Гражданский кодекс часть 1

от Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

от Комитета по управлению имуществом Тамбовской области – не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа», г. Тамбов о взыскании 40 623 руб. 98 коп. основного долга за период с 01.03.2008 г. по 31.07.2009 г. и 27 655 руб. 34 коп. пени за просрочку платежей за период с 26.03.2008 г. по 10.08.2009 г. по договору аренды от 08.04.2004 г. № 34 , всего 68 279 руб. 32 коп.

Решением суда от 28.12.2009 года исковые требования истца удовлетворены частично.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.03.2009 года решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2009 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа» - без удовлетворения.

Постановлением кассационной инстанции от 16.07.2010 года решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2009 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2010 года по делу № А64-5384/09 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям изложенным в иске, так же представил дополнительно письменные пояснения.

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении иска отказать, в случае взыскания суммы требований, просит уменьшить неустойку исходя из ставки рефинансирования, мотивируя тем, что договор аренды, заключенный с множественностью лиц на стороне арендатора, не разграничивает размер площади закрепленной за каждым арендатором, следовательно отсутствует предмет договора в отношении ответчика, земельный участок арендованный ответчиком, является федеральным, поскольку расположенное на нем здание, является памятником федерального значения, заключив договор аренды администрация г. Тамбова вышла за рамки установленной компетенции, договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, перешедшего к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа» в порядке правопреемства от ТОО «Кафе «Лель», постановление администрации г. Тамбова №2358 от 28.12.2005 г. не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и не должно применяться для расчета арендной платы, постановление мэра г. Тамбова №660 от 19.03.1998 г. «Об утверждении нового ценового зонирования и систем платежей за пользование», в соответствии с которым были утверждены 15 экономико-планированных оценочных зон г. Тамбова не опубликовано, вследствие чего не вступило в законную силу и как само постановление, так и последующие постановления не порождает юридических последствий, договором установлен завышенный размер неустойки.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области (далее ТУ Росимущество в Тамбовской области) в отзыве по делу пояснило, что между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, действовавшим на правах Территориального агентства Росимущества РФ по Тамбовской области в интересах Российской Федерации (арендодатель), балансодержателем и обществом с ограниченной ответственностью кафе «Лель» (арендатор) 01.09.1997 г. был заключен договор №209 на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся областной или федеральной собственностью. По договору в аренду сдавалось нежилое помещение, расположенное в здании, являющимся собственностью Российской Федерации по адресу: <...>. Договор заключен сроком с 01.01.1997 г. по 31.12.2000 г. Дополнительным соглашением №1 от 01.11.1997 г. наименование арендатора было изменено с общества с ограниченной ответственностью «Кафе «Лель» на общество с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа». Дополнительным соглашением №6 от 27.01.1999 г. срок аренды договора был продлен до 31.12.2046 г., договор прошел государственную регистрацию.

В связи с созданием Территориального управления Росимущества в Тамбовской области полномочия по управлению федеральным имуществом на территории Тамбовской области возложены на вновь образовавшееся территориальное управление.

Земельный участок под зданием в котором находится общество с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа» является не разграниченным. Распоряжение земельными участками указанными в статье 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» фактически закрепляет за органами местного самоуправления весь объем правомочий собственника в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Доходы от передачи в аренду и от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты.

Представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в судебном заседании 17.11.2010 г. пояснил, что в реестре областной собственности спорный земельный участок не значится.

В возражениях на отзыв ответчик считает необоснованной ссылку истца и третьего лица на статью 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-фЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая введена Федеральным законом №53-ФЗ от 17.04.2006 г. после заключения договора аренды земельного участка №34 от 08.04.2004 г., ссылку на статью 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации указал на то, что распоряжение спорным земельным участком осуществлено не в соответствии с законом.

Представитель истца не согласен с данными возражениями пояснил, что договор аренды не оспаривался. Статус земельного участка не определен, в федеральную собственность земельный участок не оформлен, полномочия по распоряжению им относятся к органам местного самоуправления и поддержал исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении и в пояснении к нему.

Из материалов дела, объяснений представителей истца и ответчика следует, что постановлением мэра города Тамбова от 24.02.2004 г. № 948 обществу с ограниченной ответственностью ресторан «Европа», обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс ЛТД» из земель поселений сроком на 5 лет в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора предоставлен в аренду земельный участок площадью 5 737 кв. м. под административное здание с рестораном и кафе по ул. Советская/Интернациональная,108/8 площадью:

- обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс ЛТД» 230 кв. м. под кафе;

- обществу с ограниченно ответственностью ресторан «Европа» 689 кв.м., в том числе: 461 кв.м. под ресторан,228 кв.м. под территорию благоустройства.

