Гражданский кодекс часть 1

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "МЛМ Групп", г.Москва, к Обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва о взыскании 654 671,34 руб. затрат на капитальный ремонт, 63 965,50 руб. неосновательного обогащения

с участием:

от истца - ФИО1 по доверенности от 11.01.2017г.,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 05.01.2017г., ФИО3, генеральный директор, протокол №1 от 09.08.2013г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эверест» (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МЛМ Групп" (ответчик), о взыскании 83 293,03 евро долга по основной арендной плате, 12 563,53 евро долга по дополнительной арендной плате.

В обоснование своего требования истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, принятых на себя в соответствии с договором аренды №К-10-895/А от 19.08.2014 г. в части уплаты арендных платежей (основной арендной платы и платы за услуги по управлению торговым центром) за период с 01.12.2014 г. по 29.02.2016 г.

Определением от 20.10.2016 судом было принято для совместного рассмотрения встречное исковое заявление ООО "МЛМ Групп" к ООО "Эверест" о взыскании 654 671,34 руб. затрат на капитальный ремонт, 63 965,50 руб. неосновательного обогащения.

ООО "МЛМ Групп" заявлено ходатайство об уменьшении встречных исковых требований, в соответствии с которым просило взыскать с ООО "Эверест" 654 671,34 руб. затрат на капитальный ремонт, 59 860,15 руб. неосновательного обогащения.

В порядке ст. 49 АПК РФ уменьшение требований судом принято.

Спор по первоначальному иску рассматривается о взыскании задолженности по арендной плате в размере 95 856,56 евро, из которых 83 293,03 евро – долг по основной арендной плате за период с 01.12.2014 по 29.02.2016, 12 563,53 евро - долг по дополнительной арендной плате (услугам по управлению торговым центром) за период с 01.04.2015 по 29.02.2016.

Требования по встречному иску составляют 654 671,34 руб. затрат на капитальный ремонт, 59 860,15 руб. неосновательного обогащения, вызванного излишне уплаченной арендной платы за период с сентября 2014г. по декабрь 2014г.

Изучив материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующему.

19.08.2014 г. ООО «Эверест» (арендодатель) и ООО "МЛМ Групп" (арендатор) заключили договор аренды №К-10-895/А по условиям которого (пункт 1.1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение с условным номером 1.89, представляющее собой часть принадлежащего обществу Торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п.1.1.2 арендуемое помещение площадью 96,2 кв.м. в соответствии с техническим паспортом от 27.10.2006 расположено на 1 этаже и состоит из помещения №323 торгового зала площадью 96,2 кв.м.

В данном пункте договора предусмотрено, что стороны признают и подтверждают, что будут использовать площадь помещения, указанную в настоящем пункте и/или передаточном акте исключительно в целях государственной регистрации настоящего Договора и/или изменений и дополнений к нему.

Местоположение Помещения в Комплексе показано на Поэтажном плане, Приложение № 1 к Договору.

В силу п.3.1 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе и прекращает свое действие «31» августа 2019 г.

Кроме того в п.3.2 договора стороны пришли к соглашению, что с даты подписания Договора до даты его государственной регистрации, договор считается заключенным как Краткосрочный Договор аренды на срок 360 дней до момента его государственной регистрации. Если в течение 360 дней с даты подписания настоящего Договора, Договор не пройдет государственную регистрацию в регистрирующем органе, Краткосрочный Договор аренды считается продленным на тот же срок - 360 дней.

Пунктом 1.2.2. договора установлена обязанность арендодателя подать Договор на регистрацию в разумный срок после получения всех необходимых документов от Арендатора. Расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию Договора, всех изменений к нему, расходы по регистрации прекращения Договора в связи с истечением срока его действия возлагаются на Арендатора. В случае если Арендатор своевременно не произвел оплату государственной пошлины, то Арендодатель вправе самостоятельно произвести оплату, в этом случае Арендатор обязан возместить Арендодателю понесенные последним расходы, в течение 5 (пяти) банковских дней с момента предъявления требования Арендодателем.

В соответствии с разделом 4 договора аренды арендная платасостоит из следующих составляющих: Основная арендная плата, Дополнительная арендная плата, Переменная арендная плата, Арендная плата с оборота.

Основная арендная плата рассчитывается путем умножения арендуемой площади помещения равной 99,1 кв.м. на сумму в рублях эквивалентную 55 Евро за 1 кв.м. в месяц, без учета НДС (п.4.1.1. договора аренды).

В силу п.4.3.1 договора аренды начиная с 01.10.2015 г. основная арендная плата ежегодно 01 октября автоматически увеличивается на 3%. В случае, если средний индекс потребительских цен Европейского Союза (HICP) за 12 месяцев предыдущего календарного года, опубликованного в августе года индексации на сайте http://cpp.curoslat.cc.cuiopa.cu/portal/pagc/portal/hicp/data/maintables будет более 3%, то Основная Арендная Плата автоматически увеличивается на значение среднего индекса потребительских цен Европейского Союза (НIСР) за 12 месяцев предыдущего календарного года, опубликованного в августе года индексации на сайте http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/ portal/ hicp/data/maintables. При автоматическом увеличении основной арендной платы подписание дополнительного соглашения не требуется.

