Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным п. 2 решения № 167 от 26.01.2011г. Тамбовской городской думы (пятый созыв) в части установления цены объекта недвижимости 1 546 100 руб. и сохранения за ИП ФИО1 преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения № 50, общей площадью: 32,7 кв. м., этаж 1, расположенного по адресу: <...>

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель, доверенность б/н от 22.02.2011г.;

от ответчика – ФИО3, консультант экспертно- правового отдела, доверенность № 3 от 10.01.2012г.;

от ООО «Тамбов-Альянс» - не явился, извещен надлежащим образом

от ООО «Новатор» - ФИО4, заместитель директора, доверенность № 001 от 01.02.2012г.;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова – ФИО5, главный специалист юридического одела, доверенность № 01-12.1-3373 от 02.12.2011г.;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании недействительным п. 2 решения № 167 от 26.01.2011г. Тамбовской городской думы (пятый созыв) ««Об условиях приватизации нежилого помещения № 50, расположенного по адресу : Тамбовская область , ул. интернациональная, д. 73» в части установления цены объекта недвижимости 1 546 100 руб. ( с учетом уточнений от 05.03.2012г.)

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме. Указал, что в материалах дела имеются два отчета о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. При этом разница в предполагаемой цене составляет 430 100 руб. (1 546 100 руб. – 1 116 000 руб.). Отчет эксперта, на основании которого определена рыночная стоимость объекта в размере 1 546 100 руб. не соответствует закону об оценочной деятельности, величина оценки является завышенной. Экспертным заключением, полученным при рассмотрении настоящего спора также подтверждена завышенная величина итоговой рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости, установленная в решении Тамбовской городской Думы. В связи с чем, представитель заявителя полагает, что цена реализации объекта недвижимости завышена, необоснованно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости. Что противоречит ст. 3 Федерального Закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, нарушает баланс интересов сторон в силу закона, идет вразрез с целями государственной программы поддержки по развитию малого и среднего предпринимательства в России, а также незаконно возлагает обязанности по оплате недвижимого имущества , превышающего рыночную стоимость.

Ответчик по существу заявленных требований пояснил, что цена объекта недвижимости была указана в оспариваемом пункте решения только на основании отчета о рыночной стоимости недвижимого имущества, который был составлен ООО «Новатор» № 215-10 составленном 27.12.29010г.. На момент издания спорного пункта решения сведений о том, что цена является завышенной отсутствовали. Указанная в отчете величина , а также сам отчет в судебном порядке не оспорен. С указанной ценой ИП ФИО1 согласился, подписав договор купли-продажи арендованного муниципального имущества от 05.03.2011г. № 1261 без претензий.

Определением Арбитражного суда от 06.06.2011г. на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Новатор» (ИНН <***>, ООО «Тамбов - Альянс», Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова.

Определением от 08.07.2011 производство по делу было приостановлено в связи с назначением арбитражным судом экспертизы до получения соответствующего экспертного заключения. Определением суда от 28.12.2011 производство по делу возобновлено.

Исследовав материалы дела, оценив доводы представителей сторон, представленные по делу доказательства, суд установил следующее:

ИП ФИО1 согласно договора аренды арендовал муниципальное имущество в виде нежилого помещения № 50 площадью, 32,7 кв.м. , этаж 1, расположенное по адресу : <...>.

Решением Тамбовской городской Думы от 26.01.2011 № 167 «Об условиях приватизации нежилого помещения № 50, расположенного по адресу : <...>» решено приватизировать нежилое помещение № 50 , общей площадью 32,7 кв.м., этаж : 1, расположенного по адресу: <...>. Установлено преимущественное право арендатора – предпринимателя ФИО1 на приобретение названного объекта. Пунктом 2 названного решения также установлена цена объекта недвижимости : 1 546 000 руб. ( с учетом НДС).

Сторонам направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с ценой договора 1 546 000 руб., установленной согласно отчету № 215-10 от 27.12.2010г. об определении рыночной стоимости объекта, подготовленного ООО « Новатор».

Не согласившись с решением Тамбовской городской Думы № 167 от 26.01.2011г. в части пункта 2, устанавливающего стоимость приобретения объекта недвижимости в размере 1 546 100 руб. , поскольку полагал, что данная цена не соответствует фактически складывающимся рыночным отношениям в сфере рынка недвижимого имущества и существующим правилам и критериям оценки, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. Заявитель в данном случае оспаривает величину стоимости оценки в рамках рассмотрения спора об оспаривании ненормативного акта. В обоснование своих доводов индивидуальным предпринимателем в материалы дела было представлено экспертное заключение № 30 -11 от 01.03.2011г. «Об оценке имущества», выполненного ООО «Тамбов-Альянс», согласно которому рыночная стоимость объекта составила 1 116 000 руб. ( с учетом НДС.

