Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, Георгиевский район, ст. Незлобная, ОГРНИП <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска, ОГРН <***>,

третье лицо администрация города Георгиевска, г. Георгиевск, ОГРН <***>,

об обязании заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества нежилых помещений № 20-30, 36, 37 литер Б площадью 183,4 кв.м, условный номер 26-26-25/010/2009-351, литер М площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225\170:1000\М, литер К площадью 157 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225\170:1000\К, находящихся в муниципальной собственности города Георгиевска и, расположенных по адресу: <...> по цене в размере 4 084 000 рубля с рассрочкой на пять лет с зачетом в стоимость договора купли-продажи стоимости неотделимых улучшений в размере 4 015 523 рубля;

о признании недействительным отчета №2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений №20-30, 36, 37, литер Б, литер М, литер К, общей площадью 441,2 кв.м, расположенных по адресу: <...>,

при участии представителей истца – ФИО2 по доверенности от 20.08.2015 года, ответчика – ФИО3 по доверенности №1/01-41 от 12.01.2015.

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 г. Георгиевск (далее – предприниматель, истец ) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее –ответчик, комитет), об обязании заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества, нежилых помещений №20-30,36, 37, литер Б, литер М, литер К, расположенных по адресу: <...> с зачетом в стоимость договора купли-продажи вышеуказанных помещений стоимость неотделимых улучшений в сумме 5900000 рублей.

Определением от 27.11.2014 в качестве третьего лица привлечена администрация города Георгиевска.

Предприниматель мотивировал заявленные требования тем, что он относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном положениями статьи 9 Закон N 159-ФЗ, подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу N А63-10897/2011. Комитетом отказано в принятии в зачет стоимости выкупной цены затрат неотделимых улучшений объектов недвижимости, произведенных предпринимателем в период действия договоров аренды имущества. Отчет о рыночной стоимости спорных помещений, предложенный комитетом в проекте договора купли-продажи определен без учета произведенных улучшений объектов недвижимости. В обоснование иска представил свой вариант отчета независимого оценщика.

Определением суда от 27.11.2014 по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Некоммерческому партнерству «Судебная экспертиза» эксперту ФИО4.

Исследовав заключение эксперта № 02-12-14 от 11.12.2014 года, приложение к заключению и отчет №02-12-14 от 11.12.2014 года, суд установил, что экспертом ФИО4 самостоятельно был привлечен другой оценщик для оценки стоимости недвижимого имущества, в связи, с чем заключение НКП «Судебная экспертиза», признано недостоверным доказательством.

Определением суда от 1501.2015 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ Северо-Кавказскому региональному центру судебной экспертизы, экспертам ФИО5, ФИО6, по вопросам определения рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором – ИП ФИО1 в объектах недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Георгиевска, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 12.09.2011 года и определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимого имущества с учетом земельного участка под ними на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, по состоянию на 12.09.2011 года?

Представитель истца в судебном заседании 19.08.2015 уточнил заявленные требования с учетом заключения экспертизы, просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи объектов арендуемого имущества, с зачетом в стоимость договора стоимости неотделимых улучшений в сумме 4 015 523 рублей, определенной по состоянию на 12.09.2011.

Заявил ходатайство о привлечении второго ответчика оценщика ООО «Корпус» и заявил требование о признании недействительным отчета №2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

Представитель ответчика полагает, что эксперты не обосновали превышение стоимости неотделимых улучшений и рыночной стоимости нежилых помещений, просил назначить дополнительную экспертизу, поскольку экспертное заключение содержит неполные данные по исследуемым вопросам, что не позволяет определить стоимость неотделимых улучшений спорных помещений с учетом условий договора аренды. Представитель истца не возражал против проведения дополнительной экспертизы.

