Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Венковой Л.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого Акционерного Общества Банк «ВТБ», г. Казань к Индивидуальному ФИО1 Махмутовичу, г. Нижнекамск о взыскании 3.589.196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений и встречному иску Индивидуального ФИО1 Махмутовича, г. Нижнекамск об обязании ОАО Банк «ВТБ» возвратить нежилые помещения, общей площадью 208,8 кв.м., расположенные на первом этаже по адресу: <...> в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на 03.03.2006 года.

с участием представителей:

от истца: ФИО2, доверенность № 23/724320 от 28.03.2013 года;

от ответчика: ФИО3, доверенность б/н от 22.06.2015 года;

У С Т А Н О В И Л:

Истец, Открытое Акционерное Общество «Банк ВТБ», г. Казань обратился с иском к Ответчику, Индивидуальному ФИО1 Махмутовичу, г. Нижнекамск о взыскании 3.589.196 руб. 21 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Решением Арбитражного суда РТ от 23.12.2014 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 года, истцу в удовлетворении иска было отказано в том числе и по основанию того, что первоначальный договор аренды от 01.11.2005 № 07/05-ДА был признан судом ничтожным по основанию того, что он заключён до перевода жилого помещения в нежилое.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2015 года решение Арбитражного суда РТ от 23.12.2014 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 года были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

В тоже время, определением от 10.07.2015 года по делу № А65-15944/2015 был принят к производству иск Индивидуального ФИО1 Махмутовича, г. Нижнекамск об обязании ОАО Банк «ВТБ» возвратить нежилые помещения, общей площадью 208,8 кв.м., расположенные на первом этаже по адресу: <...> в соответствии с техническим паспортом БТИ по состоянию на 03.03.2006 года.

Определением от 19.11.2015 года дело № А65-206/2014 и дело № А65-15944/2015 в порядке ст. 130 АПК РФ были объединены в одно производство с присвоением делу № А65-20906/2014, где исковые требования Индивидуального ФИО1 Махмутовича, г. Нижнекамск рассматриваются судом в порядке ст. 132 АПК РФ по правилам встречного иска.

Свои исковые требования, с учетом, сделанных в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, истец основывает на том, что 01.11.2005 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 07/05-ДА, на основании которого истцом ответчику было предоставлено в аренду помещение общей площадью 203,6 кв.м., расположенные пол адресу: <...> сроком до 31 декабря 2005 года.

В период действия указанного договора, истцом, с согласия ответчика, выраженного в письме от 02.11.2005 года и от 30.12.2005 года, в арендованном помещении производились ремонтные работы, а именно: по договору № 01-12/05-СКС от 01.12.2005 года, заключенному с ООО «МЭЛТ» проведены электромонтажные работы на сумму 762.166 руб. 95 коп., по договору № 19/05 от 09.11.2005 года с ООО СПК «ДЕССА» выполнены работы по оборудованию кассового узла на сумму 866.682 руб. 20 коп., по договору № 52 от 09.10.2005 года с ООО «Строительная Компания Поволжья» проведены строительно-монтажные работы на сумму 760.091 руб. 78 коп., по договору № 71/05 от 11.11.2005 года с ООО «ВолгаСпецСтрой» проведены строительно-монтажные работы на сумму 1.168.255 руб. 28 коп., по договору № 22 от 10.11.2005 года с ИП ФИО4 проведены работы по разработке дизайн-проекта на сумму 32.000 рублей.

В подтверждение несения указанных затрат истцом в материалы дела были представлены акты о приемке выполненных работ и платежные поручения по их оплате на общую сумму 3.589.196 руб. 21 коп.

Согласно п.5.3.7. договора № 07/05-ДА от 01.11.2005 года, ответчик обязался возместить истцу стоимость улучшений помещения неотделимых без вреда для помещения и произведенных с его согласия.

Впоследствии, между истцом и ответчиком также были заключены договора аренды этого же помещения на новый срок: № 08/05-ДА от 30.12.2005 года и № 14/08-ДА от 30.04.2008 года.

Договор аренды № 14/08-ДА от 30.04.2008 года был расторгнут соглашением от 16.06.2014 года, а помещение возвращено истцом ответчику по акту возврата от 02.07.2014 года, в котором истец отразил все заключенные им договора с приведенными выше организациями, проводившими ремонтные работы, а также стоимость этих работ. Ответчик с указанными работами не согласился, о чем сделал отметку в акте.

