Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1, Республика Чувашия, г. Мариинский Посад, (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", г. Москва, (ОГРН <***>, ИНН <***>), об изменении условий договора аренды № К-10-1661/А от 01.01.2020; о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан и на 50% в период с момента отмены режима повышенной готовности и до 30 ноября 2020 года; о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей,

при участии представителей сторон:

от истца – представитель ФИО2, по доверенности от 01.06.2020, диплом № 12-08-1/17 от 20.06.2017;

от ответчика – представитель ФИО3, по доверенности № 194/2019 от 16.12.2019, диплом № 293 от 30.01.2002,

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее – ответчик) об изменении условий договора аренды № К-10-1661/А от 01.01.2020; о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан и на 50% в период с момента отмены режима повышенной готовности и до 30 ноября 2020 года; о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Истец поддержал исковые требования, дал пояснения по существу спора.

Ответчик требования истца не признал, представил отзыв, в котором обосновал свои возражения.

Из материалов дела следует, 01.01.2020 между ООО «Эверест» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № К-10-1661/А, в соответствии с которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение на втором этаже часть галереи 264 (далее объект) общей площадью 7 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Пунктами 4.1.1 – 4.2.2 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере 923,09 евро, без учета НДС. В размер арендной платы включена стоимость коммунальных услуг за обеспечение теплом, обеспечение и расход воды, пользование канализацией, электроэнергия. Оплата производится с даты подписания акта приёма-передачи и до даты возврата помещения по передаточному акту, не позднее пятого числа текущего месяца.

К названному договору аренды сторонами подписано приложение поименованное актом приема-передачи (без даты).

Из указанного акта приема-передачи следует, что акт составлен согласно договора аренды № К-10-1661/А от 01.01.2020, а также арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) следующее нежилое помещение: часть галереи 264, площадью 7 кв.м, находящееся на втором этаже торгового развлекательного комплекса по адресу: <...>.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции», Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»", Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О мерах по реализации постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»" введены соответствующие ограничения:

«Приостановить с 28.03.2020 до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки работу:

а) торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них:

аптек и аптечных пунктов;

объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары;

объектов, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг мобильной связи, имеющих отдельный вход с улицы».

Как указывает ответчик, после введения указанных ограничительных мер, он не мог осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием предмета аренды.

25.06.2020 истцом направлялась ответчику претензия с предложением изменить условия договора.

Требования, изложенные в письме, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учётом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом договоре аренды в разделе 10 «Форс- мажор» содержатся следующие условия:

В договоре форс-мажор означает любые события включающие, но не ограниченные следующим списком: объявление войны, гражданские волнения, эпидемии, блокады, землетрясения, наводнения, пожары или другие природные бедствия, действия органов государственной власти. Неспособность сторон выполнять их финансовые обязательства в соответствии с договором не является форс-мажором. Соответствующая Торгово-промышленная Палата пли другой уполномоченный орган должен подтвердить наличие обстоятельств форс-мажора в соответствующих случаях (пункт 10.1 договора).

Стороны должны быть освобождены от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение соответствующих обязательств согласно договору в той степени, в котором такое неисполнение или ненадлежащее исполнение явилось следствием обстоятельств форс-мажора, которые имеют существенное влияние на Сторону, подпадающее под его действие на период действия форс-мажора. Стороны должны, однако, исполнить все их другие обязательства, на которые не действуют обстоятельства форс-мажора (пункт10.2 договора).

Сторона, заявляющая наличие обстоятельств форс-мажора, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после начала действия обстоятельств форс-мажора, сообщить о начале действия таких обстоятельств другой стороне в письменной форме. Это сообщение должно содержать информацию относительно характера форс-мажорных обстоятельств, в возможных пределах оценку периода их действия и оценку их эффекта на способность стороны выполнять се обязательства по договору. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены компетентным государственным органом пли организацией. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более 2-х месяцев, каждая из сторон вправе заявить об отказе от исполнения договора. При этом арендатор обязан оплатить арендную плату до момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Не уведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 10.3 договора).

После прекращения действия форс-мажора, Сторона, заявившая о таких обстоятельствах, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после такого прекращения, сообщить о нем другой Стороне в письменной форме. Если Сторона, заявившая о действии форс-мажориых обстоятельств задерживает сообщение об их прекращении другой Стороне, то она будет нести ответственность перед другой Стороной за любой дополнительный ущерб или потери, вызванные такой задержкой или несообщением (пункт 10.4 договора).

Если обстоятельства форс-мажора или вызванных ими последствий продолжаются больше, чем 3 месяца, или ожидается, что последствия форс-мажора продолжатся более 2-х месяцев, или в случае изменения в применимом к форс-мажору законодательстве. Стороны должны немедленно вступить в переговоры с честными намерениями прийти к соглашению об изменении договора, которое позволит Сторонам продолжить выполнение их обязательств по договору в мере, насколько это возможно, близко к указанной в договоре (пункт 10.5 договора).

Арендатор не обязан производить любые платежи по договору в течение действия обстоятельств форс-мажора. Арендодатель не может требовать никаких платежей от Арендатора в период действия обстоятельств форс-мажора (пункт 10.6 договора).

В соответствии с ч. 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае не достижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору.

Как видно из материалов дела, 20.05.2020 ответчиком направлялось письмо № 768 в адрес истца о возможности предоставления отсрочки арендных платежей.

Далее на письмо истца о снижении размера арендной платы ответчиком дан ответ (письмо от 01.09.2020) о скидках в следующих размерах: 60 % на апрель, май, июнь, 30 % на июль, 20 % на август, сентябрь, октябрь.

Судом учтено, что материалы дела не содержат доказательств того, что со стороны ответчика (арендатора) были предприняты действия, направленные на достижение соглашения с истцом (арендодателем) об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора.

Таким образом, с учетом соблюдения баланса интересов сторон, требования об изменении условий договора аренды № К-10-1661/А от 01.01.2020; о снижении размера арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан и на 50% в период с момента отмены режима повышенной готовности и до 30 ноября 2020 года, удовлетворению не подлежит.

Истцом заявлены судебные расходы на оплату юридических услуг в сумме 30 000 рублей.

Суд, рассмотрев данные требования, пришел к следующим выводам.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из вышеизложенного, оснований для удовлетворения заявления в данной части не имеется, поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья Т.Р. Гиззятов