Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 20-26 сентября 2007г. в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», г.Набережные Челны РТ, к Исполнительному комитету Муниципального образования г.Набережные Челны РТ, с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Индивидуального предпринимателя ФИО4, о признании недействительным постановления Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны РТ № 44 от 16.01.2007 г. в части согласования использования земельного участка для реконструкции помещений (пункт 1),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» (далее по тексту – заявитель; общество) обратилось в суд с заявлением к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны РТ (далее по тексту – ответчик; исполком) о признании недействительным постановления Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны РТ «О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина Комильфо» со строительством пристроя» № 44 от 16.01.2007 г.

Заявитель в судебном заседании уточнил предмет требований и просит признать недействительным постановление Исполнительного комитета Муниципального образования г. Набережные Челны РТ «О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина Комильфо» со строительством пристроя» № 44 от 16.01.2007 г. в части согласования использования земельного участка для реконструкции магазина со строительством пристроя (пункт 1 постановления).

Уточнение предмета требования принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Индивидуальный предприниматель ФИО4.

Заявитель в судебном заседании поддержал требование в уточненном объеме по изложенным в заявлении и в возражениях на отзыв основаниям. Представил для приобщения к материалам дела: письмо Роснедвижимости от 18.09.2007 г.; письмо главного архитектора от 31.03.2006 г. Заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд, ссылаясь на попытки внесудебного урегулирования спора и на письма главного архитектора города № 185 от 13.04.2006 г. и от 31.03.2006 г.

Ответчик требование заявителя не признал по доводам, изложенным в отзыве на заявление. Представил дополнение к отзыву; протокол общего собрания собственников многоквартирного дома; договор управления многоквартирными домами.

Представитель третьего лица в удовлетворении заявления просил отказать. Также заявил ходатайство об отмене принятых по делу обеспечительных мер.

Судом ходатайство третьего лица об отмене обеспечительных мер по делу отклонено.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 26 сентября 2007 г. В назначенное время судебное заседание было продолжено.

Как следует из материалов дела, руководителем Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны 16 января 2007 г. издано Постановление № 44 «О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина Комильфо» со строительством пристроя».

Пунктом 1 указанного постановления постановлено «согласовать индивидуальному предпринимателю ФИО4 использование части земельного участка общей площадью 265 кв.м. для реконструкции помещений магазина «Комильфо» со строительством пристроя на земельном участке под многоквартирным домом, общей площадью 19836 кв.м. (кадастровый номер 16:52:04 02:11:0066) по пр. Мира, д. 50/15 (6/01)». Пунктом 2 постановления на земельном участке площадью 19836 кв.м. установлено право ограниченного пользования (публичный сервитут) части земельного участка площадью 45 кв.м. для обеспечения прохода третьих лиц.

Заявитель, не согласившись с указанным постановлением Исполкома в части согласования индивидуальному предпринимателю использования земельного участка для реконструкции магазина со строительством пристроя, обратился в суд с заявлением о признании его частично недействительным.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает требование заявителя обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В ходе судебного разбирательства общество заявило ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование постановления ответчика, сославшись в качестве причины пропуска срока на позднюю информированность о наличии оспариваемого акта и на письмо управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета города Набережные Челны от 13 апреля 2006 г. об отклонении согласования эскизного проекта реконструкции магазина третьего лица до согласования его с заявителем, как с собственником смежного помещения (л.д. 7). Указанные заявителем причины пропуска срока обжалования признаны судом уважительными, в связи с чем, ходатайство общества о восстановлении срока на обжалование ненормативного акта ответчика судом удовлетворено.

Как установлено из материалов дела, заявитель приобрел нежилые помещения по адресу: <...> (6/01) у Научно-производственного некоммерческого партнерства «Технопарк Прикамья» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16 ноября 2005 г., право собственности зарегистрировано Набережночелнинским отделом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 17 декабря 2005 г., запись о регистрации № 16-16-30-029-2005-17.2.

В соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи НПНП «Технопарк Прикамья» продало заявителю нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (6/01), имеющие отдельный центральный вход со стороны проспекта Мира, включая входную группу, общей площадью 127,3 кв.м.

