Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чернусской Е.Н., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Победа», Ставропольский край, Советский район, с. Отказное, ОГРН <***>,

к администрации муниципального образования села Отказного Советского района Ставропольского края, Ставропольский край, с. Отказное, ОГРН <***>, администрации Советского муниципального района Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об обязании заключить договоры купли-продажи на условиях протоколов разногласий,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 10.02.2016 № 33, представителя администрации района ФИО2 по доверенности от 01.03.2017 № 859, представителя управления Росреестра ФИО3 по доверенности от 27.04.2017 № 217,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Победа» (далее - кооператив, СПК колхоз «Победа») обратился в арбитражный суд с исковыми заявлением к администрации муниципального образования села Отказного Советского района Ставропольского края (далее - администрация поселения), в которым просил определить условия договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1 и 26:27:080503:1, изложив их в следующих редакциях:

- пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4: «Цена участка составляет 1 784 088 руб. (один миллион семьсот восемьдесят четыре тысячи восемьдесят восемь рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ»;

- первое предложение пункта 2.3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4: «Оплата 100% стоимости участка, установленной п. 2.1 настоящего договора, производится покупателем в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания настоящего договора»;

-приложение к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4 «Расчет цены выкупа» в виде таблицы в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

8920440

1278000

1784088

-текстовую часть приложения к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4 «Расчет цены выкупа» в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пунктом 5 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», кадастровым паспортом земельного участка;

-пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1 «Цена участка составляет 448116 руб. (четыреста сорок восемь тысяч сто шестнадцать рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ»;

-первое предложение пункта 2.3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1: «Оплата 100% стоимости участка, установленной п. 2.1 настоящего договора, производится покупателем в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания настоящего договора»;

-приложение к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1 «Расчет цены выкупа» в виде таблицы в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

2240580

321000

448116

-текстовую часть приложения к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1 «Расчет цены выкупа» в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пунктом 5 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», кадастровым паспортом земельного участка»;

-пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1 «Цена участка составляет 4 125 180 руб. (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ»;

-первое предложение пункта 2.3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1: «Оплата 100% стоимости участка, установленной п. 2.1 настоящего договора, производится покупателем в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания настоящего договора»;

-приложение к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1 «Расчет цены выкупа» в виде таблицы в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

2240580

2955000

4125180

-текстовую часть приложения к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1 «Расчет цены выкупа» в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пунктом 5 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», кадастровым паспортом земельного участка».

В ходе рассмотрения спора представитель администрации Советского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района), участвующей в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ходатайствовал о замене ненадлежащего ответчика администрации поселения на администрацию района.

Представитель истца, возражая относительно удовлетворения указанного ходатайства, выразил согласие на привлечение администрации района в качестве второго ответчика.

Суд посчитал возможным привлечь администрацию района к участию в деле в качестве второго ответчика.

В исковом заявлении кооператив указал, что во исполнение решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4720/2016 администрация поселения подготовила проекты договоров купли - продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1, определив выкупную цену в размере 40 % от кадастровой стоимости земельных участков. Кооператив договоры купли - продажи подписал и направил их в адрес администрации поселения вместе с протоколами разногласий, полагая завышенной выкупную цену земельных участков, так как имеет право на приобретение участков в собственность по цене, рассчитанной в размере 20 % от кадастровой стоимости. Также СПК колхозом «Победа» выражены несогласия по первым предложениям пунктов 2.3 проектов договоров купли-продажи, в которых предусмотрена обязанность покупателя единовременно осуществить предварительную оплату в размере 100% стоимости участка не позднее 27.12.2016, поскольку такое условие и порядок оплаты влекут заведомо неблагоприятные последствия для кооператива.

