Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Нафиева И.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлениюобщества с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная компания», Набережные Челны РТ, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г.Казань, об обязании погасить регистрационную запись об обременении «ипотека в силу закона» на квартиры №№ 118, 123, 140, расположенные по адресу <...> (42-14),

с участием представителей :

от заявителя – юрисконсульт ФИО1 по доверенности от 17.11.2008 г.,

от ответчика – гос.регистратор ФИО2 по доверенности от 24.09.2008 г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Нафиевым И.Ф.,

УСТАНОВИЛ:

Заявитель – ООО «Жилищная инвестиционная компания», г.Наб.Челны РТ, обратился в суд с заявлением к ответчику – Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г.Казань, об обязании погасить регистрационную запись об обременении «ипотека в силу закона» на квартиры №№ 118, 123, 140, расположенные по адресу <...>).

Определением суда от 21.10.2008 г. в соответствии со ст.130 АПК РФ объединены в одно производство дела №№ А65-20809/2008-СА2-41 и А65-20810/2008-СА2-11. В последнем деле по заявлению того же заявителя и к тому же ответчику рассматривался предмет заявленных требований – об обязании погасить регистрационную запись об обременении «ипотека в силу закона» на квартиру № 62, расположенную по адресу <...>). Объединенному делу присвоен № А65-20809/2008-СА2-41.

Представитель заявителя, наделенный соответствующей доверенностью, в судебном заседании изменил предмет заявленных требований – просит суд принять решение о погашении регистрационной записи об обременении «ипотека в силу закона» на квартиры №№ 118, 123, 140, расположенные по адресу <...>), квартиру № 62, расположенную по адресу <...>).

Уточнение предмета заявленных требований не противоречит законодательству, принято судом в соответствии со ст.49 АПК РФ.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования с учетом их уточнения, дал пояснения по делу, представил письменные дополнения к заявлению. Считает, что отказ ответчика в государственной регистрации прекращения обременения обоснован, вместе с тем, в многоквартирном доме имеются 150 дольщиков, и одновременно пригласить их в регистрирующий орган для снятия обременения об ипотеке нет возможности.

Ответчиком представлен отзыв, в котором не признал заявленные требования. Представил на обозрение подлинники дел правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, копии которых представил в материалы дела. Признал обоснованными доводы заявителя об отсутствии реальной возможности одновременной явки всех дольщиков многоквартирного дома для гос.регистрации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что заявитель в 2006 году, получив документы на строительство - Договор аренды земельного участка от 10.03.2006г. №17-АЗ, зарегистрированный в Набережночелнинском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 26.05.2006 г. рег.№ 16-16-30/036/2006-276, Разрешение на строительство ТАТ 022800 от 23.03.2006г. сроком до 30.08.2006г.(с дальнейшими продлениями сроков этих документов), опубликовав проектную декларацию, осуществил строительство 10-ти этажного 150 квартирного жилого дома и 10-этажного 80-квартарного дома, расположенных соответственно по адресам: <...> (42/14), и пр. Чулман, д.39 (37/22) (т.1 л.д.9-15, т.2 л.д.39-45). Строительство велось на денежные средства, привлеченных в соответствии с договорами долевого участия в строительстве, участников долевого строительства. В рамках реализации республиканской программы гос.поддержки молодых семей в приобретении жилья в г.Набережные Челны Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан» заключила с Заявителем договоры долевого участия в строительстве жилого дома 42/14 (т.1 л.д.16-24). Строительство другого дома (37/22) велось при участии Инвестора - НО «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» на основании договора №144/Ф от 19.04.2006г. об инвестировании доли в строительство, согласно которому (п.1.3.) после ввода дома в эксплуатацию Инвестор получает 63 квартиры (т.2 л.д.11-21). Оставшиеся 17 квартир - Заявитель оставил для дальнейшей их реализации по договорам долевого участия в строительстве.

По окончании строительства и получения актов №44ж-80-6 от 25.12.2006г. и №RU16302000 от 7.12.2006 г. приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (для жилых домов), заявитель свои обязательства перед Дольщиками по договорам долевого участия в строительстве (пункт 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с измен. и доп.) и Инвестором (п.6.1. договора №144/Ф от 19.04.2006г. об инвестировании доли в строительство) выполнил в полном объеме, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела акты приема - передачи, подписанные между Заявителем и Дольщиками и акт приема-передачи, подписанный между Заявителем и Инвестором.

На нереализованные квартиры № 118, 123, 140, расположенные по адресу <...>), квартиру № 62, расположенную по адресу <...>). заявителем были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности, в которых субъектом права указан заявитель, в графе «Существующие ограничения (обременения) права» указано «ипотека в силу закона» (на основании ч.1,3 ст.13 названного Федерального закона №214-ФЗ) (т.2 л.д.26-28, 77).

25.10.2007 г. заявитель обратился к ответчику с заявлением о снятии обременения «ипотека в силу закона» с данных четырех квартир. Ответчик сообщением от 23.11.2007 г. №30/081/2007-30 отказал в государственной регистрации прекращения обременения на основании п.1 ст.20 Закона «О государственной регистрации прав», ст.13 Федерального закона №214-ФЗ, ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ.

