Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Юсупой Г.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мусульманской религиозной организации - Приход «Вакф» Духовного Управления Мусульман РТ, г.Казань к МУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, г. Казань о взыскании 404.379 руб. 55 коп. стоимости неотделимых улучшений, 380.077 руб. 44 коп. неосновательного обогащения и обязании переоформить договор аренды нежилого помещения на договор безвозмездного пользования.

от истца – ФИО1, доверенность № 23/10 от 04.06.2010 года;

от ответчика – ФИО2, доверенность № 21825 от 25.12.2009 года;

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Мусульманская религиозная организация - Приход «Вакф» Духовного Управления Мусульман РТ, г.Казань обратился с иском к Ответчику, МУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, г. Казань о взыскании 404.379 руб. 55 коп. стоимости неотделимых улучшений, 380.077 руб. 44 коп. неосновательного обогащения и обязании переоформить договор аренды нежилого помещения площадью 410,4 кв.м. по ул. Калинина, д.3 г. Казани на договор безвозмездного пользования с даты подписания договора аренды от 20.04.2009 года.

Свои исковые требования истец основывает на том, 20.04.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор № 7979-93 аренды нежилых помещений, номера с 1 по 23, общей площадью 410,4 кв.м, расположенных в цокольном этаже дома № 3 по ул. Калинина г. Казани, для размещения мусульманского кафе сроком аренды до 19.04.2012 года.

Истец, являясь религиозной организацией, неоднократно в письменной форме обращался к Ответчику с просьбой переоформить данный договор аренды на договор безвозмездного пользования или предоставить переданные нежилые помещения в собственность религиозной организации. В связи с тем, что договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации и длительное время не решался вопрос о переоформлении договора, договор аренды не был зарегистрирован в Управлении ФРС. При этом Истцом была уплачена госпошлина за регистрацию договора аренды в сумме 7.500 рублей. Данный платеж по согласованию с Ответчиком был засчитан в счет уплаты Истцом аренды помещений.

Несмотря на необходимость переоформления договора аренды на договор безвозмездного пользования Истцом были произведены оплаты за аренду помещений за апрель, май, июнь месяцы 2009 года, сторонами был подписан акт приема - передачи нежилого, помещения. Оплата за аренду производилась пл./поручением № 7 от 11.06.2009 года на сумму 146.077 руб. 44 коп..

Поскольку данные нежилые помещения по ул. Калинина, д. 3 были выставлены на аукцион через торги, для получения права на заключение договора аренды Истец оплатил Ответчику свое право на заключение договора на сумму 211.500 рублей. Оплата произведена пл./поручением № 2 от 15.04.2009 года. Предоставление данных помещений Религиозной организации путем выкупа через аукцион противоречит по мнению истца положениям Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

Изначально помещения были переданы в ветхом, запущенном состоянии, требующим срочного ремонта. В акте приема-передачи помещений от 20 апреля 2009 года не отражено реальное состояние помещений, при котором они передавались арендатору.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Письмом № 35 от 30 октября 2009 года истец обращался к ответчику о необходимости проведения капитального ремонта в переданных по договору аренды помещениях и о принятом решении Истца о начале капитального ремонта.

Ответным письмом Ответчика от 12.11.2009 года № 19584 сообщалось, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить работы по капитальному ремонту возлагается на арендатора, если необходимость проведения вызвана деятельностью арендатора.

Таким образом, истец считает, что ответчик был письменно уведомлен о принятом решении о начале проведения капитального ремонта и своим письмом от 12.11.2009 года № 19584 выразил согласие на проведение ремонта, указав, что обязанность по проведению ремонта возлагается на арендодателя, если необходимость проведения вызвана деятельностью арендатора.

Истец с целью облагородить и привести в достойное состояние помещения произвел работы по улучшению арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, на общую сумму 404.379 руб. 55 коп..

По договору от 7 июля 2009 года между ММРО «Вакф» и строительной компанией ООО РСК «Абрис» были проведены работы по реконструкции и капитальному ремонту здания по ул. Калинина, д. 3. Общая стоимость ремонтно-строительных работ составила сумму 316.379 руб. 55 коп., что подтверждается платежными поручениями.

По договору № 03-07/09 от 13 июля 2009 года между ММРО - Приход «Вакф» и ООО «ПСФ Ремстройпромпроект» были проведены работы по обследованию технического состояния строительных конструкций цокольного этажа жилого дома по ул. Калинина, д. 3. Стоимость данных работ составила 55.000 рублей, которые также оплачены платежными поручениями № 8 от 28.07.2009 года и № 10 от 28.08.2009 года.

По договору № 07/061-09 от 1 сентября 2009 года между ММРО «Вакф» и Производственно-коммерческой фирмой «Элита-Строй» были выполнены работы по транспортировке твердо-бытовых и строительных отходов. Стоимость данных работ составила 33.000 рублей. Таким образом, Истцом были произведены финансовые вложения в данные нежилые помещения на общую сумму 784.456 руб. 99 коп. из которых:

- стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества нежилых помещений площадью 410,4 кв.м. по адресу: <...>, произведенные арендатором, составляет 404.379 руб. 55 коп.

- сумма 380.077 руб. 44 коп. составляет неосновательное обогащение Ответчика, поскольку предоставление данных помещений Религиозной организации путем выкупа через аукцион противоречит положениям Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

В соответствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» передача религиозным организациям в пользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется безвозмездно.