Определением суда от 27.08.2015 судом назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено ФГБУ Северо-Кавказскому региональному центру судебной экспертизы, экспертам , ранее составившим заключение по следующему вопросу: какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором ИП ФИО1 в объекте недвижимого имущества – нежилые помещения: №№20-30, 36, 37, Литер Б, общей площадью 183,4 кв.м; литер К, общей площадью 157 кв.м, литер М – общей площадью 100,8 кв.м, общей площадью 441,2 кв.м, находящегося в муниципальной собственности г. Георгиевска, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 12.09.2011 года с учетом понятия «неотделимых улучшений» и обязанности предпринимателя производить текущий и капитальный ремонт здания, в том числе фасада, с 01.06.2003 года?

В заседание суда 20.10.2015 эксперты представили заключение по дополнительной экспертизе от 19.10.2015 № 2029/8-3, и предупрежденные об уголовной ответственности, пояснили, что, в связи с отсутствием разграничения в понятиях между отделимыми и неотделимыми улучшениями, ими составлены расчеты стоимости капитального и текущего ремонта нежилых помещений в зданиях литеры Б, К, М.

В судебном заседании 28.10.2015 года представитель комитета представил письменные возражения по экспертизе в части включения в стоимость капитального ремонта некоторых видов работ, указал, что эксперты не дали ответ на поставленный вопрос. Вместе с тем, признал соответствие вывода экспертов об отнесении выполненных работ к капитальному ремонту с учетом площади выполненных работ (более 10%), а также работ по реконструкции литера Б, теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции спорных помещений. Указал на необходимость учета предоставленной предпринимателю льготы по арендной плате в период проведения ремонта с 2005 по 2010 год при расчете неотделимых улучшений. Заявил об одновременном увеличении предмета и основания иска, в связи с изменением истцом заявленных требований с учетом выводов судебной экспертизы.

Истец настаивал на заявленных требованиях с учетом рыночной стоимости объектов и стоимости неотделимых улучшений, установленных судебными экспертизами, заявил отказ от требований в части признания отчета оценщика недействительным.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд принял отказ от иска в части оспаривания отчета оценщика и прекращает производство в этой части.

Для изучения представленных документов суд объявил перерыв в судебном заседании до 16 час.0 мин. до 28.10.2015 года, стороны извещены о времени судебного заседания.

После объявленного перерыва 28.10.2015 года в 16 час. 00 мин. заседание суда было продолжено с участием представителя истца, в отсутствие ответчика, третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд признает уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.12.2001 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды имущества №186, по условиям которого арендодатель (администрация) передал, а арендатор (предприниматель) принял во временное пользование нежилые помещения в литере Б, Б1, М, расположенные по адресу: <...> – Ленина 35/123, а всего общей площадью 275,20 кв.м. Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.03.2005 стороны изменили пункт 1.1. договора аренды в части нумерации и площади помещений, площадь увеличена до 433,70 кв.м.

В 2003 году предприниматель неоднократно обращался с заявлениями в администрацию и комитет просьбой разрешить провести капитальный ремонт помещений. В 2009 году в связи с пристройкой за счет средств предпринимателя к нежилым помещениям в литере Б новых помещений и частичной реконструкцией (перенос внутренних перегородок) была проведена техническая инвентаризация переданных в аренду объектов недвижимости, в результате которой уточнены площади помещений (здания), литера Б и Б1 объединены в один литер Б и помещениям в новом (измененном) литере Б присвоены новые номера. Пристройка помещений и частичная реконструкция произведены с разрешения администрации и с получением разрешения на строительство.

По результатам технической инвентаризации стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.03.2009, которым изменили площади передаваемого имущества: нежилые помещения № 20-30, 36, 37, общей площадью 183,40 литер Б, нежилое здание склад литер К, общей площадью 157,0 кв.м, нежилое здание основное строение литер М, общей площадью 100,8 кв.м, а всего общей площадью 441,20 кв.м.

25.09.2009 администрации выданы свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности (с уточненными техническими характеристиками) на указанные нежилые помещения, ранее выданные свидетельства погашены.

12.09.2011 предприниматель обратился к администрации с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости проведенных неотделимых улучшений в силу Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, комитетом было отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2012 по делу N А63-10897/2011 удовлетворены требования предпринимателя о признании незаконным отказа администрации в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На администрацию и комитет возложена обязанность предоставить предпринимателю преимущественное право на приобретение указанного имущества в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. В рамках указанного дела суд пришел к выводу о соответствии предпринимателя условиям, приведенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Во исполнение указанного судебного акта 18.06.2012 комитет и ООО "Корпус" заключили договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Отчет об оценке выполнен и получен комитетом 21.06.2012. В соответствии с отчетом об оценке N 2/06.12 рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка со зданиями по состоянию на дату оценки составляет 5609 тыс. рублей.

7 июня 2012 года Думой принято решение N 64-6 об условиях приватизации арендуемого имущества, которым разрешена приватизация недвижимого имущества (нежилых помещений и нежилых зданий), расположенного по адресу: <...>, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене 5609 тыс. рублей с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка площадью 1171 кв. м (пункт 1). Комитету поручено осуществить мероприятия, связанные с приватизацией недвижимого имущества (пункт 4).

4 июля 2012 года комитет направил предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, копию решения об условиях приватизации имущества от 27.06.2012 N 64-6, проект договора купли-продажи имущества, полученные предпринимателем 05.07.2012. Договор предпринимателем не подписан ввиду несогласия с его условиями.

В поступившем в комитет 23.07.2012 заявлении от 14.07.2012 предприниматель просил включить в договор условие о зачете в счет выкупной стоимости объектов недвижимости стоимость 5600 тыс. рублей произведенных им неотделимых улучшений имущества.

Письмом от 17.08.2012 предложение предпринимателя о внесении изменений в договор комитетом отклонено.

31 октября 2012 года Дума приняла решение N 103-10, которым признала утратившим силу решение от 27.06.2012 N 64-6 .

Предприниматель оспорил решение Думы в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.04.2014 по делу № А63-1390/2013 заявленные требования предпринимателя ФИО1 удовлетворены, решение думы города Георгиевска № 103-10 от 31.10.2012 о признании утратившим силу решения от 27.06.2012 № 64-6 признано незаконным.

Письмом от 21.07.2014 года № 527/01-41 комитет в адрес предпринимателя направил проект договора купли-продажи, копии отчета об оценке и письма комитета от 17.08.2012 № 457/1-03-36 (об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений).

Договор истцом не подписан, в связи с наличием разногласий в выкупной стоимости арендованного имущества, что явилось основанием для обращения с данным иском в арбитражный суд 21.08.2014 года. В обоснование выкупной стоимости объекта недвижимости представил отчет независимого оценщика ФИО7 № 147/09/2014 от 01.09.2014.

В период рассмотрения спора с учетом выводов экспертов истцом уточнены заявленные требования по делу, истец просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи объектов арендуемого имущества, с зачетом в стоимость договора стоимости неотделимых улучшений в сумме 4 015 523 рублей, определенной по состоянию на12.09.2011 года.

Из правовых позиций сторон следует, что между предпринимателем и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска фактически сложился преддоговорной спор в части, касающейся размера выкупной стоимости имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (статья 422).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение в двухмесячный срок с даты получения заявления договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Статья 3 Закона N 159-ФЗ определяет, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от имени собственника, не вправе самостоятельно изменять величину стоимости выкупаемого имущества, которая была установлена независимым оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ, части 1 статьи 13 Закона № 135-ФЗ установлена возможность оспаривания достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете.

Наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемых помещений подтверждено судебными актами.

Судом установлено, что решением Думы N 64-6 7 июня 2012 года разрешена приватизация недвижимого имущества, путем предоставления предпринимателю преимущественного права на его приобретение по рыночной цене с одновременным отчуждением занятого имуществом земельного участка. Комитетом рыночная стоимость заявленных нежилых помещений в проекте договора купли-продажи № 45 от 21.07.2014 года определена в размере 5 609 000 рублей на основании отчета об оценке № 2/06.12 от 21.06.12, произведенного ООО «Корпус» по состоянию на 18.06.2012 года. Истцом стоимость неотделимых улучшений произведенных за счет предпринимателя определена 5 900 000 рублей по состоянию на 18.06.2012 года.

Исследовав отчеты об оценке, представленные сторонами, суд установил, что оценка имущества определена не на дату обращения предпринимателя к уполномоченному органу с заявлением выкупе арендуемого имущества и без зачета стоимости неотделимых улучшений.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

Принимая во внимание противоречивость сведений о рыночной стоимости спорных помещений, представленных истцом и ответчиком, в целях определения рыночной стоимости имущества на дату обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, с учетом неотделимых улучшений судом была назначена судебная экспертиза проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы.

Согласно выводам заключения экспертов № 77/8-3 от 30.06.2015 года:

-стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором ИП ФИО1 в объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности г.Георгиевска, расположенных по адресу: <...>, определенная в ценах по состоянию на 12.09.2011 года составила 4 015 523 рублей.

-рыночная стоимость объектов недвижимого имущества - нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Георгиевска, а также земельного участка, расположенного под указанными объектами недвижимого имущества, общей площадью 1171 кв.м, кадастровый номер: 26:26:010510:70, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 12.09.2011 год составила 4 084 000 рублей (3 570 000 рублей объекты недвижимости + 514 000рублей за земельный участок).

Поскольку при исследовании экспертного заключения и соответствующих пояснений эксперта по делу об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений, установлено, что не учтено понятие «неотделимых улучшений», арбитражным судом в порядке статьи 87 АПК РФ назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам. Согласно заключения экспертов от 19.10.2015 № 2029/8-3 и соответствующих пояснений экспертов, в связи с отсутствием в строительно-нормативной литературе понятий отделимых и неотделимых улучшений, ими определена стоимость капитального ремонта 3 989 248 рублей и стоимость текущего ремонта 27 351 рублей нежилых помещений в зданиях литеры Б, К, М.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Из описательной части экспертных заключений следует, что определение видов и объемов работ произведено экспертами на основании натурального исследования проведенного с участием сторон и представленных предпринимателем локальных сметных расчетов за 2006, 2008, 2009 годы. За указанный период были выполнены ремонтно-строительные работы по ремонту кровли над зданиями литер Б. К.М, кладка стен из кирпича, усиление фундаментов, отделочные, электромонтажные, сантехнические и прочие работы.

Суд исследовал заявленные комитетом возражения в сопоставлении с технической характеристикой нежилых помещений, выполненных работ по локальным сметам, принимая во внимание понятия капитального и текущего ремонта, содержащиеся в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утверждены постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279) и Положении об организации и проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.10.1998 № 312), пришел к выводу, что все работы по капитальному ремонту, произведенные истцом в спорных помещениях, являются неотделимыми улучшениями.

Довод комитета о несоответствии вывода экспертов об отнесении отделочных, малярных, прочих ремонтно-строительных работ к капитальному ремонту, судом отклоняется с учетом площади выполненных работ (более 10%), совокупности работ по ремонту кровли нежилых зданий, проведенных в соответствии с требованиями строительных норм и правил противопожарной безопасности. Комитетом признаны работы по реконструкции литера Б, установлении теплоснабжения, водоснабжения и вентиляции спорных помещений как неотделимые улучшения.

При этом суд принимает во внимание, что юридическое понятие неотделимые улучшения используется в п.3 статьи 245, ч.3 статьи 303, статьях 623, 662 ГК РФ. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.). Производство капитального ремонта представляет собой частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса или в договоре. Судом установлено, что выполненные работы были связаны с заменой существующих конструкций и систем, что повлекло изменение качественных характеристик объектов, и произведенные предпринимателем улучшения не могут быть отделены без повреждения имущества.

