Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 24.01.2013г. №01-32(15)146, в представлении в собственность арендуемого нежилого здания и земельного участка под ним

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 10.02.2014г.

от Комитета по управлению муниципальным имуществом – ФИО2, доверенность №01-32(15)632 от 07.04.2014г.

от третьего лица – ФИО3, доверенность №5 от 09.01.2014г.

Общество с ограниченной ответственностью «Таурус» (далее ООО, общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом города Тамбова, выраженный в письме от 24.01.2014г. №01-32(15)146, в представлении в собственность арендуемого нежилого здания литер А площадью 54,9кв.м. и земельного участка под ним (кадастровый номер земельного участка 68:29:0105008:40) расположенных по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь,1(уточненное требование, принятое судом к рассмотрению).

В своем отзыве от 27.03.2014г. №01-32(15)775 Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова (далее Комитет) заявленные требования не признал, факт аренды обществом нежилого здания с 06.06.2011г. подтвердил, не отрицал, что заявитель имеет преимущественное право на приобретение данного нежилого помещения, но направленный администрацией г. Тамбова в соответствии с распоряжением от 25.11.2013г. №1912-р «О внесении в Тамбовскую городскую Думу проекта решения «Об условиях приватизации нежилого здания, литер А и земельного участка под ним, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1» проект решения Тамбовской городской Думы «О внесении в Тамбовскую городскую Думу проекта решения «Об условиях приватизации нежилого здания, литер А и земельного участка под ним, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1» Думой принят не был и возвращен в администрацию г. Тамбова без указания причин возврата.

Представитель третьего лица поддержал позицию Комитета и пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей договор аренды должен быть расторгнут.

Рассмотрев материалы дела выслушав представителей сторон, суд установил :

Между Комитетом и ООО «Таурус» на основании постановления администрации г. Тамбова от 23.03.2011г. №1844 и протокола открытого аукциона по извещению №060411/0048974/01 от 31.05.2011г. заключен договор №1830/к от 06.06.2011г. аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Тамбова – нежилого помещения литер А площадью 54,9кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь, дом 1 для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами. Срок действия договора аренды с 01.06.2011г. по 31.05.2016г. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. По акту приема-передачи от 01.06.2011г. данное нежилое помещений в удовлетворительном состоянии передано арендатору (л.д. 9-21).

Администрацией г. Тамбова 02.08.2011г. принято постановление №5565 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Таурус» в аренду земельного участка по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь,1», согласно п.1 которого ООО «Таурус» из земель населенных пунктов представлен в аренду сроком по 31.05.2016г. земельный участок площадью 444кв.м. с кадастровым номером 68:29:0105008:40 под нежилое здание литер А для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь,1 (вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

09.08.2011г. между Комитетом и заявителем заключен договор №161 аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0105008:40 площадью 444кв.м. расположенного по адресу: г. Тамбов, Красноармейская площадь, 1. Данный договор прошел государственную регистрацию 13.07.2012г.

Общество 11.11.2013г. обратилось в Комитет с заявлением о преимущественном праве на выкуп арендуемого нежилого помещения в порядке установленном Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (л.д. 26).

Администрацией г. Тамбова 25.11.2013г. было издано распоряжение №1912-р «О внесении в Тамбовскую городскую Думу проекта решения «Об условиях приватизации нежилого здания литер А и земельного участка под ним, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1» и назначении официального представителя главы администрации г. Тамбова при рассмотрении данного проекта в Тамбовской городской Думе» и был подготовлен проект решения «Об условиях приватизации нежилого здания литер А и земельного участка под ним, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1». Согласно п.2 данного проекта решения признано преимущественное право арендатора ООО «Таурус» на приобретение объекта недвижимости по цене 1 745 876руб., в т.ч. здания литер А – 538870руб., земельного участка под зданием литер А – 1 207 006руб. (л.д. 54-57)

Тамбовской городской Думой 26.12.2013г. вышеуказанный проект решения был возвращен в администрацию г. Тамбова с приложением выписки из протокола №59 заседания Тамбовской городской Думы от 18.12.2013г., согласно которой данное решение при голосовании «за»-3, «против»-6, «воздержался»-21 не принято (л.д. 52-53).

