Гражданский кодекс часть 1

Жилищно-строительного кооператива «Московская 30А», г.Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>),
к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г.Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>),
о обязании продлить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 07.08.2018, диплом КХ №01064 от 28.06.2013.

от ответчика до перерыва: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019 №01-15-05, диплом №2/2 от 01.07.2017, после перерыва: ФИО3, представитель по доверенности от 06.05.2019 №01-15-841, диплом ВСГ 3239568 от 25.06.2008.

установил:

Жилищно-строительный кооператив «Московская 30А», г.Тамбов обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области, г.Тамбов об обязании внести изменения в Договор №78 аренды земельного участка в г. Тамбове от 11.10.2016, изложив п.2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.09.2016 по 30.06.2021 года.»

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении, ходатайствует о приобщении к материалам дела копии письма Управления государственного строительного надзора Тамбовской области исх.№01/1555 от 23.12.2019, копии постановления администрации Тамбовской области №302 от 06.04.2017 «О согласовании ТОГУП «Тамбовская управляющая компания» участия в создании ООО «АИЖК Строй», копии постановления Тамбовской областной Думы №283 от 28.04.2017 «О согласовании ТОГУП «Тамбовская управляющая компания» совершения крупной сделки, связанной с внесением денежных средств в уставной капитал ООО «АИЖК Строй», копии договора подряда №1 на выполнение работ по строительству объекта: 9-этажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями магазина продовольственных товаров, социально-бытового назначения и офисных помещений по адресу: <...> от 10.09.2019, копии справок о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 30.09.2019 на сумму 1 160 995,65 руб., №3 от 30.11.2019 на сумму 7 547 335,60 руб., №2 от 31.10.2019 на сумму 13 054 385,63 руб., копии Соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имуществе публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» из бюджета Тамбовской области от 29.10.2019,.

Представитель ответчика не возражает.

Указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В соответствии со ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 25 декабря 2019, после перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика заявленные требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 по делу №А64-5813/2013 ООО фирма «Юкон», выступавшее в качестве застройщика многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении Общества открыто конкурсное производство.

Определением арбитражного суда от 06.04.2016 было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО фирма «Юкон» о погашении требований участников строительства жилых домов ООО фирма «Юкон» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <...>, жилой дом и земельный участок под ним, созданному участниками строительства Жилищно-строительному кооперативу «Московская 30А», зарегистрированному в ЕГРЮЛ 24.12.2015.

На основании данного Определения арбитражного суда ЖСК «Московская 30А» были переданы права застройщика, принадлежащие ООО фирма «Юкон» на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 7 398,90 кв.м., инв.№23209/А329, адрес объекта: <...> земельный участок под ним.

11.10.2016 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и Жилищно-строительным кооперативом «Московская 30А» (арендатор) был заключен договор №78 аренды земельного участка в г. Тамбове, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 68:29:02 04 009:903, находящийся по адресу: по ул.Московской, 30А, для завершение строительства 9-ти этажного 120-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями магазина продовольственных товаров, социально-бытового назначения и офисных помещений (под строительство 9-ти этажного 120-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями магазина продовольственных товаров, социально-бытового назначения и офисных помещений), в границах, согласно кадастровому паспорту (плану, выписки) участка, прилагаемых к настоящему договору и являющимися его неотъемлемой частью, общей площадью 5950 кв.м. (п.1.1 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается сроком на 3 года с 30.09.2016 по 30.09.2019 (п.2.1 договора).

Договор аренды по окончании срока его действия не подлежит продлению (п.2.3 договора).

В установленный договором аренды срок, строительство многоквартирного дома не было завершено по причине отсутствия финансирования.

13.09.2019 ЖСК «Московская 30А» обратился в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с заявлением о продлении срока договора в связи с его окончанием.

Письмом исх.№23-30-1667/9 от 27.09.2019 Комитетом ЖСК «Московская 30А» было отказано в продлении срока договора аренды земельного участка, на основании п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ЖСК «Московская 30А» в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, с собственниками зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 01 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Судом установлено, что спорный земельный участок предоставлен ЖСК «Московская 30А» для завершения строительства 9-ти этажного 120-ти квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями магазина продовольственных товаров, социально-бытового назначения и офисных помещений, находящийся по адресу: <...>.

09.12.2016 договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области за регистрационным номером 68-68/001-68/001/224/2016-169/1.

Спорный земельный участок обременен правами третьих лиц, в частности, правами участников долевого строительства МКД, которые охраняются законом, поскольку с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, у участников долевого строительства (залогодержателей) на основании ч.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», считаются находящимися в залоге право аренды на земельный участок и строящийся на нем МКД.

Согласно письма Управления государственного строительного надзора Тамбовской области исх.№01-1555 от 23.12.2019, в настоящее время на объекте (многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>) выполняются следующие работы: 1,2 подъезды – кладка 2 этажа, 3 подъезд – кладка 7-го этажа, 4,5 подъезды – монтаж отверстий под сантехнические коммуникации.

Объект признан проблемным, включен в региональный план-график (дорожную карту) по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, и в единый реестр проблемных объектов.

29.10.2019 между администрацией Тамбовской области и публично-правой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» подписано Соглашение о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» из бюджета Тамбовской области, согласно которому будут профинансированы мероприятия по достройке проблемного объекта по ул.Московская, д.30А из федерального и регионального бюджетов.

Согласно региональному плану-графику, планируемый срок завершения строительства объекта и восстановления прав пострадавших участников долевого строительства – 3 квартал 2020 года.

Учитывая, что строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, не завершено, а указанное недвижимое имущество находится в залоге у участников долевого строительства до даты передачи им квартир и нежилых помещений, отсутствие договора аренды земельного участка, приведет к невозможности исполнения застройщиком своих обязательств по вводу МКД в эксплуатацию и исполнению обязательств по передаче предметов договоров участия в долевом строительстве его участникам.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

Обязать Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области внести изменения в Договор №78 аренды земельного участка в г. Тамбове от 14.10.2016, изложив п.2.1 договора в следующей редакции:

«п.2.1 Срок аренды земельного участка устанавливается с 30.09.2016 по 30.06.2021».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья О.А. Подольская