течение срока начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2842/10 отмечено, что срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по капитальному ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Работы по ремонту нежилых помещений производились обществом в период с 2009 по 2010 годы, о чем свидетельствуют договор подряда, сметы, акты выполненных работ, платежные документы на оплату работ, однако с встречным иском общество обратилось 23.05.2016, что свидетельствует о пропуске срока исковой давности, о котором заявлено в споре.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь статьями 199, 310, 614, 616 ГК РФ, установив, что ремонтные работы произведены без согласия арендодателя, а также в связи с истечением срока исковой давности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Судебные расходы по государственной пошлине в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика в размере, определённом статьёй 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Министерства имущественных отношений Ставропольского края удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «БАСС», г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу Министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, 3 115 890 рублей 48 копеек основной задолженности, 627 084 рубля 60 копеек пени, всего 3 742 975 рублей 08 копеек и 47 714 рублей 87 копеек государственной пошлины в федеральный бюджет.

Расторгнуть договор аренды от 25.12.1997 №746, заключенный между комитетом по управлению имуществом Ставропольского края (правопредшественником Министерства имущественных отношений Ставропольского края) и ООО «БАСС», г. Ставрополь.

Обязать ООО «БАСС», г. Ставрополь, ОГРН <***>, вернуть Министерству имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, помещения литера Б №№10-31, 58-88, расположенные по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Министерства имущественных Ставропольского края отношений отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «БАСС» г. Ставрополь, ОГРН <***>, отказать полностью.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

И.Г. Турчин