Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г.Казани", к Автономная некоммерческая организация "Психолого-педагогический центр раннего развития "Егоза", г.Казань, Автономная некоммерческая организация "психолого-педагогический центр раннего развития "Егоза" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 170 432 руб. 57 коп, за период с 01.06.2008 г. по 04.0.2010 г. пени в размере 655 193 руб. 77 коп. за период с 01.12.2008 г. по 04.08.2010 г. и об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 1973,7 кв.м, расположенный в <...> по акту приема-передачи.

с участием:

истец представитель ФИО1 по доверенности от 25.12.2009г.

ответчик представитель ФИО2 по доверенности от 01.10.2010г.,

директор ФИО3 действует на основании решение от 12.09.2008г.

УСТАНОВИЛ:

Истец- Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику- Автономная некоммерческая организация "Психолого-педагогический центр раннего развития "Егоза" г. Казань о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 170 432 руб. 57 коп, за период с 01.06.2008 г. по 04.0.2010 г. пени в размере 655 193 руб. 77 коп. за период с 01.12.2008 г. по 04.08.2010 г. и об обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 1973,7 кв.м, расположенныев <...> по акту приема-передачи.

Истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ увеличил размер задолженности до 2 508 401 руб.65 коп. и пени до 888 624 руб. 93 коп.

Истец иск поддерживает, просит взыскать задолженности по арендной плате в размере 2 508 401 руб.65 коп,пени в размере 888 624 руб. 93 коп. обязать ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 1973,7 кв.м, расположенный в <...> по акту приема-передачи.

Ответчик просит отказать в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате и обязании ответчика возвратить истцу нежилые помещения общей площадью 1973,7 кв.м, расположенные в <...> по акту приема-передачи. К требованиям о взыскании пени просит применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В заседании суда объявлялся перерыв на 18.11.2010 г. на 16 час. 30 мин.( информация размещена на официальном сайте АС РТ)

Заслушав стороны, исследовав материалы дела ,суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела истец( далее -арендодатель) и ответчик( далее- арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 7806-92 от 01.06.2008 г, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения 1 этажа: с № 1 по № 72, 2-го этажа : с № 1по № 42, инвентарный номер 92:401:002:000029730, находящиеся по адресу: г. Казань, ул. Р Зорге,д.46а, литер А для реализации образовательной деятельности в учреждении дошкольного образования. Общая площадь сдаваемых помещений составляет 1973,7 кв.м

Настоящий договор заключен сроком менее 1 года до 29.05.2009 г.

Размер арендной платы на момент подписания настоящего договора составляет 250 307 руб. 70 коп. без учета НДС, налогов и других обязательных платежей.

Арендатор ежемесячно вносит арендную плату не позднее последнего дня отчетного месяца в порядке, предусмотренным настоящим договором.

Размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и /или коэффицентов к ставке арендной платы( в том числе коэффицентов индексации) уполномоченным органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Договор прекращает свое действие по окончании его срока, в поряде предусмотренном настоящим договором.

При расторжении настоящего договора в порядке ,предусмотренном п.3 статьи 450 ГК РФ, договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 20 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

Объект аренды по Акту приема-передачи от 01.06.2008 г. эксплуатирующей организацией МУ "Управление образования Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани передан арендатору. Акт приема-передачи подписан заместителем председателя Комитета земельных и имущественных отношений г. Казани ФИО4

Согласно Акта на момент передачи имущество арендатору помещение находится в удовлетворительном состоянии.

Дополнительным соглашением от 18.09.2008 г. стороны внесли следующие изменения в договор аренды.

Стороны установили ,что арендную плату за использование нежилых помещений не взимать за период проведения ремонтных работ с 01.06.2008 г. по 30.11.2008 г. В срок до 01.12.2008 г. арендатор обязуется представить акт проведенных работ, согласованный с эксплуатирующей организацией.

В случае непредставления указанных документов ,арендная плата начисляется установленным порядком за все время фактического использования помещений.

Арендатор обязуется провести реконструкцию и капитальный ремонт арендуемых помещений согласно сметы расходов, согласованной эксплуатирующей организацией в указанный в п.1.1.1 настоящего соглашения срок., передать эксплуатирующей организации в полном объеме выполненные работы согласно договору капитального ремонта и сметы расходов, представить арендодателю документы ,подтверждающие расходы на проведение капитального ремонта арендуемых помещений и акт проведенных работ, согласованный эксплуатирующей организацией.

Дополнительным соглашением от 25.11.2009 г. стороны внесли следующие изменения в договор аренды.

В п.1.2 договора уточнена общая площадь сдаваемых в аренду помещений, которая составила 1250 кв.м.

В п.1.1.2 установлен размер оплаты за арендуемые помещения с нижнеследующей типовой характеристикой..

С 01.06.2008 г. по 31.12.2008 г. размер арендной платы в месяц составил 142 618 руб. 09 коп, с 01.01.2009 г. -112 656 руб. 36 коп.

Арендатор оплачивает 100% арендной платы ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца следующего за отчетным.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд установил, что договор № 7806-92 от 01.06.2008 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договор аренды был возобновлен на неопределенный срок

Согласно статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с декабря 2008 г. по сентябрь 2010 г. составляет 2 508 401 руб. 65 коп.

Возражения ответчика основаны на том, что ответчик неоднократно уведомлял истца о необходимости проведения капитального ремонта нежилых помещений, переданных ответчику в аренду.05.06.2008 г. ответчик направил адрес истца письмо № 141 от 05.06.2008 г, в котором просил разрешить проведение капитального ремонта в арендуемом здании согласно дефектной ведомости и зачислить стоимость произведенных работ в счет арендной платы или освободить на время проведения капитального ремонта. В соответствии с письмом МУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани № 112 МУП г. Казани"Городской Центр Консалтинга" проведена экспертиза сметы на капитальный ремонт арендованных помещений по адресу: <...>. Согласно результатов экспертизы общая проектная стоимость ремонта составляет 4 231,05 тыс.руб, По представленным актам о приемке выполненных работ, на момент проведения экспертизы работы выполнены частично, сметная стоимость выполненных работ составляет 1 969 272 руб. 33 коп. Кроме того, по акту № 5 от 08.08.2008 г. выполнены подрядные работы на сумму 185 628 руб., по акту № 4 от 24.09.2008 г.-на сумму 396 515 руб. 14 коп, по акту № 6 от 26.12.2008 г. на сумму 12 898 руб. 03 коп, по акту № 9 от 15.05.2009 г. на сумму 209459 руб. 35 коп, всего на сумму 2 879 772 руб. 85 коп. Ответчик указывает на то, что письмом от 26.03.2009 г. в адрес истца направлялись акты выполненных рабт,согласованные с эксплуатирующей организацией на общую сумму 1 655 000 руб, Письмом от 28.09.2010 г. направлялись акты на общую сумму 920 530 руб. 72 коп. и на 623138 руб. 19 коп. Арендатор выполнил работы капитального характера, вызванные неотложной необходимостью. В указанных письмах ответчик просил зачесть затраты по выполненным работам в счет погашения арендной платы. Кроме того, ответчик направлял в адрес истца письма о зачете выполненных работ за № 12/1 от 29.01.2010 г., № 21 от 01.04.2009 г.

В судебном заседании истец не оспаривал факт направления ответчиком к зачету актов выполненных работ на сумму 2 879 772 руб. 85 коп .Также не оспаривал наличие письменного согласия истца на проведение ответчиком капитального ремонта в арендуемых помещениях..

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Суд с учетом представленных доказательств, а именно: актов выполненных работ,№ 4,5,6,9, 28,,29,30,31.,35,36 , экспертного заключения независимого оценщика -МУП "Городской Центр Консалтинга", установил что стоимость произведенного ремонта, его размер составил 2879 772 руб. 85 коп.., что превышает размер арендной платы за заявленный в иске.

На основании статьи 616 Гражданского кодекса РФ и представленных ответчиком документов суд приходит к выводу, что у ответчика имеется право на зачет работ в счет арендной платы в сумме2 508 401 руб.65 коп.

Поскольку у ответчика задолженность по арендной плате отсутствует, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности в размере

2 508 401 руб.65 коп.

За просрочку внесения арендных платежей истец начислил ответчику пени в сумме

888 624 руб. 93 коп за период с 11.01.2009 г. по ноябрь 2010 г.

В п.1.1.5 дополнительного соглашения от 25.11.2009 г.стороны установили,что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку(пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчик, указывая на несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства просит применить к требованиям о взыскании пени статью 333 Гражданского кодекса РФ., просит учесть социальную значимость деятельности ответчика, а также то, что в настоящее время Автономную некоммерческую организацию "Психоло-педагогический центр раннего развития "Егоза" посещает ежедневно более 300 детей.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что в качестве критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств указывают чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства

Учитывая чрезмерно высокий размер неустойки по сравнению со ставкой рефинансирования Банка России 7,75 %, действовавшей на день вынесения ,суд считает возможным уменьшить неустойку до 80 000 руб.

Кроме того, истец предъявил требование об обязании ответчика возвратить нежилые помещения в связи с отказом от договора. В обосновании заявленного требования истец представил в материалы дела преарбитражное предупреждение № 7988 от 02.04.2010 г.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По правилам ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В п. 6.7 договора стороны установили, что при расторжении настоящего договора в порядке, предусмотренном п.3 ст. 450 ГК РФ, договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 20 дней с момента направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

Факт направления ,получения письма, в котором истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды,, ответчик оспаривает.

На предложение суда истец не представил суду доказательств, подтверждающих направление данного письма ответчику.

Учитывая, что истец не представил в материалы доказательств направления ответчику предарбитражного предупреждения об отказе от договора и прекращение действия договора аренды, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика возвратить нежилые помещения истцу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит госпошлину по иску на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167,169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации "Психолого-педагогический центр раннего развития "Егоза" г. Казань в пользу Муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани пени в размере 80000рубл.

В остальной части иска отказать.

Госпошлину по иску отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Взыскать с Автономной некоммерческой организации "Психолого-педагогический центр раннего развития "Егоза" г. Казань в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 10459 руб. 67 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья Р.А. Камалиев