Суд, оценив представленные доказательства, доводы представителей сторон, считает, что заявленное требование подлежит удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим:

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов вправе обратиться граждане, организации и иные лица, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 3 статьи 2, пункте 1 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указано, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Решением Тамбовской городской Думы № 167 от 26.01.2011 индивидуальному предпринимателю ФИО1 было предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого им муниципального имущества – нежилого помещения № 50, расположенного по адресу : <...>» решено приватизировать нежилое помещение № 50 , общей площадью 32,7 кв.м., этаж : 1, расположенного по адресу: <...> по оценке рыночной стоимости в размере 1 156 100 руб. ( с учетом НДС)- л.д.126-202.

Сторонам направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с ценой договора 1 546 100 руб., установленной согласно отчету № 215-10 от 27.12.2010г. об определении рыночной стоимости объекта, подготовленного ООО «Новатор» на основании контракта № 13 от 28.07.2010г.

В ст. 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Субъекты оценочной деятельности при проведении оценки, определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки должны соблюдать требования Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 (далее - Стандарты оценки).

Поскольку величина стоимости объекта оценки, определенная уже была отражена в пункте 2 решения Тамбовской городской Думы от № 167 от 26.01.2011 , вопрос о достоверности величины оценки рассматривается в рамках спора об оспаривании ненормативного правового акта.

Согласно с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Предметом настоящего дела является рассмотрение вопроса о законности и обоснованности п. 2 решения Тамбовской городской Думы от 26.01.2011 № 167 «Об условиях приватизации нежилого помещения № 50, расположенного по адресу : <...>» в части установления стоимости объекта по рыночной оценке в размере 1 156 100 руб. При этом заявитель полагает, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости должна составлять 1 116 000 руб., а не 1 546 100 руб. В подтверждение своих возражений предприниматель представил отчет об оценке рыночной стоимости помещения, находящегося в муниципальной собственности № 50, расположенного по адресу: <...> от 25.02.2011г., проведенного ООО «Тамбов - Альянс». Между тем, согласно отчету ООО «Новатор» от 27.12.2010г. № 215-10 рыночная стоимость указанного помещения составляет 1 546 100 руб.

Учитывая, что устранение противоречий в определении рыночной цены спорного объекта недвижимости имело существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела по существу, , а также то обстоятельство, что исследование отчетов (оценок) требует специальных познаний, суд назначил по делу № А64-3330/2011 экспертизу отчетов (оценок) рыночной стоимости нежилого помещения с целью установления рекомендуемой стоимости для сделок с отчуждением недвижимого имущества.

На разрешение эксперта при проведении экспертизы были поставлены следующие вопросы:

- провести экспертизу отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности № 50, расположенного по адресу: <...> от 25.02.2011г., проведенного ООО «Тамбов - Альянс» и отчета об оценки рыночной стоимости имущества от 27.12.2010г. № 215-10, проведенного ООО «Новатор» в экспертном учреждении Тамбовском отделении Некоммерческого предприятия «РКО - НКСО», расположенного по адресу : <...>. При проведении экспертизы отчетов оценить соблюдение оценщиками ООО «Тамбов - Альянс» и ООО «Новатор» требований законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (ФСО – 1, ФСО – 2, ФСО - 3) и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Подтвердить достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в одном из двух отчетов, определенной оценщиками.

- определить возможность расхождения рыночной стоимости объекта оценки в отчетах (оценках);

- определить статистически значимым отчет оценки;

- по результатам проведенной экспертизы четко указать, какая из стоимостей в отчетах (оценках) соответствует рыночной стоимости и является рекомендуемой для сделок с отчуждением недвижимого имущества.

Производство экспертизы поручено Тамбовскому отделению Некоммерческого предприятия «РКО - НКСО», членами которой являются ООО «Тамбов - Альянс» и ООО «Новатор». Заключением эксперта № 29 от 17.11.2011г.( т. 2л.д.52-88) установлено, что отчеты об оценке, выполненные оценщиками ООО «Тамбов-Альянс» и ООО «Новатор выполнены с нарушением законодательства Российской Федерации по оценочной деятельности. Отчет № 30-11, выполненный ООО «Тамбов-Альянс», содержит нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), хотя имеющиеся нарушения немногочисленны (менее 10) и не оказывают существенного влияния на конечный результат. Нарушений требований других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности не выявлено. Вместе с тем, в отчете № 30-11 была допущена грубая методическая ошибка, вследствие чего определенная в сравнительном подходе PC объекта оценки оказалась заниженной примерно в 1,15 раза.

