Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: до перерыва - ФИО2, доверенность от 04.08.2022, диплом, ФИО3, приказ №1 от 05.08.2021, паспорт РФ; после перерыва - ФИО2, доверенность от 04.08.2022, диплом.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Тамбовская область, Тамбовский район, обратился в суд с исковым заявлением к ООО «ЖКХ Эксперт», Тамбовская область, Жердевский район, с требованием о взыскании:

- по договору аренды от 01.01.2020 задолженности в размере 839 730,85 руб., из которых: 813 377,42 руб. - сумма основного долга за период с 01.10.2020 по 21.07.2021, 18 138,32 руб. - пени по договору за период с 21.08.2021 по 31.03.2022, 8 215,11 руб. - пени по договору за период с 02.10.2022 по 10.01.2023, а также пени по день фактического исполнения обязательства;

- по договору аренды от 01.10.2020 в размере 358 152,04 руб., из которых: 338 550 руб. - сумма основного долга, 19 602,04 руб. - пени по договору за период с 11.06.2021 по 10.01.2023, а также пени по день фактического исполнения обязательства.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.02.2023 выделено в отдельное производство требование истца по взысканию с ответчика задолженности по договору аренды от 01.10.2020 в размере 358 152,04 руб., из которых: 338 550 руб. - сумма основного долга, 19 602,04 руб. - пени по договору за период с 11.06.2021 по 10.01.2023, а также пени по день фактического исполнения обязательства, с присвоением регистрационного номера №А64-1103/2023.

В рамках настоящего дела оставлено рассмотрение требования о взыскании задолженности по договору аренды от 01.01.2020 в размере 839 730,85 руб., из которых: 813 377,42 руб. - сумма основного долга за период с 01.10.2020 по 21.07.2021, 18 138,32 руб. - пени по договору за период с 21.08.2021 по 31.03.2022, 8 215,11 руб. - пени по договору за период с 02.10.2022 по 10.01.2023, а также пени по день фактического исполнения обязательства.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 22.03.2023 принято к производству суда встречное исковое заявление ООО «ЖКХ Эксперт» к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о признании недействительным договора аренды от 01.01.2020 нежилого помещения, площадью 120,07 кв.м., расположенного по адресу: <...> в/г №1, назначение офисное/складское; рассмотрение встречного иска назначено совместно с первоначальным иском.

В процессе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования, в судебном заседании 08.08.2023 истцом представлен расчет неустойки по состоянию на 08.08.2023, просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.10.2020 по 21.07.2021 в размере 815 275 руб., договорную неустойку за нарушение обязательства по своевременной оплате арендной платы за период с 24.08.2021 по 08.08.2023 в размере 43 291,10 руб., а также неустойку по день фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы.

Уточнение принято судом.

В судебном заседании 05.09.2023 ответчиком представлено письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения завышенной стоимости арендной платы за спорный объект.

В судебном заседании 05.09.2023 ответчик данное ходатайство не поддержал, в связи с чем указанное ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы судом не рассматривалось.

Пояснением от 05.09.2023 истец представил уточненный расчет в части неустойки.

Вместе с тем, данные пояснения не содержат ходатайство об уточнении требований.

Согласно ч. 1, 2 ст. 163 АПК РФ, арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании, на срок, не превышающий пяти дней.

В судебном заседании объявлен перерыв с 05.09.2023 до 12.09.2023, с вынесением протокольного определения.

После перерыва заседание суда продолжено, истец заявлением от 12.09.2023 представил расчет неустойки по состоянию на 12.09.2023, просит уточнить требования согласно заявления от 12.09.2023, а именно взыскать задолженность по арендной плате в размере 815275 руб. за период с 01.10.2020 по 21.07.2021, неустойку с учетом моратория в размере 46144,57 руб. за период с 24.08.2021 по 12.09.2023, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение принято судом.

Истец заявлением от 12.09.2023 исковые требования с учетом уточнения поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Ответчик считает исковые требования необоснованными, неподлежащими удовлетворению по основаниям, указанным в отзыве, встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении и пояснениях.

Как следует из материалов дела, 01.01.2020 между гражданином РФ ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ЖКЖ Эксперт» в лице генерального директора ФИО1, был заключен Договор аренды (далее – Договор от 01.01.2020), согласно п. 1.1 которого Арендодатель обязался передать Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 120,07 кв.м., со следующими индивидуальными характеристиками:

- кадастровый номер нежилого помещения: 68:03:1501094:495;

- адрес нежилого помещения: <...> дом в/г №1;

- назначение: офисное / складское.