Ответчики в отзывах на исковое заявление ссылались на решение суда по делу № А63-4720/2016, которым установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 переданы арендатору 15.11.2004 по акту приема-передачи к договору аренды от 15.11.2004. С указанной даты срок аренды составил 12 лет, 1 месяц и 7 дней. Расчет цены выкупа земельных участков осуществлен в соответствии с подпунктом 4 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений»в размере 40% от кадастровой стоимости земельных участков. Договоры подписаны сторонами 21.12.2016 и направлены на регистрацию в Советский отдел Управления Росреестра по Ставропольскому краю. Данное обстоятельство свидетельствует о выполнении ответчиком своих обязательств перед истцом и о согласии истца с условиями договоров. Кроме того, ответчики в отзывах просили в удовлетворении требований кооператива отказать в связи с несоблюдением претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Возражая по доводам отзывов, истец в дополнительных пояснениях к иску ссылался на то, что в решении арбитражного суда по делу № А63-4720/2016 конкретный срок аренды кооперативом испрашиваемых земельных участков для сельскохозяйственного производства не установлен. При расчете выкупной стоимости земельных участков ответчику необходимо учитывать срок действия договоров аренды от 05.12.1996 № 14-к и от 15.11.2004, который составляет более 15 лет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра), привлеченное судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в отзыве на исковое заявление сообщило, что регистрация договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.11.2004, заключенного между администрацией Советского района Ставропольского края и СПК колхозом «Победа», в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 произведена 26.01.2005 № 26-01/27-2/2004-676. В Управление Росреестра (Советский отдел) 28 декабря 2016 года поданы заявления о регистрации права собственности на указанные земельные участки. В связи с поступившим от администрации поселения заявлением о приостановлении осуществления государственной регистрации 17.01.2017 принято соответствующее решение сроком до 17.07.2017 по причине того, что СПК колхоз «Победа» не осуществил предварительную оплату в полном объеме выкупной стоимости земельных участков.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования по доводам искового заявления и дополнительных пояснений, просил суд обязать ответчика заключить договоры купли – продажи земельных участков на условиях протокола разногласий от 26.12.2016. Представитель администрации района просил требования истца оставить без удовлетворения, озвучив возражения, изложенные в отзыве.

Представитель управления Росреестра просил суд вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

От администрации поселения представитель в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал требования кооператива подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом при рассмотрении дела № А63-4720/2016, между администрацией Советского района Ставропольского края и сельскохозяйственным предприятием «Победа» заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 05.12.1996 № 14-к (далее – договор от 05.12.1996 № 14-к), предметом которого являлись земельные участки из фонда перераспределения земель общей площадью 586 га для производства сельхозпродукции.

Договор от 05.12.1996 № 14-к зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Советского района Ставропольского краяв соответствии с действующим на момент заключения договора законодательством. Срок аренды установлен на 5 лет (пункт 1.2 договора).

В связи с изменениями площади земельных участков, размера арендной платы и продлением сроков аренды к договору от 05.12.1996 № 14-к заключались дополнительные соглашения от 06.02.1998, от 05.12.2000 № 1 сроком до 01.01.2006, от 03.12.2001 сроком до 1 года, от 17.05.2002 сроком до 1 года, от 14.12.2002 № 2 сроком до 1 года, от 05.12.2003 № 3 сроком на 11 месяцев, от 01.09.2004 № 4 сроком на 11 месяцев.

14 ноября 2004 года между Советской районной государственной администрацией Ставропольского края и кооперативом подписано соглашение о расторжении договора от 05.12.1996 № 14-к.

На основании постановления главы Советской районной государственной администрации Ставропольского края от 15.11.2004 № 232 с СПК колхозом «Победа» заключен новый договор аренды от 15.11.2004 б/н (далее – договор от 15.11.2004) следующих земельных участков:

-с кадастровым номером 26:27:080603:4 площадью 127,8 га из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: край Ставропольский, район Советсткий, СПК колхоз «Победа» в 2 км западне с. Отказное, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства;

-с кадастровым номером 26:27:080701:1 площадью 295,5 га, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: край Ставропольский, район Советсткий, СПК колхоз «Победа», в 12,2 км западнее с. Отказное, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства;

-с кадастровым номером 26:27:080503:1 площадью 32,1 га, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: край Ставропольский, район Советсткий, СПК колхоз «Победа», в 4,7 км северо-восточнее с. Отказное, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Срок аренды установлен с 15.11.2004 по 14.11.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор от 15.11.2004 зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается отметкой о государственной регистрации от 26.01.2005 за номером 26-01/27-2/2004-676.

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 переданы арендатору по акту приема-передачи к договору от 15.11.2004.