Ранее, по договору купли – продажи от 18 февраля 2003 г. НПНП «Технопарк Прикамья» продало в том же жилом доме нежилое помещение (незавершенное строительством строение в цокольном этаже) площадью 402 кв.м. индивидуальному предпринимателю ФИО4 (третье лицо), смежное с нежилым помещением, приобретенным заявителем. Указанное нежилое помещение индивидуального предпринимателя после завершения им строительства принято в эксплуатацию в качестве встроено-пристроенного магазина («Комильфо») с фактической площадью 315 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за третьим лицом (Свидетельство о государственной регистрации права от 14 апреля 2004 г.).

В момент возникновения права собственности на нежилые помещения у заявителя в силу статьи 244 Гражданского кодекса РФ и статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одновременно возникло право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме 50/15 (6/01). Такое же право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежало на тот момент и третьему лицу.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество собственников помещений, к которому отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, в частности, и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентируются в статье 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ.

В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и проведен кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, то есть с 1 марта 2005 года.

Довод ответчика о том, что право общей долевой собственности заявителя на земельный участок возникло только после принятия оспариваемого постановления, поскольку проекты границ земельного участка под многоквартирным домом 50/15 по проспекту Мира утверждены постановлением заместителя руководителя Исполкома города Набережные Челны от 3 апреля 2007 г., а кадастровый план на вышеуказанный земельный участок выдан только 11 мая 2007 г., суд считает несостоятельным, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

Согласно Федеральному закону от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно письму Территориального отдела № 32 Управления Роснедвижимости по г. Набережные Челны и Тукаевскому району исх. № 411 от 18.09.2007 г., представленному заявителем, земельный участок под многоквартирным жилым домом 50/15 (6/01) сформирован и поставлен на кадастровый учет 13 марта 2000 г., земельному участку присвоен кадастровый номер 16:52:04 02 11: 0066. Представленный заявителем кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 16:52:04 02 11: 0066 под жилым домом по проспекту Мира, дом 50/15 датирован 23 мая 2006 г. Причем, кадастровый план от 23 мая 2006 г. и кадастровый план от 11 мая 2007 г., сформированный, по мнению ответчика, после установления границ земельного участка, содержат одни и те же сведения: тот же кадастровый номер; то же смешанное функциональное использование; та же площадь равная 19836 кв.м. с прямым указанием на соответствие площади земельного участка материалам межевания; та же одинаковая кадастровая стоимость. Более того, само оспариваемое постановление содержит те же характеристики спорного земельного участка (кадастровый номер, общая площадь земельного участка). То обстоятельство, что оспариваемое постановление содержит сведения об общей площади земельного участка под многоквартирным домом, также свидетельствует о формировании указанного земельного участка на момент вынесения постановления.

Распоряжение заместителя руководителя Исполкома от 3 апреля 2007 г. № 356 «Об утверждении проекта границ земельного участка под многоквартирным домом», на которое ссылается ответчик в качестве подтверждения формирования участка после введения в действие Жилищного кодекса РФ и после издания оспариваемого постановления, суд не признает достаточным доказательством такового. Во-первых, указанное распоряжение не содержит в себе никаких новых характеристик спорного земельного участка; во-вторых, распоряжение несет в себе лишь информацию о моменте перехода в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме земельного участка, входящего в состав общего имущества, необходимость в которой могла быть обусловлена лишь подготовкой к спору по настоящему делу.

Следовательно, спорный земельный участок был сформирован как до принятия оспариваемого постановления, так и до введения в действие Жилищного кодекса РФ, что подтверждает наличие у заявителя с 1 марта 2005 г. права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, как собственника нежилых помещений в нем.

Между тем, суд считает необходимым отметить, что в данном случае, момент возникновения права на общую долевую собственность на спорный земельный участок, как у заявителя, так и у третьего лица, для разрешения спора по данному делу по существу правового значения не имеет.

Как уже было отмечено судом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и у заявителя, и у третьего лица возникло в момент внесения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на соответствующие помещения в доме.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями статей 246 и 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем.

Из анализа пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ следует, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части распоряжения, владения и пользования общим имуществом отнесено лишь принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им и принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам. Следовательно, общее собрание собственников помещений не правомочно распоряжаться общим имуществом. Право распоряжения своей долей в праве общей собственности на общее имущество принадлежит только собственнику помещения в многоквартирном доме, но указанное право неразрывно связано с правом собственности на указанное помещение и следует его судьбе (подпункт 2 пункта 4 статьи 37 ЖК РФ).

Причем, в силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Довод ответчика о том, что проведение общего собрания собственников по вопросу согласования использования земельного участка для реконструкции помещения магазина «Комильфо» во многоквартирном доме не требуется, достаточно получить согласие на то у ООО «Электротехников», поскольку согласно протоколу общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме 50/15 по проспекту Мира г. Набережные Челны, проведенного в октябре 2006 г. в форме заочного голосования, принято решение о выборе уполномоченного от имени собственников жилых и нежилых помещений совершать действия, связанные с распоряжением земельным участком, лица - ООО «Электротехников», суд считает несостоятельным.

Протоколом общего собрания от 5 октября 2006 г., на который ссылается ответчик, ООО «Электротехников» выбрано всего лишь в качестве уполномоченного лица на формирование земельного участка под многоквартирным домом и постановку его на кадастровый учет. Вопрос о распоряжении земельным участком или его части в повестке дня и не стоял. Более того, уже было отмечено выше, общее собрание собственников помещений не правомочно принимать решения о распоряжении общим имуществом, в том числе и земельным участком. Включение в повестку дня и в бюллетень для голосования пункта «О лице, уполномоченном от имени собственников жилых и нежилых помещений совершать действия, связанные с распоряжением земельного участка, в том числе на формирование земельного участка и постановку его на кадастровый учет» суд считает некорректным и признает это введением в заблуждение голосующих. А согласование предпринимателю ФИО4 использования земельного участка для реконструкции магазина со строительством пристроя суд считает ничем иным, как фактическим отчуждением общего имущества в виде земельного участка для строительства объекта, не предназначенного ни для обслуживания собственников помещений дома, ни для эксплуатации самого дома.

Довод ответчика о том, что признание недействительным оспариваемого постановления каких-либо юридических последствий, а также препятствий для реконструкции магазина предпринимателем ФИО4 не повлечет, ссылаясь на решение единственного участника ООО «Электротехников» от 17 января 2007 г. (л.д.17), которое, по мнению ответчика, является выражением воли собственников жилых и нежилых помещений на использование третьим лицом земельного участка под многоквартирным домом для реконструкции магазина со строительством пристроя, суд считает также не состоятельным.

Во-первых, само решение единственного участника (основанного на неправомочном протоколе общего собрания) о согласовании использования земельного участка содержит условие «при наличии решения на реконструкцию, принятого собственниками помещений в МКД в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ».

Из смысла положений части 2 статьи 44 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников многоквартирного дома правомочно решать вопросы о реконструкции, как самого дома, так и общего имущества, предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не может принимать решения о реконструкции такого объекта, как магазин, пусть и входящий в состав такого дома, но принадлежащий индивидуальному предпринимателю на праве собственности, не предназначенный для обслуживания помещений в данном доме, и не являющийся в силу этого общим имуществом жилого дома.

Таким образом, ответчик то ли сознательно, то ли в силу добросовестного заблуждения смешивает такие понятия, как «общее имущество собственников помещений», «собственники помещений в многоквартирном доме», «согласование реконструкции» и «согласование использования земельного участка для реконструкции со строительством пристроя».

С собственниками помещений в многоквартирном доме подлежало согласованию сама реконструкция помещений магазина, однако, этого тоже не сделано. Представленные ответчиком и третьим лицом копии листов согласования суд не принимает в качестве надлежащего доказательства такового. Указанные листы не содержат таких необходимых данных, как паспортные данные собственников жилых помещений, реквизитов правоустанавливающих документов на помещения, дата согласования (л.д. 29-41). Более того, из самих листов согласования с жильцами следует, что они оформлялись на стадии и для согласования строительства встроено-пристроенного магазина к дому, а не реконструкции магазина и строительства пристроя к нему.

Следовательно, с собственниками жилых и нежилых помещений не согласована не только передача в пользование общего имущества, но и сама реконструкция магазина со строительством пристроя к нему, что является нарушением всей процедуры «согласования индивидуальному предпринимателю ФИО4 использования части земельного участка общей площадью 265 кв.м. для реконструкции помещений магазина «Комильфо» со строительством пристроя на земельном участке под многоквартирным домом», предшествующая принятию оспариваемого постановления.

Протокол общего собрания собственников в форме заочного голосования многоквартирного дома № 50/15 по пр. Мира в г. Набережные Челны от 5 октября 2006 г. и следуемое за ним решение единственного участника ООО «Электротехников» от 17 января 2007 г. суд признает попыткой оформления выражения воли большинства на фактическое отчуждение земельного участка, как части общего имущества, для капитального строительства третьему лицу.

Сам факт указания в преамбуле оспариваемого постановления «согласие собственников помещений в многоквартирном доме» при отсутствии такого согласия хотя бы одного только заявителя, свидетельствует о несоответствии оспариваемого постановления действительности.

Не может быть принят судом довод ответчика и о том, что оспариваемым постановлением он, как один из собственников жилых помещений в многоквартирном доме (государственная доля в этом доме составляют 15 процентов от общей площади или 92 неприватизированных квартиры) всего лишь выразил согласие на использование ИП ФИО4 части земельного участка, как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, для реконструкции помещений магазина. То есть, по мнению ответчика, оспариваемое постановление не является актом о предоставлении земельного участка третьему лицу, что, якобы, не нарушает как нормы действующего законодательства, так и права и законные интересы заявителя. Однако, указанные доводы ответчика опровергаются материалами дела.

Суд считает, что хронология издания актов исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны касательно земельного участка под жилым домом № 50/15 (6/01), юридические последствия, которые повлекло издание оспариваемого постановления, указание в нем норм права, на основании которых он издан, отсутствие в постановлении каких-либо указаний на то, что постановлением дается согласие собственника неприватиризованных квартир на использование земельного участка для реконструкции магазина «Комильфо» подтверждают, что постановлением № 44 от 16.01.2007 г. фактически предоставлен ИП ФИО4 для реконструкции магазина «Комильфо» со строительством пристроя часть земельного участка под многоквартирным домом № 50/15 (6/01), находящегося в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Указание в оспариваемом постановлении конкретной площади земельного участка для использования, а также предписание в пункте 3 постановления «обязать ИП ФИО4 в установленном порядке получить в Управлении архитектуры, градостроительства и инвестиций Исполнительного комитета разрешение на реконструкцию и строительство» свидетельствует о том, что оспариваемое постановление фактически является решением органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, для строительства предпринимателю ФИО4

Из материалов дела также следует, что первоначально предприниматель ФИО4 обратилась в Исполнительный комитет г. Набережные Челны 27 сентября 2006 г. с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка для расширения помещения магазина «Комильфо» путем строительства пристроя, на основании которого актом № 352 от 10 октября 2006 г. был произведен выбор земельного участка и на рассмотрение исполкома поставлен вопрос о предоставлении ИП ФИО4 дополнительного земельного участка общей площадью 0,0264 га. по адресу: <...>.

Затем распоряжением Исполкома от 15 ноября 2006 г. № 1178 ИП ФИО4 предварительно согласовано место расположения земельного участка площадью 265 кв.м. для строительства пристроя к магазину «Комильфо» по пр. Мира, дом 50/15 (6/01) под проектирование и утвержден акт выбора земельного участка от 10.10.2006 № 352.

Причем, в распоряжении № 1178 от 15.11.2006 г. указано, что рассмотрение заявления об отводе земельного участка и согласование места расположения земельного участка для строительства пристроя к магазину «Комильфо» произведено в соответствии со статьями 29, 30, 31 Земельного кодекса РФ. Данные нормы регламентируют порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Один из вариантов предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется в порядке статьи 30 Земельного кодекса РФ с предварительным согласованием места размещения объектов. Несмотря на то, что вопреки требованиям статьи 31 ЗК РФ об обязательном указании в заявлении испрашиваемого права на земельный участок, именно такой порядок предоставления земельного участка отражен в распоряжении № 1178 от 15.11.2006 г. которым ИП ФИО4 предварительно согласовано место размещения объекта.

Нельзя не отметить, что именно указанное распоряжение исполкома № 1178 от 15.11.2006 г. Ростехнадзором по РТ признано актом о предоставлении земельного участка для строительства, что следует из Заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта «Реконструкция магазина «Комильфо» в ж/д 6/01 от 27 декабря 2006 года (л.д. 98-99). На это же распоряжение № 1178 от 15.11.2006 г. в качестве акта о предоставлении земельного участка третьему лицу сделана ссылка и в Протоколе санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта от 21 ноября 2006 г. (л.д. 104).

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства предполагает проведение работ по формированию и государственный кадастровый учет земельного участка. Между тем, как было указано ранее, по мнению исполкома, формирование и кадастровый учет земельного участка проведен им лишь в мае 2007 г., то есть после принятия оспариваемого постановления, что является еще одним нарушением исполнительным комитетом процедуры предоставления земельного участка.

Согласно той же статье 30 Земельного кодекса РФ после решения о предварительном согласовании места размещения объекта, т.е. на основании материалов предварительного согласования, должно следовать принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Однако, как считает суд, исполкомом в целях прикрытия явного нарушения установленного порядка предоставления земельных участков для строительства, и в целях введения в заблуждение государственные контролирующие органы, 16 января 2007 г. со ссылкой на «материалы предварительного согласования» издано оспариваемое постановление № 44 о согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина со строительством пристроя.

Указанное постановление суд признает завуалированным решением органа местного самоуправления о предоставлении третьему лицу земельного участка, находящегося на праве общей долевой собственности, для строительства одному из сособственников. Судом установлены следующие последствия издания обжалуемого постановления.

На основании постановления № 44 от 16.01.2007 г. по заказу третьего лица подготовлен градостроительный план земельного участка, о чём прямо указано на странице 1 градостроительного плана земельного участка под реконструкцию магазина «Комильфо» со строительством пристроя (л.д. 19-25). Исполнительный комитет в лице заместителя руководителя утвердил градостроительный план земельного участка, что свидетельствует о признании им постановления № 44 от 16.01.2007 г. актом, которым земельный участок предоставлен для строительства.

Сам градостроительный план содержит указание на то, что размещению объекта капитального строительства должно предшествовать согласование с собственниками жилого дома 50/15 по пр. Мира. Однако, доказательств согласования реконструкции магазина заявителем, как с собственником смежных помещений, ответчиком не представлено.

Далее, исполнительный комитет выдал разрешение на реконструкцию магазина «Комильфо» со строительством пристроя № RU16302000-57 от 12.03.2007 г., тем самым повторно признавая оспариваемое постановление № 44 актом, которым земельный участок предоставлен третьему лицу для реконструкции магазина «Комильфо» со строительством пристроя.

Управлением архитектуры, градостроительства и инвестиций города Набережные Челны письмом № 316 от 28.05.2007 г. согласован ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта: «Реконструкция первого этажа жилого дома 6/01 под магазин «Комильфо» (л.д. 47).

Более того, исполнительным комитетом 20 июля 2007 г. третьему лицу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства – магазина «Комильфо» с пристроем (л.д. 125).

Таким образом, постановление № 44 от 16.01.2007 г. явилось необходимым условием не только для получения разрешительной документации на реконструкцию магазина «Комильфо» со строительством пристроя, но и актом для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Постановлением № 44 от 16.01.2007 г. ответчик фактически предоставил третьему лицу для реконструкции - расширения торговых площадей магазина «Комильфо» путем строительства пристроя часть земельного участка под многоквартирным домом 50/15, находящегося на праве общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном доме, тем самым нарушив нормы земельного законодательства.

Как уже было отмечено судом, в силу положений статей 246, 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Судом установлено, что заявитель согласия на владение и пользование частью земельного участка, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома 50/15 по пр. Мира, не давал.

Довод третьего лица о том, что такое согласие было им получено у прежнего собственника нежилых помещений заявителя – НПНП «Технопарк Прикамья» со ссылкой на лист согласования, суд считает несостоятельным, поскольку опровергается материалами дела. Из самого листа согласования (л.д. 27) следует, что владельцы прилегающих помещений, в том числе и НПНП «Технопарк Прикамья» согласовывает реконструкцию помещений магазина «Комильфо», что отнюдь не является фактом согласования передачи в пользование общего имущества. Во-вторых, как установлено судом, НПНП «Технопарк Прикамья» до настоящего времени является одним из собственников нежилых помещений в многоквартирном доме 50/15. Кроме того, лист согласования не содержит ни даты его оформления, ни реквизитов правоустанавливающих документов о регистрации права, ни данных о государственной регистрации указанных в них юридических лиц.

Кроме того, из содержания нормы пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, не следует, что введение в действие Жилищного кодекса РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

Учитывая положения абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ, согласно которому нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать указанному кодексу, суд приходит к выводу о том, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем, должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному пунктами 3, 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Из письма управления земельных и имущественных отношений исполкома МО город Набережные Челны от 23 июля 2007 г. следует, что в доме 50/15 по пр. Мира имеются 584 квартиры. Государственная доля жилого фонда составляют 92 неприватизированные квартиры, то есть 15 процентов к общей площади дома. Таким образом, общее имущество многоквартирного дома 50/15 принадлежит на праве общей долевой собственности: 492 собственникам жилых помещений, 15 собственникам нежилых помещений, государству (15%).

Поскольку спорный земельный участок неделим, так как является прилегающей территорией к многоквартирному дому, находящиеся в нем помещения принадлежат нескольким собственникам, и не собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением.

В данном случае третье лицо единолично обратилось с заявлением о предоставлении ему дополнительного земельного участка для расширения помещения магазина «Комильфо», причем без указания права на земельный участок. В такой ситуации исполком не только не должен был предоставлять земельный участок в пользование только одному из сособственников помещений в многоквартирном доме, но даже не должен был рассматривать такое заявление.

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 марта 2004 № 82-О, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что в частности, означает, невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Часть этого участка не может быть передана одному из собственников помещений в единоличную собственность.

В указанном Определении от 5 марта 2004 № 82-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.

Земельный участок под многоквартирным домом суд считает относящимся к неделимым земельным участкам. Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, устанавливающим, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не праве осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ответчик же фактически осуществил третьему лицу выдел в натуре его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что прямо противоречит пункту 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.

Представитель третьего лица в пункте 3 своего отзыва прямо признает, что «доля в общей долевой собственности ФИО4 под ее строениями, выделена соразмерно ее доли (Градостроительный план земельного участка, лист 3, копия прилагается)». (т.2 л.д. 26)

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения, благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства, предоставляется домовладельцам в качестве общего имущества в общую долевую собственность, и не может быть предоставлен кому – либо из собственников в единоличную собственность. Предоставление земельного участка под капитальное строительство суд признает предоставлением его в собственность. Иное означало бы невозможность возведения на таком земельном участке объекта капитального строительства. Следовательно, предоставление земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений, в пользование для строительства пристроя одному из собственников нарушает права и законные интересы других собственников, в силу чего подлежит признанию незаконным.

Заявитель, как участник долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома 50/15 (6/01), не давал согласия на использование земельного участка, прилегающего к входу в его офисные помещения, являющегося общим имуществом многоквартирного дома 50/15 (6/01) и одновременно необходимого ИП ФИО4 для реконструкции магазина «Комильфо».

Согласно статье 13 Гражданского кодекса РФ, пункту 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны № 44 от 16.01.2007 г. о согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина «Комильфо» со строительством пристроя исполком фактически вторгся в права собственников общей долевой собственности и не соответствует закону. Оспариваемым постановлением ответчик фактически предоставил ИП ФИО4 для реконструкции – расширения торговых площадей магазина «Комильфо» земельный участок, который находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме 50/15 (6/01). Тем самым постановлением № 44 от 16.01.2007 г. нарушены права заявителя как участника общей долевой собственности на владение, пользование и распоряжение своей долей в общем имуществе.

На земельном участке, незаконно согласованном ответчиком для реконструкции – расширения торговых площадей магазина «Комильфо», возведены строения, заслоняющие вход в офисные помещения заявителя. В результате реконструкции вход в офисные помещения заявителя стал возможен только через строения ИП ФИО4, с улицы вход в помещения заявителя и наружная вывеска загорожены возведенным строением.

Нежилые помещения в многоквартирном доме 50/15 приобретались заявителем для обеспечения его предпринимательской деятельности, связанной с получением дохода. Возведенные строения перед входом в офисные помещения заявителя препятствуют использованию офиса по назначению: потенциальные клиенты не видят ни вывески, ни входа. До осуществления реконструкции магазина «Комильфо» заявитель имел отдельный обособленный от других лиц вход в офисные помещения, обозначенный наружной вывеской, информирующей неограниченный круг лиц о том, что данная организация находится именно здесь. Помещения заявителя до реконструкции выходили непосредственно на уличную территорию. Реконструкция магазина «Комильфо», осуществленная на земельном участке, незаконно согласованном для использования в целях реконструкции магазина ответчиком, скрыла вход в офисные помещения заявителя. Последствием реконструкции магазина «Комильфо» в силу Федерального закона «О рекламе» явилась также необходимость получения у ИП ФИО4 разрешения на размещение на строении наружной вывески об организации и режиме ее работы, как рекламы.

Возведенные строения на незаконно предоставленном ответчиком для реконструкции магазина «Комильфо» земельном участке ограничивают возможность заявителя осуществлять правомочия собственника: свободно пользоваться, извлекать из владения помещениями выгоду на прежних условиях, получать доход. Месторасположение организации скрыто от внимания потенциальных клиентов, неограниченного круга лиц, которые могли бы воспользоваться услугами организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Прежний собственник НПНП «Технопарк Прикамья» имел отдельный, обособленный и независимый от смежных собственников вход в свои офисные помещения, который был обозначен наружной вывеской. Таким образом, заявитель как новый собственник вправе владеть земельным участком, прилегающим к своим офисным помещениям и необходимым для их использования, на тех же условиях, что и прежний собственник, то есть вправе иметь обособленный от других лиц вход.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. У встроенно-пристроенных в жилой дом 50/15 помещений несколько собственников: заявитель, ИП ФИО4, НПНП «Технопарк Прикамья» и другие. Сложившийся порядок пользования прилегающим к офисным помещениям заявителя земельным участком до реконструкции – расширения торговых площадей магазина «Комильфо», был таким: входы в помещения собственников отдельные, обособленные друг от друга. Вход в помещения заявителя, а прежде – в помещения НПНП «Технопарк Прикамья», располагался по центру, входы в торговые залы ответчика располагались с правой и левой стороны от входа в офис заявителя. Помещения каждого собственника выходили непосредственно на уличную территорию. Осуществленная реконструкция помещений третьего лица нарушила указанный порядок пользования земельным участком: заявитель более не имеет отдельного обособленного от третьего лица входа в свои офисные помещения. Помещения заявителя более не выходят на уличную территорию.

Более того, режим работы заявителя и возможность доступа им в свое помещение непосредственно зависит от воли третьего лица. Установленный пунктом 2 оспариваемого постановления публичный сервитут части земельного участка, стал практически нереализуем из-за возведения на указанном земельном участке объекта капитального строительства.

На основании вышеизложенного, суд находит требование заявителя подлежащим удовлетворению, а постановление Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны № 44 от 16.01.2007 г. «О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина «Комильфо» со строительством пристроя» признать незаконным в части пункта 1, как несоответствующее земельному и жилищному законодательству Российской Федерации.

Поскольку требование заявителя подлежит удовлетворению, государственная пошлина, уплаченная при подаче заявления в суд, подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Республики Татарстан,

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Постановление Исполнительного комитета Муниципального образования город Набережные Челны «О согласовании использования земельного участка для реконструкции магазина «Комильфо» со строительством пристроя» № 44 от 16.01.2007 г. признать недействительным в части его пункта 1.

Обязать Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны принять меры по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов ООО «Многопрофильный деловой центр».

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны в пользу ООО «Многопрофильный деловой центр» 2000 (две тысячи) рублей в счет компенсации уплаченной государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию.

Судья Ф.С. Шайдуллин