Отчет № 215-10 ООО «Новатор» содержит многочисленные (порядка 30) и довольно серьезные нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Вместе с тем оценщиками ООО «Новатор» был допущен ряд грубых ошибок методического характера, в результате чего: определенная в сравнительном подходе PCобъекта оценки оказалась в одном расчете за
завышенной на 10%, в другом - заниженной более чем на 6%; определенная в доходном подходе PCобъекта оценки оказалась заниженной почти на 6%.
хотя, вследствие компенсации одних ошибок другими, в итоге, по расчетам эксперта, завышение PCсоставило не более 3,5%, - это обстоятельство ни в коей мере не отменяет факт совершения грубых ошибок при расчетах.

Отчет 30-11 ООО «Тамбов-Альянс» содержит меньше нарушений Закона и Стандартов, однако содержит также и наибольшую по абсолютной величине ошибку в вычислениях итоговой величины PC.

Отчет 215-10 ООО «Новатор» содержит многочисленные нарушения Закона и Стандартов, а также большее количество ошибок в расчетах при меньшей по абсолютной величине ошибке в итоговой величине PC.

По мнению эксперта — ни один из экспертируемых отчетов в существующем их виде не является документом, содержащим сведения доказательственного значения (в смысле ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Ни одна из этих величин не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В связи с чем, судом установлено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в п. 2 спорного постановления не является достоверной, является завышенной, и не рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Указанное обстоятельство установлено в судебном порядке.

Однако, поскольку из представленного заключения эксперта от 17.11.2011 об экспертизе отчетов № 215-10 и № 30-11 не представлялось возможным установить какая же стоимость недвижимого имущества наиболее рекомендуема для целей сделки на разрешение эксперта, ранее проводившего экспертизу отчетов об оценке, судом был поставлен дополнительный вопрос: « Какая рыночная стоимость (с учетом НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности № 50, расположенного по адресу: <...> от 25.02.2011г. будет наиболее рекомендуема для целей сделки в период с декабря 2010г. по март 2011г.?»

Заключением от 02 марта 2012г. экспертом дан ответ на поставленный судом вопрос. Согласно данному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности № 50, расположенного по адресу 6 <...>, составляет 1 390 000 руб. ( с учетом НДС)., именно данная стоимость рекомендуема для целей сделки

При указанных обстоятельствах пункт 2 решения Тамбовской городской думы (пятый созыв) № 167 от 26.01.2011г. в части установления цены объекта недвижимости в размере 1 546 100 руб. подлежит признанию недействительным.

Тамбовской городской Думе следует устранить допущенные нарушение прав и законных интересов заявителя путем установления в п. 2 спорного постановления цены объекта недвижимости объекта – рыночной цены ( включая НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, с учетом заключения эксперта, полученного в рамках рассмотрения дела А64-3330/2011 от 13.02.2012г, поскольку именно данная цена является рыночной, что установлено судом в рамках настоящего дела, действительна и рекомендуема для целей сделки

При вынесении судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, суд разрешает вопрос о распределении судебных расходов, связанных с рассмотрением дела.

В основу распределения судебных расходов между сторонами по смыслу статьи 110 АПК РФ положен принцип их возмещения стороне, право или законный интерес которой фактически защищен стороной – нарушителем этого права или законного интереса.

Согласно статье 101 АПК РФ к судебным расходам относится государственная пошлина.

То обстоятельство, что в данном споре ответчик освобожден от уплаты госпошлины, не должно влечь отказ заявителю в возмещении судебных расходов по уплате госпошлины, поскольку действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.

В связи с чем расходы по госпошлине в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ следует отнести на Тамбовскую городскую Думу

Руководствуясь ст. ст. 110 , 167,- 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

СУД РЕШИЛ:

Признать недействительным п. 2 решения № 167 от 26.01.2011г. Тамбовской городской думы (пятый созыв) в части установления цены объекта недвижимости в размере 1 546 100 руб.

Обязать Тамбовскую городскую Думу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ИП ФИО1 путем внесения изменений в пункт 2 решения № 167 от 26.01.2011г. и установления цены объекта недвижимости – рыночной цены ( включая НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, с учетом заключения эксперта, полученного в рамках рассмотрения дела А64-3330/2011 от 02.03.2012г.

Взыскать с Тамбовской городской Думы в пользу ИП ФИО1 судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в сумме 200 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.

Адрес для корреспонденции: 392020, <...>.

При переписке просьба ссылаться на номер дела.

Информацию о рассматриваемом деле можно получить на сайте Арбитражного суда Тамбовской области по адресу: http://tambov.arbitr.ru, в справочной службе по телефону <***> или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

Судья Е.В. Малина