До дня истечения срока действия договора от 15.11.2004 кооператив обратился с заявлениями о предоставлении в собственность (за плату) арендуемых земельных участков в администрацию поселения (от 27.01.2016 № 13) и в администрацию района (от 18.02.2016 № 27).

Администрацией поселения в адрес заявителя направлены письменные уведомления от 04.02.2016 № 146 и от 23.03.2016 № 381 об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Основанием для отказа в предоставлении земельных участков указано, что в предмете договора аренды от 05.12.1996 № 14-к отсутствует какая-либо информация, дающая описание земельного участка, кроме его общей площади 586 га, пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из фонда перераспределения земель без права последующего выкупа и что заявитель не имеет исключительного права на приобретение испрашиваемых земельных участков за плату.

Названный отказ оспорен кооперативом в арбитражном суде. Решением от 14.10.2016 по делу № А63-4720/2016, вступившим в законную силу, суд обязал администрацию поселения подготовить проект договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 и направить проекты указанных договоров купли-продажи для подписания СПК колхозу «Победа».

Во исполнение решения суда по делу № А63-4720/2016 администрация поселения письмом от 20.12.2016 № 1430 направила кооперативу проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4 цена выкупа составляет 3 568 176 рублей, расчет которой произведен в приложении к проекту договора купли-продажи следующим образом:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

8920440

1278000

3568176

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1 указана цена выкупа в размере 896 232 рубля, расчет которой произведен в приложении к проекту договора купли-продажи следующим образом:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

2240580

321000

896232

Пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1 определена выкупная стоимость в размере 3 568 176 рублей, расчет которой произведен в приложении к проекту договора купли-продажи следующим образом:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

20625900

2955000

8250360

Цена выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 определена администрацией поселения в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), подпунктом 4 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (далее - Закон Ставропольского края № 21-кз) в размере 40 процентов от кадастровой стоимости, посчитав, что кооператив арендует земельные участки 12 лет со дня заключения договора от 15.11.2004.

Кроме того, в пунктах 2.3 проектов договоров купли-продажи содержится условие об оплате покупателем 100% стоимости участка, установленной пунктом 2.1 договора, не позднее 27.12.2016.

СПК колхоз «Победа» подписал проекты договоров купли-продажи и направил их в администрацию поселения с протоколом разногласий от 26.12.2016, в котором предложил изложить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4 в следующей редакции:

-пункт 2.1: «Цена Участка составляет 1 784 088 руб. (один миллион семьсот восемьдесят четыре тысячи восемьдесят восемь рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ.»;

-первое предложение пункта 2.3: «Оплата 100% стоимости Участка, установленной п. 2.1 настоящего Договора, производится Покупателем в течение 5 (пяти) банковских дней со дня подписания настоящего Договора»;

-приложение к договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка «Расчет цены выкупа» в виде таблицы изложить в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент кадастровой стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа земельного участка (цена Договора) (руб.)

8920440

1278000

1784088

Условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1 кооператив предложил изложить в следующей редакции:

-пункт 2.1: «Цена Участка составляет 448116 руб. (четыреста сорок восемь тысяч сто шестнадцать рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ.»;

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

2240580

321000

448116

Условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1 кооператив предложил изложить в следующей редакции:

-пункт 2.1: «Цена Участка составляет 4125180 руб. (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ.»;

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

20625900

2955000

4125180

В протоколах разногласий от 26.12.2016 указано, что при расчете выкупной цены земельных участков следует применять положения пункта 5 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края № 21-кз, которым предусмотрено, что выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретаемых гражданами и юридическими лицами, за исключением специализированных сельскохозяйственных организаций, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ устанавливается в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 15 и более лет со дня заключения договора аренды.

В письме от 23.03.2016 № 261 администрация поселения отклонила протоколы разногласий к договорам купли-продажи, направила их СПК колхозу «Победа».