Отсутствие со стороны ответчика возмещения стоимости неотделимых улучшений послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Ответчик, не признавая первоначальный иск, мотивировав это тем, что не считает произведенные истцом работы улучшением, а так же тем, что договор № 07/05-ДА от 01.11.2005 года (а, следовательно, и п.5.3.7. этого договора) является ничтожной сделкой, поскольку по указанному договору в аренду юридическому лицу было передано жилое помещение, причем не для целей проживания в нем граждан, которое было переведено в нежилое распоряжением Главы администрации Нижнекамского района и города Нижнекамск лишь 30.12.2005 года, а право собственности ответчика на указанное жилое помещение было зарегистрировано 23.11.2005 года, т.е. после заключения договора № 07/05-ДА от 01.11.2005 года. Также ответчик считает, что произведенные истцом работы по переустройству и перепланировке производились в жилом помещении, до его перевода в нежилое помещение без соответствующих согласований и разрешений, т.е. с нарушениями положений ст. 25 и ст. 26 Жилищного Кодекса РФ, являются самовольными и оплате не подлежат.

Кроме того, ответчик указал, что право требования стоимости неотделимых улучшений по договору № 07/05-ДА от 01.11.2005 года возникло у истца по окончании срока действия этого договора, т.е. с 31.12.2005 года, вследствие чего ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Свои встречные исковые требования, ответчик основывает на том, что в силу п. 9.1. договора аренды № 14/08-ДА от 30.04.2008 года, истец (арендатор) обязался в течение 15 дней с момента окончания срока аренды вернуть ответчику (арендодателю) помещения по акту возврата в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии с учетом нормального износа, свободным от имущества арендатора.

В письменных возражениях к акту о возврате нежилого помещения от 02.07.2014 года, ответчик указал, что перечисленные в п.2.1-2.5. неотделимые улучшения по существу не являются улучшениями технического состояния помещения и что помещения подлежат приведению в соответствие с техническим паспортом предмета аренды по состоянию на 03.03.2006 года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ответчика в суд с иском к истцу.

Истец встречный иск не признал, указав, что факт производства в арендованных помещениях с согласия истца перепланировок и улучшений, в силу положений п.п.9.1.-9.3. все договоров само по себе является достаточным основанием для отказа ответчику в удовлетворении иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав и проанализировав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ, Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.07.2015 года по настоящему делу установлены и не нуждаются в дальнейшем доказывании следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО5 (арендодатель) и ОАО «Банк ВТБ» (арендатор) был подписан договор аренды от 01.11.2005 № 07/05-ДА, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком до 31.12.2005.

Между ИП ФИО5 (арендодатель) и ОАО «Банк ВТБ» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № 08/05-ДА от 30.12.2005, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 203,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком до 30.11.2006.

Согласно пункту 5.3.7 указанных договоров, арендатор имеет право за свой счет производить ремонт помещения или части помещения или иные улучшения помещения с согласия арендодателя. Стоимость улучшений помещения, неотделимых без вреда для помещения и произведенных с согласия арендодателя, по истечении срока аренды возмещается арендодателем.

Между ИП ФИО5 (арендодатель) и ОАО «Банк ВТБ» (арендатор) 30.04.2008 был заключен договор аренды нежилого помещения № 14/08-ДА, расположенного по адресу: <...>, сроком до 30.11.2013, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 208,80 кв. м.

Пунктом 9.2 договора аренды от 30.04.2008 установлено, что в акте возврата помещения стороны обязаны указать все неотделимые без вреда для помещения улучшения, произведённые арендатором за период аренды, а также подлежащую возмещению стоимость этих улучшений, а в пункте 9.3 договора определены критерии неотделимых улучшений, произведённых после передачи их по акту от 30.12.2005 (пункт 4.2).

Согласно пункту 8.2 всех договоров, если арендатор продолжает пользоваться помещением по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Сторонами 16.06.2014 подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 14/08-ДА от 30.04.2008.

В соответствии с актом возврата нежилого помещения от 02.07.2014 арендатор возвращает, а арендодатель принимает помещение, расположенное по адресу: <...>. Также, в пункте 2 акта, арендатор отразил все заключенные им договоры с приведенными выше организациями, проводившими ремонтные работы, а также стоимость этих работ. Данный акт не был подписан арендодателем, поскольку последний не был согласен с указанными работами.

Суд кассационной инстанции установил, что из искового заявления очевидно следует требование ОАО «Банк ВТБ» о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных им в связи с производством им работ в помещениях ответчика по их улучшению с согласия последнего в связи с арендой этих помещений под размещение дополнительного офиса истца.

Договор аренды нежилых помещений № 08/05-ДА от 30.12.2005, заключенный после перевода жилого помещения в нежилое, также содержал условие о возмещении указанных затрат (пункт 5.3.7).

Согласно акту приёма-передачи помещения к этому договору (т. 1, л.д. 139) планировка переданных помещений соответствует техническому паспорту по состоянию на 14.07.2005, подлежит реконструкции и капитальному ремонту, в соответствии с функциональной принадлежностью дальнейшего использования.

Согласие на перепланировку и капитальный ремонт помещения от ответчика по условиям данного договора также получено (т. 1, л.д. 132), а кроме того ответчиком согласовано планировочное решение (т. 1, л.д. 133).

Все указанные действия по согласованию работ ответчиком произведены 30.12.2005 и позже, т.е. в период действия арендных отношений и подтверждают правомерность производства указанных в иске работ в связи с арендными отношениями сторон.