В соответствии с п.4.4.1 Арендатор оплачивает Дополнительную арендную плату за услуги предоставляемые Арендодателем по управлению Комплексом (кроме инженерных систем, спроектированных и смонтированных Арендатором в Помещении), (далее - «Услуги по управлению Комплексом») с более ранней даты: с даты подписания Сторонами Передаточного Акта согласно п. 2.1. настоящего Договора либо с «19» сентября 2014 г. до даты фактического возврата помещения, и осуществляет ежемесячные авансовые платежи не позднее 5 (пятого) календарного дня текущего месяца.

В Услуги по управлению Комплексом,обеспечиваемые и поддерживаемые Арендодателем включены: Обеспечение нормального функционирования помещений, объектов и систем коммуникаций Зон Общего Пользования; Обеспечение охраны Зон Общего Пользования; Уборка объектов Зон Общего Пользования; Техническое обслуживание лифтового оборудования, эскалаторов, автоматических дверей, систем пожаротушения, пожарной сигнализации, видеонаблюдения; Озеленение и благоустройство территории Комплекса; Вывоз твердых бытовых отходов, экологические платежи за твердые бытовые отходы.

Ставка дополнительной арендной платы эквивалентна 10 Евро за 1 кв.м. Помещения в месяц, без учета НДС (п.4.4.5 договора).

Начиная с 01.10.2015 г. Дополнительная арендная плата ежегодно 01 октября автоматически увеличивается на 5%. В случае, если средний индекс потребительских цен Европейского Союза (HICP) за 12 месяцев предыдущего календарного года, опубликованного в августе года индексации на сайте http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/hicp/data/maintables будет более 5%, то Дополнительная Арендная Плата автоматически увеличивается на значение среднего индекса потребительских цен Европейского Союза (HICP) за 12 месяцев предыдущего календарного года, опубликованного в августе года индексации на сайте http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/ portal/ hicp/data/maintables. При автоматическом увеличении Дополнительной Арендной Платы подписание дополнительного соглашения не требуется (п.4.4.6 договора).

В соответствии с п.4.7.1 договора все платежи по настоящему договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, указанным в настоящем Договоре и рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счёта плательщика, либо в день поступления Арендодателю уведомления о зачете требований в надлежащем порядке. Арендатор обязан прописывать курс оплаты Основной арендной платы, Дополнительной арендной платы, Платы с оборота в платежных документах при перечислении соответствующих денежных средств.

В соответствии с п.4.7.5 договора, если иное не установлено в настоящем Договоре, все денежные суммы, указанные в Договоре, не включают НДС или любой иной налог, который может быть установлен в соответствии с законодательством РФ и который подлежит уплате Арендатором Арендодателю сверх таких сумм, если иное не предусмотрено Договором и действующим законодательством РФ. В случае введения новых косвенных налогов, налогов на арендные платежи, увеличения ставок действующих налогов и т.п., влекущих увеличение налоговых обязательств Арендодателя в связи с настоящим Договором, размер Арендной платы, Гарантийного взноса, иных платежей, если применимо, подлежит соответствующему увеличению автоматически и данный механизм является согласованным Сторонами.

В силу п.5.1 договора в качестве обеспечения денежных требований Арендодателя по настоящему Договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю Гарантийный взнос в рублях в размере эквивалентном 15201,94 Евро, в том числе НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ, что эквивалентно размеру Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за 2 (два) месяца, который должен быть уплачен в следующем порядке:

-50% в размере 7600,97 Евро, в том числе НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ, в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания Договора;

-50% в размере 7600,97 Евро, в том числе НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ, в срок не позднее «30» ноября 2014г.

Стороны особо оговаривают, что Гарантийный взнос зачитывается в счет оплаты за последние два месяца аренды в случае расторжения Договора по соглашению Сторон либо по истечению срока аренды при надлежащем его исполнении. Зачет производиться по курсу рубля, установленному ЦБ РФ по отношению к евро на дату оплаты Гарантийного взноса или его части. В случае если Арендатор в нарушение условий настоящего Договора отказывается в одностороннем порядке от исполнения настоящего Договора, либо если настоящий Договор расторгается Арендодателем вследствие нарушения Арендатором своих обязанностей по настоящему Договору, Гарантийный взнос не возвращается и удерживается Арендодателем в качестве штрафной неустойки за расторжение Договора по причине нарушения Арендатором Договора (пункты 5.1.1, 5.2 договора).

Порядок передачи помещения арендодателем согласован сторонами в разделе 2.1 Договора (пункты 2.1.1-2.1.8).

В силу п.2.1.1 договора передача Помещения должна быть подтверждена Передаточным актом (Приложение №4). Передаточный акт должен содержать описание состояния Помещения палату начала аренды. Помещение передается Арендатору по Передаточному акту.

До начала отделочных работ Арендатор обязуется разработать и представить на согласование Арендодателю Проект отделочных работ. После письменного согласования Арендодателем проекта отделочных работ Арендатора, при условии перечисления Арендатором гарантийного взноса, Арендодатель предоставит Арендатору право физического доступа в Помещение для выполнения отделочных работ. Право доступа в Помещение будет оформлено Актом доступа (Приложение 8), подписанным обеими Сторонами. Указанный доступ Арендатора в Помещение будет предоставлен для целей проведения Арендатором отделочных работ, установки оборудования Арендатора и иных соответствующих действий, которые будут выполняться Арендатором по письменному согласованию с Арендодателем. Право доступа Арендатора в течение 30 (тридцати) календарных дней после подписания Сторонами Акта доступа не будет рассматриваться как владение на правах аренды.

