Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Камалиева Р.А., при ведении аудиозаписи и составления протокола судебного заседании с помощником судьи Гилязовым Р.Х рассмотрев в судебном заседании дело по иску Палаты имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района гор. Лаишево к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Лаишевский район о расторжении договора аренды земельного участка № 1-01-056 от 27.02.2006 г., об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:24:210101:791, площадью 10 000 кв.м, расположенного в ФИО2 Лаишевского района РТ. с участием:

от истца - председатель палаты ФИО3 А

от ответчика - представитель ФИО4 по доверенности от 28.09.2012 г.

УСТАНОВИЛ:

Истец - Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района гор. Лаишево обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - индивидуальный предприниматель ФИО1, Лаишевский район о расторжении договора аренды земельного участка № 1-01-056 от 27.02.2006 г., об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:24:210101:791, площадью 10 000 кв.м, расположенного в ФИО2 Лаишевского района РТ.

В заседании суда от 14.02.2014 г. истец уточнил основания расторжения договора аренды, просит расторгнуть договор аренды в связи с систематическим невнесением ответчиком арендной платы в сроки, установленные договором , в связи с нецелевым использованием земельного участка и истечением срока, на который был предоставлен земельный участок.

Уточнение основания расторжения договора приняты судом.

Истец заявил отказ от иска в части исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:24:210101:791, площадью 10 000 кв.м, расположенного в ФИО2 Лаишевского района РТ.

Суд разъяснил истцу правовые последствия частичного отказа от иска.

Суд принимает частичный отказ от иска, поскольку такой отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу ч.2 ст. 150 АПК РФ суд прекращает производство по делу в части иска об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:24:210101:791, площадью 10 000 кв.м, расположенного в ФИО2 Лаишевского района РТ.

Истец иск поддерживает.

Ответчик указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, в удовлетворении иска о расторжении договора в связи с систематическим невнесением ответчиком арендной платы в сроки, установленные договором, просит отказать.

В заседании суда объявлялся перерыв на 12.03.2014 г. на 12 час.30 мин, (информация размещена на официальном сайте АС РТ).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования о расторжения договора аренды в связи с невнесением ответчиком более двух раз подряд арендной платы подлежащими оставлению без удовлетворения, а производство по делу по второму требованию подлежащим прекращению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом истец (далее - арендодатель) и ответчик (далее - арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 1-01-056 от 27.02.2008 г., согласно которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: 1.1 местонахождение: РТ, Лаишевский район, с. Габишево, участок находится примерно в 400 м по направлению на север-запад от ориентира водопроводная башня, расположенного за пределами участка, общая площадь 1,0 га.

Разрешенное использование: под строительство стоянки автобусов и большегрузных машин.

Срок действия договора аренды устанавливается с 13 сентября 2007 г. по 12 сентября 2010 г.

Платежи и расчеты согласованы в разделе 3 договора.

В п.4.2.2 договора стороны установили основания прекращения договора : использование земельного участка не по целевому назначению, добровольный отказ от земельного участка и его частей, истечении срока, на который был предоставлен земельный участок, систематическое не внесение арендной платы в сроки, установленные договором аренды.

Во исполнение договора истец по акту приема-передачи от 27.02.2008 г. передал ответчику объект аренды.

Дополнительным соглашением от 21.10.2010 г. стороны продлили срок действия договора до 12.09.2012 г.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком в отсутствие возражения арендодателя. Следовательно, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

На вышеуказанном земельном участке ответчик возвел одноэтажный пост охраны, именуемый в технической документации как "Стоянка автобусов и большегрузых машин площадью, 30,4 кв.м, Стоянка частично огорожена забором.

22.01.2010 г. произведена государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанный пост охраны, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 16-16-13/050/2009-360.

Представленный суду в рамках дела А65-7959/2013 генеральный план стоянки, утвержденный в установленном законом порядке, предполагает возведение в пределах испрашиваемого истцом земельного участка таких объектов недвижимости, как двухэтажный пост охраны, гараж на три машины, площадки для отдыха, а также благоустройство территории стоянки: насаждение газонов, деревьев и кустарников, покрытие тротуарной плиткой, разметка мест стоянки автомашин. Перечисленные в генеральном проекте требования истцом не соблюдены, строительство объектов ( за исключением поста охраны) и благоустройство территории стоянки не осуществлено.

Указанные факты подтверждаются представленным в материалы дела совместным актом обследования земельного участка от 12.08.2013 г.