Согласно части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвёл за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При указанных обстоятельствах, признание договора аренды от 01.11.2005 № 07/05-ДА ничтожным по основанию того, что он заключён до перевода жилого помещения в нежилое, не освобождает ответчика от выполнения обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку все работы по капитальному ремонту и перепланировке произведены истцом именно в связи с арендными отношениями, которые продолжались длительный период времени, а последующими договорами подтверждалась обязанность ответчика по возмещению таких затрат после прекращения аренды. При этом не имеет правового значения то, что в основном эти работы были выполнены в период срока действия договора аренды от 01.11.2005 № 07/05-ДА.

Анализ положений договора, представленных в материалы дела писем ответчика от 02.11.2005 года и от 30.12.2005 года, в которых ответчик выражает свое согласие истцу в рамках договора № 07/05-ДА от 01.11.2005 года и в рамках договора № 08/05-ДА от 30.12.2005 года по размещению дополнительного офиса Татарского филиала ОАО Внешторгбанка в г. Казани, проведение капитального ремонта и перепланировки помещения с учетом организации кассового узла, входной группы и установки кондиционеров, в их взаимосвязи с положениями последующих договоров № 08/05-ДА от 30.12.2005 года и № 14/08-ДА от 30.04.2008 года и фактическими действиями истца по использованию помещения в дальнейшем, позволяют суду сделать однозначный вывод, что целью использования помещения было именно размещение дополнительного офиса банка, а не проживание граждан (сотрудников банка).

Анализ представленных истцом договоров, заключенных с ремонтными организациями, показывает, что все работы производились также с целью организации банковского офиса, а не жилого помещения.

Во исполнение указаний Арбитражного суда Поволжского округа, указанных в постановлении от 23.07.2015 года, при новом рассмотрении дела, судом по ходатайству истца, определением от 20.10.2015 года была назначена судебная экспертиза с целью выяснения вопросов:

1) Являются ли работы, произведенные Публичным Акционерным Обществом «Банк ВТБ», г. Санкт-Петербург либо привлеченными им организациями в помещении по адресу: <...> в период действия договоров аренды: № 07/05-ДА от 01.11.2005 года, № 08/05-ДА от 30.12.2005 года и № 14/08-ДА от 30.04.2008 года неотделимыми улучшениями имущества, демонтаж которых не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещения в целом?

2. Если улучшения неотделимы, то какова действительная стоимость произведенных улучшений по состоянию на 02.07.2014 года?

Из заключения эксперта, выполненного ООО «АРТ Эксперт» от 10.11.2015 года, следует, что эксперт пришел к следующим выводам: работы, произведенные Публичным Акционерным Обществом «Банк ВТБ», г. Санкт-Петербург либо привлеченными им организациями в помещении по адресу: <...> в период действия договоров аренды: № 07/05-ДА от 01.11.2005 года, № 08/05-ДА от 30.12.2005 года и № 14/08-ДА от 30.04.2008 года являются неотделимыми улучшениями имущества, демонтаж которых не возможен без негативных последствий для инженерных коммуникаций и конструкций помещения в целом.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещении, расположенном по адресу: <...>, по состоянию на 02 июля 2014 года составляла (без НДС) 439.000 рублей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая положения п.5.3.7. и п.9.2. договоров аренды, выводы заключения эксперта, суд приходит к выводу наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 439.000 рублей.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются несостоятельными, поскольку право на заявление требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений появилось у истца только лишь 02.07.2014 года, т.е. в момент возврата арендованного имущества ответчику из аренды.

Кроме того, установленный факт письменного, добровольного выражения согласия ответчиком истцу в рамках договора № 07/05-ДА от 01.11.2005 года и в рамках договора № 08/05-ДА от 30.12.2005 года по размещению дополнительного офиса Татарского филиала ОАО Внешторгбанка в г. Казани на проведение капитального ремонта и перепланировки помещения с учетом организации кассового узла, входной группы и установки кондиционеров, также во взаимосвязи с положения п.5.3.7. и п.9.2. договоров аренды и выводами заключения эксперта, являются безусловным основанием для отказа ответчику в удовлетворении встречного иска.

Ввиду того, что ответчику в удовлетворении встречного иска отказано, его заявление о взыскании с истца 179.000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя удовлетворению также не подлежит.

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО5, Республика Татарстан, г. Нижнекамск (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), в пользу Публичного акционерного общества «Банк ВТБ», г.Санкт-Петербург (ОГРН <***>, ИНН <***>), 439.000 руб. в возмещение стоимости неотделимых улучшений и 5.008 руб. 16 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя ФИО5, Республика Татарстан, г. Нижнекамск (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к Публичному акционерному обществу «Банк ВТБ», г.Санкт-Петербург (ОГРН <***>, ИНН <***>), отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, в месячный срок.

Судья А.С. Горинов