Заявитель, считая невозможной подачу заявления совместно всеми залогодержателями (дольщиками) и залогодателем одновременно, обратился в суд с данным заявлением (с учетом уточнения).

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования заявителя обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (пункты 1, 3 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ).

В связи с изложенными нормами закона одновременно с регистрацией права собственности застройщика – ООО «Жилищно-инвестиционная компания» на данные квартиры № 118, 123, 140, расположенные по адресу <...>), квартиру № 62, расположенную по адресу <...>) регистрирующим органом обоснованно была внесена в ЕГРП запись об обремении «ипотека в силу закона» (т.2 л.д.26-28, 77).

Пунктом 8 ст.13 Федерального закона №214-ФЗ установлено, что с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Регистрирующим органом после получения заявлений заявителя с просьбой о снятии обременения с данных квартир правомерно было отказано в гос.регистрации прекращения обременения со ссылкой на ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ, согласно которой «регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки» (т.1 л.д.8, т.2.л.д.78).

Данные обстоятельства, как и правомерность отказа регистрирующего органа, основанные на приведенных нормах закона, признаются заявителем и не оспариваются сторонами. В соответствии со ст.70 АПК РФ эти обстоятельства не требуют доказательств.

Обоснованно считая свои обязательства выполненными, ООО «Жилищная инвестиционная компания» не предоставила акты приема - передачи на реализованные квартиры вместе с основным пакетом документов, необходимых для регистрации права собственности на нереализованные квартиры, а регистрирующим органом было наложено обременение - «ипотека в силу закона».

Как видно из материалов дела, жилой дом №57 по ул.Ш.Усманова (№42-14) сдан в эксплуатацию в декабре 2006г., жилой дом № 39 по пр.Чулман (№37-22) сдан в ноябре 2006 г. залогодержатели (физические лица, заключившие договора долевого участия на квартиры в этих жилых домах с ООО «Жилищная инвестиционная компания») в настоящее время могут проживать в различных регионах РФ, поэтому вызывает сомнение возможность подачи совместного и одновременного заявления всех залогодержателей и залогодателя о погашении регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, в условиях, когда сторонами исполнены договорные обязательства, сдачи дома в эксплуатацию и отсутствии спора и притязаний относительно названных 4 квартир (находящихся в собственности заявителя), необходимость подачи указанного совместного заявления отсутствует. Данные обстоятельства также подтверждены представителями сторон.

Доводы регистрирующего органа в отзыве о том, что согласно п.21 Приказа Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" о том, что «Регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства», отклоняются судом в связи с необоснованностью.

Во-первых, регистрационные записи об ипотеке в силу закона на указанные 4 квартиры были внесены на объекты уже завершенного строительства (дома сданы по актам приемки в эксплуатацию №44ж-80-6 от 25.12.2006г . и №RU16302000 от 7.12.2006 г ., а записи об ипотеке в силу закона внесены 12.02.2007 г., 19.03.2007 г., 23.03.2007 г., 26.03.2007 г. (т.2 л.д.26-28,77).

Во-вторых, решением Верховного Суда РФ от 13 августа 2007 г. N ГКПИ07-728 пункт 21 настоящей Инструкции признан не противоречащим действующему законодательству, или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, при этом в мотивировочной части указано, что пункт 21 Инструкции определяет особенности погашения записи об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка и всего объекта незавершенного строительства, а не конкретного объекта долевого строительства, переданного участнику долевого строительства, погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в рамках единого регистрационного процесса, одной из стадий которого является проведение правовой экспертизы представленных для совершения данного регистрационного действия документов, без чего не могут быть защищены права и охраняемые законом интересы участников долевого строительства.

Как видно из материалов дела, регистрирующим органом в данном случае в рамках заявлений о погашении записей об «ипотеке в силу закона» была проведена правовая экспертиза представленных для совершения данного регистрационного действия документов, каких-либо нарушений прав и охраняемые законом интересов участников долевого строительства не выявлено и не указано в сообщениях об отказе в гос.регистрации.

В третьих, судом также исследованы имеющиеся доказательства по делу, однако, не установлено каких-либо нарушений прав и законных интересов участников долевого строительства в случае погашения указанных регистрационных записей в отношении квартир, принадлежащих заявителю. Данные выводы не оспариваются сторонами.

Федеральным законодательством, в т.ч. Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и другими вышеназванными законами не установлены сроки, в течение которых участники долевого строительства обязаны зарегистрировать свое право собственности на соответствующие им объекты долевого строительства. Более того, в законодательстве отсутствуют нормы об обязанности участников долевого строительства зарегистрировать свое право собственности, т.е. государственная регистрация является правом, а не обязанностью в данном случае.

В связи с изложенным, судом принимаются доводы заявителя о правовой неурегулированности вопроса о погашении записи об ипотеке в силу закона в данном случае, которое ведет к нарушению права заявителя на свободное использование, владение и распоряжение принадлежащим ему объектом.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; …, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также п.4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в т.ч. вступившие в законную силу судебные акты.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Заявление удовлетворить.

Принять решение о погашении регистрационной записи об обременении «ипотека в силу закона» на квартиры №№ 118, 123, 140, расположенные по адресу <...>), квартиру № 62, расположенную по адресу <...>), принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная компания», г.Набережные Челны.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию.

Судья И.Ф. Нафиев