Письмом от 24.01.2014г. №01-32(15)146 Комитет в ответ на обращение общества о выкупе арендуемого нежилого помещения и земельного участка под ним сообщил заявителю, что 26.11.2013г. на рассмотрение Тамбовской городской Думы был внесен проект решения «Об условиях приватизации нежилого здания литер А и земельного участка под ним, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1», однако проект принят не был и возвращен в администрацию г. Тамбова (л.д. 27).

Заявитель, посчитав, что ему необоснованно было отказано в выкупе арендуемого имущества, обратился с настоящим заявлением в суд.

Общество ссылается на то, что пользуется нежилым помещением и земельным участком под ним более трех лет, задолженность по арендным платежам отсутствует, общество имеет все законные основания для преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ.

Оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, недействительным может быть признан ненормативный правовой акт при наличии одновременно двух условий: несоответствия данного ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности заявителя.

Статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства (заявитель не подпадает под субъекты малого и среднего предпринимательства, на которых не распространяется данная статья) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013г. находится в их во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

-отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренным ч.2 или ч.2.1 ст.9 настоящего Закона – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч.2.1 ст. 9 настоящего Закона.

Частью 2 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить в двухмесячный срок с даты получения заявления заключение договора по проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ»; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

А если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (п.4 ст.9 закона №159-ФЗ). Других оснований для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества закон не предусматривает.

Как установлено судом, не оспаривается сторонами, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендует нежилое помещение непрерывно более двух лет (с июня 2011г.), задолженности по арендным платежам не имеет; обратился по своей инициативе с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, что предусмотрено ч.2 ст. 9 Закона №159-ФЗ; арендуемое заявителем имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (лили) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства – стороны на это не ссылались и доказательства включения спорного имущества в данный перечень в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, заявитель соответствует всем условиям, предусмотренным ст.3 Федерального закона №159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Комитет провел оценку арендуемого помещения, что подтверждается как проектом решения, так и представителем Комитета. И в силу прямого указания закона (ч.3 ст. 9 Закона №159-ФЗ) уполномоченные органы обязаны в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценки принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Такого отказа, как непринятия Тамбовской городской Думой проекта решения, закон №159-ФЗ не предусматривает.

В процессе судебного заседания было произведено прослушивание аудиозаписи 59 внеочередного заседания Тамбовской городской Думы пятого созыва по 5 вопросу повестки дня (аудиозапись приложена к материалам дела).

Ссылка представителя Тамбовской городской Думы на то, что Комитетом должен быть расторгнут с обществом договор аренды по причине невыполнения арендатором обязанностей по ремонту здания, несостоятельна.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что Комитет направлял обществу предложения о расторжении договора аренды, отсутствуют доказательства нарушения арендатором положений договора аренды нежилого помещения, отсутствуют доказательства направления Комитетом в суд заявления о расторжении договора аренды. Причем такое заявление должно быть направлено в суд до момента подачи арендатором заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Соответствии с ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимым для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п.7 статьи 3 Федерального закона от25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не допускается со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно ст. 28 Федерального закона от21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации зданий, строений и сооружений земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании кадастрового паспорта земельного участка.

Под нежилое помещение литер А сформирован земельный участок площадью 444кв.м. с кадастровым номером 68:29:0105008:40. Какие-либо разногласия по данной площади земельного участка у сторон отсутствуют.

Таким образом, общество полностью соответствует требованиям ст. 3 Закона №159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение спорного арендуемого имущества и земельный участок под этим нежилым помещением, письмом №01-32(15)146 от 24.01.2014г. ему фактически отказано в преимущественном праве на приобретение спорного имущества, что является нарушением прав и законных интересов общества в предпринимательской деятельности.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

СУД РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова, выраженный в письме №01-32(15)146 от 24.01.2014г., в представлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Таурус» арендуемого нежилого помещения литер А площадью 54,9кв.м. и земельного участка под ним с кадастровым номером 68:29:0105008:40, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1.

Комитету по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова восстановить нарушенные права заявителя и в месячный срок со дня вступления в законную силу данного решения направить обществу с ограниченной ответственностью «Таурус» договор купли-продажи арендованного имущества (нежилое помещение литер А площадью 54,9кв.м. и земельного участка под ним с кадастровым номером 68:29:0105008:40, расположенных по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, Красноармейская площадь,1).

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова в пользу общества с ограниченной ответственностью «Таурус» расходы по госпошлине в сумме 2000руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (<...>) с подачей жалобы через арбитражный суд Тамбовской области

Судья Л.И. Парфенова