Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом Тамбовской области обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области о признании недействительным решения, предписания от 19.06.2014г. по делу №А2-01/14

В обоснование своих доводов заявитель указал, что оспариваемым решением УФАС по Тамбовской области Комитет необоснованно признан нарушившим п.2 ч.1 ст. 15 ФЗ от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ( далее - ФЗ «О защите конкуренции). Комитет полагает, что предоставление арендатору письменного согласия на передачу имущества в аренду не является обязательным. Также Комитетом в адрес Тамбовского отделения № 8594 АК Сбербанка РФ направлялось обращение о согласовании передачи в аренду ООО «Принт-Альянс» нежилых помещений сроком на 5 лет. Комитетом получены ответы Банка о том, что согласие может быть предоставлено после установления лимита кредитования. В связи с чем полагает, что им не допущено бездействие , влекущее создание ООО «Принт-Альянс» необоснованного препятствия. Неполучение согласия банка до заключения договора аренды не свидетельствует о наличии вины Комитета либо намерения препятствовать третьему лицу в использовании переданного в аренду имущества. Также комитет не согласен с выводом антимонопольного органа о том, что кадастровый паспорт требуется для государственной регистрации договора аренды. Отказ Управления Росреестра по Тамбовской области в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастровых паспортов нарушает нормы гражданского законодательства и противоречит правовой позиции ВАС РФ,

Ответчик требования не признал по основаниям, указанным в письменном отзыве от 06.10.2013 г. №58-2-07/5388. В данном случае Тамбовское УФАС России считает, что Комитет по управлению имуществом Тамбовской области должен был принять меры по получению письменного согласия залогодержателя имущества ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду помещений до проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды государстве имущества, и только после согласия указанного залогодержателя вправе был объявлять ; торги на право аренды во избежание нарушения прав и законных интересов будущих арендаторов.

Ссылка Комитета на письмо Тамбовского отделения № 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ от 24.07.2014 не может иметь отношения к рассматриваемому делу, так как оспариваемое решение в полном объеме изготовлено 19.06.2014.

Доводы Комитета по управлению имуществом Тамбовской области о том, что кадастровый паспорт не требуется для государственной регистрации договора аренды от 15.07.2013 № 48 не основаны на законе. Это письменно подтверждается ответом Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии по Тамбовской области исх. от 06.03.2014 № 736, которое пояснило, что в данном случае, при регистрации договора аренды от 15.07.2013 № 48 кадастровый паспорт необходим и не может быть заменен документом, содержащим графическое или текстовое описание той части недвижимой вещи, пользование которой осуществляться арендатором, так как ранее регистрация прав нежилых помещений четвертого этажа №24, 25, расположенных в административном здании по Моршанскому шоссе, дом 14 города Тамбова, не была осуществлена за арендодателем. Также , при передаче указанного помещений в аренду требуется согласие залогодержателя. Согласно записям Единого государственного реестра прав нежилое помещение, передаваемое по оспариваемому договору аренды входит, в состав здания, которое передано в залог, ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки № 640110319/И-4 от 28.11.2012. Пунктом 4.1.2 договора ипотеки № 640110319/И-4 от 28.11.2012, залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе исключительно: отчуждать и предавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору. Согласие залогодержателя на передачу в аренду помещений на государстве регистрацию представлено не было.

Отсутствие кадастрового паспорта и согласия Сбербанка на передаче в аренду имущества послужило основанием для принятия государственным регистратором решения об отказе ООО «Принт Альянс» государственной регистрации аренды. Договор аренды до сих пор не прошел государственную регистрацию.

Тамбовское УФАС России считает, что Комитет по управлению имуществом Тамбовской области также необоснованно препятствовал осуществлению ООО «Принт Альянс» своей деятельности, требуя освобождения арендуемых помещений.

Помимо создания необоснованного препятствования ООО «Принт Альянс» рассмотренными действиями Комитет по управлению имуществом Тамбовской области также причинил прямые убытки указанному Обществу в виде 15 000 рублей, оплаченные за государственную регистрацию договора аренды.

Третье лицо по существу заявленных требований пояснило, что договор аренды до сих пор не зарегистрирован. Общество занимает помещение, оплачивает арендную плату, однако без должных правовых оснований.

