Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова, г. Тамбов обратился в арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Этна», г. Тамбов о расторжении договора аренды, выселении, взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Определением суда от 20.09.2011г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Олимп».

В судебном заседании представитель истца представил ходатайство об уточнении размера исковых требований, В связи с уточненным расчетом задолженности по арендной плате за пользование муниципальным имуществом и пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей, на основании ст.49 АПК РФ, просим Арбитражный суд Тамбовской области уточнить размер исковых требований по делу №А64-6001/2011 и считать сумму задолженности 318 221 руб. 52 коп., из них: сумма основного долга 168 473 руб. 92 коп. (за период с 15.12.2010 по 31.12.2011 - основной долг), и пени - 149 747 руб. 60 коп. (за период с 11.01.2011 по 12.12.2011).

Ответчики третье лицо письменной позиции по заявлению истца не представили, в судебном заседании представитель третьего лица указал, что оставляет разрешение вопроса о принятии представленных уточнений на усмотрение суда.

Суд считает, что ходатайство истца удовлетворению не подлежит в части суммы основного долга, по следующим основаниям.

Истцом по делу подано заявление со ссылкой на ст.49 АПК РФ об увеличении размера исковых требований за счет предъявления дополнительных требований о взыскании основного долга в сумме 168 473,92 руб. и пени в сумме 149 747, 60 руб. При этом истец в своем ходатайстве указывает период, за который происходит увеличение суммы исковых требований. При этом сумма изначальных требований истца составляла 129 827,49 руб. из них: 87 788,92 руб. – основной долг, 42038,57 руб. – пени.

Согласно ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание лили предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Суд считает, что ходатайство истца об увеличении размера исковых требований по иску не подлежит удовлетворению, так как указанное заявление фактически влечет за собой одновременное изменение и предмета (материально-правовое требование истца к ответчику – долг по следующим договорным срокам платежей) и основание иска (обстоятельства, на которые истец ссылается в подтверждение своих требований к ответчику – неисполнение обязательств по следующим срокам платежей наступивших после предъявления иска). Предъявление дополнительных требований или одновременное изменение и предмета и оснований иска выходит за пределы процессуальных полномочий истца установленных ст.49 АПК РФ, в связи, с чем суд считает, что заявление истца об изменении размере исковых требований за счет рассмотрения нового расчетного периода не подлежит рассмотрению в данном деле, истец вправе обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском о взыскании суммы основного долга по следующим договорным срокам платежей.

В судебном заседание представитель истца, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск и в дополнении к отзыву на иск. Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица вопрос удовлетворения или не удовлетворения исковых требований оставил на усмотрение суда.

В рассмотрении дела объявлялся перерыв с 12.01.2012г. по 19.01.2012г.

Исходя из договора аренды №1246/н от 26.01.05г. обществу с ограниченной ответственностью «Этна» было предоставлено в аренду нежилое помещение (подвал), расположенное по адресу: <...>.

На основании п. 4.1. данного договора Ответчик был обязан вносить арендную плату за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца, это условие данного договора не исполняется. Арендная плата не вносится ответчиком за очень длительный период времени.

Согласно п.5.2.1 договора аренды №1246/н от 26.01.05г. в случае несвоевременной оплаты арендных платежей, невнесенная сумма считается недоимкой и на нее начисляется пеня в размере 0,5% от суммы данного платежа за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела и объяснений представителя истца в заседании суда, 29.03.2011г. ответчику была направлена претензия-предупреждение №01-12-1-706 о расторжении договора аренды, выселении, оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате (копия претензии представлена истцом в материалы дела). Предъявленная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. В связи с этими обстоятельствами истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на иск.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова обратился в суд с иском к ООО «Этна» о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова №1246/н от 26.01.2005 г., взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Считаю, исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению в части расторжения договора и взыскания арендной платы и пени.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора.

На основании п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно плану строения М 1:200 и Экспликации к поэтажному плану здания (строения), являющимися неотъемлемыми приложениями к договору №1246/н от 26.01.2005г., арендуемое помещение не является обособленным объектом, а представляет собой совокупность нескольких комнат подвала нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

В настоящее время подвал переоборудован и фактически представляет собой два обособленных помещения: нежилое помещение №1 площадью 186,2 кв.м. и нежилое помещение №2 площадью 517,1 кв.м. (в т.ч. подвал площадью 169,9 кв.м.). При этом помещения №4, №6 и №9, арендуемые изначально ООО «Этна», вошли в состав нежилого помещения №2, находящегося в аренде 000 «Олимп». Следовательно, предмет договора аренды №1246/н от 26.01.2005г. в настоящее время в натуре отсутствует, соглашение об аренде помещения №1 между сторонами заключено не было.

Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 г. и Постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 17.01.2011 по делу №А64-8822/09, принятыми по спору между теми же сторонами, из которых следует, что после перепланировок подвала «изменения в договор аренды не вносились, новый договор аренды об ином предмете с ООО «Этна» не заключался».

Более того, в Отзыве на кассационную жалобу по делу №А64-8822/2009 за подписью Председателя комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова ФИО5 отмечено, что изменения в договор аренды не вносились, новый договор аренды об ином предмете (помещение №1 площадью 186,2 кв.м.) с ООО «Этна» не заключался; ООО «Этна» арендатором спорного помещения в отсутствие арендных отношений не является.

В связи с отсутствием предмета договора у Истца нет оснований для расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и пени.

На основании изложенного, ответчик просит:

Исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова в части расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и пени оставить без удовлетворения.

Впоследствии ответчик представил в материалы дела дополнения к отзыв у на иск.

В дополнение к доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление от 18.10.2011г., считаю необходимым сообщить следующее.

1. Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актам арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором

участвуют те же лица.

По смыслу названной нормы закона преюдициальность имеет объективные и субъективные пределы. По общему правилу объективные пределы преюдициальности касаются обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу. Субъективные пределы - это наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем

процессах.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом основаны на положениях договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова №1246/н от 26.01.2005г. (далее по тексту - Договор). Возможность применения указанного Договора к отношениям, возникшим после истечения срока его действия, проверялась арбитражным судом в рамках дела №А64-8822/09.

Как установлено Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 и Постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 17.01.2011 по делу №А64-8822/09, вступившими в законную силу, арендные отношения между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова и OQO «Этна» отсутствуют, ООО «Этна» арендатором нежилого помещения по адресу: <...> не является.

В настоящем деле №А64-6001/2011, как и в деле №А64-8822/09 участвуют ООО «Этна» и Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова.

Следовательно, перечисленные обстоятельства, составляющие фактическую основу по ранее вынесенному делу (№А64-8822/09), решение по которому вступило в законную силу, имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего дела, возникшего позднее. Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом, поскольку в силу действия п.2 ст. 69 АПК РФ имеют свойства достоверности и незыблемости.

2. Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.З ст.607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа данных норм права следует, что существенным условием договора аренды является условие о его предмете.

Согласно плану строения М 1:200 и Экспликации к поэтажному плану здания (строения), являющимися неотъемлемыми приложениями спорного договора аренды, арендуемое Ответчиком помещение представляет собой совокупность нескольких комнат подвала нежилого здания, расположенного по адресу: <...>:

- комнаты №4 (коридор) площадью 34,3 кв.м.;

- комнаты №6 (склад) площадью 22,4 кв.м.;

- комнаты №9 (склад) площадью 23,3 кв.м.;

- комнаты №10 (склад) площадью 19,6 кв.м.;

- комнаты №11 (склад) площадью 31,3 кв.м.;

- комнаты №12 (подсобная) площадью 2,2 кв.м.;

- комнаты №14 (коридор) площадью 29,6 кв.м.;

- комнаты №16 (тамбур) площадью 1,6 кв.м.;

- комнаты №25 (санузел) площадью 15,0 кв.м.

В 2007 году ООО «Олимп» осуществлен самовольный захват помещений комнат №4, №6 и №9. Двери перечисленных комнат были оборудованы новыми замками, что создало Ответчику препятствия в пользовании частью нежилого помещения, переданного в аренду по договору №1246/н от 26.01.2005г. В комнате №4 ООО «Олимп» без согласия Ответчика возведены перегородки, разделившие данную комнату на четыре отдельных помещения (№4, №28, №29, №30).

Более того, в настоящее время подвал фактически представляет собой два обособленных помещения: нежилое помещение №1 площадью 186,2 кв.м. и нежилое помещение №2 площадью 517,1 кв.м. (в т.ч. подвал площадью 169,9 кв.м.). При этом помещения №4, №6 и №9 вошли в состав нежилого помещения №2, владение которым осуществляет ООО «Олимп».

Перечисленные обстоятельства подтверждаются Техническим паспортом здания по состоянию на 07.08.2007г., Техническим паспортом нежилого помещения №1 по состоянию на 27.04.2010г., Техническим паспортом нежилого помещения №2 по состоянию на 27.04.2010г., представленными ООО «Этна» в материалы дела.

Таким образом, с августа 2007 года объект аренды, указанный в Договоре, в натуре отсутствует. Помещения, переданные в аренду по договору, входят в состав вновь созданных объектов (нежилое помещения №1 и нежилое помещение №2), владение и пользование которыми осуществляют ООО «Этна» и ООО «Олимп».