На основании данного постановления 08.04.2004 г. между Комитетом по управлению земельными ресурсами г. Тамбова (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа», обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс ЛТД» (арендаторы) был заключен договор № 34 аренды земельного участка в г. Тамбове с множественностью лиц на стороне арендатора из земель поселений с кадастровым номером №68:29:01/01/036:0011 расположенного по адресу: ул. Советская/ул. Интернациональная,108/8 для использования в целях под административное здание с рестораном и кафе в границах, согласно чертежу (схеме) или кадастровой карте (плану) участка, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 5 737 кв. м. (л.д. 12-13). 18.09.2008 г. между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа» заключены соглашения о внесении изменений в пункт 3.1 и 3.5 договора аренды (л.д. 59).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, регистрационная запись № 68-01/31-1-2004-14816.

На основании п. 1.3 Положения о комитете муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова, утвержденным постановлением администрации города Тамбова от 07.10.2005 № 770, комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова являлся правопреемником прав и обязанностей комитета по управлению земельными ресурсами города Тамбова.

Постановлением администрации города Тамбова от 01.08.2007 № 5172 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова был реорганизован путем разделения на комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и комитет экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации города Тамбова.

В соответствии с п. 3 ст. 58 ГК РФ, Положением о комитете земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, утвержденным решением Тамбовской городской Думы от 27.06.2007 № 402, актом приема-передачи от 20.08.2007, комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова является правопреемником реорганизованного комитета по осуществлению защиты интересов муниципального образования по вопросам земельных отношений и землеустройству, а также вправе обращаться в суды с исками от имени муниципального образования в защиту имущественных интересов муниципального образования.

Согласно ст. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается по 24.02.2009 г.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Размер годовой арендной платы на земельный участок на момент заключения договора составил 133 996 руб. 26 коп.

По условиям договора арендная плата начисляется с начала срока действия договора (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.4 договора внесение арендной платы производится путем перечисления на расчетный счет УФК по г. Тамбову и Тамбовской области ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца в соответствии с индивидуальным годовым расчетом. В случае, когда окончание срока действия договора попадает не на последний день месяца, арендная плата рассчитывается и вносится в соответствии с количеством дней в данном месяце (п. 3.5 договора).

Годовой расчет арендной платы арендатору (соарендаторам) определен в приложении (ях) к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.6 договора), на 2008 г. составляет 37 773 руб. 62 коп., на 2009 г. – 41 564 руб. 95 коп. (л.д. 46-47).

Размер арендной платы, включает в себя величину базовой ставки арендной платы и коэффициент учитывающий вид использования и категорию арендатора, изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год с учетом официального индекса инфляции конъюнктуры рынка недвижимости на территории города.

Арендатор обязался текущие платежи производить с учетом измененного размера арендной платы.

С учетом согласованных сторонами расчетов годовой арендной платы на 2008 г. и 2009 г., подлежащие уплате платежи за аренду земельного участка в период с 01.03.2008 г. по 31.07.2009 г. составили 60 142 руб. 66 коп., фактически ответчиком уплачено 19 000 руб.

Разногласий по начисленным и внесенным ответчиком платежам за спорный период между сторонами не имеется.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В нарушение п. 3.5 договора арендные платежи вносились ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.03.2008 г. по 31.07.2009 г. в сумме 40 623 руб. 98 коп.., за что истцом начислена пени за период с 26.03.2008 г. по 10.08.2009 г. в сумме 27 655 руб. 34 коп.

Доводы ответчика изложенные в отзыве по иску и возражениях на отзыв и пояснение по иску не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введение в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящуюся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Между истцом и ответчиком на аренду земельного участка 08.04.2004 г. заключен договор №34.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Размер подлежащих уплате арендных платежей за пользование земельным участком согласован сторонами, что подтверждается расчетом годовой арендной платы на 2008 г. и 2009 г., изменения в данные расчеты не вносились, требования о признании данного условия договора недействительным не предъявлялись.

Согласованный сторонами расчет годовой арендной платы за спорный период составлен на основании Постановления главы Администрации города Тамбова от 28.12.2005 №2358 «Об установлении базовых ставок размеров арендной платы за землю» , Постановлением Администрации города Тамбова от 04.06.2008 №3977 «Об утверждении процентов от кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования земельных участков за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - город Тамбов и внесении изменений в Постановление главы администрации города Тамбова от 02.10.2006 N 6518 "Об утверждении Порядка рассмотрения обращений юридических и физических лиц об изменении размера платежей за земельные участки, предоставленные в аренду» (в ред. Постановлений администрации города Тамбова от 05.09.2008 N 6642, от 26.12.2008 N 10209) , опубликованными в установленном законом порядке и постановления администрации Тамбовской области №363 от 02.04.2009 г.

Вышеуказанные нормативные правовые актами принятии в соответствии с действующим законодательством.

Не могут быть признаны обоснованными доводы ответчика о том, что к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа» в порядке правопреемства перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В порядке приватизации в собственность ответчика перешло имущество кафе «Лель», а не само помещение, что подтверждается договором выкупа арендованного муниципального имущества № 131 от 29.01.1993 г.