Имущество передается для использования Арендатором в качестве:

- офисных помещений – по приему граждан и ведению хозяйственной деятельности в сфере ЖКУ;

- складских помещений – размещения инвентаря, ТМЦ, архивных документов, лицевых счетов и карточек МКД (п. 1.3 Договора от 01.01.2020).

Постановлением Администрации города Жердевка Жердевского района Тамбовской области от 27.06.2022 №166 изменен адрес расположения данного здания: <...>.

П. 1.5 Договора от 01.01.2020 устанавливался срок аренды имущества – 11 месяцев, с момента подписания передаточного акта.

Договор автоматически продлевается на каждый следующий год путем составления письменной формы аналогичного договора, если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора (п. 1.6 Договора от 01.01.2020).

Согласно п. 5.1, 5.2 Договора от 01.01.2020 арендная плата за владение и пользование имуществом составляет 700 руб. за кв. м. арендуемой площади нежилого помещения в месяц.

Общая стоимость арендной платы за владении и пользование имуществом устанавливается исходя из расчета и составляет: 700 руб./ кв.м. х 120,07 кв. м. = 84049 руб. Арендатор оплачивает арендную плату на следующих условиях:

Арендная плата должна быть уплачена в полном объеме за весь период пользования, не позднее 30 календарных дней со дня окончания срока действия договора.

П. 5.4 Договора от 01.01.2020 предусмотрено, что начисление и уплата арендной платы производится с момента передачи помещений по передаточному акту, согласно предусмотренных сроков и условий платежей, предусмотренных договором.

П. 6.1 Договора от 01.01.2020 стороны устанавливали, что за просрочку внесения платежей, предусмотренных в п. 5 настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,01% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки на основании письменного требования.

Согласно Приложению № 1 к Договору от 01.01.2020 недвижимое имущество было передано Арендатору 01.01.2020 г. по передаточному акту.

Ответчиком арендные платежи не вносились, в связи с чем истцом в адрес ответчика в целях досудебного урегулирования спора 04.10.2022 была направлена Досудебная претензия.

Ссылаясь на то, что ответчиком оплата арендных платежей по Договору от 01.01.2020 произведена не была, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по Договору от 01.01.2020 в размере 815275 руб. за период с 01.10.2020 по 21.07.2021.

Кроме того, истцом ответчику в порядке п. 6.1 Договора от 01.01.2020 была начислена и предъявлена ко взысканию неустойка в размере 46144,57 руб. за период с 24.08.2021 по 12.09.2023 (с учетом моратория), а также истец просит взыскать с ответчика неустойку по день фактического исполнения обязательства.

Ответчик в отзыве считает исковые требования необоснованными, неподлежащими удовлетворению, во встречном иске просит признать Договор от 01.01.2020 ничтожным по признакам мнимости и притворности.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд находит иск не подлежащим удовлетворению; встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец считает, что обязательства сторон возникают из Договора аренды от 01.01.2020.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" приведены следующие разъяснения. При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. К таким обстоятельствам, в частности, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Ответом Министерства сельского хозяйства Тамбовской области от 26.04.2023 №01-28/1238 на запрос суда от 12.04.2023 в материалы дела представлен Договор аренды нежилого помещения от 19.08.2019, заключенный между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор), согласно п. 1.1, 1.2 которого Арендодатель обязался передать во временное пользование нежилое помещение, а Арендатор обязался выплачивать арендную плату за пользование нежилым помещении ем, расположенным по адресу: <...> в/ч, №1, общей площадью 1080,8 кв.м., кадастровый номер 68:03:1501094:495, со следующими характеристиками:

- общая площадь – 1080,8 кв.м.;

- наличие искусственного освещения Объекта аренды;

- наличие возможности подключения офисного электрооборудования;

- наличие отопления в холодное время года;

- наличие холодного и горячего водоснабжения и водоотведения в местах общего пользования.

Согласно п. 2.1 указанного договора, стороны пришли к соглашению, что настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи выше указанного арендуемого нежилого помещения и с момента подписания настоящего договора обязанность Арендодателя по передаче Арендатору выше указанного имущества считается исполненным.

Срок действия договора установлен с 19.08.2019 по 18.09.2029 (п. 7.1 Договора от 19.08.2019).

Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора (01.01.2020) помещение общей площадью 1080,8 кв.м. было передано в аренду ФИО4 полностью, без каких-либо изъятий, в связи с чем у ФИО1 отсутствовали права на распоряжение переданным в аренду имуществом.

