Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении им протокола судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО1, г. Казань к Образовательному Учреждению Профсоюзов «Академия труда и социальных отношений», г. Москва в лице Казанского филиала, г. Казань о взыскании 410.318 руб. 88 коп. долга по арендной плате и 5.000 руб. в возмещение затрат по оплате услуг представителя и встречному иску Образовательного Учреждения Профсоюзов «Академия труда и социальных отношений», г. Москва в лице Казанского филиала, г. Казань к ИП ФИО1, г. Казань о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года к договору субаренды № 2 от 01.08.2005 года и признании договора № 2 от 01.08.2005 года субаренды имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 348,2 кв.м. (мансардный этаж № № 2-8) расторгнутым с 01.06.2008 года.

с участием представителей:

от истца – ФИО2, доверенность № 1 от 18.09.2008 года;

от ответчика – ФИО3, доверенность № 1 от 10.10.2008 года;

У С Т А Н О В И Л:

Истец, ИП ФИО1, г. Казань обратился с иском к Ответчику, Образовательному Учреждению Профсоюзов «Академия труда и социальных отношений», г. Москва в лице Казанского филиала, г. Казань о взыскании 410.318 руб. 88 коп. долга по арендной плате за июнь, июль и август 2008 года.

В ходе рассмотрения дела ответчиком было предъявлено в порядке ст. 132 АПК РФ встречное исковое заявление (с учетом уточнения исковых требований) о признании недействительным дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года к договору субаренды № 2 от 01.08.2005 года и признании договора № 2 от 01.08.2005 года субаренды имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 348,2 кв.м. (мансардный этаж № № 2-8) расторгнутым с 01.06.2008 года.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 15.12.2008 года до 22.12.2008 года.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 01.08.2005 года между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды нежилых помещений №№ 2-8, общей площадью 348, 2 кв.м., расположенных в мансардном этаже д.26 по ул. Щапова г. Казани сроком на 5 лет. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в ГУ ФРС по РТ 31.08.2005 года, номер регистрации 16-16-01/002/2005-983.1. Помещения были переданы истцом ответчику по акту приема-передачи от 01.08.2005 года.

Указанными помещениями истец владеет на основании договора аренды помещений № 1 от 01.04.2005 года, заключенного с ООО «ТагАй» сроком на 10 лет, зарегистрированным в ГУ ФРС по РТ 02.06..2005 года, номер регистрации 16-16-01/080/2005-191.

Позднее, 05.12.2005 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору субаренды имущества № 2 от 01.08.2005 года, также зарегистрированным в ГУ ФРС по РТ 14.01.2008 года, номер регистрации 16-16-01/369/07-029, в соответствии с п.1 которого, п.3.3.8 раздела «3.3. Субарендатор обязуется» договора субаренды № 2 от 01.08.2005 года был изложен в следующей редакции: «Не расторгать договор субаренды имущества в одностороннем порядке до окончания срока его действия, а именно до 01.08.20010 года. В случае одностороннего досрочного отказа от субаренды имущества, субарендатор возмещает субарендодателю убытки (упущенную выгоду) в сумме из расчета 392,8 руб. в месяц за каждый квадратный метр арендуемых 348,2 кв.м. помещений и количества месяцев, оставшихся с момента расторжения договора № 2 субаренды имущества до 01.08.2010 года».

Письмом от 31.03.2008 года исх. № 47, ответчик предложил истцу расторгнуть договор субаренды с 01.06.2008 года в связи с тем, что нашел более выгодное предложение по размеру учебных площадей и оплате.

Ответным письмом исх. № 5 от 05.05.2008 года истец сообщил ответчику об отсутствии у него оснований в соответствии со ст. 620 ГК РФ требовать досрочного расторжения договора и предложил ответчику выполнить условия дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года.

Вместе с тем, с июня 2008 года ответчик не оплачивает арендную плату. Долг по арендной плате за июнь, июль и август 2008 года составил 410.318 руб. 88 коп., который истец просит взыскать с ответчика.

Не признавая исковые требования истца, в обоснование встречного иска Ответчик указал, что на основании п.8 доверенности № 134/45-0446 от 28.02.2007 года, выданной директору филиала Академии – ФИО4, последнему было предоставлено право заключать от имени академии договора аренды помещений, договора аренды земельных участков, дополнительные соглашения к ним, выполнять все действия и формальности, связанные с данным правом.