Постановлением мэра города Тамбова от 03.12.1998 г. № 3642 обществу с ограниченной ответственностью ресторан «Европа» разрешено проектирование автостоянки в районе ул. Советской,108/8 и предоставлен в аренду земельный участок, на основании которого 16.04.1999 г. заключен договор аренды № 23.

20.03.2003 г. ответчик обратился с заявлением к мэру города Тамбова с просьбой изменить назначение аренды данного земельного участка (автостоянка).

Постановлением мэра города Тамбова от 24.02.2004 г. № 648 обществу с ограниченной ответственностью ресторан «Европа» из земель поселений предоставлен в аренду земельный участок площадью 689 кв. м., в том числе 461 кв. м. под ресторан, 228 кв. м. под территорию благоустройства.

Таким образом, правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ответчик не обладал, земельный участок предоставлен ему в аренду на основании его заявления.

До заключения договора аренды №34 от 08.04.2004 г. ответчик пользовался земельным участком на основании договора аренды №114 от 16.11.1999 г.

Доказательства подтверждающие, то ответчик владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования им не представлены.

Суд также не может признать обоснованным доводы ответчика о том, что договор аренды №34 заключен неправомочным лицом

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции Федерального закона от 08.12.2003 г. №160-ФЗ, действующей на момент заключения договора аренды земельного участка №34 от 08.04.2004 г., до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

На момент заключения договора аренды земельного участка №34 от 08.04.2004г. государственная собственность на землю не была разграничена и арендодателем по договору правомерно выступил орган местного самоуправления.
Действительность сделки определяется в соответствии с законодательством действующим на момент совершения сделки.

В соответствии со статьёй 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенной Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ, в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.

Принадлежность Российской Федерации здания, расположенного на земельном участке являющемся предметом договора аренды №34 от 08.04.2004г. подтверждается представленными по делу доказательствами и сторонами не оспаривается.

Согласно п.10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции Федеральных законов от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 22.07.2008 N 141-ФЗ , от 08.11.2007 N 257-ФЗ), «распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.».

Следовательно до государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок являющийся предметом договора аренды земельного участка №34 от 08.04.2004г. , правоотношения сторон по договору сохраняются и арендодателем правомерно является орган местного самоуправления.

Заключенный сторонами договор аренды №34 от 01.04.2004 г. согласован с Комитетом по управлению имуществом администрации Тамбовской области, действовавшим на правах Территориального агентства Госимущества Российской Федерации по Тамбовской области в интересах Российской федерации, что подтверждается отметкой о согласовании подписью и печатью Комитета на договоре.

Правомерность действий истца подтверждается Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области (л.д. 11, т.3).

По договору аренды каждому из арендаторов предоставлялся в аренду конкретный земельный участок с указанием площади и объекта, который на нем расположен.

Кроме того, между сторонами ранее также был заключен договор аренды данного земельного участка.

Каких либо разногласий в процессе исполнения договоров относительно места расположения и размера земельного участка между сторонами не имелось, что подтверждается материалами дела.

Согласно п. 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пеню за каждый день просрочки платежа в размере 0,3 % со срока уплаты по день уплаты платежа включительно.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков

Начисленная истцом сумма штрафных санкций (пени) за период с 26.03.2008 г. по 10.08.2009 г. составила 27 655 руб. 34 коп.

Доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме в установленные сроки ответчик не представил. Квитанции на внесение арендной платы в сумме 10 000 руб. и 30 000 руб. учтены истцом при составлении расчета цены иска (квитанция в сумме 10 000 руб. по рассматриваемому делу, квитанция на 30 000 руб. по делу №А64-5383/09).

Таким образом, требования истца предъявлены обоснованно.

Однако начисление пени в размере 0,3% от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

Согласно статьи 333 Гражданского кодекса Российской федерации , если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационный характер штрафных санкций, положения Информационного письма ВАС РФ от 14.07.1997г. № 17«Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», руководствуясь статьей 333 ГК РФ, ввиду явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, чрезмерно высокого процента пени, период неисполнения обязательства, суд считает необходимым уменьшить размер пени до 10 000 руб.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в сумме 50 623 руб. 98 коп., в том числе 40 623 руб. 98 коп. – основного долга и 10 000 руб. пени за просрочку платежа по договору аренды.

В остальной части иска отказать, в связи с уменьшением размера пени.

При уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика, в связи с освобождением истца от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

СУД РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ресторан «Европа», <...>/Интернациональная,108/8 в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, <...>/Коммунальная,146/11 40 623 руб. 98 коп. – основного долга за период с 01.03.2008 г. по 31.07.2009 г и 10 000 руб. пени за просрочку платежей за период с 26.03.2008 г. по 10.08.2009 по договору аренды № 34 от 08.04.2004 г., всего 50 623 руб. 98 коп.; а также в доход федерального бюджета 2 548 руб. 38 коп. государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Истцу и налоговому органу выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья В.А. Бруданова