Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении им протокола судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Исполнительного комитета <...> к Обществу с Ограниченной Ответственностью «Фирма «Авест Тайм»», г. Наб. Челны, при участии третьего лица, Открытого Акционерного Общества «Пассажирский автотранспортный комбинат», г. Наб. Челны и о взыскании 19.950.457 руб. долга, 21.390.216 руб. 27 коп. пени и расторжении договора аренды земельного участка № 1150 от 11.08.1999 года.

с участием представителей:

от истца – ФИО1, доверенность № 5 от 28.01.2009 года;

от ответчика – ФИО2, доверенность б/н от 22.07.2008 года;

от третьего лица - не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Исполнительный комитет <...> обратился с иском в Арбитражный суд Республики Татарстан к Ответчику, Обществу с Ограниченной Ответственностью «Фирма «Авест Тайм»», г. Наб. Челны о взыскании 19.950.457 руб. долга, 21.390.216 руб. 27 коп. пени и расторжении договора аренды земельного участка № 1150 от 11.08.1999 года.

Определением от 29.09.2008 года по настоящему делу, суд, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Открытое Акционерное Общество «Пассажирский автотранспортный комбинат», г. Наб. Челны.

Третье лицо не явилось, извещено.

В силу п. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что постановлением главы администрации г. Наб. Челны № 891/9 от 20.07.1999 года, третьему лицу был предоставлен земельный участок площадью 1,951 га, расположенный в микрорайоне «Замелекесье» г. Наб. Челны для центра сервисного обслуживания. Во исполнение указанного постановления между истцом и третьим лицом был заключен договор аренды № 1150 от 11.08.1999 года.

Впоследствии, 17.05.2004 года между третьим лицом и ответчиком был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1150 от 11.08.1999 года, согласно которому ответчику, как новому арендатору были переданы все права и обязанности по договору аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.08.2004 года была сделана запись № 16-52.2-10.2004-12905. Актом обследования земельного участка № О-244 от 23.10.2007 года было установлено, что на земельном участке расположены производственная база и складские помещения. Отсутствие со стороны ответчика оплаты арендной платы с 2004 года послужило основанием для обращения истца с иском в суд о взыскании долга и пени по договору.

Кроме того, истец направил ответчику претензию № 01-31-546, полученную ответчиком 28.02.2008 года, о необходимости в 10-дневный срок погасить задолженность, а в случае неисполнения с предложением расторгнуть договор. Отсутствие ответа на претензию, а также отсутствие погашения долга и пени послужило основанием для заявления истцом требования о расторжении договора.

Ответчик, не соглашаясь с требованиями истца, указал, что расчеты арендной платы за 2006-2008 года были сделаны истцом, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, который был ошибочно определен Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ, как земельный участок, занятый объектами технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования. Однако на земельном участке находится производственная база, а не автосервис, что соответственно влечет уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ответчика с иском в суд к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость), г. Казань, о признании действий выраженных в отражении по кадастровому учету категории использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006, как земля занятая объектом автосервиса, незаконными; об обязании внести изменения по кадастровому учету земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006, отразив как земельный участок, отведенный под нежилое строение, где расположена производственная база; об обязании изменить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006, по методике оценки земель отведенных под нежилые здания, помещения в которых распложена производственная база.

Определением суда от 14.11.2008 года производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу А65-23059/2008-СА1-23.

Решением Арбитражного суда РТ от 01.12.2008 года по делу №А65-23059/2008-СА1-23 заявленные требования Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Авест Тайм»», г. Наб. Челны были удовлетворены. Действия Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) выраженные в отражении по кадастровому учету категории использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006 как земля занятая объектом автосервиса, были признаны незаконными. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) было обязано устранить нарушение прав Общества с Ограниченной Ответственностью «Фирма «Авест Тайм»» путем внесений изменений по кадастровому учету земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006, отразив как земельный участок, отведенный под нежилое строение, где расположена производственная база. Также, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) было обязано устранить нарушение прав Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Авест Тайм»» путем внесения изменений в кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006 по методике оценки земель, отведенных под нежилые здания, помещения в которых распложена производственная база.

По вступлении указанного решения в законную силу, определением суда от 26.01.2009 года по настоящему делу, производство по делу было возобновлено.

Судом был сделан запрос в Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) о предоставлении сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка с учетом вступившего в законную силу решения суда от 01.12.2008 года по делу №А65-23059/2008-СА1-23.

Согласно ответу Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) № 1679-11 от 16.02.2009 года, в государственный кадастр недвижимости на основании заявления от 15.01.2009 года № КУ-16:52/09-8 и приложенного документа – решения Арбитражного суда РТ от 01.12.2008 года по делу №А65-23059/2008-СА1-23, на земельный участок с кадастровым номером 16:15:020605:6, расположенный по адресу: РТ, г. Наб. Челны, ул. Земелекесье, площадью 19510 кв.м.. Вид разрешенного использования – земли под объектами промышленности (производственная база). Экономические характеристики земельного участка: удельный показатель кадастровой стоимости – 1565,91 руб./кв.м., кадастровая стоимость – 30.550.904 руб. 10 коп..

В судебном заседании - 12.03.2009 года ответчиком в порядке ст. 49 АПК РФ было заявлено о признании исковых требований в сумме 1.403.817 руб. 09 коп. долга за период с сентября 2005 года по сентябрь 2008 года. Также ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период с 2004 года по 15.09.2005 года. Кроме того, ответчик заявил о явной несоразмерности суммы пени и долга и просил о применении ст. 333 ГК РФ.

В судебном заседании – 27.03.2009 года, истцом, в порядке ст. 49 АПК РФ было заявлено об уточнении исковых требований. Истец просил взыскать с ответчика 10.614.732 руб. основного долга за период с 25.09.2005 года по 27.03.2009 года. Также истец уточнил, что, учитывая несоразмерность размера пени по отношению к основному долгу, просит взыскать пени в сумме половины основного долга, т.е. 5.307.366 рублей. В оставшейся части исковые требования истец поддержал.

Уточнение исковых требований судом принято.

Ответчиком было заявлено о признании исковых требований в сумме 1.614.999 руб. 85 коп. основного долга за период с 15.09.2005 года по 31.03.2009 года.

Пунктом 2.2. договора № 1150 от 11.08.1999 года предусмотрено, что арендная плата вносится до 15 числа следующего месяца по 1/12.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Проверив представленный истцом расчет суммы долга, суд считает его неверным, а требования истца о взыскании долга по арендной плате подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

При определении размера арендной платы за период с января 2006 года по март 2009 года истец руководствовался Постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. № 74 (в редакции от 21 ноября 2005 года) «Об арендной плате за землю», в соответствии с условиями которого годовая ставка арендной платы определена по формуле: Апл. = Рс х Кф, где, Рс – размер ставки земельного налога, Кф – поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемый КМ РТ, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. Ставки арендной платы рассчитываются местной администрацией.

Согласно расчету арендной платы, представленного истцом, арендодателем при расчете арендной платы применялись поправочные коэффициенты 4,5 и 7,5. При этом следует учитывать, что кадастровая стоимость всего земельного участка составляет 30.550.904 руб. 10 коп. и является постоянной не изменяемой величиной для данного земельного участка.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.01.2006 года налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 года № 74 установлены повышающие коэффициенты, учитывающие виды разрешенного использования земельного участка к ставкам земельного налога – 4,5 и 7,5, которые Комитетом были применены при исчислении арендных платежей после 01.01.2006 года.

Однако оценка земель по их целевому назначению и функциональному использованию учтены в кадастровой оценке земель в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 136. Методика определения удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель, которые служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, установленная приказом Росземкадастра от 17.10.2002 года № П/337, также предусматривает учет целевого и функционального назначения и использования земель при определении их кадастровой стоимости.

