Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Тлябичевой З.Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирьяновой Т.И., рассмотрев дело по заявлению

жилищно-строительного кооператива «Чехова, 67», г. Ставрополь ОГРН 1112651003618

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь,

третье лицо: ОАО «Ставропольстрой», г.Ставрополь

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2011г.;

об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 04.05.2011г. на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, кадастровый номер 26:12:031002:1112, в отсутствие надлежаще уведомленных сторон, установил следующее.

Жилищно-строительный кооператив «Чехова, 67», г. Ставрополь обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, третье лицо: ОАО «Ставропольстрой», г.Ставрополь о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2011; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 04.05.2011 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67. Кадастровый номер 26:12:031002:1112 (уточненные требования).

Определением от 24.08.2011г. арбитражным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Ставропольстрой», г.Ставрополь.

В обоснование своих доводов заявитель указал, что Решением Ленинского районного суда города Ставрополя суд обязал ОАО «Ставропольстрой» передать ЖСК «Чехова, 67» права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 года аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 (дата регистрации 15.02.2010 г.; номер регистрации 26-26-01/017/2010). Во исполнение названного решения 04.05.2011 года между сторонами заключен договор перенайма земельного участка, который 27 мая 2011 года был передан на государственную регистрацию по заявлению ЖСК «Чехова, 67». Считает, что Управление незаконно отказало в государственной регистрации договора перенайма, поскольку основания указанные в отказе не основаны на нормах права, судебный акт на основании которого заключен договор перенайма, в силу законодательства обязателен для исполнения, все необходимые документы были представлены для регистрации, в связи с чем, просит требования удовлетворить.

Управление, заявленные требования не признало, представив отзыв на заявление. Считает, что наличие судебного акта не освобождает от обязанности предоставления документов и исполнения формальностей, необходимых в силу закона о государственной регистрации. Поскольку заявление на государственную регистрацию было подано одной стороной, государственная пошлина оплачена одной стороной и не представлено согласие собственника земельного участка, отказ в государственной регистрации договора перенайма является законным и обоснованным. Просит в удовлетворении требований отказать.

ОАО «Ставропольстрой», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направило, отзыв на заявление не представило.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела 05.10.2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и открытым акционерным обществом «Ставропольстрой» заключен договор № 7617 аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Названный договор зарегистрирован в установленном порядке 15.02.2010 г., номер регистрации 26-26-01/017/2010.

25 марта 2011 года Решением Ленинского районного суда города Ставрополя суд обязал ОАО «Ставропольстрой» передать ЖСК «Чехова, 67» права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 года аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 (дата регистрации 15.02.2010 г.; номер регистрации 26-26-01/017/2010).

Определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03.05.2011 года Решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года оставлено без изменения.

Во исполнение решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года между ОАО «Ставропольстрой» и ЖСК «Чехова, 67» 04.05.2011 года заключен договор перенайма земельного участка.

27 мая 2011 года ЖСК «Чехова, 67» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора перенайма.

27.07.2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК выдано ЖСК «Чехова, 67» сообщение № 01/074/2011-199 об отказе в государственной регистрации договора перенайма земельного участка от 04 мая 2011 года.

Сообщение об отказе в государственной регистрации, мотивировано абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, а именно: заявление о государственной регистрации подано только одной из сторон договора перенайма – ЖСК «Чехова, 67», что противоречит требованиям пункта 1 ст. 16 Закона о регистрации; на государственную регистрацию не представлен документ об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей от ОАО «Ставропольстрой»; в соответствии с пунктом 4.3.2. договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 05.10.2009 года № 7617, по которому передаются права и обязанности, арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия Арендодателя. На государственную регистрацию данное согласие не представлено.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЖСК «Чехова, 67» в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Из представленных в материалы дела Решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 года и Определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03.05.2011 года следует, что на земельном участке, в отношении которого между ЖСК «Чехова, 67» и ОАО «Ставропольстрой» был заключен договор перенайма расположен не оконченный строительством многоэтажный жилой дом, на создание которого были привлечены средства дольщиков – физических лиц, в порядке установленном ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В целях защиты своих прав, дольщиками создан ЖСК «Чехова, 67», основной целью которого является достройка жилого дома в г. Ставрополе по ул. Чехова, 67 и защита прав дольщиков. Требования ЖСК «Чехова, 67» направлены исключительно на то, чтобы обязать ОАО «Ставропольстрой» передать права и документы, с целью окончания строительства дома.

Названными судебными актами, суд общей юрисдикции обязал ОАО «Ставропольстрой» передать ЖСК «Чехова, 67» права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 года аренды земельного участка по адресу г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, квартал 204 (дата регистрации 15.02.2010 г.; номер регистрации 26-26-01/017/2010);

Обязанность по передаче прав и обязанностей по договору аренды, была реализована ОАО «Ставропольстрой» посредством заключения с кооперативом договора перенайма земельного участка.

По своей сути передача прав и обязанностей по договору аренды, представляет собой замену арендатора в договоре аренды, тем самым правовым последствием перенайма, является внесение в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об обременении земельного участка, правом аренды лица, получившего обязательственные права в результате перенайма.

Таким образом, обязанность по передаче арендных прав была установлена судебным актом, в резолютивной части которого указано, что данное решение является основанием Управлению Росреестра по Ставропольскому краю для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

С целью внесения в реестр записи о перенайме ЖСК «Чехова, 67» обратилось в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, однако в регистрации договора перенайма было отказано, в том числе по мотиву подачи заявления на регистрацию только одной из сторон договора перенайма – ЖСК «Чехова, 67».

В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Абзацем 6 пунктом 1 ст. 16 предусмотрено, что представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 2 ст. 13 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Поскольку резолютивная часть судебного акта содержит указание на то, что решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, ЖСК «Чехова, 67», как лицо, в пользу которого надлежит зарегистрировать обременение земельного участка правом аренды, с учетом изложенных норм права, могло самостоятельно обратиться за государственной регистрацией договора перенайма.

Из содержания пункта 1 ст. 16 Закона о регистрации следует, что устанавливая перечень лиц, по заявлениям которых регистрируются права на недвижимое имущество, законодатель исходил из основания возникновения этого права (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2010 года № 312/10 по делу № А43-1441/2009-13-35).

В этой связи, следует признать обоснованным довод заявителя о том, что волеизъявления ОАО «Ставропольстрой» на заключение договора перенайма не требовалось, поскольку такая обязанность была установлена судебным актом, в связи с чем наличие либо отсутствие заявления ОАО «Ставропольстрой» о государственной регистрации договора перенайма не имеет правового значения и не может быть основанием для отказа в государственной регистрации.

Исходя из фактических обстоятельств дела, требование регистрирующего органа о необходимости для предоставления на государственную регистрацию совместного заявления не может быть признано законным.

Вторым основанием для отказа в государственной регистрации, Управление указало не представление на государственную регистрацию документа об уплате государственной пошлины в размере 300 рублей от ОАО «Ставропольстрой».

В соответствии с п.п. 27 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 настоящего пункта с организацией государственная пошлина взимается в размере 600 рублей.

Отказывая в регистрации по указанному основанию, Управление исходило из того, что за государственною регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество с организацией государственная пошлина взимается в размере 600 рублей, при этом, размер государственной пошлины зависит от количества сторон договора и делится пропорционально между ними.

Статьей 333.17 установлено, что Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой.

В соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено настоящей главой.

В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

В рассматриваемом случае, за совершением юридически значимого действия кооператив обратился самостоятельно и в силу указанных норм права, был обязан самостоятельно уплатить государственную пошлину, в установленном размере.

Из материалов дела следует, что вместе с заявлением, на государственную регистрацию ЖСК «Чехова, 67» было сдано в регистрирующий орган платежное поручение № 1 от 26.05.2011 г. об оплате государственной пошлины на сумму 600 рублей, тем самым у Управление необоснованно отказало в государственной регистрации по указанному основанию.

Отказывая в государственной регистрации договора перенайма, регистрирующий орган, при проведении правой экспертизы документов установил, что в соответствии с пунктом 4.3.2. договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 05.10.2009 года № 7617, по которому передаются права и обязанности, арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия Арендодателя.

Поскольку на государственное регистрацию данное согласие не представлено, Управление расценило договор перенайма, как сделку не соответствующую законодательству.

Абзац 3 части 1 статьи 13 Закона о регистрации предусматривает, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 названного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Действительно, независимо от наличия документов, подтверждающих основание возникновения права аренды, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ и пунктом 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, обязанность ОАО «Ставропольстрой» передать права и обязанности по договору аренды была установлена вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, в связи с чем, проверка законности вменяемой в обязанность сделки, являлась исключительной прерогативой суда, рассмотревшего спор.

Из Определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03.05.2011 года, следует, что вопрос о нарушении прав собственника земельного участка был предметом рассмотрения суда кассационной инстанции, которая не усмотрела нарушения прав Администрации города Ставрополя, как собственника земельного участка.

В силу презумпции обязательности судебных актов, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным, что отражено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 года № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 5 статьи 200 Кодекса установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При изложенных обстоятельствах, отказ в государственной регистрации договора о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 04.05.2011 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, не основан на нормах права, нарушает права заявителя, в связи с чем, подлежит признанию незаконным.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В пункте 2 статьи 201 Кодекса предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании ст. 110 АПК РФ и в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового Кодекса РФ расходы по госпошлине, относящиеся на ответчика, взысканию не подлежат.

Согласно п.7 ст.201 АПК РФ решение подлежит немедленному исполнению.

Руководствуясь статьями 167–170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требования жилищно-строительного кооператива «Чехова, 67», г. Ставрополь ОГРН 1112651003618, удовлетворить.

Признать незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.07.2011.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 04.05.2011 на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 67, кадастровый номер 26:12:031002:1112.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.Р. Тлябичева