Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа №68/011-294/2016-94 от 20.01.2017 в государственной регистрации перехода права 1/118 доли в общей долевой собственности на земельный участок

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, директор, паспорт; ФИО2, доверенность от 16.01.2017г.;

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность №01 от 10.01.2017г.

Общество с ограниченной ответственностью «Мара» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (заинтересованное лицо, УФРС, Управление):

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок, адресованный Обществу с ограниченной ответственностью «Мара» в сообщении № 68/011-294/2016-94 от 20.01.2017 г.;

- об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации перехода права на 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 10124400 кв.м., кадастровый номер 68:23:0000000:73, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение участка: 3000 м. по направлению на юго-восток от ориентира д. Красный Октябрь, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Уметский район, Градоуметский с/с, д. Красный октябрь, на основании договора купли-продажи, заключенного 14.12.2016 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Мара» и ФИО4.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании требования заявителя не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

14.12.2016 г. между ООО «Мара» и ФИО4 был заключен договор купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 10124400 кв.м., кадастровый номер 68:23:0000000:73, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение участка: 3000 м. по направлению на юго-восток от ориентира д. Красный Октябрь, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Уметский район, Градоуметский с/с, д. Красный октябрь.

14.12.2016 г. стороны сделки в лице представителей ФИО5 и ФИО1 обратились в Межмуниципальный отдел по Гавриловскому, Кирсановскому и Уметскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту - Управление) с заявлениями о государственной регистрации перехода права на 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При проведении правовой экспертизы документов УФРС было установлено, что 07.12.2016 в Управление было подано заявление о переходе права на тоже имущество, но к ФИО6 на основании договора купли-продажи 07.12.2016, заключенному ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО7

27.12.2016 г. Управление в уведомлении № 68/011-294/2016-94 сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по совершенной им сделки до 20.01.2017 г., включительно, до принятия решения о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на то же самое имущество, на основании ранее поданного в Управление договора купли-продажи от 07.12.2016 г. между ФИО4 и иным лицом.

20.01.2017 г. Управление уведомлением № 68/011-294/2016-94 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В качестве оснований, в уведомлении было указано:

- ФИО4 не имеет права распоряжаться спорной долей земельного участка, так как в отношении такой доли заключен договор купли-продажи с иным лицом, обратившимся за государственной регистрацией ранее;

- согласно сведениям, поступившим в Управление от органов ЗАГС, продавец ФИО4 умерла 29.12.2017 года, в связи с чем, в силу 1113 ГКРФ, со смертью гражданина открывается наследство.

Заявитель, посчитав незаконным отказ Управления в государственной регистрации перехода права на 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи, заключенный 14.12.2016 г. между заявителем и ФИО4, обратился в суд с настоящим заявлением.

Заявитель ссылается на следующее.

- факт подписания между собственником недвижимого имущества и третьим лицом договора об его отчуждении, сам по себе, без государственной регистрации перехода права собственности в отношении недвижимости на основании такой сделки, не является обстоятельством, препятствующим собственнику распоряжаться его имуществом в установленном законом порядке. Наличие в Управлении информации о сдаче 07.12.2016 г. договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок между ФИО4 и иным лицом, по которому государственная регистрация перехода права собственности так и не была произведена, не препятствовало государственной регистрации сделки ФИО4 заключенной с заявителем;

- по состоянию на момент отказа заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи от 14.12.2016 г., регистрирующим органом не было принято решения о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 07.12.2016 г.;

- из обжалуемого отказа Управления в государственной регистрации перехода права на 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок усматривается, что государственная регистрация по ранее поданному договору купли-продажи от 07.12.2016 г. между ФИО4 и иным лицом завершена. В связи с отменой ФИО4 доверенности ее представителю, в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказано. Сохранение зарегистрированного права собственности на 1/118 доли земельного участка за ФИО4, по состоянию на момент принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации, подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.02.2017 г.;

- ненадлежащее ведение бухгалтерского учета заявителем, приведшее к ошибкам в оформлении расходных кассовых ордеров, свидетельствует о неисполнении ООО «Мара» обязанности по оплате имущества по договору купли-продажи;

- смерть участника сделки физического лица после сдачи документов на государственную регистрацию регистрирующий орган считает обстоятельством, влекущим возникновение спора о праве между заявителем и наследниками продавца, подлежащим разрешению в ином процессуальном порядке;

- довод регистрирующего органа о том, что факт заключения ФИО4 с одним и тем же имуществом иного договора купли-продажи до сделки с заявителем свидетельствует об ее недостоверности, является ошибочным;

- заявитель является лицом, фактически владеющим спорным имуществом, так как по состоянию на момент заключения спорного договора купли-продажи с ФИО4, земельный участок использовался им на праве аренды в целях сельскохозяйственного производства.

Заинтересованное лицо считает отказ правомерным, а требования заявителя - неподлежащими удовлетворению.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, заявленные требования удовлетворению не подлежат. При этом суд руководствовался следующим.