Помещение передается Арендодателем Арендатору готовым под отделку, в состоянии, определенном в Приложении 8. Все отделочные работы, выполняемые Арендатором в Помещении, подлежат предварительному письменному одобрению Арендодателем. Арендатор будет вправе установить любое оборудование любой недвижимый инвентарь и осуществлять изменения и усовершенствования (включая любые стационарные изменения внешнего облика) после того, как Помещение будет передано Арендодателем Арендатору в соответствии с Актом доступа и только после получения письменного разрешения от Арендодателя.

Арендатор обязуется возместить любой ущерб, нанесенный Арендатором и (или) лицами, действующими в интересах Арендатора, Помещению, а также установленным в них принадлежностям и приспособлениям. Арендатор обязан выполнять отделочные работы согласно «Регламенту взаимоотношений Арендодателя с Арендатором при обустройстве торговой площади»/ «Правила проведения отделочных работ» для Арендаторов (Приложение 7). Арендатор обязан подписать Акт доступа в срок не позднее «20» августа 2014 г. и завершить отделочные работы в течение 45 (сорока пяти) календарных дней после подписания Сторонами Акта доступа (вне зависимости от момента предоставления Арендатором Арендодателю Проекта отделочных работ), невыполнение любой из этих обязанностей дает Арендодателю право отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке согласно п.3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, расторгнув его досрочно без обращения в суд. В указанном случае Договор будет считаться расторгнутым с даты получения Арендатором уведомления о расторжении.

Арендатор обязан подписать Передаточный акт не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания Сторонами Акта доступа. Независимо от факта подписания Арендатором Передаточного акта и/или завершения Арендатором отделочных работ в установленный п. 2.1.7 настоящего Договора срок. Арендатор будет обязан оплачивать Арендную плату согласно настоящему Договору (за исключением Переменной арендной платы, которая подлежит оплате с даты подписания сторонами Акта доступа) в наиболее раннюю из следующих дат: дату подписания Передаточного акта или начиная с «19» сентября 2014 г.

В соответствии с п.2.2.1. договора в конце срока аренды, за исключением случаев, когда срок аренды был пролонгирован по письменному соглашению Сторон, а также при досрочном расторжении настоящего Договора, Арендатор обязуется возвратить Помещение Арендодателю по Передаточному акту, предварительно осуществив его уборку. Помещение должно быть возвращено в нормальном состоянии с учетом нормального износа и изъятых Отделимых улучшений.

Все производимые Арендатором улучшения в Помещении, которые не могут быть отделены без вреда для Помещения, по истечении срока аренды передаются Арендодателю.

Все отделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, являются собственностью Арендатора и по окончании срока аренды подлежат изъятию и вывозу силами и за счет Арендатора.

В силу п.2.2.2. договора в последний день срока аренды Арендатор обязан добровольно освободить Помещение и передать его Арендодателю на основании Передаточного Акта, который подписывается Сторонами. Если Арендатор не возвращает Арендодателю Помещение в указанный в п.3.1. настоящего Договора срок, то со дня, следующего за днем истечения срока, указанного в п.3.1. Договора, Основная арендная плата и Дополнительная арендная плата устанавливаются в двойном размере Основной и Дополнительной арендной платы, действующих на дату истечения срока, указанного в п.3.1. Договора, до даты фактического возврата Помещения Арендодателю и уплачиваются в установленном Договором порядке. Остальные составляющие арендной платы остаются без изменений.

В силу п.2.2.3. договора при прекращении аренды по настоящему Договору произведенные улучшения Помещения, неотделимые без вреда для Помещения (неотделимые улучшения), переходят в собственность Арендодателя, и их стоимость не подлежит возмещению Арендатору. Настоящим Стороны подтверждают, что Арендатор производит неотделимые улучшения в Помещении для своих собственных нужд, в том числе для повышения эффективности своей деятельности в Помещении, производимые Арендатором неотделимые улучшения не связаны с каким-либо интересом Арендодателя.

Арендуемое помещение было передано арендатору по акту 19.08.2014, в котором стороны подтвердили, что по внешнему виду помещение соответствует условиям договора, арендатор не имеет претензий к арендодателю по качеству внутренней отделки помещения, освещению, устройству коммуникаций и другим параметрам нежилого помещения. Также сторонами оформлен акт доступа в помещение, содержащий описание состояние помещения и указание на то, что арендатор не имеет претензий к арендодателю по состоянию нежилого помещения.

В соответствии с п.12.2.1 договора арендодатель вправе не возвращать Гарантийный взнос и в одностороннем порядке согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ отказаться от исполнения настоящего Договора, расторгнув его досрочно без обращения в суд, в случае неоднократной (три раза) просрочки исполнения Арендатором своих денежных обязательств в течение одного календарного года более чем на 10 календарных дней в совокупности независимо от напоминания (предупреждения о необходимости исполнения) Арендодателя.

В силу п.12.3 договора о досрочном расторжении договора Арендодатель уведомляет Арендатора за 7 календарных дней до момента такого расторжения. По истечении 7-ми календарных дней с момента получения соответствующего уведомления Арендатор обязан освободить Помещение, передав его в соответствии с условиями, определенными в п.2.2. Договора

Также судом установлено, что сторонами были подписаны следующие дополнительные соглашения к договору:

1. Дополнительное соглашение от 01.12.2014, в соответствии с которым

- пункт 4 Договора изложен в следующей редакции:

Стороны пришли к соглашению, что в период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г.включительно Арендная плата состоит из следующих составляющих:

А) Основная арендная плата.