Рассмотрев представленные в материалы дела письменные доказательства, оценив доводы и возражений представителей сторон, третьего лица, суд установил следующее:

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области поступило обращение (исх. от 30.12.2013 № 111) ООО «Принт Альянс» с просьбой провести проверку факта препятствования Комитета по управлению имуществом Тамбовской области государственной регистрации договора от 15.07.2013 № 48 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области ( т. 1 л.д.133). В своем обращении ООО «Принт Альянс» указало, что договор аренды от 15.07.2013 № 48 был заключен по результатам торгов , однако Комитет по управлению имуществом Тамбовской области в нарушение договорных обязательств не предоставил Обществу необходимые документы для государственной регистрации договора нежилого помещения. Общество в соответствии с пунктом 3.3.12 договора обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, и картографии по Тамбовской области для государственной регистрации дог 15.07.2013 №48, однако в регистрации данного договора обществу было отказано из-за отсутствия документов.

Тамбовским УФАС России по заявлению ООО «Принт Альянс» возбуждено дело в отношении Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по признакам нарушения части 1 статьи 15 Закона защите конкуренции- т. 1 л.д. 92.

Рассмотрение данного дела неоднократно откладывалось в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств.

В процессе рассмотрения дела антимонопольный органа установил, что Комитет по управлению имуществом Тамбовской области 11 июня 2013 опубликовал извещение № 100613/0090443/01 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, расположенного по адресу: <...> сроком на 5 лет. По итогам проведения аукциона победителем по лоту № 2 признано ООО «Принт Альянс» (протокол рассмотрения заявок от 04.07.2013 № 1) л.д.129-131,144-147 т.1.

В дальнейшем между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО «Принт Альянс» 15 июля 2013 года заключен договор № 48 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области, по результатам проведения вышеназванных торгов – т. 1 л.д. 137-143.

В соответствии с пунктом 2 Договора о передаче в аренду от 15.07.2013 № 4& договор, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно пункту 3.3.12 Договора о передаче в аренду от 15.07.2013 № 48 «Арендатор» обязуется в течение трех месяцев после подписания настоящего Договора зарегистрировать его в управлении Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии по Тамбовской области.

В соответствии с пунктом 6.4 Договора о передаче в аренду от 15.07.2013 № 48| договор аренды подлежит досрочному расторжению, а «Арендатор» выселению по требованиям как «Комитета», так и «Балансодержателя» при невыполнении «Арендатором» обязательств, предусмотренных пп. 3.3.1, 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4, 3.3,5. 3.3.6f 3.3.8.3.3.9, 3.3.10, 3.3.11,3.3.12.

Таким образом, невыполнение арендатором условия о государственной регистрации договора аренды влечет расторжение договора и прекращение договорных обязательств.

В соответствии с п. 3.3.12 договора от 15.07.13 № 48 ООО «Принт Альянс» обратилось в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области для государственной регистрации договора аренды. Однако 16.12.13 общество получило уведомление о приостановлении государственной регистрации аренды, поскольку на государственную регистрацию не представлены кадастровый паспорт передаваемых в аренду помещений и согласие залогодержателя на передачу в аренду помещений – т. 1 л.д.134-136.

16.12.13 общество обратилось в Комитет о предоставлении кадастрового паспорта передаваемых в аренду помещений и согласия Сбербанка о передаче в аренду помещений, входящих в состав здания, заложенного по договору ипотеки № 640110319 – л.д. 152 т. 1 . 27.12.13 в адрес общества Комитетом дан ответ, согласно которому было сообщено , что согласие банка на обращение Комитета от 13.08.13 № 05-03/1446 на передачу в аренду ООО «Принт Альянс» сроком на 5 лет нежилых помещений не поступало. В отношении предоставления кадастрового паспорта сообщено о том, что кадастровые паспорта арендаторы получают самостоятельно- т. 1 л.д.154.

30.12.13 общество повторно обратилось в Комитет о предоставлении кадастрового паспорта и согласия ОАО «Сбербанк» о передаче в аренду помещений, входящих в состав здания, заложенного по договору ипотеки № 640110319/И-4 от 28.11.12, ссылаясь на положения п. 3.2.3 договора о передаче в аренду от 15.07.2013 № 48, согласно которому «Комитет» обязуется : обеспечивать представление «Арендатору» необходимых документов для государственной регистрации Договора.