Принимая во внимание перечисленные обстоятельства, прошу исковое заявление в части расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и пени оставить без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом принятых судом к рассмотрению уточнений истца.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то …уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В данном случае обязательства сторон установлены договором №1246/н от 26.01.05г., ответчиком обязательства не исполнены в полном объеме.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса РФ и п.5.2.1 договора №1246/н от 26.01.05г. при не внесении полного платежа в срок, указанный в п.5.2.1 договора, ответчик обязан уплатить пени в размере 0,5% от суммы данного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Тем самым, договор аренды является срочным договором, и срок его определяется договором.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в нашей ситуации договором №1246/н от 26.01.05г. Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно по требованию арендатора, в том числе и в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока (ст.619 Гражданского кодекса РФ), это же предусмотрено в п.6.1. данного договора.

Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут, квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд считает, что указанное нарушение может квалифицироваться как существенное нарушение договора аренды, нарушение договора аренды №1246/н от 26.01.05г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно ч.1 ст.329, ч.1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (штраф, пеня) - определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашением сторон неустойка определена в размере 0,5% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (п.5.2.1. договора).

Доводы ответчика не могут быть приняты во внимание по следующим обстоятельствам

В отзыве ООО «Этна» ссылается на ст. 607 п. 3 ГК РФ, согласно которой в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и указывает на то, что в договоре аренды от 26.01.2005 г. № 1246/н такие данные отсутствуют.

Однако, в соответствии с п. 1.1. вышеназванного договора указано, что в аренду ООО «Этна» принимает подвальное помещение общей площадью 179,6 кв.м. В передаточном акте указана также основная площадь 96,60 кв.м., что подтверждается экспликацией к поэтажному плану объекта и указывается, что нежилое помещение предоставляется для размещения склада.

Кроме того, данный договор был подписан без каких-либо разногласий, что свидетельствует об отсутствии между сторонами не согласованных действий. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка считается недействительной при наличии пороков сделки на момент ее заключения. Условия договора на аренду нежилого здания определены сторонами при их заключении в соответствии с требованиями действующего законодательства и волеизъявления сторон. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Тамбовской области 21.02.2005. Срок действия договора установлен с 26.01.2005 г. по 25.01.2010 г. В последующем, данный договор не был расторгнут. В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данная норма, по мнению суда имеет императивных характер.

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Следовательно, договор аренды от 26.01.2005 № 1246/н в силу требования п.2 ст. 621 ГК РФ не прекратил свое действие, считается заключенным на неопределенный срок.

Изменения в договор аренды не вносились, новый договор аренды от 26.01.2005 № 1246/н об ином предмете площадью 186,2 кв.м. с ООО «Этна» не заключался, у ООО «Этна» не изменялся размер уплачиваемой арендной платы, вносили ее за помещение 179,6 кв.м.

Согласно п.3.2.16 названного договора арендатор обязан о предстоящем освобождении помещения сообщить арендодателю и сдать арендуемое помещение балансодержателю по передаточному акту.

Согласно п. 3.2.17 договора аренды № 1246/н от 26.01.2005 по истечении срока действия данного договора арендатор обязан в 10-дневный срок освободить занимаемое помещение.

Также в соответствии с п.2 ст.655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а именно: передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Однако, как следует из материалов дела, до настоящего времени помещение не было освобождено, ключи от помещения комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова переданы не были.

Ответчик в судебное заседание не явился, доказательств погашения суммы задолженности и отсутствия вины, по мнению суда, не представил.

В связи с тем, что ответчик, в судебное заседание не явился, суд в соответствии со ст.156 АПК РФ рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Тем самым суд считает, что истцом представлены доказательства подтверждающие обстоятельства дела и исковые требования.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из изложенного, суд делает вывод, что исковые требования подлежат удовлетворению с учетом уточнений истца. Расходы по оплате государственной пошлины на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ отнести на ответчика – ООО «Этна».

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

СУД РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 26.01.2005 № 1246/н.2. Выселить Общество с ограниченной ответственностью «Этна» из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Этна» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), <...> в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), <...>/Коммунальная, д. 146/11 задолженность в сумме 237 536 руб. 52 коп. из них: сумма основного долга 87 788 руб. 92 коп. (за период с 15 декабря 2010 по 30 июня 2011) и 149 747 руб. 60 коп. - пени (за период с 11.01.2011 по 12.12.2011).4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Этна» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), <...> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 750 руб. 73 коп.

5. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: 394018, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья С.А. Сучков