В обосновании требования о расторжении договора аренды в связи систематическим не внесением арендной платы в сроки, установленные договором аренды истец ссьшается на претензии о задолженности по арендной плате за землю от 25.11.2011 г, № 317 от 12.10.2012 г., № 104 от 25.01.2013 г.„ уведомление № 527 от 14.03.2013 г., уведомление № 528 от 14.03.2013 г., уведомление № 2537 от 15.11.2013 г., почтовые квитанции и уведомление о вручении. В качестве оснований для расторжения договора аренды истец указывает на нецелевое использование земельного участка и истечением срока аренды, на который предоставлен земельный участок. Довод истца о том, что договор подлежит прекращению по такому основанию как истечение срока аренды не нашел своего подтверждения.

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с правилами статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривают, что в случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если в договоре аренды срок окончания определен, это не означает, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Для прекращения действия договора аренды заинтересованная сторона должна была совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении.

В том случае если арендодатель выразил свое несогласие до истечения действия договора на использование объекта аренды арендатором, договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок. Однако, таких доказательств истец в материалы дела не представил.

По истечении срока действия договора в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях. В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доказательств направления уведомления ответчику об отказе от договора аренды истец в материалы дела не представил.

Суд приходит к выводу, что договор аренды является действующим.

В письме № 528 от 14.03.2013 г. истец уведомил ответчика, что в связи с нецелевым использованием арендатором земельного участка, нарушением срока внесения арендных платежей, истечением срока аренды направил предложение о расторжении договора аренды.

В письме № 2537 от 15.11.2013 г. истец сообщил ответчику о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка № 1-05-056 от 27.02.2008 г., предоставленного для строительства стоянки автобусов и большегрузных машин, в связи с нецелевым использованием земельного участка (участок не осваивается), несвоевременной оплатой арендных платежей, предложил явиться в Палату имущественных земельных отношений в срок до 16.12.2013 г. для подписания соглашения о расторжении договора. В случае неявки процедура расторжения будет проведена в судебном порядке.

При этом в указанных письмах истцом не был предоставлен разумный срок для устранения нарушения (нецелевого использования арендатором земельного участка (не освоения участка) В подтверждении факта направления и получения ответчиком письма № 2537 истец представил в материалы дела почтовую квитанцию № от 15.11.2013 г. и почтовое уведомление о вручении. Письмо № 528 вручено ответчику нарочно, не оспаривается им.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с п. 1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельных участков прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В соответствии с названной статьей, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Суд установил, что истец не представил суду доказательств направления истцом писем ответчику об устранении в разумный срок нарушений по нецелевому использованию земельного участка.

Суд приходит к выводу, что истец не представил доказательств соблюдения досудебного урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды по такому основанию, как использование земельного участка не по целевому назначению.

В силу подпунктов 1 и 3 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, или более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Часть 3 статьи 619 предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им обязательства в разумный срок.

В подтверждении того, что ответчик систематически нарушал сроки оплаты арендной платы и ответчику было предложено в разумный срок устранить нарушения истец ссылается на претензию от 25.11.2011 г , в которой предложено оплатить задолженность в размере 16424 руб. 63 коп. в течении 10 дней со дня получения настоящей претензии и на претензию № 317 от 6.12.2012 г., в которой предложено оплатить задолженность в размере 15691 руб. 11 коп. в течение 10 дней со дня получения претензии.

В постановлении апелляционной инстанции от 22.10.2013 г. по делу А65-7807/2013 была дана оценка письму № 104 от 25.01.2013 г., из которой следует, что представленная претензия № 104 не может быть принята судом во внимание, поскольку документально не подтверждено ее вручение и получение ответчиком., Из представленной копии уведомления невозможно установить отправку истцом именно претензии № 104 от 25.01.2013 г, невозможно определить по какому адресу направлялась претензия. Истцом не представлен оригинал почтового конверта с отметками о вторичном извещении адресата.

В письмах № 527, 528 от 14.03.2013 г. и № 2537 от 15.11.2013 г. истец предложил ответчику расторгнуть договор в связи несвоевременной оплатой арендных платежей. Досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды в связи с систематическим неисполнением обязанностей по оплате аренды истцом соблюден. Как следует из расчета истца и квитанции от 4 марта 2014 г. ответчик оплатить имеющуюся задолженность перед истцом

В силу п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5.05.1997 г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Кроме того, вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истцом не представлены доказательства того, что даже после уплаты ответчиком задолженности , которые было предложено оплатить ответчику в претензиях от 25.11.2011 г. № 317 от 6.12.2012 г. , им было предъявлено исковое заявление о расторжении договора аренды в разумный срок.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворении иска о расторжении договора аренды, суд не относит госпошлину на истца, поскольку истец как муниципальный орган освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,148, 150, 167 -169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка № 1-01-056 от 27.02.2008 г. отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд г. Самары в месячный срок.

Председательствующий судьяР.А. Камалиев