Комитет по управлению имуществом не предоставил согласие залогодержателя на аренду, а также не предоставил кадастровый помещения.

Кроме того, 15.11.2013 Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области в адрес ООО «Принт Альянс» было направлено требование об освобождении занимаемых помещений в трехдневный срок в связи с тем, что арендатор не осуществил государственную регистрацию договора аренды, как предписано условиями договора аренды – т. 1 л.д. 155.

Впоследствии срок действия приостановления государственной регистрации договора аренды был продлен до 10.04.14 по заявлению общества – т. 1 л.д.102, а поскольку необходимые документы не были представлены, в государственной регистрации договора аренды обществу было отказано .

Антимонопольным органом в процессе рассмотрения дела было установлено, что передаваемое в аренду имущество находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки 640110319/И-4 от 28.11.2012, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области – т.1 л.д.108-124.

Согласно пункту 4.1.2 Договора ипотеки : залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч.. но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения Заемщиком обязательств по кредитному договору». Т.е. по данному условию получение согласия Залодержателя на передачу в аренду предмета залога было обязательно. Такого согласия Комитетом получено не было.

С целью осуществления государственной регистрации долгосрочного аренды помещений здания по Моршанскому шоссе, 14 Комитетом только 13.08.2013 в адрес Тамбовского отделения № 8594 Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ направлено обращение о согласовании передачи в аренду ООО «Принт Альянс», нежилых помещений сроком на 5 лет.- т. 1 л.д.125. 21.01.2014 Комитетом получен ответ о том, что согласие Банком может быть предоставлено после установления лимита кредитования. Работа по установлению данного лимита будет завершена в феврале 2014 года- т. 1 л.д.126.

25.04.2014 Комитет по управлению имуществом Тамбовской области дополнительно направил в адрес ОАО «Сбербанк России» письмо о даче согласия на передачу нежилых помещений- т.1 л.д 85. Однако данного согласия получено не было.

Ответчик, оценив вышеназванные обстоятельства, пришел к выводу. что Комитет не обеспечил ООО «ПринтАльянс» письменным согласием залогодержателя имущества ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду нежилых помещений четвертого этажа №24, 25, расположенных в административном здании по Моршанскому шоссе, дом 14), чем также допустил бездействие, влекущее создание для арендатора ООО «Принт Альянс» необоснованного препятствия в осуществлении его деятельности.

Несмотря на запросы согласие, необходимого для государственной регистрации договора аренду получено не было, иные решающие действия по получению решающего ответчика от Залогодержателя, заявителем не осуществлялись.

По мнению антимонопольного органа, Комитет по ynpaвлению имуществом Тамбовской области должен был принять меры по получению письменного согласия залогодержателя имущества ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду помещений до проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества, и только после согласия указанного залогодержателя был вправе был объявлять торги на право аренды во избежание нарушения прав и законных интересов будущих арендаторов.

Также антимонопольный орган пришел к выводу о необоснованном непредставлении Комитетом в адрес ООО « Принт-Альянс» кадастрового паспорта на предмет аренды. Комитет по управлению имуществом Тамбовской области в процессе рассмотрения дела указывал на отсутствие у него обязанности представлять кадастровый паспорт на передаваемые в аренду помещения, ссылаясь на пункт 9 Постановления от 25.01.2013 № 13 Пленума ВАС, в котором разъяснено, что если арендодатель уже зарегистрировал свои права на недвижимое имущество, часть которого сдается в аренду, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание предмета аренды. Если из такого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в государственной регистрации по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан незаконным.

В данном случае комитет полагал, что предмет договора аренды согласован сторонами, в связи с чем отказ в регистрации договора по причине непредоставления кадастрового паспорта объекта аренды не соответствует закону, так как по смыслу абзаца первого п.2 ст.6 п.п. 2 и 3 ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной государственной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды. В связи с чем комитет полагал, что текстуального описания предмета аренды, изложенного в Приложении № 1 к договору аренды от 15.07.2013 № 48, было достаточно для государственной регистрации данного долгосрочного договора аренды.