Довод истца, изложенный в Пояснениях от 05.09.2023, о том, что наличие двух договоров аренды не имеет решающего значения и о том, что Дополнительным соглашением от 21.06.2023 внесены изменения в Договор от 19.08.2019, основаны на неверном понимание норм действующего законодательства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества, соответствующего условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы.

Из изложенного следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (определение Верховного суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 89-КГ16-7).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор, лицо, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Данный способ восстановления нарушенного права является иным по отношению к признанию сделки недействительной.

Само по себе обстоятельство заключения договоров аренды в отношении одного объекта с несколькими лицами, не свидетельствует о недействительности каждого из таких договоров, однако дает арендатору, которому не было передано имущество, возможность защищать свои нарушенные материальные права, поскольку в указанной ситуации в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации его встречное обязательство по внесению арендной платы за неполученное имущество не наступает, и арендодатель не вправе требовать от него уплаты арендных платежей.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20 декабря 2018 года N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года).

Заключение Дополнительного соглашения №1 от 21.06.2023 не влияет на вывод суда об отсутствии у ФИО1 полномочий на заключение договора аренды от 01.01.2020.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Аналогичный вывод сделан в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2021 N 305-ЭС21-8792 по делу N А40-339710/2019.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение Дополнительного соглашения №1 от 21.06.2023 по Договору от 19.08.2019 спустя более чем 3 года, и распространение действия данного соглашения на предшествующий период, не может затрагивать права иных лиц, не являющихся сторонами данного договора и изменять фактические обстоятельства подписания Договора от 01.01.2020, не влечет автоматического восстановления полномочий у ФИО1 на заключение договора от 01.01.2020.

Кроме того, п. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Дополнительное соглашение №1 от 21.06.2023 не содержит положений об исполненных обязательствах, в том числе и в части уплаченной арендной платы, полученной за всю площадь недвижимого имущества.

Таким образом, исходя из представленных разъяснений, истец не вправе был начислять ответчику арендную плату и пени за нарушение сроков внесения арендных платежей при наличии заключенного Договора от 19.08.2019 на всю площадь недвижимого имущества и размера арендной платы, соответствующей этой площади.

Вместе с тем, ответчик во встречном иске просит признать Договор от 01.01.2020 недействительным, считает, его ничтожным по признакам мнимости и притворности, пояснил, что с учетом сроков, установленных договором, срок оплаты наступает не позднее 30.12.2020, на момент наступления срока исполнения обязательств по оплате, ровно до окончания срока действия полномочий руководителя, ФИО1 меры по оплате указанной задолженности не предпринимались, требование об оплате задолженности направлено в адрес общества лишь в октябре 2022 года, в период руководства обществом вторым участником (ФИО3), в связи с чем договор заключен с нарушением норм действующего законодательства, в частности ст. 10 ГК РФ, с целью причинения ущерба обществу путем искусственного создания кредиторской задолженности перед самим ФИО1

Согласно Уточнения правовой позиции по встречному иску от 23.05.2023, ответчик пояснил, что в управлении ООО «ЖКХ Эксперт» находилось около 10 домов, управление 9 из которых прекращено в июне 2019 года в связи с прекращением договоров управления МКД, в связи с чем в период с 01.10.2020 по 30.06.2020 хранение карточек жителей не могло быть осуществлено ввиду отсутствия полномочий ООО «ЖКХ Эксперт», паспортист ФИО5 не могла исполнять функции после июня 2019 года в связи с прекращением договоров управления на МКД, паспортный стол располагался по адресу <...>.

Ответчик отметил, что в управлении ООО «ЖКХ Эксперт» находился только дом №6, расположенный по ул. ФИО8 в г. Жердевка, арендовать помещение площадью 120,07 кв.м. было экономически нецелесообразно, отсутствовала необходимость этого.

Истец считает Договор 01.01.2020 соответствовавшим нормам закона, регулирующим взаимоотношения сторон в период его действия, считает, что ответчик пропустил срок исковой давности для его оспаривания.