Б) Переменная арендная плата.

В) Арендная плата с оборота.

При этом стороны пришли к соглашению, что с 01.04.2015 г. Арендная плата состоит из следующих составляющих:

A)Основная арендная плата.

Б) Дополнительная арендная плата.

B)Переменная арендная плата.

Г) Арендная плата с оборота.

- пункт 4.1.1 изложен в следующей редакции: С 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г. включительно Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 5078,88 (пять тысяч семьдесят восемь целых восемьдесят восемь сотых) евро, без учета НДС. Стороны пришли к соглашению о том, что в период с 01.01.2015г. по 31.03.2015 г. включительно в размер Основной арендной платы включены услуги по управлению Комплексом.

С 01.04.2015 г. Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 5450,50 (пять тысяч четыреста пятьдесят целых пять десятых) евро, без учета НДС».

- с 01.04.2015 пункт 4.4.5. Договора изложен в следующей редакции:

Дополнительная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 991,0 (девятьсот девяносто один) евро, без учета НДС.

В соответствии с п.6 дополнительного соглашения от 01.12.2014стороны пришли к соглашению, что в период с «01» декабря 2014 г. по «31» марта 2015 г. включительно для начисления и оплаты Основной арендной платы, Дополнительной арендной платы и Арендной платы с оборота будет использовать курс равный 50,0 (пятьдесят) рублей за 1 (один) евро.

В соответствии с п.8 дополнительного соглашения от 01.12.2014 в случае досрочного прекращения Договора аренды по вине или по инициативе Арендатора, Арендатор оплачивает Основную арендную плату и Дополнительную арендную плату за последний месяц аренды с учетом следующего условия: Основная арендная плата и Дополнительная арендная плата за последний месяц аренды подлежит увеличению на сумму равную разнице между суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы, уплаченной за период с «01» декабря 2014г. по «31» марта 2015г. включительно и суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы за указанный период, установленной в соответствии условиями Договора аренды без учета настоящего Дополнительного соглашения.

2. Дополнительное соглашение от 01.04.2015, в соответствии с которым:

- пункт 4.1.1 Договора изложен в следующей редакции:

С 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г. включительно Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 4087,88 (четыре тысячи восемьдесят семь целых восемьдесят восемь сотых) евро, без учета НДС.

С 01.07.2015 г. Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 5450,5 (пять тысяч четыреста пятьдесят целых пять десятых) евро, без учета НДС».

В соответствии с п.2 Дополнительного соглашения от 01.04.2015 стороны пришли к соглашению, что если на Дату платежа в период с «01» апреля 2015 г. по «30» июня 2015 г. включительно курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату по курсу евро, равному 50,00 (пятьдесят) рублей.

Если в период с «01» апреля 2015 г. по «30» июня 2015 г. включительно на Дату платежа курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет менее 48,00 (сорока восьми) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату. Дополнительную арендную плату по курсу евро, равному 48 (сорок восемь) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что, начиная с «01» апреля 2015 года по «30» июня 2015 года включительно, положения настоящего пункта применяются к отношениям Сторон исключительно при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате Основной и Дополнительной арендной платы, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, предусмотренные настоящим пунктом, применяются до последнего числа оплачиваемого месяца, а также в случае оплаты Арендатором Основной и Дополнительной арендной платы ранее первого числа оплачиваемого месяца за период с «01» апреля 2015 года по «30» июня 2015 года включительно».

В соответствии с п.3 Дополнительного соглашения от 01.04.2015 стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной и Дополнительной арендной платы за период с «01» апреля 2015г. по «30» июня 2015 г. включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части неисполненного обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы будут использовать курс евро, равный 50 (пятьдесят) рублей.

Стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» апреля 2015г. по «30» июня 2015 г. включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет менее 48,00 (сорока восьми) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы будут использовать курс евро равный 48,00 (сорок восемь) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, согласованные в п.3 Дополнительного соглашения от 01.04.2015 применяются начиная с 1-го числа месяца следующего за оплачиваемым, в отношении Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы, подлежащей уплате за период с «01» апреля 2015г. по 30 июня 2015 г. включительно.

3. Дополнительное соглашение от 01.07.2015, в соответствии с которым:

- пункт 4.1.1. Договора изложен в следующей редакции:

С 01.07.2015 г. по 30.09.2015 г. включительно Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 2 997,78 (две тысячи девятьсот девяносто семь целых семьдесят восемь сотых) евро, без учета НДС.

С 01.10.2015 г. Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 5614,02 (пять тысяч шестьсот четырнадцать целых две сотых) евро, без учета НДС».

- пункт 4.4.5. с «01» октября 2015 г Договора изложен в следующей редакции:

С 01.10.2015 г. Дополнительная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 1040,55 (одна тысяча сорок целых пятьдесят пять сотых) евро, без учета НДС».

В соответствии с п.3 Дополнительного соглашения от 01.07.2015 стороны пришли к соглашению, что если на Дату платежа в период с «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату за периоде «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно по курсу евро, равному 50,00 (пятьдесят) рублей.

Если в период с «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно на Дату платежа курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет менее 48,00 (сорока восьми) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату за период с «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно по курсу евро, равному 48 (сорок восемь) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что, начиная с «01» июля 2015 года по «30» сентября 2015 года включительно, положения настоящего пункта применяются к отношениям Сторон исключительно при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате Основной и Дополнительной арендной платы за периоде «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, предусмотренные настоящим пунктом, применяются до последнего числа оплачиваемого месяца, а также в случае оплаты Арендатором Основной и Дополнительной арендной платы ранее первого числа оплачиваемого месяца за период с «01» июля 2015 года по «30» сентября 2015 года включительно.

Стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной и Дополнительной арендной платы за период с «01» июля 2015г. по «30» сентября 2015 г. включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части неисполненного обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно будут использовать курс евро, равный 50 (пятьдесят) рублей.

Также стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» июля 2015г. по «30» сентября 2015 г. включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет менее 48,00 (сорока восьми) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части неисполненного обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно будут использовать курс евро, равный 48,00(сорок восемь) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, согласованные в настоящем пункте, применяются начиная с 1-го числа месяца следующего за оплачиваемым, в отношении Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы, подлежащей уплате за период с «01» июля 2015г. по «30» сентября 2015 г. включительно.

В соответствии с п.6 Дополнительного соглашения от 01.07.2015 в случае досрочного прекращения Договора по вине или по инициативе Арендатора, Арендатор оплачивает Основную арендную плату и Дополнительную арендную плату за последний месяц аренды с учетом следующего условия: Основная арендная плата и Дополнительная арендная плата за последний месяц аренды подлежит увеличению на сумму равную разнице между суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы, уплаченной за период с «01» июля 2015 г. по «30» сентября 2015 г. включительно и суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы за указанный период, установленной и подлежащей оплате в рублях в соответствии с условиями Договора без учета настоящего Дополнительного соглашения.

4. Дополнительное соглашение от 01.10.2015, в соответствии с которым:

- пункт 4.1.1. Договора изложен в следующей редакции:

С 01.10.2015 г. по 31.12.2015 г. включительно Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 3087,71 (три тысячи восемьдесят семь целых семьдесят одна сотая) евро, без учета НДС.

С 01.01.2016 г. Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 5614,02 (пять тысяч шестьсот четырнадцать целых две сотых) евро, без учета НДС».

В соответствии с п.2 Дополнительного соглашения от 01.10.2015 стороны пришли к соглашению, что если на Дату платежа в периоде «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за I (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату за период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно по курсу евро, равному 50,00 (пятьдесят) рублей.

Если в период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно на Дату платежа курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на Дату платежа, будет менее 48,00 (сорока восьми) рублей за 1 (один) Евро, то Арендатор оплачивает Основную арендную плату, Дополнительную арендную плату за период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно по курсу евро, равному 48 (сорок восемь) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что, начиная с «01» октября 2015 года по «31» декабря 2015 года включительно, положения настоящего пункта применяются к отношениям Сторон исключительно при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате Основной и Дополнительной арендной платы за период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно, согласованных Сторонами в настоящем Договоре. Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, предусмотренные настоящим пунктом, применяются до последнего числа оплачиваемого месяца, а также в случае оплаты Арендатором Основной и Дополнительной арендной платы ранее первого числа оплачиваемого месяца за период с «01» октября 2015 года по «31» декабря 2015 года включительно.

Также стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной и Дополнительной арендной платы за период с «01» октября 2015г. по «31» декабря 2015 г. включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет больше 50,00 (пятидесяти) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части неисполненного обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно будут использовать курс евро, равный 50 (пятьдесят) рублей.

Стороны пришли к соглашению о том, что в случае неисполнения Арендатором обязательства и/или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» октября 2015г. по «31» декабря 2015 г. включительно, если курс Евро по отношению к рублю, установленный Центральным Банком Российской Федерации на последнюю дату оплачиваемого месяца будет менее 48,00 (сорока восьми) рублей за 1 (один) Евро, то для начисления и оплаты в части неисполненного обязательства по оплате Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы за период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно будут использовать курс евро, равный 48,00 (сорок восемь) рублей.

Стороны пришли к соглашению, что условия по курсу оплаты, согласованные в настоящем пункте, применяются начиная с 1-го числа месяца следующего за оплачиваемым, в отношении Основной арендной платы и Дополнительной арендной платы, подлежащей уплате за период с «01» октября 2015г. по «31» декабря 2015 г. включительно

В соответствии с п.3 Дополнительного соглашения от 01.10.2015 в случае досрочного прекращения Договора по вине или по инициативе Арендатора, Арендатор оплачивает Основную арендную плату и Дополнительную арендную плату за последний месяц аренды с учетом следующего условия: Основная арендная штата и Дополнительная арендная плата за последний месяц аренды подлежит увеличению на сумму равную разнице между суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы, уплаченной за период с «01» октября 2015 г. по «31» декабря 2015 г. включительно и суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы за указанный период, установленной и подлежащей оплате в рублях в соответствии с условиями Договора без учета настоящего Дополнительного соглашения.

Судом установлено, что и дополнительные соглашения к договору аренды в установленном порядке зарегистрированы не были.

Вместе с тем, учитывая разъяснения, содержащиеся в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отсутствие государственной регистрации как самого договора аренды, так и дополнительных соглашений к нему, не свидетельствует о необходимости применения в данном случае положений статей 1102, 1105 ГК РФ. В силу статьи 309, 310 ГК РФ пользование имуществом и в целом отношения сторон в данном случае должны регулироваться в соответствии с принятыми на себя сторонами договора условиями договора и дополнительных соглашений к нему.