Антимонопольным органом в процессе рассмотрения дела сделан запрос (исх. от 10.02.2014 № 58-2-07/409) в федеральное государственное бюджетное учреждение « Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, которое пояснило по рассматриваемым обстоятельствам следующее: по состоянию на 28.02.2014 года в государственном кадастре недвижимости содержится следующая информация о здании, расположенном по адресу - <...>: кадастровый номер 68:29:0208007:41 1, площадь (уточненная) – 3515,9 кв.м. Сведения о помещениях, входящих в состав данного здания, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к представляемому на государственную регистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади. При регистрации такого договора необходимость предоставлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах соответствующего дела правоустанавливающих документов остался кадастре паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения)- т. 1 л.д.94.

В данном случае, при регистрации договора аренды от 15.07.2013 № кадастровый паспорт необходим и не может быть заменен документом, содержащим графическое и/или текстовое описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, так как ранее регистрация прав нежилых помещений четвертого этажа №24, 25. расположенных в административном здании по Моршанскому шоссе, дом 14 города Тамбова, не была осуществлена за арендодателем. – т. 1 л.д. 95.

Аналогичные доводы были отражены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в письме от 29.05.14 – т.1 л.д.80-81.

В связи с чем, антимонопольный орган пришел к выводу, что кадастровый паспорт требуется для государственной регистрации договора аренды от 15.07.13 № 48, паспорт не был представлен комитетом, чем было создано необоснованные препятствования в осуществлении деятельности ООО « ПринтАльянс», поскольку в арендуемых помещениях общество должно было располагаться на законных основаниях.

Антимонопольный орган учел также, что в ходе рассмотрения дела Комитет по управлению имуществом Тамбовской области также не устранил созданные препятствия и не принял должных мер по прекращению нарушения антимонопольного законодательства.

Также Комиссия Тамбовского УФАС России посчитала, что Комитет необоснованно препятствовал осуществлению ООО «Принт Альянс» своей деятельности, требуя освобождения арендуемых помещений, поскольку в адрес общества было направлено письмо от 15.11.2013 № 05-03/1674) с указанием на то, что «ООО «Принт Альянс» не осуществило государственную регистрацию договора. Комитет по управлению имуществом Тамбовской области считает данный договор не заключенным и сообщает Вам о необходимости в трехдневный срок освободить занимаемые с помещения».Помимо создания необоснованного препятствования ООО «Принт Альянс» всеми рассмотренными действиями Комитет по управлению имуществом Тамбовской области также причинил прямые убытки указанному Обществу в виде 15 000 рублей, ранее оплаченных за государственную регистрацию договора аренды.

По результатам рассмотрения дела антимонопольный орган пришел к выводу, что Комитет по управлению имуществом Тамбовской области нарушил пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в части осуществления действий (бездействия), выразившихся в необоснованном препятствовании осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами ( ООО « Принт-Аляьнс») при передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, а именно нежилого помещения четвертого этажа № 24, 25, расположенного в административном здании, инвентарный номер: 21349/329,

литер А, по адресу: <...>.

Решением от 19.06.14 по делу А2-01/14 Комитет признан нарушившим пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции. Пунктом 2 спорного решения комитету выдано предписание о прекращении нарушения п.2.ч.1. ст. 15 Закона о защите конкуренции, а именно - исполнить пункт 3.2.3 договора аренды от 15 июля 2013 года № 48 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области: Комитету по управлению имуществом Тамбовской области получить кадастровый паспорт нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды и согласие залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду данных помещений, а затем передать их арендатору ООО «Принт Альянс»; отозвать письмо Комитета от 15.11.2013 № 05-03/1674, направленное в адрес ООО «Принт Альянс» как нарушающее антимонопольное законодательство.

Предписанием от 19.06.14 № А2-01/14 Комитету в срок до 04.08.14 предписано прекратить нарушения п.2.ч.1. ст. 15 Закона о защите конкуренции, а именно - исполнить пункт 3.2.3 договора аренды от 15 июля 2013 года № 48 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области: Комитету по управлению имуществом Тамбовской области получить кадастровый паспорт нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды и согласие залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду данных помещений, а затем передать их арендатору ООО «Принт Альянс»; отозвать письмо Комитета от 15.11.2013 № 05-03/1674, направленное в адрес ООО «Принт Альянс» как нарушающее антимонопольное законодательство.

