Гражданский кодекс часть 1

- о признании незаконным отказ Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:52:100303:18 в аренду,

- об обязании Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны совершить действия по подготовке и заключению с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:100303:18, площадью 4300 кв.м., расположенного по адресу РТ, г.Набережные Челны, Промкомзона ОАО «КАМАЗ» в районе ПГК «Вдоамовец», сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства,

с участием:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 18.03.2021;

от ответчика – ФИО3 по доверенности 09.08.2021;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – заявитель) обратился в суд с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее по тексту – ответчик)

- о признании незаконным отказ Исполнительного комитета Муниципального образования города Набережные Челны в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:52:100303:18 в аренду,

Представитель заявителя поддержал требование в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.

Представитель ответчика требования заявителя не признал по изложенным в отзыве на заявление доводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли – продажи от 17.12.2020 ИП ФИО1 купил принадлежащий обществу «ТД «Авто ЛТД» объект незавершенного строительства (Административно – бытовой корпус) площадью 68,9 кв.м., с кадастровым номером 16:52:100303:41, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:52:100303:18 по адресу: г. Набережные Челны, в промышленно – коммунальной зоне города Набережные Челны в районе ГСК «Вдоамовец» (л.д. 34 – 36).

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1 25.12.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 37 – 39, том 1).

В связи с приобретением объекта незавершенного строительства заявитель обратился в Исполнительный комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 4 300 кв.м. с кадастровым номером 16:52:100303:18 без проведения торгов сроком на три года до окончания строительства объекта (л.д. 40, том 1).

На указанное обращение Исполнительный комитет письмом исх. №06/798 от 09.02.2021 сообщил подготовке проекта договора аренды земельного участка и его передачи для согласования в соответствующие службы Исполнительного комитета (л.д. 41, том 1).

По результатам рассмотрения обращения заявителя Управление земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета письмом исх. №06/1327 от 25.02.2021 со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 и подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отказал в заключении договора аренды земельного участка на новый срок в связи с тем, что право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта реализовано предыдущим арендатором земельного участка (л.д. 42, том 1).

Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка (далее – испрашиваемый земельный участок) в аренду, заявитель обратился в Набережночелнинский городской суд с рассматриваемым заявлением.

Определением Набережночелнинского городского суда от 22.06.2021 дело №2а-6586/2021 по заявлению ФИО1 передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.07.2021 указанное заявление принято к производству.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в ходе судебного разбирательства доводы представителей сторон и изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 171-ФЗ), действующему с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу незавершенного строительством объекта с публичных торгов, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (до 01 марта 2015 года).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников объекта незавершенного строительством. В случае, если объект строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия заключенного договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 по делу № 308-ЭС20-3366, от 13.09.2021 №309-ЭС21-3466.

Арендатор, получивший в аренду публичный земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не успевший построить здание до окончания срока действия договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Действующее законодательство прямо не указывает срок, в течение которого собственник объекта незавершенного строительства вправе продлить действие (заключить новый) договора аренды земельного участка дополнительно на 3 года.

Однако из содержания пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что арендатор должен реализовать данное право до окончания срока действия первоначально заключенного договора аренды. При этом арендатор должен иметь реальную возможность завершить начатое строительство объекта.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны от 14.04.2010 №2446 между Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани и обществом с ограниченной ответственностью «Авто ЛТД» заключен договор аренды земельного участка №1994-АЗ, согласно условиям которого обществу передан земельный участок общей площадью 4300 кв.м с кадастровым номером 16:52:100303:18 в срок на 5 лет (л.д. 10 – 17, том 1).

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельного участка №1994-АЗ участок предоставлен для строительства производственного комплекса (производство и реализация запасных частей к легковым автомобилям отечественного производства).

Далее, общество с ограниченной ответственностью «Авто ЛТД» 30.10.2012 заключило договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) с обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «АВТО ЛТД», на основании которого переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка №1994-АЗ от 25.06.2010 на земельный участок площадью 4 300 кв.м. с кадастровым номером 16:52:100303:18, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, в промышленно – коммунальной зоне города Набережные Челны в районе ГСК «Вдоамовец», предоставленного для строительства производственного комплекса сроком на 5 лет (л.д. 18 – 21, том 1).

Пунктом 1.4. договора передачи прав и обязанностей от 30.10.2012 предусмотрено, что указанный земельный участок передается сроком до даты окончания вышеуказанного договора аренды на тех же условиях и правах.

Исполнительным комитетом обществу «ТД «Авто ЛТД» 19.13.2013 выдано разрешение на строительство базы непродовольственного назначения в составе: административно – бытовой корпус на указанном земельном участке со сроком действия до 19.04.2014 (л.д. 24, том 1).

Общество «ТД «Авто ЛТД» возвело на земельном участке объект незавершенного строительства площадью 68.9 кв.м. с кадастровым номером 16:52:100303:41 .

Право собственности на объект незавершенного строительства двухэтажного, общей площадью 68,9 кв.м. степенью готовности 9% площадью застройки 49,1 кв.м. зарегистрировано за Обществом «ТД «Авто ЛТД» 19.02.2014, о чем свидетельствует запись о регистрации № 16-16-32/017/2014-426 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 19.02.2014 16-АН 300720 (л.д. 23, том 1).

Соглашением №4059р/2 от 21.07.2015 договор аренды земельного участка от 25.06.2010 №1994-АЗ расторгнут (л.д. 32 – 33, том 1).

Между Исполнительным комитетом и обществом «ТД «Авто ЛТД» 21.07.2015 заключен договор аренды земельного участка №4702-АЗ, на основании которого обществу передан в аренду указанный земельный участок на 3 года до 21.07.2018 с разрешенным использованием – размещение производственной базы. В пункте 1.2.2 указанного договора стороны отметили, что на земельном участке расположены объект незавершенного строительства (Административно – бытовой корпус) – кадастровый номер 16:52:100303:41 (л.д. 25 – 31, том 1).

В установленный срок строительство объекта не было завершено.

На основании договора купли – продажи от 17.12.2020 ИП ФИО1 купил принадлежащий обществу «ТД «Авто ЛТД» объект незавершенного строительства (Административно – бытовой корпус) площадью 68,9 кв.м., с кадастровым номером 16:52:100303:41, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:52:100303:18 по адресу: г. Набережные Челны, в промышленно – коммунальной зоне города Набережные Челны в районе ГСК «Вдоамовец» (л.д. 34 – 36).

Из указанного следует, что уже с 21.07.2015 по 21.07.2018 обществом «ТД «Авто ЛТД» было реализовано право на испрашиваемый земельный участок в льготном порядке.

Как отмечалось ранее, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Таким образом, при надлежащем исполнении обществом «ТД «Авто ЛТД» обязательств по договору аренды земельного участка в части достижения целей аренды на момент рассмотрения настоящего дела необходимости в пролонгации ранее заключенного договора аренды или заключении нового договора аренды земельного участка у заявителя бы отсутствовала.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд исходит из того, что при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без торгов должна быть дана оценка действиям арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что с момента предоставления земельного участка в аренду арендатор (общество «ТД «Авто ЛТД») на момент истечения срока аренды не окончено строительство незавершенного объекта, то есть цель аренды изначально предоставленного еще в 2010 году участка, а впоследствии в 2015 году, не достигнута, степень готовности объекта незавершенного строительства по сведениям ЕГРН по состоянию на 2020 составляет 9%, как и в 2014 году.

Доказательства того, что строительство объекта завершено в настоящее время, в материалы дела не представлены; срок действия разрешения на строительство истек 19.04.2014.

На основании приведенных положений закона, учитывая, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:100303:41 поставлен на кадастровый учет в 2014 году, то есть до 1 марта 2015 года, земельный участок с кадастровым номером 16:52:100303:18 площадью 4 300 кв.м. предоставлен обществу «ТД «Авто ЛТД» сроком на три года (с 21.07.2015 по 21.07.2018) без проведения торгов для завершения строительства объекта по договору аренды № 4702-А3 от 21.07.2015, суд не усматривает оснований для признания незаконным отказа в повторном предоставлении испрашиваемого земельного участка для завершения строительства.

Доводы заявителя о том, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка для окончания строительства объекта предыдущим арендатором не использовано, поскольку спорный земельный участок предоставлялся обществу «ТД «АВТО ЛТД» не для завершения строительства, а для размещения производственной базы в соответствии с видом его разрешенного использования, основан на неверном толковании закона: по смыслу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации объект незавершенного строительства, а, следовательно, занятый им земельный участок, может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.

При этом, общество «ТД «АВТО ЛТД» при обращении в Исполнительный комитет заявлением исх. от 22.06.2015 просил предоставить земельный участок в аренду на три года до окончания строительства (л.д. 32).

Таким образом, предыдущий арендатор - общество «ТД «АВТО ЛТД» реализовало предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды сроком на три года.

Следовательно, правовых оснований для заключения с заявителем нового договора аренды земельного участка без торгов, и, соответственно, для признания незаконным решения от 25.02.2021 №06/1327 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, у суда не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявитель на момент обращения с заявлением не обладал статусом лица, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем, правовых оснований для предоставления участка не имеется.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд считает, что оспариваемое решение ответчика от 25.02.2021 №06/1327 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, без проведения торгов, не нарушает законные права и интересы заявителя и не может быть признано судом недействительным, что исключает удовлетворение заявленных требований.

Следовательно, требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Поскольку требование заявителя удовлетворению не подлежит, расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Ф. С. Шайдуллин