Довод истца, на котором лежала обязанность по государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений, о том, что подписанные сторонами дополнительные соглашения от 01.12.2014, от 01.04.2015, от 01.07.2015 и от 01.10.2015 не вступили в силу по причине отсутствия государственной регистрации, судом отклоняются как противоречащие вышеуказанным разъяснениям Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 и положениям статей 309, 310 ГК РФ.

Уведомлением от 04.02.2016 №003 в связи с неоднократным нарушением арендатором обязательств по оплате арендной платы ООО "Эверест" заявило об отказе от договора, потребовало оплатить задолженность по основной и дополнительной арендной плате и освободить арендуемое помещение.

Претензией от 29.03.2016 №155 ООО "Эверест" просило ответчика оплатить задолженность по основной и дополнительной арендной плате в общем размере 95 856,56 евро.

Неисполнение требования об уплате задолженности по основной и дополнительной арендной плате послужило основанием для обращения общества в суд с первоначальным иском.

Истец просит взыскать долг по основной арендной плате за период с 01.12.2014 по 29.02.2016, и долг по дополнительной арендной плате за период с 01.04.2015 по 29.02.2016.

Встречные требования ООО "МЛМ Групп" о взыскании 59 860,15 руб. неосновательного обогащения заявлены в отношении периода с сентября 2014 по декабрь 2014 года.

При определении размера арендных платежей в указанные периоды суд приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, предусмотренным в п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, проект договора аренды был предоставлен истцом, для которого предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности.

Содержание пункта 1.1.2 предусматривающее использование указанную в нем площадь арендуемого помещения исключительно в целях государственной регистрации договора, противоречит положениям статей 611 и 614 ГК РФ, по смыслу которых арендодатель должен фактически предоставить имущество арендатору, а последний оплачивать арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

В этой связи подлежит отклонению ссылка представителя ООО "Эверест" на положения п.1.1.2 и раздела 4 договора, в соответствии с которыми стороны используют площадь помещения, указанную в пункте 1.1.2 и/или Передаточном акте исключительно в целях государственной регистрации Договора, а в целях расчета арендной платы и иных платежей, причитающихся Арендодателю по Договору аренды, Стороны признают и подтверждают, что будут исходить из площади Помещения, рассчитанной по данным проектной документации стадии «Рабочая документация».

Также подлежит отклонению и ссылка представителя ООО "МЛМ Групп" на решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 15.02.2016 по делу №2-146/16 и решение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №65-8088/2012, поскольку в рамках указанных дел судами давалась оценка обстоятельствам по иным правоотношениям между другими лицами, в то время как по настоящему делу спорные правоотношения возникли из договора аренды 19.08.2014 №К-10-895/А, заключенного между сторонами.

Как следует из акта приема передачи от 19.08.2014 ООО "Эверест" фактически было передано арендатору помещение площадью 96,2 кв.м.

Соответственно в целях расчета арендных платежей за период с 19.08.2014 по 31.12.2014 должна была применяться указанная площадь помещения.

С учетом изложенного, размер арендных платежей по договору аренды за период с 19.08.2014 по 31.12.2014 должен был составлять:

- основная арендная плата в месяц 6 243,38 евро с учетом НДС (1,18 * 55 евро * 96,2 кв.м.)

- дополнительная арендная плата в месяц 1135,16 евро с учетом НДС (1,18 * 10 евро * 96,2 кв.м.)

01.12.2014 сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г. арендатор был освобожден от уплаты дополнительной арендной платы, и на период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г.размер Основной арендной платы за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 5078,88 евро, без учета НДС, с 01.04.2015 г. - 5450,50 евро, без учета НДС; с 01.04.2015 размер Дополнительной арендной платы за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 991,0 евро, без учета НДС.

Вместе с тем в п.8 дополнительного соглашения от 01.12.2014 сторонами было согласовано, что в случае досрочного прекращения Договора аренды по вине или по инициативе Арендатора, Арендатор оплачивает Основную арендную плату и Дополнительную арендную плату за последний месяц аренды с учетом следующего условия: Основная арендная плата и Дополнительная арендная плата за последний месяц аренды подлежит увеличению на сумму равную разнице между суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы, уплаченной за период с «01» декабря 2014г. по «31» марта 2015г. включительно и суммой Основной арендной платой и Дополнительной арендной платы за указанный период, установленной в соответствии условиями Договора аренды без учета настоящего Дополнительного соглашения.

Таким образом, сторонами было согласовано условие, отменяющее предоставленную данным соглашением скидку по размеру арендных платежей, и которое определяет, что в случае досрочного прекращения Договора аренды по вине Арендатора, размер арендных платежей подлежит определению без учета размеров, указанных в данном соглашении.

Учитывая, что договор аренды был прекращен ООО "Эверест" (арендодателем) в связи с нарушениями арендатором обязательства по оплате арендной платы, арендные платежи за период с 01.01.2015 г. по 31.03.2015 г. должны были составлять:

- основная арендная плата в месяц 6 243,38 евро с учетом НДС,

01.04.2015 сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г. включительно Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях эквивалентную 4087,88 евро, без учета НДС, с 01.07.2015 г. 5450,5 евро, без учета НДС в месяц.