Не согласившись с вынесенным решением УФАС по Тамбовской области и предписанием от 19.06.2014 г. по делу № А2-01/14, считая данные акты не соответствующими нормам действующего законодательства и нарушающими его права и законные интересы, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением о признании принятых актов антимонопольного органа незаконными.

Изучив материалы дела, оценив доводы и возражения представителей сторон, представленные в дело доказательства, суд руководствовался следующим:

Из системного толкования ч. 1 ст. 198, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.06 № 135-ФЗ ( далее Закон о защите конкуренции) определяет организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции; недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации. Его целями являются обеспечение единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ст. 1 Закона о защите конкуренции).

При этом действие указанного Закона распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции (ст. 3 Закона о защите конкуренции).

Антимонопольный орган в силу ч. 2 ст. 22 Закона о защите конкуренции осуществляет функции по выявлению нарушений антимонопольного законодательства, принимает меры по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекает к ответственности за такие нарушения.

Полномочия антимонопольного органа, предусмотренные ст. 23 Закона о защите конкуренции, в связи с вышеназванной функцией направлены на пресечение правонарушений, посягающих на свободу конкуренции.

Таким образом, оспариваемое решение управлением принято в соответствии с возложенными на него полномочиями.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, в том числе путем установления не предусмотренных законодательством Российской Федерации требований к товарам или к хозяйствующим субъектам.

В силу разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 8 постановления от 30.06.2008 N 30 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства", при рассмотрении дел, связанных с нарушением ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, антимонопольный орган должен доказать, что оспариваемые акты органов власти, действия (бездействие) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а соответствующий орган должен указать конкретную норму федерального закона, разрешившую данному органу принять оспариваемый акт, осуществить действия (бездействие).

Как следует из материалов дела Комитет, являясь органом исполнительной власти, в силу положений п. 3.1. положения о Комитете осуществляет учет объектов государственной собственности Тамбовской области, осуществляет передачу государственного имущества области, в том числе в пользование физическим и юридическим лицам.

В рамках исполнения своих полномочий между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО «Принт Альянс» 15 июля 2013 года заключен договор № 48 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области, по результатам проведения вышеназванных торгов, сроком на 5 лет – т. 1 л.д. 137-143. Указанное помещение было необходимо ООО «Принт Альянс» для размещения под офис, поскольку с 2006г. оно арендовало помещения для осуществления своей деятельности именно по адресу : <...>, «Дом печати».

В соответствии с пунктом 2 Договора о передаче в аренду от 15.07.2013 № 48 договор, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно пункту 3.3.12 Договора о передаче в аренду от 15.07.2013 № 48 «Арендатор» обязуется в течение трех месяцев после подписания настоящего Договора зарегистрировать его в управлении Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии по Тамбовской области.

Как следует из п. 3.2.3. договора о передаче в аренду от 15.07.13 № 48 «Комитет» обязуется представить «арендатору» необходимые для государственной регистрации документы.

Общество в рамках исполнения свих обязанностей по договору обратилось в регистрирующий орган для государственной регистрации договора аренды. При оценке документов, поступивших на государственную регистрацию регистрирующий орган четко указал на необходимость представления дополнительных документов, а именно получения согласия залогодержателя на аренду помещений, являющихся предметом договора аренды, и представление кадастрового паспорта на предмет аренды.

Согласно записям ЕГРП, помещение, которое передавалось в аренду по договору аренды № 48 от 15.07.1, входит в состав здания с кадастровым номером 68:29:0208007:411, общей площадью 3515,9 кв.м., переданного в залог ОАО « Сбербанк России» по договору ипотеки № 640110319/ИМ-4 от 28.11.12.

Согласно статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущества аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом.

Согласно пункта 4.1.2 договора ипотеки №640110319/И-4 от 28.11.2012 стороны предусмотрели условие, что залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредита договорам.

В связи чем, из условий данного договора усматривается необходимость получения согласия банка на передачу в аренду помещений, на основании заключенного сторонами договора аренды № 48 от15.07.13.

Такое согласие залогодержателя на передачу в аренду помещений Комитетом получено не было. Указанное выше обстоятельство явилось основным препятствием в регистрации заключенного между сторонами договора аренды и отказа третьему лицу в регистрации указанного договора аренды.