В связи с тем, что стороны не достигли согласия по цене выкупаемых земельных участков, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Поскольку предметом спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов в части согласования цены продажи земельных участков, суд пришел к выводу о том, что спор носит преддоговорный характер и к нему подлежат применению нормы статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Суд признал досудебный порядок урегулирования спора по требованию о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков на условиях протокола разногласий соблюденным. Материалы дела подтверждают, что администрация поселения письмом от 20.12.2016 № 1430 направила кооперативу проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1. СПК колхоз «Победа» до обращения в суд с настоящим иском направил договоры с протоколами разногласий, которые согласно штампу входящей корреспонденции на сопроводительном письме кооператива поступили в администрацию поселения 26.12.2016 вх.№ 1464.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов, в частности: земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39.17 ЗК РФ в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом № 101-ФЗ.

Правомерность пользования кооперативом спорными земельными участками с соблюдением условий их надлежащего использования, по целевому назначению не менее трех лет и наличие условий для приобретения этих участков без проведения торгов в рамках настоящего дела не оспаривались.

Как установлено судом, спор возник по условиям договоров, касающимся цены выкупа арендуемых кооперативом земельных участков (пункты 2.1, приложения к договору «Расчет цены выкупа»), а также порядка оплаты стоимости участков (пункты 2.3).

В силу пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе при реализации статьи 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

На момент обращения кооператива с заявлениями о предоставлении в собственность (за плату) арендуемых земельных участков в администрацию поселения от 27.01.2016 № 13 и в администрацию района от 18.02.2016 № 27 порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ставропольского края, регулировался Законом Ставропольского края № 21-кз, утратившим силу с 01.07.2016 в связи с принятием Закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз.

Согласно пункту 3 статьи 11 Закона Ставропольского края № 21-кзвыкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретаемых гражданами и юридическими лицами, за исключением специализированных сельскохозяйственных организаций, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, устанавливалась в размере:

1) кадастровой стоимости земельных участков - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этих земельных участков;

2) 80 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении шести лет со дня заключения договора аренды;

3) 60 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении девяти лет со дня заключения договора аренды;

4) 40 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 12 лет со дня заключения договора аренды;

5) 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 15 и более лет со дня заключения договора аренды.

Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

СПК колхоз «Победа», определяя длительность нахождения спорных земельных участков в аренде, учитывал договор аренды от 05.12.1996 № 14-к, заключенный с администрацией Советского района Ставропольского края, в соответствии с которым кооперативу переданы в аренду земельные участки, предназначенные для производства сельхозпродукции, сроком на 5 лет. Срок аренды продлевался дополнительными соглашениями от 06.02.1998, от 05.12.2000 № 1, от 17.05.2002, от 14.12.2002 № 2, от 05.12.2003 № 3, от 01.09.2004 № 4.

После подписания соглашения от 14.11.2004 о расторжении договора от 05.12.1996 № 14-к между Советской районной государственной администрацией и СПК колхозом «Победа» заключен договор аренды от 15.11.2004 на новый срок.

Доказательств того, что в период с 1996 года и по настоящее время спорные земельные участки выбывали из владения кооператива, администрациями поселения и района суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Является несостоятельным и документально не подтвержденным довод администрации района об отсутствии документов, позволяющих однозначно утверждать, что спорные участки тождественны земельному участку, переданному по договору аренду от 05.12.1996 № 14-к.

В справке Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Советского района от 07.12.2004 № 3008 указано, что местоположение земельных участков, предоставляемых в аренду СПК колхозу «Победа» на основании постановления главы Советской районной государственной администрации от 15.11.2004 № 232, с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 соответствует местоположению ранее предоставленного участка на основании договора аренды от 05.12.1996 № 14-к, площадь уточнена и соответствует результатам межевания. Доказательств обратного ответчиками не представлено. Сведения, содержащиеся в указанном письме, уполномоченным органом документально не опровергнуты.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 04.04.2017 спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 17.08.2004, то есть значительно позже заключения договора аренды от 05.12.1996 № 14-к.

Также судом учтено, что в постановлении главы Советской районной государственной администрации от 15.11.2004 № 232 о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 указано на преимущественное право кооператива на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

С учетом названной нормы указание в постановлении главы администрации от 15.11.2004 № 232 на преимущественное право кооператива на заключение нового договора и заключение такой сделки свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по ранее заключенному договору в отношении одних и тех же земельных участков.