Суд соглашается с позиций ответчика о недействительности Договора от 01.01.2020 по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она совершена, так, сделка может быть признана недействительной по статье 10 и пунктам 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при наличии в законе специального основания недействительности сделка признается недействительной по этому основанию (по статье 170 ГК РФ) (пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из ничтожности мнимых сделок, то есть сделок, совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, а также притворных сделок, то есть сделок, которые совершаются с целью прикрыть другие сделки (статья 170 ГК РФ); совершая мнимые либо притворные сделки их стороны, будучи заинтересованными в сокрытии от третьих лиц истинных мотивов своего поведения, как правило, верно оформляют все деловые бумаги, но создавать реальные правовые последствия, соответствующие тем, что указаны в составленных ими документах, не стремятся; поэтому при наличии в рамках дела о банкротстве возражений о мнимости или притворности договора суд не должен ограничиваться проверкой соответствия документов, представленных кредитором, формальным требованиям, установленным законом; суду необходимо принимать во внимание и иные свидетельства, следуя принципу установления достаточных доказательств наличия или отсутствия фактических отношений по сделке.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

Исходя из сказанного, для признания сделки притворной необходимо установить, какую цель преследовали обе стороны при ее заключении и на что была направлена действительная воля каждой из сторон.

В случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Истец ссылается на то, что спорный договор был заключен в целях обеспечения приема граждан (размещение паспортистки) и ведению хозяйственной деятельности в сфере ЖКУ (размещения инвентаря, ТМЦ, архивных документов, лицевых счетов и карточек МКД).

В судебном заседании 08.08.2023 были заслушаны свидетели ФИО6 и ФИО7

Свидетель ФИО6, предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний и за отказ от дачи показаний, пояснил, что с 03 сентября 2018 года работал в ООО «ЖКХ Эксперт», позднее в управляющей компании, возглавляемой ФИО1, в должности слесаря-сантехника, территориально располагались до 2020 года в подвале дома №11 по ул. ФИО8, затем в помещениях грибной фермы по адресу Октябрьская, д. 65 д, на 2 этаже, показал занимаемые помещения на техническом плане, сообщил, что ООО «ЖКХ Эксперт» занимало комнаты 22, 23, 24, сейчас это одно помещение, поскольку снесены перегородки; в данных помещениях располагался инвентарь для обслуживания управляемых домом; рабочее время с 08.00 до 17.00; вселение в данные помещения происходило по распоряжению ФИО1; обслуживали дома расположенные на ул. ФИО8, 6, ул. Советской 137 и еще 2 дома; в подвале дома по ул. ФИО8, 6 находилось часть материалов для обслуживания домов, часть находилось по адресу грибной фермы, отапливался 1 этаж, кабинеты 19, 20, где сидела паспортистка; о наличии размещения информации о телефонах аварийной службы в управляемых домах не знает.

Свидетель ФИО6 также пояснил, что в выходные дни осуществлял подработку в других организациях, официально в какой-либо в спорный период дополнительно не был оформлен.

Свидетель ФИО7, предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний и за отказ от дачи показаний, пояснил, что является старшим дома по ул. ФИО8, 6, находился под управлением ООО «ЖКХ Эксперт» с 2018 по 2020 г.г., затем около 4 месяцев не управлялся никем, а затем перешел под обслуживание организации ФИО1

Свидетель ФИО7 пояснил, что по роду деятельности обращался в основном к слесарю-сантехнику ФИО6, по спорному адресу ходил 1 раз, забирал карточки жильцов у паспортистки-женщины, фамилию назвать затруднился, пояснить в какой период обращался также затруднился, с вероятностью назвал зиму 2021 года, помещения располагались на 2 этаже; информация в доме о месте нахождения сантехника, паспортного стола не размещались, на вопрос принималось ли общим собранием жильцов многоквартирного дома решение об адресе размещения паспортного стола и иных обслуживающих помещений, затруднился ответить.

Таким образом, проанализировав показания свидетелей, суд приходит к выводу о наличии в них противоречий, выполнении каких-либо функций без наличия достоверной информации о наделении лица конкретными полномочиями, а также неисполнение обязанности по размещению необходимой информации, подлежащей размещению в управляемых домах.

Кроме того, в Сведениях о страховом стаже застрахованных лиц ООО «ЖКХ Эксперт», представленных ОПФР по Тамбовской области за период 2019-2021 г.г. отсутствует сведения о работнике ООО «ЖКХ Эксперт» ФИО6 и отчисления в пенсионный фонд за данного работника от имени ООО «ЖКХ Эксперт».

Не содержат данные Сведения информации о работнике ООО «ЖКХ Эксперт» ФИО5, работавшей по данным истца и ответчика на должности паспортиста.

Согласно ответа ОМВД России по Жердевскому району №379-о от 08.06.2023 на запрос суда от 25.05.2023, предоставить сведения о лицах, предоставлявших от имени ООО «ЖКХ Эксперт» не представляется возможным, так как в учетах миграционного пункта ОМВД России по Жердевскому району отсутствуют сведения об оформлении документов, удостоверяющих личность, о регистрационных действиях в жилых помещениях многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «ЖКХ Эксперт», предоставленных доверенным лицом указанной организации в период с 01.10.2020 по 21.07.2021.

