Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Сюрприз», г. Тамбов обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Тамбов с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 26000 руб. по договору № 19 от 01.08.2008г., а также убытков в сумме 65245 руб. и расходы на составление сметы в сумме 3000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения требований по мотивам, указанным в отзыве на исковое заявление.

Из материалов дела, объяснений представителей истца и ответчика следует, что между истцом и ответчиком 01.08.2008г. заключен договор аренды № 19, по условиям которого согласно акту приема-передачи помещения от 01.08.2008г. ответчику передано в аренду нежилое помещение общей площадью 463 кв.м, цокольного этажа, расположенного по адресу: <...>. Д. 187-Е, кадастровый номер 68:29:0208007:0120:860/329:1129.

В соответствии с п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ договор считается продленным на неопределенный срок.

27.04.2008г. ФИО1 обратилась к ООО «Сюрприз» о расторжении договора аренды с 31 мая 2011г.

Поскольку договор аренды был продлен на неопределенный срок, договор аренды считается расторгнутым с 27.07.2011г.

01.08.2011г. был составлен акт о расторжении договора, подписанный ФИО1 с возражениями относительно срока расторжения договора.

С учетом п. 13 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», истец считает, что ответчиком не оплачены арендные платежи по договору за июнь, июль 2011г. в размере 26000 руб. (п. 2.1. договора).

Также ввиду нарушения ответчиком п. 5.2.5, п. 5.2.8 договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора содержать помещение в исправном состоянии и передать его после расторжения договора в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, истец считает, что ему причинены убытки в виде необходимости несения затрат по осуществлению ремонта в сумме 65245 руб. согласно составленной смете.

В досудебном порядке спор урегулирован не был, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей истца и ответчика, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Обязательства сторон установлены договором аренды нежилого помещения № 19 от 01.08.2008г.

Условиями указанного договора определено, что арендодатель (истец по делу) передает арендатору (ответчику по делу) в аренду (во временное владение и пользование) нежилое помещение, указанное на поэтажном плане № 129 номерами 6,7 общей площадью 46,3 кв.м (в том числе торговой – 27,5 кв.м), находящиеся на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <...> «Е», кадастровый номер 68:29:0208007:0120:860/329:1129, а арендатор уплачивает арендную плату.

Срок аренды установлен с 01.08.2008г. по 31.12.2008г.

В пункте 3.5. договора указано, что если по истечении двух недель после окончания срока договора ни одна из сторон не заявит о прекращении аренды, договор аренды считается продленным на тот же срок.

В силу п. 8.1 договора все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

Дополнительным соглашением от 01.01.2009г. стороны договорились внести изменения в содержание договора аренды № 19 нежилого помещения от 01.08.2008г., в частности в п. 3.1 договора, установив срок его действия с 01.01.2009г. по 30.12.2009г. и в п. 3.5 договора, указав, что если по истечении двух недель после окончания срока договора ни одна из сторон не заявила о прекращении аренды, договор считается продленным на год.

Таким образом, при отсутствии возражений сторон против продления договора он считается пролонгированным ежегодно, при этом государственной регистрации договор не подлежит (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продлении договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Представитель ответчика считает, что договором определен срок для одностороннего отказа от договора в тридцать дней с момента получения арендодателем заявления от арендатора об отказе от договора с учетом п. 3.3.

Данный вывод нельзя признать обоснованным.

Разделом 3 договора установлен срок его действия и порядок расторжения. При этом п. 3.2. предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут досрочно во внесудебном порядке по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения другой стороной обязательств с указанием таких условий для каждой из сторон.

Таким образом, срок, указанный в пункте 3.3 договора применим только в случае одностороннего отказа стороны от договора при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Отказ арендатора от договора от 27.04.2011г. не содержит указание на существенное нарушение арендодателем условий договора.

В данном случае односторонний отказ от договора осуществляется в порядке, установленном ч. 2 ст. 610 ГК РФ. В течение трех месяцев с момента указанного предупреждения договор сохраняет силу для обеих сторон.

Арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора аренды 27.04.2011г. соответственно договор считается расторгнутым с 27.04.2011г., акт о расторжении договора составлен 01.08.2011г.

Согласно пояснениям представителя ответчика и как указывает истец в акте расторжения договора аренды от 01.08.2011г. (л.д. 48) помещение находилось в эксплуатации с 01.08.2008г. по 31.05.2011г., полностью освобождено 12.06.2011г.