Согласно «Положения о Казанском филиале Академии труда и социальных отношений», утвержденного приказом ректора Академии № 00060 от 22.02.2007 года, Казанский филиал – структурное подразделение Академии, не является юридическим лицом, взаимоотношения между ними определяются Уставом Академии и Положением о Казанском филиале.

Вместе с тем, согласно п.5.3. «Положения о Казанском филиале», действовавшего на момент государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года, филиал вправе заключать договора аренды (или доверительного управления) помещений по согласованию с Академией.

Пунктом 2.1.7. трудового договора, заключенного Академией и директором филиала ФИО4 01.03.2005 года, предусмотрено право директора филиала академии решать вопросы финансово-хозяйственной деятельности филиала в рамках полномочий, предусмотренных действующим законодательством РФ, Уставом Академии, Положением о филиале и доверенностью, выданной ректором академии.

Ответчик считает, что на 14.01.2008 года, т.е. на момент государственной регистрации дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года, произведенной по прошествии трех лет от даты его составления и существенно ограничившего права академии как стороны договора на его досрочное расторжение, директор филиала ФИО4, зная об ограничении своих полномочий, не получил согласование Академии на изменение условий договора субаренды, чем превысил свои полномочия. Академия об оспариваемом дополнительном соглашении № 1 от 05.12.2005 года не знала и данную сделку не одобряло.

Истец встречный иск не признал, сославшись на достаточность мотивировки своих требований по основному иску для оспаривания встречного иска. Кроме того, истец указал, что считает несостоятельным довод ответчика о наличии ограничений полномочий ФИО4 как директора филиала, предусмотренного Положением о филиале, поскольку его полномочия были подтверждены доверенностью. Также истец считает, что договор субаренды помещений № 2 от 01.08.2005 года не предусматривает права его одностороннего расторжения во внесудебном порядке по инициативе арендатора при отсутствии согласия арендодателя. Письмо ответчика, направленное в адрес истца также не является односторонним отказом от договора субаренды, а является лишь предложением о расторжении договора.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что дополнительное соглашение № 1 от 05.12.2005 года было зарегистрировано в ГУ ФРС по РТ только лишь 14.01.2008 года, номер регистрации 16-16-01/369/07-029.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 пояснил, что после заключения договора субаренды № 2 от 01.08.2005 года, в его отсутствие, в ноябре 2005 года, заместителем ФИО5 в адрес истца уже направлялось предложение о расторжении договора, которое было позже аннулировано. В целях недопущения подобных случаев и было составлено и подписано дополнительное соглашение № 1 от 05.12.2005 года. Впоследствии, при подготовке к ожидающейся комиссионной проверки деятельности филиала, в декабре 2007 года был обнаружен факт отсутствия регистрации этого дополнительного соглашения. Директором филиала ФИО4 и истцом было подготовлено совместное обращение в регистрационную службу и дополнительное соглашение было зарегистрировано.

Из показаний ФИО4 также усматривается, что согласия Академии на подписание дополнительного соглашения он не получал, а лишь устно проинформировал о факте заключения соглашения начальника управления по работе с филиалами ФИО6 во время его приезда в г. Казань в марте-апреле 2007 года.

Дополнительным соглашением № 1 от 05.12.2005 года п. 3.3.8. договора субаренды № 2 от 01.08.2005 года был существенно изменен, поскольку ограничил права арендатора на досрочное расторжение договора и возложил на него бремя возмещения арендодателю убытков в случае такого отказа.

Согласно ч.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно указанной норме права юридическая сила дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года возникает только после его регистрации, т.е. с 14.01.2008 года. Следовательно директор филиала академии ФИО4, производящий придание юридической силы дополнительному соглашению № 1 от 05.12.2005 года, в конкретный момент времени, т.е. 14.01.2008 года, путем внесения дополнительного соглашения на государственную регистрацию, должен был обладать соответствующими полномочиями на совершение соответствующей сделки.