Таким образом, при определении кадастровой стоимости земельных участков, законодатель уже применил коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка. Соответственно, повторное применение коэффициента, установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан, при определении размера подлежащей внесению платы за фактическое пользование земельным участком, не соответствует действующему законодательству.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно о п.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года, арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Таким образом, истец не вправе был применять при исчислении арендной платы за пользование земельным участком поправочные коэффициенты, утвержденные постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 года № 74, в силу того, что орган государственной власти субъекта Российской Федерации, согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, определяет размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

При определении размера арендной платы за 2005 год (с сентября по декабрь) истцом был применен при расчете повышающий коэффициент 7,5. Вместе с тем, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 года № 74 для объектов промышленности был установлен повышающий коэффициент – 1.

Согласно расчету суда (имеется в деле на отдельном листе), исходя из установленного Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) вида разрешенного использования – земли под объектами промышленности (производственная база) и экономической характеристики земельного участка: удельный показатель кадастровой стоимости – 1565,91 руб./кв.м., кадастровая стоимость – 30.550.904 руб. 10 коп., долг ответчика по арендной плате за период с сентября 2005 года по март 2009 года включительно составляет 1.614.999 руб. 85 коп.. Указанная сумма долга были ответчиком признана.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела признать иск полностью или частично.

Судом принимается признание иска ответчиком. Долг в размере 1.614.999 руб. 85 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Довод ответчика о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка следует учитывать только лишь с момента вступления решения Арбитражного суда РТ от 01.12.2008 года по делу №А65-23059/2008-СА1-23 в законную силу суд находит несостоятельным, поскольку указанным решением установлено, что действия Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) выраженные в отражении по кадастровому учету категории использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 16:52:02:06:05:0006 как земля занятая объектом автосервиса, были признаны незаконными с самого начала такого искаженного отражения по кадастровому учету. Этим же решением Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по РТ (Роснедвижимость) было обязано устранить нарушение прав Общества с Ограниченной Ответственностью «Фирма «Авест Тайм»» путем внесения в кадастровый учет соответствующих изменений.

Кроме того, в связи с просрочкой оплаты арендной платы, истцом ответчику были начислены пени в соответствии с разделом 5 договора № 1150 от 11.08.1999 года, взыскание которых было ограничено истцом суммой в размере половины взыскиваемого им основного долга, т.е. 5.307.366 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 и части первой статьи 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

В информационном письме от 14.07.97 года № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др..

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года № 263-О).

При разрешении спора суд пришел к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства по оплате арендных платежей. При этом следует учесть, что размер пени существенно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, являющейся критерием минимального размера потерь кредитора по денежным обязательствам. В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наступлении для истца отрицательных последствий.

При таких обстоятельствах суд считает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию с ответчика пени до 361.296 руб. 07 коп., что соответствует ставке рефинансирования ЦБ РФ на момент рассмотрения дела (расчет имеется в материалах дела на отдельном листе).

Кроме того, истцом на основании ст. ст. 452, 619 ГК РФ было заявлено требование о расторжении договора аренды. Истцом ответчику была направлена претензия № 01-31-546, полученная ответчиком 28.02.2008 года, о необходимости в 10-дневный срок погасить задолженность, а в случае неисполнения с предложением расторгнуть договор. Отсутствие ответа на претензию, а также отсутствие погашения долга и пени послужило основанием для заявления истцом данного требования.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела были представлены две выписки и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 30/031/2008-142 от 07.03.2008 года и № 30/031/2008-147 от 07.03.2008 года, из которых следует, что ответчик является собственником двух объектов нежилого назначения площадью 279,9 кв.м. и 283,2 кв.м., расположенных на спорном земельном участке.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Судом установлено, что ответчик является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Право собственности на эти объекты зарегистрировано и не оспорено в установленном порядке.

При указанных обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды земельного участка № 1150 от 11.08.1999 года. Данный вывод суда подтверждается также и судебной практикой (Определение ВАС РФ № 11419/07 от 13.09.2007 года).

Судебные расходы подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации Арбитражный Суд РТ

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с Ограниченной Ответственностью «Фирма «Авест Тайм»», г. Наб. Челны в пользу Исполнительного комитета <...> долга, 361.296 руб. 07 коп. пени и 11.308 руб. 89 коп. в возмещение расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Возвратить Исполнительному комитету <...> из бюджета 8.890 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый апелляционный суд, г. Самара в месячный срок.

Судья А.С. Горинов