Договор аренды, заключенный между муниципальным учреждением КЗИО и Религиозной организацией «Вакф» был заключен в нарушение ст. 22 вышеуказанного Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях». Как вытекает из Закона и существа обязательства договор аренды подлежал переоформлению с договора аренды на договор безвозмездного пользования, поскольку «Вакф» - религиозная организация, а цель использования помещений - организация мусульманского халяльного кафе, предназначенного для проведения мусульманских религиозных обрядов (никах, имянаречения, разговения и др.), а также ориентированного на социально незащищенные, малоимущие слои населения.

Ответчик отказал в переоформлении договора аренды на договор безвозмездного пользования и не предоставил указанные помещения в собственность Истцу.

В соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» государство оказывает содействие и поддержку благотворительной деятельности религиозной организации, а также реализации ими общественно-значимых культурно-просветительских программ и мероприятий.

Противоречит положениям Федерального закона «О свободе совести и о религиозных объединениях» не только предоставление Ответчиком нежилых помещений через аукцион, но и начисление, и взыскание арендной платы.

Также истец полагает, что заключение договора аренды № 79798-93 от 20.04.2009 г. Ответчика с Религиозной организацией «Вакф» и, соответственно, начисление арендной платы неизбежно приводит к необоснованному воспрепятствованию Ответчиком деятельности хозяйствующего субъекта - Религиозной организации «Вакф», что также противоречит положениям ст. 17.1. Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве (л.д.51-52).

Заслушав представителей сторон, исследовав и проанализировав материалы дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

Материалами дела установлено, что действительно 20.04.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор № 7979-93 аренды нежилых помещений, номера с 1 по 23, общей площадью 410,4 кв.м, расположенных в цокольном этаже дома № 3 по ул. Калинина г. Казани, для размещения мусульманского кафе сроком аренды до 19.04.2012 года.

Объект аренды был передан истцу по акту от 20.04.2009 года без замечаний со стороны истца.

Право муниципальной собственности на помещение подтверждено Государственным актом от 29.07.1993 года.

Согласно ст. ст. 22, 23 ФЗ № 125-ФЗ от 26.09.1997 года «О свободе совести и о религиозных объединениях» религиозные организации вправе использовать для своих нужд земельные участки, здания и имущество, предоставляемые им государственными, муниципальными, общественными и иными организациями и гражданами, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Передача религиозным организациям в пользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется безвозмездно.

Религиозные организации вправе осуществлять предпринимательскую деятельность и создавать собственные предприятия в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации.

Как видно из представленного ответчиком технического паспорта, здание, расположенное по ул. Калинина д.3, является жилым, а на цокольном этаже здания располагаются нежилые помещения, ранее используемые под библиотеку, читальный зал, служебные кабинеты и коридор.

Следовательно, спорное помещение не может относиться к культовым зданиям и сооружениям религиозного назначения, а именно монастырским и иным культовым комплексам (мечети), построенных для совершения и обеспечения богослужений, молитвенных и религиозных собраний, других религиозных обрядов и церемоний, а также профессионального религиозного образования.

Тем более, что самим истцом было подтверждено, что ему не удалось реализовать намеченные планы и спорное помещение так и не было использовано для организации кафе, в котором хотя бы раз был проведен мусульманский религиозный обряд (никах, имянаречение, разговения и др.).

Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Суд приходит к выводу, что предусмотренных законом оснований для обязания ответчика заключить договор о передаче спорного помещеия в безвозмездное пользование, у истца не имеется, поскольку одним из важнейших условий реализации договора, является его свобода, а также свобода лиц, его заключающих. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос, вступать ли им в договорные отношения друг с другом или нет.

Согласно ст. 9 АПК РФ, судопроизводство а арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п.4.4.7 договора аренды истец принял на себя обязательство не производить капитального ремонта, перепланировки и реконструкции помещений без письменного согласия ответчика на проведение строительных и ремонтных работ.

Письмо Ответчика от 12.11.2009 г. № 19584 в котором истцу сообщалось, что обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить работы по капитальному ремонту возлагается на арендатора, если необходимость проведения вызвана деятельностью арендатора, по своему буквальному смыслу согласием ответчика на проведение капитального ремонта перепланировку или реконструкцию помещений не является.

Однако, несмотря на это, по договору № 196 от 07.07.2009 года, истец произвел демонтаж деревянных напольных покрытий, кирпичных не несущих перегородок и вывез мусор, всего на сумму 316.379 руб. 55 коп. для последующей организации в арендуемом помещении ресторана «Менза». Необходимости проведения каких-либо работ в помещении ответчик не доказал. Следовательно, данные работы проведены истцом по собственному усмотрению.

Договор от 13.07.2009 года по обследованию технического состояния строительных конструкций цокольного этажа произведен истцом с целью установления в помещении новых дверных проемов и углублений пола цокольного этажа, т.е. также без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.

Договор на вывоз ТБИ и СО от 01.09.2009 года заказчиком не подписан и никакого отношения к стоимости неотделимых улучшений не имеет.

Все произведенные строительные работы неосновательным обогащением для ответчика не являются и произведены истцом на собственный страх и риск.

Довод истца о том, что заключение договора аренды № 79798-93 от 20.04.2009 г. и, соответственно, начисление арендной платы противоречит положениям ст. 17.1. Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» является несостоятельным и не основанным на нормах действующего гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах заявленные истцом исковые требования являются необоснованными и оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

Судебные расходы подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный Суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый апелляционный суд, г. Самара в месячный срок.

Судья А.С. Горинов