Анализ представленной в материалы дела доверенности на ФИО4 № 134/45-0446Д от 28.02.2007 года показывает, что он был уполномочен от имени Академии заключать договора аренды помещений и дополнительные соглашения к ним, но только лишь в рамках Устава Академии и Положения о филиале, утвержденного ректором Академии 22.02.2007 года.

В тоже время, п.5.3. «Положения о Казанском филиале Академии труда и социальных отношений», утвержденного приказом ректора № 0-0060 от 22.02.2007 года предусматривает, что филиал вправе заключать договора аренды (или доверительного управления) на необходимые для организации образовательного процесса помещения, только по согласованию с Академией.

Доказательств согласования условий дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года с Академий и получения соответствующего разрешения на его заключение и регистрацию, суду в силу требований ст. 65 АПК РФ представлено не было и в материалах дела не содержится. Более того, факт отсутствия такого согласования подтверждается показаниями свидетеля ФИО4. Последующего одобрения действий ФИО4 в силу ст. 183 ГК РФ, Академией произведено не было.

Из изложенного следует, что придание юридической силы дополнительному соглашению № 1 от 05.12.2005 года, путем его регистрации, произведено ФИО4 с превышением имеющихся у него полномочий.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, требование ответчика о признании дополнительного соглашение № 1 от 05.12.2005 года к договору субаренды имущества № 2 от 01.08.2005 года недействительным подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Системный анализ положений договора субаренды имущества № 2 от 01.08.2005 года (п.п. 2.5., 3.3.8, 3.3.9) в их взаимосвязи, позволяет суду сделать вывод, что указанный договор предусматривает право ответчика на односторонний отказ от договора субаренды во внесудебном порядке, обязывая его лишь письменно уведомить истца о предстоящем отказе за 1 месяц и впоследствии в месячный срок оформить соглашение о расторжении договора.

Во исполнение условий договора, письмом исх. № 47 от 31.03.2008 года, ответчик уведомил истца о том, что предлагает ему расторгнуть договор субаренды № 2 от 01.08.2005 года с 01.06.2008 года, т.е. фактически заявил о своем намерении прекратить договор субаренды.

В ответном письме № 5 от 05.05.2008 года, истец предложил ответчику для расторжения договора исполнить все условия договора субаренды № 2 от 01.08.2005 года и дополнительного соглашения № 1 от 05.12.2005 года, т.е. фактически дал согласие на расторжение договора при определенных условиях.

К 01.06.2008 года арендованные помещения были ответчиком освобождены и в дальнейшем им в целях аренды не использовались, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО7, занимавшегося вопросом освобождения помещения. Данный факт истцом не оспаривался.

Во исполнение условий договора, ответчик направлял по известным ему адресам местонахождения истца уведомления об освобождении помещений и предложения о подписании акта приема-передачи и соглашения о расторжении договора № 2 от 01.08.2005 года (л.д. 50-55 т.1), которые были оставлены истцом без ответа.

При таких обстоятельствах, учитывая, что дополнительное соглашение № 1 от 05.12.2005 года является недействительным, а все условия договора субаренды № 2 от 01.08.2005 года были ответчиком были исполнены, встречный иск ответчика о признании договора № 2 от 01.08.2005 года субаренды имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 348,2 кв.м. (мансардный этаж № № 2-8) расторгнутым с 01.06.2008 года также подлежит удовлетворению.

В удовлетворении первоначального иска о взыскании с ответчика 410.318 руб. 88 коп. долга по арендной плате за июнь, июль и август 2008 года истцу в силу требований ст. 65 АПК РФ следует отказать.

Государственная пошлина в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО1, г. Казань отказать.

Встречный иск Образовательного Учреждения Профсоюзов «Академия труда и социальных отношений», г. Москва в лице Казанского филиала, г. Казань удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение № 1 от 05.12.2005 года к договору субаренды имущества № 2 от 01.08.2005 года недействительным, а договор № 2 от 01.08.2005 года субаренды имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 348,2 кв.м. (мансардный этаж № № 2-8) расторгнутым с 01.06.2008 года.

Взыскать с ИП ФИО1, г. Казань в пользу Образовательного Учреждения Профсоюзов «Академия труда и социальных отношений», г. Москва в лице Казанского филиала, г. Казань 4.000 рублей в возмещение расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый апелляционный суд, г. Самара в месячный срок.

Судья А.С. Горинов