В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствие с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

До 2017г. действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

В соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

С учетом положений статьи 398 ГК РФ и разъяснений, изложенных в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав само по себе не влечет недействительности одной или обеих сделок.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С 2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Федеральный закон №218-ФЗ).

Согласно п. 1, 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

- право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

В силу ст. 27 Федерального закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 27.12.2016 Управление было принято решение о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на основании представленных ООО «Мара» документов до принятия решения по ранее принятым документам (заявления о переходе права на тоже имущество, но к иному лицу на основании договора купли-продажи 07.12.2016, заключенному ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО7).

В связи с истечением срока приостановления и рассмотрением ранее принятых документов 20.01.2017 (заявления о переходе права на тоже имущество, но к иному лицу на основании договора купли-продажи 07.12.2016, заключенному ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО7) на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ООО «Мара» было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Как следует из договора от 07.12.2016 №1 купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д. 85-86) ФИО4 продала ФИО6 1/118 долю в общей долевой собственности земельный участок, общей площадью 10124400кв.м., кадастровый номер 68:23:0000000:73, расположенный в 3000м. по направлению на юго-восток от ориентира д. Красный Октябрь: расположенного по адресу: Тамбовская область, Уметский район, Градоуметский сельсовет, д. Красный Октябрь. По п. 3 договора земельный участок продан по договоренности за 70000руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. По п. 4 договора, земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок передана продавцом покупателю до подписания настоящего договора без составления акта приема-передачи.

Таким образом, в соответствии с договором от 07.12.2016 №1 произведен расчет и земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок передана покупателю.

По договору от 14.12.2016г. №14 купли-продажи 1/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д. 23-24) ФИО4 в лице ФИО5 продала ООО «Мара» в лице ФИО1 1/118 долю в общей долевой собственности земельный участок, общей площадью 10124400кв.м., кадастровый номер 68:23:0000000:73, расположенный в 3000м. по направлению на юго-восток от ориентира д. Красный Октябрь: расположенного по адресу: Тамбовская область, Уметский район, Градоуметский сельсовет, д. Красный Октябрь, т.е. по данному договору продана та же земельная доля в том же земельном участке, что и по договору от 07.12.2016 №1.

При этом по договору от 14.12.2016г. №14 (п. 3) цена определена в 100000руб., покупатель оплатил цену до подписания договора (п. 4 договора), но приобретает право собственности после полной оплаты и государственной регистрации перехода права собственности (п. 5 договора).

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи договора от 07.12.2016 №1 не расторгнут. Законом государственная регистрация договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не предусмотрена, такой договор считается заключенным с момента его подписания. При этом отмена ФИО4 доверенности после его заключения, подача заявления на возврат ранее представленных на регистрацию документов, не влечет расторжение договора, заключенного в момент действия такой доверенности, в том время как признание права собственности на него возможно только за одним лицом.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ и Федеральный закон №218-ФЗ не связывают принятие по ранее принятым документам решения об отказе в государственной регистрации прав с автоматическим принятием решения о регистрации права по документам, которые поступили позднее.

Заявитель ссылается на абзац 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

В рассматриваемом деле продавец заключил два договора.

В п. 62. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено:

- на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца;

- покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ;

- рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности;

- в то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Проверяя исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, судом установлено, что ООО «Мара» в качестве доказательства произведенной оплаты по договору №14 от 14.12.2016 купли-продажи 1/118 доли представило расходный кассовый ордер №105 от 14.12.2016, согласно которому оплата произведена ФИО8 По расходному кассовому ордеру №105 от 14.12.2016г. (л.д. 26) денежные средства в сумме 100000руб. были выданы ФИО8 за 1/118 доли в праве общей долевой собственности. На ФИО8 от ФИО4 в материалы дела представлена доверенность (л.д. 24). На расходном кассовом ордере №105 от 14.12.2016 имеются подписи руководителя организации – ФИО1, главного бухгалтера – ФИО9, кассира – ФИО5

В процессе рассмотрения дела, заявителем представлена кассовая книга, в которой запись по ФИО8 зачеркнута, ниже указана фамилия ФИО5 ФИО5 согласно описи документов, принятых на регистрацию 14.12.2016 действовала и от имени продавца (ФИО4, на ФИО5 в материалы дела также представлена доверенность от ФИО4 (л.д. 25) и от имени покупателя (ООО «Мара»). Однако доказательств назначения выдачи ФИО5 денежных средств в сумме 100000руб. в материалы дела не представлено. ФИО5 согласно записи кассовой книги кассир ООО «Мара».

Таким образом, суд считает, что заявителем не представлено бесспорных доказательств исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате договора. Не представлено доказательств передачи владения недвижимым имуществом покупателю.

Исходя из материалов дела, суд усматривает, что имеется спор о праве.

При таких установленных по делу обстоятельств и указанных нормах законов, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (<...>) с подачей жалобы через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Парфёнова Л.И.