Соответственно арендные платежи за период с 01.04.2015 г. по 30.06.2015 г. должны были составлять:

- основная арендная плата в месяц 4 823,70 евро с учетом НДС (1,18 * 4087,88 евро),

- дополнительная арендная плата в месяц 1135,16 евро с учетом НДС (1,18 * 10 евро * 96,2 кв.м.),

за период с 01.07.2015 г.:

- основная арендная плата в месяц 6 431,59 евро с учетом НДС (1,18 * 5450,50 евро),

- дополнительная арендная плата в месяц 1135,16 евро с учетом НДС

Исходя из указанных размеров подлежали уплате и арендные платежи и в последующие периоды, поскольку пунктом 6 дополнительного соглашения от 01.07.2015 и пунктом 3 дополнительного соглашения от 01.10.2015 сторонами также были согласованы условия, отменяющие предоставленные данными соглашениями скидки по размеру арендных платежей, и которые определяют, что в случае досрочного прекращения Договора аренды по вине Арендатора, размер арендных платежей подлежит определению без учета размеров, указанных в данных соглашениях.

Арендатором в спорном периоде оплачена арендная плата:

- платежным поручением от 01.10.2014 г. №70 на сумму 73 000 руб. (эквивалентно 1 460,53 евро, исходя из курса 1 евро = 49,9817 руб.);

- платежным поручением от 07.10.2014 г. №73 на сумму 82 000 руб. (эквивалентно 1 637,46 евро, исходя из курса 1 евро = 50,0775 руб.);

- платежным поручением от 15.10.2014 г. №79 на сумму 113 331,02 руб. (эквивалентно 2 200 евро, исходя из курса 1 евро = 51,5141 руб.);

- платежным поручением от 21.10.2014 г. №80 на сумму 281 497,48 руб. (эквивалентно 5 400,97 евро, исходя из курса 1 евро = 52,1198 руб.);

- платежным поручением от 29.12.2014 г. №107 на сумму 482 761,17 руб. (эквивалентно 9 655,22 евро, исходя из курса 1 евро = 50 руб. в соответствии с дополнительным соглашением от 01.12.2014)

Учитывая размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей, предусмотренные договором, дату и суммы внесенных ответчиком платежей в период с 19.08.2014 по 31.12.2014, размер обязательств по арендным платежам подлежит определению исходя из следующего расчета:

- сентябрь 2014 года:

Основная арендная плата: подлежит оплате 2 289,24 евро (за 13 дней), оплата 01.10.2014 – 1 460,53 евро, долг – 828,71 евро;

Дополнительная арендная плата: подлежит оплате 416,22 евро (за 13 дней), долг - 416,22 евро;

- октябрь 2014 года:

Основная арендная плата: подлежит оплате 7 072,09 евро (6 243,38 + 828,71), оплата 07.10.2014, 15.10.2014, 21.10.2014 – 7 687,05 евро, переплата – 614,96 евро;

Дополнительная арендная плата: подлежит оплате 1 551,38 евро (1 135,16 + 416,22), оплата 07.10.2014, 15.10.2014, 21.10.2014 - 1 551,38 евро.

- ноябрь 2014 года:

Основная арендная плата: подлежит оплате 5 628,42 евро (6 243,38 - 614,96), долг – 5 628,42 евро

Дополнительная арендная плата: подлежит оплате 1 135,16 евро, долг – 1 135,16 евро;

- декабрь 2014 года:

Основная арендная плата: подлежит оплате 11 871,80 евро (6 243,38 + 5 628,42), оплата 29.12.2014 – 9 655,22 евро, долг – 2 216,58 евро;

Дополнительная арендная плата: подлежит оплате 2 270,32 евро (1 135,16 *2) долг – 2 270,32 евро.

Таким образом, по состоянию на 01.01.2015 у ответчика переплата по договору отсутствовала, а имелась задолженность в размере 2 216,58 евро по основной арендной плате и 2 270,32 евро по дополнительной арендной плате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2000 года N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

Вместе с тем, поскольку переплата арендных платежей отсутствовала, а, напротив, по расчету суда у ответчика имелась задолженность перед истцом, встречные исковые требования о взыскании 59 860,15 руб. неосновательного обогащения, удовлетворению не подлежат.

По расчету суда, учитывая размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей, предусмотренные договором, дату и суммы внесенных ответчиком платежей, задолженность ответчика по арендной плате составляет 101 627,62 евро, из которых 86 870,54 евро – долг по основной арендной плате за период с 01.12.2014 по 29.02.2016, 14 757,08 евро - долг по дополнительной арендной плате за период с 01.04.2015 по 29.02.2016.

Истец за указанный период просит взыскать с ответчика 95 856,56 евро, из которых 83 293,03 евро – долг по основной арендной плате за период с 01.12.2014 по 29.02.2016, 12 563,53 евро - долг по дополнительной арендной плате за период с 01.04.2015 по 29.02.2016, что не превышает размера задолженности, установленного судом и является правом истца.

Довод ответчика о том, что при расчете задолженности подлежит учету гарантийный взнос в размере 7 608,98 евро, судом отклоняется, поскольку в соответствии с пунктами 5.1.1, 5.2 договора гарантийный взнос зачитывается в счет оплаты за последние два месяца аренды только в случае расторжения Договора по соглашению Сторон либо по истечению срока аренды при надлежащем его исполнении. В случае же если Арендатор в нарушение условий настоящего Договора отказывается в одностороннем порядке от исполнения настоящего Договора, либо если настоящий Договор расторгается Арендодателем вследствие нарушения Арендатором своих обязанностей по настоящему Договору, Гарантийный взнос не возвращается и удерживается Арендодателем в качестве штрафной неустойки за расторжение Договора по причине нарушения Арендатором Договора, что не противоречит положениям статьи 381.1 ГК РФ.

Более того, как следует из пояснений истца и представленного расчета, обеспечительный платеж был учтен истцом при расчете исковых требований, что также является его правом.

Истец просит взыскать сумму задолженности в евро с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 11 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" при удовлетворении судом требований о взыскании денежных сумм, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, в резолютивной части судебного акта должны содержаться: указание об оплате взыскиваемых сумм в рублях и размер сумм в иностранной валюте (условных денежных единицах) с точным наименованием этой валюты (единицы); ставка процентов и (или) размер неустойки, начисляемых на эту сумму; дата, начиная с которой производится их начисление, и день, по какой они должны начисляться; точное наименование органа (юридического лица), устанавливающего курс, на основании которого должен осуществляться пересчет иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли; указание момента, на который должен определяться курс для пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли.

Определяя курс и дату пересчета, суд указывает курс и дату, установленные законом или соглашением сторон. При этом суду следует иметь в виду, что стороны вправе в соглашении установить собственный курс пересчета иностранной валюты (условных денежных единиц) в рубли или установить порядок определения такого курса.

Судом установлено, что в дополнительных соглашениях (п.6 дополнительного соглашения от 01.12.2014, п.3 дополнительного соглашения от 01.04.2015, п.3 дополнительного соглашения от 01.07.2015, п.2 дополнительного соглашения от 01.10.2015) на период с «01» декабря 2014 г. по «31» декабря 2015 г. включительно сторонами для начисления и оплаты Основной и Дополнительной арендной платы был согласован курс равный 50 рублей за 1 евро.

Как следует из расчета истца, за период с 01 декабря 2014 г. по 31 декабря 2015 г. им начислено ко взысканию 73 242 евро задолженности по основной арендной плате, 10 699,83 евро задолженности по дополнительной арендной плате.

На основании изложенного, учитывая разъяснения, содержащиеся в пунктах 11 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 ноября 2002 г. N 70, курс пересчета иностранной валюты, согласованный сторонами в дополнительных соглашениях, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению с указанием на то, что 11 914,73 евро, из которых 10 051,03 евро задолженности по основной арендной плате, 1 863,70 евро задолженности по дополнительной арендной плате, подлежат оплате в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа, 83 941,83 евро, из которых 73 242 евро задолженности по основной арендной плате, 10 699,83 евро задолженности по дополнительной арендной плате, подлежат оплате в рублях по курсу 50 руб. за 1 евро.

Встречные исковые требования о взыскании 654 671,34 руб. затрат на капитальный ремонт, обосновываются ответчиком тем, что им был проведен капитальный ремонт в арендуемых помещениях.

Свои исковые требования истец также основывает на том обстоятельстве, что на момент заключения договора аренды и в период его действия объект нуждался в капитальном ремонте. В связи с этим ответчик полагает, что истец обязан компенсировать его стоимость. В обоснование требований ответчиком представлены документы о проведении ремонтных работ (договор №15/08/14 от 15.08.2014 выполнения ген. подрядных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 20.09.2014, акт о приемке выполненных работ №1 от 20.09.2014).

Исходя из правил главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о доказательствах и доказывании, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом оценке судом подлежит относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

Статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает получение согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в случае неотложной необходимости, однако он должен быть уведомлен о нём, чтобы арендодатель имел возможность оценить размер требуемого ремонта, его необходимость и, либо участвовать в нём, либо отказаться, предвидя последствия такого отказа.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:

1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;

3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

Судом установлено и следует из материалов дела, что арендуемое помещение было передано арендатору по акту 19.08.2014, в котором стороны подтвердили, что по внешнему виду помещение соответствует условиям договора, арендатор не имеет претензий к арендодателю по качеству внутренней отделки помещения, освещению, устройству коммуникаций и другим параметрам нежилого помещения. Также сторонами оформлен акт доступа в помещение, содержащий описание состояние помещения и указание на то, что арендатор не имеет претензий к арендодателю по состоянию нежилого помещения.

Между тем, истцом не представлено ни одного документа, подтверждающего аварийное состояние объекта аренды, доказательств предъявления указанных документов истцу, приглашения его на совместный осмотр, просьб к истцу заняться проведением ремонта в силу закона.

Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Обычно такая необходимость является следствием аварий, других непредвиденных обстоятельств.

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т. п.).

Таким образом, при предъявлении иска о взыскании стоимости капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в первую очередь надлежит доказать действительную необходимость такого ремонта, чего в данном случае ответчиком не сделано.

Переоборудование арендуемого помещения под нужды арендатора также не отвечает признакам капитального ремонта, обязанность по возмещению которого возлагается на арендодателя.

Поскольку согласно условиям договора аренды обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений не установлено, а равно доказательств аварийного состояния объекта аренды, неисполнения арендодателем своих обязательств по договору аренды не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований в указанной части.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречным искам подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных первоначальных и встречных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МЛМ Групп", г.Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Эверест", г.Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 11 914,73 евро, из которых 10 051,03 евро задолженности по основной арендной плате, 1 863,70 евро задолженности по дополнительной арендной плате, с оплатой в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа, 83 941,83 евро, из которых 73 242 евро задолженности по основной арендной плате, 10 699,83 евро задолженности по дополнительной арендной плате, с оплатой в рублях по курсу 50 руб. за 1 евро, 58 208 руб. государственной пошлины.

Во встречном иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МЛМ Групп", г.Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 17291 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья К.П. Андреев