К тому же судом учтено, что договор от 05.12.1996 № 14-к заключен до принятия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном случае предметом указанного договора являлись земельные участки из фонда перераспределения земель площадью 586 га для производства сельхозпродукции. В договоре имеется запись о регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Советского района Ставропольского края, следовательно, упомянутый договор является заключенным.

Также судом признано необоснованным утверждение ответчиков о том, что в решении от 14.10.2016 по делу № А63-4720/2016 установлено использование кооперативом земельных участков более 12 лет. Таких выводов судебный акт по указанному делу не содержит, в тексте решения на странице 7 указано, что до истечения срока аренды кооператив обратился с заявлением от 27.01.2016 № 13, к которому приложены все необходимые документы, в том числе подтверждающие надлежащее (без нарушений) длительное – белее трех лет - использование испрашиваемых земельных участков.

С учетом того, что на момент обращения в администрацию поселения с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность (в администрацию поселения от 27.01.2016 № 13 и в администрацию района от 18.02.2016 № 27) земельные участки находились в аренде у СПК колхоза «Победа» более 15 лет (с даты заключения договора аренды от 05.12.1996 № 14-к, зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Советского района Ставропольского края), суд пришел к выводу о том, что при расчете выкупной стоимости земельных участков следует руководствоваться подпунктом 5 пункта 3 статьи 11 Закона Ставропольского края № 21-кз (20% от кадастровой стоимости земельных участков).

В части несогласий СПК колхоза «Победа» с условием в пунктах 2.3 договоров, согласно которому предусматривается обязанность кооператива не позднее 27.12.2016 единовременно осуществить предварительную оплату в размере 100% стоимости участка (пункт 2.1 договоров) судом учтено, что согласно положениям пункта 4 статьи 445 ГК РФ датой заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков будет являться дата вступления в законную силу соответствующего решения суда.

С учетом предусмотренной в пункте 4.1 договоровответственности сторон за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации, нарушение срока внесения предоплаты за выкуп земельных участков предоставит арендодателю немотивированную возможность применить к арендатору меры ответственности, предусмотренные ГК РФ, что приведет к неблагоприятным последствиям для СПК колхоза «Победа» и нарушению его прав.

В связи с изложенным требование истца об обязании ответчика заключить договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 в редакции протоколов разногласий от 26.12.2016 является правомерным и подлежит удовлетворению.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Судом учтено, что с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Поскольку на момент обращение с исковым заявлением в суд распорядителем земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080503:1, 26:27:080503:1 являлась администрация района, в требованиях к администрации поселения следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При обращении с иском в суд кооператив уплатил платежными поручениями от 17.01.2017 № 16, от 20.01.2017 № 21 государственную пошлину в размере 6 000 рублей, указанная сумма подлежит отнесению на администрацию района.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Обязать администрацию Советского муниципального района Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН <***>, заключить с сельскохозяйственным производственным кооперативом колхозом «Победа», Ставропольский край, Советский район, с. Отказное, ОГРН <***>, договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:27:080603:4, 26:27:080701:1, 26:27:080503:1 в редакции протоколов разногласий от 26.12.2016.

Изложить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080603:4 в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент кадастровой стоимости (%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа земельного участка (цена Договора) (руб.)

8920440

1278000

1784088

Цена выкупа земельного участка определена в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пунктом 5 части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», кадастровым паспортом земельного участка».

Изложить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080701:1 в следующей редакции:

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

2240580

321000

448116

Изложить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:27:080503:1 в следующей редакции:

пункт 2.1: «Цена Участка составляет 4125180 руб. (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят рублей), НДС не облагается в соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ.»;

Кадастровая стоимость земельного участка (руб.)

Процент

кадастровой

стоимости

(%)

Площадь участка (кв. м.)

Цена выкупа

земельного участка

(цена Договора)

(руб.)

20625900

2955000

4125180

В требованиях к администрации муниципального образования села Отказного Советского района Ставропольского края, Ставропольский край, с. Отказное, ОГРН <***>, отказать.

Взыскать с администрации Советского муниципального района Ставропольского края, г. Зеленокумск, ОГРН <***>, в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива колхоза «Победа», Ставропольский край, Советский район, с. Отказное, ОГРН <***>, 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель