Решение № А63-9277/20 от 14.01.2021 АС Ставропольского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь                                                                                          Дело № А63-9277/2020

19 февраля 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена   14 января 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме    19 февраля 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем Никифоровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, ОГРН <***>, г. Пятигорск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Альянс КМВ», ОГРН <***>, г. Пятигорск,

о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, арендной платы, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами,

в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Бизнес Альянс КМВ» (далее - общество) о взыскании 145 727,86 руб. платы за фактическое пользование за период с 01.01.2018 по 27.07.2018, 301 964,95 руб. арендной платы за период с 28.07.2018 по 01.10.2019, 15 456,03 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.09.2018 по 16.03.2020, 13 403,84 руб. пени за период с 25.09.2018 по 01.10.2019, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 145 727,86 руб. за период с 17.03.2020 до момента фактического исполнения обязательства, пени на сумму долга в размере 301 964,95 руб. за период с 02.10.2019 до момента фактического исполнения обязательства (с учетом уточнений).

Ответчик отзыв на иск не представил.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд пришел к следующему.

03 августа 2018 года  между обществом (арендатор) и муниципальным образованием город-курорт Пятигорск в лице администрации (арендодатель) заключен договор аренды от 03.08.2018 № 21/18ю, согласно которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:33:150217:2, площадью 4015 кв.м, местонахождение: <...> в районе ТД «Арбат», вид разрешенного использования: под жилой многоквартирный дом со встроенным торговым центром.

Срок договора аренды установлен с 28.07.2018 по 28.07.2021 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.8 договора участок предоставлен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на основании заявления.

В пункте 1.7 договора указано, что на участке имеется: объект незавершенного строительства - нежилое здание (свидетельство о государственной регистрации права 26 - A3 356146 от 14.05.2011).

Пунктом 1.10 договора установлено, что в силу того, что на момент подписания договора, участок находится в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акта приема-передачи не составлять и применить условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, т.е. с момента фактического использования арендатором участка с 01.01.2018.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в безналичном порядке с момента заключения договора ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Согласно пункту 3.4 договора размер платы за фактическое использование участка за период с 01.01.2018 до даты заключения договора определяется арендодателем в порядке, установленном пунктами 3.1.1, 3.2 договора и подлежит оплате в безналичном порядке с момента подписания договора в срок, указанный в пункте 3.3 договора.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3 договора за нарушение срока внесения платы за фактическое использование участка, арендатор выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2018 за номером 26:33:150217:2-26/001/2018-3.

07 октября 2019 года между администрацией и обществом заключено соглашение о расторжении договора аренды от 03.08.2018 № 21/18ю с 01.10.2019.

Претензией от 11.10.2019 № 1281 администрация предложила ответчику оплатить задолженность и пени в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Претензия направлена ответчику 13.11.2019, что подтверждается списком № 195 внутренних почтовых отправлений и почтовой квитанцией.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Спорный земельный участок расположен на территории курорта федерального значения и с учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» относится к муниципальной собственности.

Право муниципальной собственности зарегистрировано 19.06.2017 за номером
№ 26:33:150217:2-26/018/2017-1.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Задолженность по спорному договору рассчитана в соответствии с решением Думы города Пятигорска от 21.09.2017 № 34-14 РД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» (далее - Порядок).

Согласно пункту 3.1 Порядка на основании кадастровой стоимости размер арендной платы определяется в отношении земельных участков, в том числе, земельного участка, земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено в соответствии с законодательством Российской Федерации

Пунктом 3.1.1 Порядка установлено, что годовой размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, установленную в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Кадастровая стоимости земельного участка 26:33:150217:2 установлена Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в размере 17048292,25 руб.

Решением Думы г. Пятигорска от 28.10.2013 № 29-33 РД (в редакции, действующей на момент заключения договора) «О земельном налоге на территории муниципального образования города-курорта Пятигорска» в подпункте 4 пункта 2 установлена налоговая ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

С учетом пунктов 2.1 и 3.4 договора аренды истцом заявлено ко взысканию 145 727,86 руб. платы за фактическое пользование за период с 01.01.2018 по 27.07.2018, 301 964,95 руб. арендной платы за период с 28.07.2018 по 01.10.2019.

Согласно данным ЕГРН на земельном участке расположен объект недвижимого имущества – нежилое здание (офисное здание) с кадастровым номером 26:33:150217:631, принадлежащее на праве собственности ФИО1 (запись о регистрации права от 01.10.2019 № 26:33:150217:631-26/018/2019-1.

Данный  объект приобретен ФИО2 у общества по договору купли-продажи 04.09.2019, как объект незавершенного строительства и введен в эксплуатацию на основании разрешения от 16.09.2019 № 26-ru26308000-0016-2010.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 по делу № А33-23998/2018).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Ввиду того, что объект незавершенного строительства отчужден обществом 04.09.2019, то с этой даты общество выбыло из обязательств, установленных договором аренды.

В связи с изложенным судом произведен перерасчет размера арендной платы за земельный участок:

Расчет платы за фактическое пользование земельным участком проверен судом и признан верным.

Поскольку доказательства внесения платы за фактическое пользование участком за период с 01.01.2018 по 27.07.2018, а также арендной платы за период с 28.07.2018 по 03.09.2019 обществом не представлены, суд удовлетворяет требования администрации в части взыскания 428 075,61 руб. основного долга (из которых 145 727,86 руб. платы за фактическое пользование земельным участком и 282 347,75 руб. арендной платы).

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании арендной платы надлежит отказать.

На основании пункта 5.2 договора истцом заявлено ко взысканию 13 403,84 руб. пени за период с 25.09.2018 по 01.10.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

С учетом пересчета размера арендной платы, неверным определением истцом начальной даты начисления пени (с учетом пункта 3.3 договора датой начала просрочки является 26.09.2018), судом произведен перерасчет пени:

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истцом на основании пункта 5.3 договора начислены проценты за период с 26.09.2018 по 16.03.2020 в размере 15 456,03 руб. на сумму платы за фактическое пользование 145 727,86 руб.

Расчет процентов проверен судом и признан верным.

Истец просит также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 145 727,86 руб. за период с 17.03.2020 до момента фактического исполнения обязательства и пени на сумму долга в размере 301 964,95 руб. за период с 02.10.2019 до момента фактического исполнения обязательства

В соответствии с частью 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Расчет процентов за пользование денежными средствами необходимо производить исходя из суммы основного долга за фактическое пользование участком равной 145 727,86 руб. и на основании ключевой ставки Банка России.

Согласно пункту 65 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Расчет пени необходимо производить исходя из суммы арендной платы, определенной судом, в размере  282 347,75 руб. и ставки пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день (пункт 5.2 договора).

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Альянс КМВ» в пользу администрации города Пятигорска 428 075,61 руб. основного долга, 13 388,65 руб. неустойки и 15 456,03 процентов за пользование чужими денежными средствами, а также:

- проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 145 727,86 руб. за период с 17.03.2020 по день фактической уплаты долга по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды;

- неустойку на сумму долга в размере 282 347,75 руб. за период с 02.10.2019 по день фактической уплаты долга исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Альянс КМВ» в доход федерального бюджета 12 014,76 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский