Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахяровой Г.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Банк "Аверс", г.Казань (ОГРН 1021600000993, ИНН 1653003601) к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан", г.Нижнекамск (ОГРН 1061651022652 , ИНН 1651044987) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 020 146 руб. 32 коп., с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, публичного акционерного общества «Нижнекамскнефтехим», г.Нижнекамск.

при участии представителей сторон:

истца – представитель ФИО1 по доверенности №79/20 от 24.03.2020, паспорт;

ответчика – ФИО2 по доверенности №2808/ИсхГр от 02.09.2020, паспорт;

третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Банк "Аверс", г.Казань (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального район Республики Татарстан", г.Нижнекамск (далее по тексту – ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 020 146 руб. 32 коп.

Определением от 18.12.2020 в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Нижнекамскнефтехим», г.Нижнекамск.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддерживает.

Ответчик иск не признает.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено, представило пояснения, согласно которым считает исковые требования обоснованными.

В судебном заседании от 28.01.2021 суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв на 03.02.2021.

После перерыва 03.02.2021 судебное заседание продолжено в прежнем составе суда, с участием тех же представителей сторон.

Как установлено материалами дела, между истцом (арендатор) и третьим лицом 06.02.2008 заключен договор аренды N 50008839, в соответствии с которым третье лицо предоставило, а истец принял во временное пользование помещения №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 общей площадью 71,9 кв.м., расположенные на первом этаже в малосемейном жилом доме, 9-этажное, инв. №1755, находящееся по адресу: Республика Татарстан, г.Нижнекамск, проспект Мира, дом №38 (далее - арендуемое имущество).

25.05.2015 в связи с переходом права собственности на арендуемое имущество к ответчику (арендодатель), между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору в соответствии с которым, из договора были исключены пункты 2.2., 3.2.6., пункт 2.3. и раздел 7 были изложены в новой редакции, иные условия договора остались без изменений.

В соответствии с п. 3.2.4 договора стоимость произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений подлежит возмещению в после прекращения договора в размере затрат, понесенных арендатором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В период действия договора между истцом и предыдущим арендодателем (ПАО «Нижнекамскнефтехим») истец за счет собственных средств и с согласия предыдущего арендодателя произвел улучшение арендуемого имущества, а именно проведены следующие работы:

- устройство помещений для совершения операций с ценностями;

- облицовка фасада керамогранитом.

Согласно акту выполненных работ №00000057 от 14.07.2008, акту о приемке работ от 19.06.2008 общая сумма расходов составила 2 020 146 руб. 32 коп.

01.08.2017 истец направил ответчику уведомление №/НК/2247-41 о расторжении с 01.09.2017 договора с требованием возместить стоимость произведенных истцом за счет собственных средств улучшений.

15.08.2017 в дополнение к уведомлению №/НК/2247-41 о расторжении с требованием о возмещении ответчику было направлено письмо №/НК/2421-41 с расчетом стоимости возмещения неотделимых улучшений в арендованное имущество и копии подтверждающих документов.

Возмещения со стороны ответчика произведено не было.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.11.2017 по делу №А65-26516/2017 арендодателю (ответчику) было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным продления договора аренды от 06.02.2008 и об освобождении арендатором (истцом) спорных помещений.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.11.2017 оставлено без изменений.

Поскольку ответчиком стоимость неотделимых улучшений не возмещена до настоящего времени, истец просит взыскать с ответчика в судебном порядке 2 020 146 руб. 32 коп.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 2. ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Истец получил письменное согласие арендодателя (третьего лица) на проведение неотделимых улучшений, что подтверждается письмом от 17.11.2008 исх. № 1793/35-4-2.

В силу императивной нормы Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу данной нормы гражданского законодательства условия заключенного между предыдущим арендодателем и арендатором договора являются обязательными для нового арендодателя в порядке перехода к нему права собственности на предмет аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пунктах 23, 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает обязательства из договора аренды, в том числе обязательства после его прекращения, предусмотренные законодательством.

В дополнительном соглашении от 25.05.2015 к договору аренды № 50008839 от 06.02.2008, в преамбуле указано: «в связи с переменой лиц в обязательстве и прекращении права собственности на недвижимое имущество ПАО «Нижнекамскнефтехим» и передачей его в казну Нижнекамского муниципального района...».

Следовательно, волеизъявлением ответчика и истца при подписании указанного дополнительного соглашения от 25.05.2015 являлось перемена лиц в обязательстве, а не переход права собственности на недвижимое имущество от одного собственника к другому.

В силу положения п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Стоимость неотделимых улучшений материалами дела подтверждается.

Обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений ответчиком не исполнено, в связи с чем требования истца являются обоснованными.

Ответчик указывает, что взыскание неотделимых улучшений истец должен взыскать с арендодателя, давшего согласие на неотделимые улучшения. Однако, приведенный в качестве довода ответчиком спор, предусматривал заключение платного договора купли-продажи имущества, т.е. переход права собственности и передачу имущества за плату.

Основанием перехода права собственности объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> является безвозмездный договор передачи имущества от 02.02.2015 (далее - договор передачи).

Более того, согласно п. 10.4 договора передачи, ПАО «Нижнекамскнефтехим» обязался при безвозмездной передаче имущества в муниципальную собственность, возместить расходы на ликвидацию недоремонта.

То есть ПАО «Нижнекамскнефтехим» не только не получил причитающегося ему платы за передачу объектов недвижимости, но и еще понес расходы на возмещение недоремонта.

Общий размер суммы, причитающейся ответчику для устранения недоремонта, исходил из наличия состояния имущества и наличия произведенных истцом неотделимых улучшений (п. 9 приложения № 4 договора передачи).

Утверждение ответчика о том, что он не знал о неотделимых улучшениях,
противоречит имеющимся в деле доказательствам.

В п. 11.1 договора передачи предусмотрено, что на момент заключения договора передачи, передаваемое имущество обременено правами аренды, что указано в приложении № 6 к договору передачи.

Пункт 5 приложения № 6 договора передачи содержит указание на наличие истца в помещении, расположенном по адресу: <...>.

Цель использования - для размещения операционной кассы.

Указание цели использования арендуемого помещения уже говорит о том, что истец знал (или должен был предполагать) о наличии неотделимых улучшений.

Ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности опровергается материалами дела.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Договор № 50008839 от 06.02.2008 аренды нежилых помещений был расторгнут с 01.09.2017, что подтверждается уведомлением от 01.08.2017 № НК/2247-41, в том числе было предъявлено требование о возмещении произведенных неотделимых улучшений в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления, т.е. не позднее 14.09.2017.

Требование о возмещении стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений ответчиком в установленный срок не исполнено.

Срок предъявления заявления о возмещении стоимости неотделимых улучшений исчисляется со следующего рабочего дня, следующего за днем неисполнения ответчиком требования, т.е. с 15.09.2017.

Истец обратился в суд с иском 28.08.2020, о чем свидетельствует штамп Арбитражного суда Республики Татарстан о принятии, следовательно, истцом трехлетний срок исковой давности не пропущен.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат возмещению истцу ответчиком.

руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан", г.Нижнекамск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Банк "Аверс", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 020 146 (два миллиона двадцать тысяч сто сорок шесть) руб. 32 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 33 101 (тридцать три тысячи сто один) руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Г.Н. Мурзаханова