Необходимость получения указанного согласия Комитет, учитывая, положения п. 4.1.2 договора ипотеки 640110319/И-4 от 28.11.2012, и срок заключаемого между сторонами договора аренды № 48 от 15.07.13 ( 5 лет) должен был предвидеть.

Ссылка комитета на то, что он направлял обращения в адрес Тамбовского отделения АК Сбербанка РФ о согласовании передачи в аренду ООО «Принт Альянс» нежилых помещений сроком на 5 лет, что подтверждается письмами от 13.08.13, от 25.04.14). в связи с чем он не допустил бездействия , влекущего создание третьему лицу необоснованного препятствования, судом отклоняется.

Первое письмо от 13.08.13 ( т. 2 л.д. 11) о даче согласия было направлено в Банк спустя месяц после заключения договора аренды, и в течение более пяти месяцев, какого-либо ответа от ОАО « Сбербанк» РФ получено не было. 24.01.14 Комитетом получен ответ том, что согласие Банком может быть предоставлено после "установления лимита кредитования в феврале 2014 года, но ответа по существу вопроса Сбербанк не предоставил, вплоть до апреля 2014г.

В связи с чем в государственной регистрации договора аренды № 48 от 15.07.14 ООО « ПринтАльянс» было отказано

25.04.2014 Комитет направил в адрес ОАО «Сбербанк России» повторное письмо о даче согласия передачу в аренду нежилых помещений. До окончания рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства (19.06.2014) согласия, необходимого для государственной регистрации договора аренды. Комитетом по управлению имущества Тамбовской области получено не было, иные действия по получению решающего ответа от залогодержателя не были совершены.

Бездействие Комитета заключается именно в необеспечении «Арендатора» необходимыми документами для государственной регистрации договора аренды от 15.07.2013 № 48, а именно Комитет по управлению имуществом Тамбовской области не обеспечил ООО «Принт Альянс» письменным согласием залогодержателя имущества (нежилых помещений четвертого этажа №24, 25, расположенных в административном здании по Моршанском шоссе, дом 14) ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду помещений, чем допустил бездействие, влекущее создание арендатору ООО «Принт Альянс» необоснованного препятствия. Препятствие выразилось в том, что у арендатора ООО «Принт Альянс» отсутствует законное право пользования соответствующими нежилыми помещениями, переданными ему для осуществления своей деятельности в аренду по результатам проведенных публичных торгов. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку указанный договор не зарегистрирован, он считается незаключенным.

Также антимонопольный орган в процессе рассмотрения дела пришел к выводу о том, что Комитетом неправомерно не был представлен ООО « Принт Альянс» кадастровый паспорт на предмет аренды для государственной регистрации договора аренды, что явилось основанием для приостановлении государственной регистрации, а впоследствии и отказа в государственной регистрации договора аренды.

Комитет в процессе рассмотрения дела не отрицал факт непредставления данного кадастрового паспорта в адрес ООО « Принт Альянс». Основные доводы Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сводятся к тому, что кадастровый паспорт на предмет аренды не требуется для государственной регистрации договора аренды от 15.07.2013 № 48. Отказ Управления Росреестра по Тамбовской области в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастровых паспортов нарушает нормы гражданского законодательства и противоречит правовой позиции ВАС РФ ( абз. 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73.

Суд, оценив представленные в дела материалы, считает необходимым указать следующее:

Из условия договора аренды от 15.07.13 № 48 ( п.3.2.3) Комитет обязуется представлять «Арендатору» необходимые документы для государственной регистрации договора аренды. Из иных условий договора не усматривается наличие требования к арендатору о получении им кадастрового паспорта на предмет аренды.

Указанный документ был запрошен регистрирующим органом, о чем комитет был извещен ООО « Принт Альянс» дважды. (письмо от 16.12.13, письмо от 03.12.13 – т. 1 л.д.152,153). Однако комитет не указал Арендатору о том, что данное требование регистрирующим органом заявлено необоснованно. Более того. в письме от 27.12.13 № 05-04/9905 было указано о том, что кадастровые паспорта арендуемых помещений арендаторы получают самостоятельно.

Как пояснил представитель третьего лица в судебном заседании, получить данный паспорт на предмет аренды ( помещение) ему самому не представилось возможным, поскольку это право собственника. Комитетом иного в процессе рассмотрения дела не доказано.