В пункте 8 постановления от 23.06.2015 N 25 указано, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса).

В пункте 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 08.07.2020, указано следующее. При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.

Таким образом, оценивая в совокупности представленные в материалы дела доказательства, а именно:

- отсутствие сведений о работниках ООО «ЖКХ Эксперт» ФИО6 и ФИО5 в Сведениях о страховом стаже застрахованных лиц ООО «ЖКХ Эксперт», представленных ОПФР по Тамбовской области за период 2019-2021 г.г. и отсутствие отчислений в пенсионный фонд за данного работника от имени ООО «ЖКХ Эксперт»;

- пояснения свидетеля ФИО6 о хранении материала по разным адресам, обслуживании нескольких домов, при наличии в управлении лишь одного дома;

- пояснения свидетеля ФИО7 об отсутствии размещения сведений в соответствии с законом в управляемых домах с указанием спорного адреса;

- отсутствие в учетах миграционного пункта ОМВД России по Жердевскому району сведений об оформлении документов, удостоверяющих личность, о регистрационных действиях в жилых помещениях многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «ЖКХ Эксперт», согласно ответа ОМВД России по Жердевскому району №379-о от 08.06.2023 на запрос суда от 25.05.2023;

- отсутствие у ФИО1 полномочий на подписание Договора от 01.01.2020, при наличии заключенного ранее Договора от 19.08.2019, стороной которого в качестве Арендодателя выступал ФИО1, а также отсутствие исполнения по договору, заключенному с ответчиком, в том числе в части передачи имущества и внесения арендных платежей,

суд приходит к выводу, что в отсутствие объективных социально-экономических предпосылок для заключения спорного договора, такое нетипичное поведение сторон (при подписании Договора от 01.01.2020 ФИО1 подписывал договор как собственник имущества – Арендодатель и как генеральный директор ООО «ЖКЖ Эксперт – Арендатор) с очевидностью свидетельствует о заключении оспариваемого договора с целью причинения вреда имущественным правам ООО «ЖКХ Эксперт» путем выведения денежных средств при наличии корпоративного конфликта.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить иную цель заключения спорного договора, разумно объяснить отклонение действий от стандартов обычной предпринимательской деятельности.

Учитывая изложенное, встречные исковые требования о признании недействительным Договора аренды от 01.01.2020, заключенного между ФИО1 и ООО «ЖКХ Эксперт», подлежат удовлетворению.

Довод истца о пропуске ответчиком срока исковой давности, подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Норма статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации является специальной по отношению к общей норме статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежит применению в спорах о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса к требованию о признании сделки недействительной применим трехлетний, а не годичный срок исковой давности, как полагал истец.

Согласно п. 5.2 Договора от 01.01.2020 общая стоимость арендной платы за владении и пользование имуществом устанавливается исходя из расчета и составляет: 700 руб./ кв.м. х 120,07 кв. м. = 84049 руб. Арендатор оплачивает арендную плату на следующих условиях:

Кроме того, судом принята во внимание дата смены генерального директора ФИО1 (лица, подписавшего спорный договор) на ФИО3 (лица, оспаривающего договор), что подтверждено приказом от 05.08.2021 и Выпиской из ЕГРЮЛ от 07.12.2022, содержащей запись о внесении изменений 12.08.2021 в отношении лица, имеющего право действовать без доверенности, от имени ООО «ЖКХ Эксперт» генерального директора ФИО3

Таким образом, принимая во внимание п. 1.5, 5.2 Договора от 01.01.2020, дату подачи встречного искового заявления в арбитражный суд нарочно согласно штампа суда 28.02.2023, довод истца о пропуске ответчиком срока исковой давности подлежит отклонению.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что иск заявлен не обоснованно, материалами дела не доказан, не подлежит удовлетворению; встречные исковые требования заявлены обоснованно, материалами дела доказаны, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и по встречному иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 49, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Истцу выдать справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 4751 руб.

3. Встречные исковые требования удовлетворить, признать недействительным Договор аренды от 01.01.2020, заключенный между ФИО1 и ООО «ЖКХ Эксперт».

4. Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, Тамбовская область, Тамбовский район (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЖКХ Эксперт», Тамбовская область, Жердевский район (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

5. Ответчику выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу по заявлению.

6. Копии решения на бумажном носителе выдаются лицам, участвующим в деле, по заявлению.

7. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья А.В. Захаров