По условиям договора аренды №186 от 31.12.2001 года заключенного между комитетом и предпринимателем, последний обязался своевременно производить за свой счет текущий капитальный ремонт арендуемого имущества, в том числе фасада зданий и благоустройство прилегающих к зданию территорий (пункта 3.3.3).

Согласно технической документации и сведений ГУП «Крайтехинвентаризации» нежилые здания (1918 года постройки) на дату передачи их в аренду имели износ: литер К-64%, литер М-51%, литер Б-78% . В акте приема-передачи к договору указано об удовлетворительном состоянии предмета аренды.

Суд также исследовал какой объем произведенных предпринимателем работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорных помещений с учетом выводов судебного акта по делу № А63-10897/2011, в котором участвовали те же участники процесса.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ исследовав материалы дела, доводы и возражения сторон, оценив представленные документы, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд, с учетом заключений двух вышеуказанных судебных экспертиз, проведенных в рамках рассматриваемого дела, считает, что, определённая по состоянию 12.09.2011 рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 3 570 000 рублей и стоимость капитального ремонта 3 989 248 рублей отражают реальную рыночную спорного объекта недвижимости и стоимость неотделимых улучшений по состоянию на день обращения с заявлением о выкупе, а значит, могут быть использованы при определении цены продажи этого имущества.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (пункт 6 статьи 5 159-ФЗ).

Согласие органа местного самоуправления на проведение капитального ремонта и реконструкции подтверждается судебным актом по делу № А63-10897/2011 от 10 апреля 2012 года, вступившим в законную силу, и материалами настоящего дела.

Суд установил, что визами на заявлениях предпринимателя от 03.11.05, 01.12.05, 12.11.07, а также актами обследования нежилых помещений от 25.12.06, 27.12.07, 21.12.09, в которых комитетом указано, что предпринимателем производились ремонтные работы, и отсутствуют нарушения условий договора аренды, подтверждается согласие арендодателя на ремонт. Как установлено судом площадь помещений, первоначально составлявшая 433,70 кв.м, в результате реконструкции, проведенной с разрешения арендодателя, за счет сооружения пристройки из двух помещений и внутренней перепланировки увеличилась до 441,20 кв.м

О проведенной реконструкции органу местного самоуправления было известно, право муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним. Изменения в площади арендованного объекта отражены в дополнительном соглашении к договору от 19.03.2009.

К доводам комитета о завышении стоимости выполненных предпринимателем работ суд относится критически. Предпринимателем в адрес администрации города Георгиевска письмом № 22 от 01.11.2010 были направлены локальные сметные расчеты, технические документы, договоры на выполнение проектно-сметных, строительно-отделочных работ и т.д., касающиеся проведения работ по улучшению арендуемого имущества, что подтверждается отметкой о получении. Однако замечаний по указанным документам комитет не заявил.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Аналогичная позиция высказана в постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объектов по состоянию на 12.09.2011 года составила 3 570 000 рублей, стоимость земельного участка под объектами 514 000 рублей. Проведение капитального ремонта, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проведено с согласия арендодателя и с учетом императивного характера ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений 3 989 248 рублей по состоянию на 12.09.2011 года подлежит зачету в счет выкупной цены выкупаемого имущества.