В соответствии с п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, требования истца о взыскании 26000 руб. арендной платы (п. 2.1 договора) за июнь, июль 2011г. заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

На основании договора аренды помещения № 19 от 01.08.2008г. и в соответствии со статьей 611 ГК РФ истцом ответчику по акту приема-передачи было передано нежилое помещение общей площадью 46,3 кв.м цокольного этажа, расположенного по адресу: <...>. Д. 187-Е, кадастровый номер 68:29:0208007:0120:860/329:1129 с внутренней отделкой, полностью готовое к эксплуатации, соответствующее проектной документации, требованиям пожарной и технико-эксплуатационной безопасности, ГСЭН, СНиП, подключенное к электрическим сетям, сетям тепло-водоснабжения и канализации по постоянной схеме, со всеми коммуникациями.

01.08.2011г. сторонами составлен акт о расторжении договора аренды от 01.08.2008г., подписанный арендатором с возражениями относительно претензий истца и срока расторжения договора. С учетом истечения 3-х месяцев с момента отказа от аренды со стороны арендатора, договор считается прекращенным.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец заявляет о том, что имущество не сдано ответчиком в том состоянии, в котором оно получено согласно договору от 01.08.2008г. и акту приема-передачи от 01.08.2008г. и требует ремонта. Отказ ответчика от проведения ремонта нанес убытки, выразившиеся в стоимости восстановительного ремонта. Сумма необходимая для проведения ремонта определена истцом, исходя из сметы, составленной ОАО «ТАМБОВКОММУНПРОЕКТ» (л.д. 15-23) и составляет 65245 руб.

Доводы истца в указанной части не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры как возмещение убытков по правилам статей 15, 393 ГК РФ возможно при доказанности совокупности следующих обстоятельств: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом необходима доказанность всей совокупности обстоятельств. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Истцом не доказано, что недостатки помещения находятся в причинно-следственной связи с поведением ответчика, произошли по вине ответчика, в том числе ввиду осуществления им действий способствующих повышенному износу помещения, а не с естественным износом в результате эксплуатации имущества.

Истец не оспаривает факт, что также нашло отражение в акте о расторжении договора аренды от 01.08.2011г., освобождения ответчиком помещения 12.06.2011г. Волеизъявление арендатора было направлено на прекращение договорных отношений.

Отсутствие акта возврата арендованного помещения, не препятствовало истцу распорядиться принадлежащим ему имуществом и передать его в аренду другому арендатору.

Арендатор обязан возместить убытки арендодателю в случае использования помещения сверх нормального износа или на условиях, не предусмотренных договором, но при этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором.

Помещение использовалось ответчиком три года, условия договора от 01.08.2008г. содержат цель аренды – торговля металлическими дверями.

Деятельность арендатора предусматривает нормальный износ помещения.

Ответчиком не представлено доказательств содержания арендатором помещения в неисправном состоянии. Кроме того, пункт 4.2.1 предусматривает право арендодателя входить в помещение с целью его периодического осмотра на предмет соблюдения условий его использования. Претензий по использованию арендатором помещения в течение всего срока аренды арендодателем не заявлялось.

Из содержания сметы следует, что необходима окраска стен и лестничных маршей с проведением подготовительных работ и замена плитки.

В материалы дела сторонами представлены фотоснимки помещений по состоянию на 2008г. и на 2011г. На снимках 2008г. видны существовавшие дефекты, претензии по которым истец выдвигает в 2011г. При этом при передаче помещения по акту приема-передачи от 01.08.2008г. фактическое состояние интерьера и лакокрасочного покрытия стен не описывалось.

Истцом доказательств нарушения ответчиком п. 5.2.5, предусматривающим содержание имущества арендатором в исправном и надлежащем состоянии, не представлено. Претензий со стороны арендодателя в адрес арендатора не предъявлялось.

Доказательства того, что спорные недостатки переданного нежилого помещения не являются его нормальным износом, также не представлено.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 15 ГК РФ и ст. 65 АПК РФ бремя доказывания вышеперечисленных обстоятельств возлагается на истца.

Учитывая, что вина ответчика в причинении ущерба имущества, а также причинно-следственная связь между действиями (бездействиями) ответчика и наступившими негативными последствиями не доказаны, в удовлетворении требований в части взыскания убытков в сумме 65245 руб. следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 102, 110, ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Тамбов, 16.09.1968г.р., место рожд. г. Ашхабад, Туркменистан (ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Сюрприз», г. Тамбов (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору аренды № 19 от 01.08.2011г. за июнь, июль 2011г. в сумме 26000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 1040 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Истцу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Н.Ю. Макарова