Более того, считая требования регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта именно на предмет аренды (кадастровый паспорт на все здание имелся), Комитет не оспорил указанные действия регистрирующего органа в судебном порядке. Комитет полагает, что оспаривать отказ должно было общество , а ООО «Принт Альянс» со своей стороны не обжаловало действия Управления Росреестра по Тамбовской области. С этим доводом суд не может согласиться, поскольку комитет не уведомлял арендатора о незаконности указанного требования регистрирующего органа, не отражал свою позицию почему данное требование является незаконным. А обязанность по представлению всех документов для регистрации лежала именно на комитете.

Кроме того, судом установлено. что по состоянию на 28.02.2014 в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) содержится следующая информация о здании, расположенном адресу - <...>:

• кадастровый номер - 68:29:0208007:411

• площадь (уточненная) - 3515.9 кв.м.;

Сведения о помещениях, входящих в состав данного здания отсутствуют в ГКН. Данное обстоятельство также подтверждается кадастровым паспортом здания от 07.11.2012г. ( т.1 л.д.41-54).

В соответствии со статьей 43 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) с 01.01.2013 его положения применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в полной мере, в том числе статья 7 Закона. Согласно пунктам 9, 10 части 2 данной статьи в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости; сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок). Согласно пунктам 8, 75, 84 Порядка в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения (приложения N 1 и 2 к приказу соответственно). Согласно пункту 2 вышеназванного приказа данные формы применяются с 01.07.2013. Во вновь утвержденных формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях помещения.

Таким образом, на момент обращения Общества в регистрирующий орган за государственной регистрацией предмета аренды на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях помещения в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

В силу пунктов 9, 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей до 01.10.2013) обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав.

Как усматривается из представленного кадастрового паспорта на здание, кадастровый номер 68:29:0208007:411от 07.11.12 ( на 2л. – т.1 л.д.41-42), сведения о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав, отсутствовали. Плана арендуемого помещения не было приложено.

В данном случае передача в аренду части помещения ведет к изменению характеристик объекта, подлежащих учету в кадастре.

При таких обстоятельствах требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду , являлось законным.

Более того, в кадастровой выписке здания от 28.07.14 ( т.1 л.д.43-45) впоследствии Комитетом были отражены сведения о частях здания, передаваемого в аренду, его обозначением, площади, характеристики, отражением сведений об обременении.

Таким образом, кадастровый паспорт объекта недвижимости при регистрации договора аренды был необходим Арендатору и не мог быть заменен документом, содержащим графическое и/или текстовое описание той части недвижимой вещи, пользование; которой будет осуществляться арендатором

В связи с чем судом в рамках рассмотрения настоящего дела установлено, что комитет не обеспечил Арендатора необходимыми документами для регистрации договора аренды, заключенного по результатам торгов. А именно, изначально не предоставил кадастровый паспорт и согласие залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду помещений, поэтому арендатор по вине Комитета не был обеспечен необходимыми документами для государственной регистрации договора аренды, что послужило основанием для приостановления государственной регистрации, а в последующем и отказа в регистрации договора аренды.

В данном случае арендатор нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Тамбовской области, - ООО «Принт Альянс» является хозяйствующим субъектом, а спорные отношения указанного арендатора и арендодателя в лице Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по оформлению арендных отношений между ними непосредственно влияют (могут повлиять) на осуществление ООО «Принт Альянс» своей предпринимательской деятельности, поскольку объект аренды является тем недвижимым имуществом, по месту расположения которого указанный хозяйствующий субъект осуществляет свою основную деятельность.

ООО «Принт Альянс» осуществляет услуги розничной торговли: поставка технологии, бумаги, оборудования, расходных материалов для полиграфии. В данном случае арендуемое помещение является основным местом для ведения последним предпринимательской деятельности.

Главный смысл и содержание препятствования - проведение торгов на право заключения договора аренды сроком на 5 лет без обеспечения условий для обязательной государственной регистрации такого договора аренды, а затем уклонение (бездействие) от урегулирования спорных отношений по регистрации договора аренды и содействия арендатору в осуществлении им действий по государственной регистрации указанного договора.

При проведении торгов срок аренды был установлен в 5 лег, а затем и заключен сторонами договор аренды на указанный срок, что, согласно действующему законодательству, предопределяет, что договор аренды подлежит обязательной.