Вместе с тем, поскольку стоимость части этих работ компенсирована предпринимателю в виде предоставления льготы по арендной плате в общей сумме 982 955,42 рублей суд считает возможным уменьшить размер неотделимых улучшений на ту часть, которая предпринимателю компенсирована при расчете арендных платежей (3 989 248 рублей - 982 955,42 рублей), в результате чего стоимость неотделимых улучшений, на которую подлежит уменьшения выкупная стоимость, составляет 3006292,58 рублей. Предоставление преференции предпринимателю (в виде заниженного коэффициента 0,1 % при расчете арендных платежей в связи с ремонтом) подтверждается дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.03.2005, 10.01.2006, 10.01.2007, 09.01.2008, 19.03.2009, 11.01.2010, заключенных на основании решений Думы города Георгиевска. Вывод суда основан также на том, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно привести к неосновательному обогащению предпринимателя при установлении выкупной цены арендуемого имущества. Позиция суда основана на судебной практике определение ВАС РФ от 17.01.2014 ВАС-19545/13.

С учетом изложенного, истец имеет право на приобретение спорного имущества с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений в размере 563 707,42 рублей (3570000-3006292,58), а также 514 000 рублей стоимости земельного участка площадью 1171 кв.м.

При таких обстоятельствах требование предпринимателя заявленное к комитету об обязании комитета заключить договор купли-продажи подлежит удовлетворению с определением выкупной цены объекта в размере 1077707,2 (563 707,42рублей + 514 000 стоимости земельного участка) с рассрочкой на пять лет.

В части отказа от иска об оспаривании отчета оценщика суд прекращает производство по делу.

Довод ответчика о том, что договором аренды не предусмотрено возмещение расходов арендатора на ремонт объектов аренды судом отклоняется. В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Гражданского кодекса и подлежат применению к спорным правоотношениям.Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества урегулирован Закона № 159-ФЗ.

В отказе администрации в реализации преимущественного права заявителя содержится также вывод о том, что из представленных предпринимателем документов по проведению ремонта невозможно сделать однозначный вывод о фактических затратах предпринимателя. Данное обстоятельство в силу его отсутствия в части 4 статьи 9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не является основанием для отказа в выкупе арендуемого имущества.

Довод комитета о том, что предприниматель утратил право на выкуп арендованного имущества, поскольку в установленный срок не подписал проект договора, опровергается материалами дела. В данном случае предприниматель в пределах установленного срока направил в суд настоящий иск (21.08.2014), после получения 21.07.20114 от комитета проекта договора купли-продажи № 527/01-41.

Довод ответчика, что уточненные требования истца, основанные на заключениях эксперта, заявлены в нарушение статьи 49 АПК РФ, суд не принимает. Исходя из положений статьи 13 Закона №135-ФЗ, статьи 446 Кодекса, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Довод ответчика о том, что выводы судебных экспертиз являются ошибочными либо необъективными, судом не принимается, поскольку доказательства этому не представлены, правильность выводов и методик, примененных при их проведении не опровергнута.

В соответствии со статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по проведенным судебным экспертизам возлагаются на стороны в рамках удовлетворенных требований истца. С учетом принятого решения расходы по экспертизе подлежат возмещению истцу за счет ответчика в размере 75 000 рублей.

Руководствуясь статьями 49, пунктом 4 статьи 150, 167-170, 182-184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворить.

Уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП <***>, г. Георгиевск, удовлетворить частично.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска, ОГРН <***>, г. Георгиевск, заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, Георгиевский район, станица Незлобная, ОГРН <***>, договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества: нежилых помещений № 20-30, 36, 37 литер Б, площадью 183,4 кв.м, условный номер 26-26-25/010/2009-351, литер М площадью 100,8 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225\170:1000\М; литер К площадью 157 кв.м, кадастровый номер 26:26:000000:0000:225\170:1000\К, с учетом земельного участка, расположенных по адресу: <...>, по стоимости равной 1077 707,42 рублей с рассрочкой на пять лет.

В части исковых требований о признании недействительным отчета оценщика № 2/06.12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений производство по делу прекратить.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска, г. Георгиевск, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя, ФИО1, станица Незлобная, Георгиевский район, Ставропольский край, ОГРН <***>, расходы по проведению экспертизы в сумме 75 000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий десяти дней со дня его принятия, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Н. Довнар