Кроме того, комитет требовал от Арендатора освобождения арендуемого им помещения, поскольку договор аренды не был зарегистрирован.

На основании вышеизложенного вывод антимонопольного органа о нарушении Администрацией п.2 ч.1 ст. 15 Федерального закона «О защите конкуренции» является правомерным.

Исходя из того, что правовые основания для признания оспариваемого решения незаконным отсутствуют, арбитражный суд отказывает заявителю в удовлетворении его требования относительно признания незаконным оспариваемого решения.

Согласно пункту 2 спорного решения Комитету выдано предписание о прекращении в срок до 04.08.2014г. нарушения п.2 ч.1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с пунктами 1 и 4 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 331 Федеральная антимонопольная служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по контролю за соблюдением антимонопольного законодательства.

Федеральная антимонопольная служба осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. Управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области является территориальным органом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации.

Статьей 23 Закона о защите конкуренции определены полномочия антимонопольного органа, в том числе: возбуждать и рассматривать дела о нарушениях антимонопольного законодательства (пункт 1 части 1) : выдавать федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, их должностным лицам, за исключением случаев, установленных пунктом 4 настоящей части, обязательные для исполнения предписания, в том числе о прекращении иных нарушений антимонопольного законодательства,

В силу статьи 36 Закона о защите конкуренции коммерческие организации и некоммерческие организации (их должностные лица), федеральные органы исполнительной власти (их должностные лица), органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (их должностные лица), органы местного самоуправления (их должностные лица), иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации (их должностные лица), а также государственные внебюджетные фонды (их должностные лица), физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, обязаны исполнять решения и предписания антимонопольного органа в установленный такими решениями и предписаниями срок.

Согласно положениям статей 41, 50 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства на основании решения по делу комиссия выдает предписание ответчику по делу. Предписание по делу о нарушении антимонопольного законодательства изготавливается одновременно с решением. Предписание оформляется в виде отдельного документа для каждого лица, которому надлежит осуществить определенные решением действия в установленный предписанием срок, подписывается председателем комиссии и членами комиссии, присутствующими на заседании комиссии. Копия предписания немедленно направляется или вручается лицу, которому предписывается совершить определенные решением действия

Из материалов дела следует, что решением от 19.06.2014г. № А2-01/14 комиссией УФАС по Тамбовской области по рассмотрению дел о нарушении антимонопольного законодательства Комитет признан нарушившим положения п.2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

На основании данного решения и одновременно с его изготовлением в полном объеме, в отношении заявителя комиссией о нарушении антимонопольного законодательства 19.06.2013г. было вынесено предписание о прекращении нарушения положения п.2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, а именно: исполнить пункт 3.2.3 договора аренды от 15 июля 2013 года № 48 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тамбовской области: Комитету по управлению имуществом Тамбовской области получить кадастровый паспорт нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды и согласие залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на передачу в аренду данных помещений, а затем передать их арендатору ООО «Принт Альянс»; отозвать письмо Комитета от 15.11.2013 № 05-03/1674, направленное в адрес ООО «Принт Альянс» как нарушающее антимонопольное законодательство

Согласно положениям статьи 51 Закона о защите конкуренции предписание по делу о нарушении антимонопольного законодательства подлежит исполнению в установленный им срок. Антимонопольный орган осуществляет контроль за исполнением выданных предписаний.

Оспариваемое предписание содержит конкретную дату его исполнения и конкретные меры по прекращению необоснованного препятствования осуществлению хозяйственной деятельности хозяйствующему субъекту ООО «ПринтАльянс», вынесено в рамках полномочий, предоставленных антимонопольному органу пунктом 2 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции, исходя из фактических обстоятельств дела.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что предписание полностью соответствует требованиям законодательства о защите конкуренции.

Заявителем в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих об обратном, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания оспариваемого предписания незаконным.

На основании вышеизложенного в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

СУД РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.

Адрес для корреспонденции: 392020, <...>.

При переписке просьба ссылаться на номер дела.

Информацию о рассматриваемом деле можно получить на сайте Арбитражного суда Тамбовской области по адресу: http://tambov.arbitr.ru, в справочной службе по телефону <***> или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

Судья Е.В.Малина