Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Мусиной М.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Калитва-Торг», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании по договору № 04-04/2017Б5 стоимости восстановительного ремонта в размере 18 713 руб. 77 коп., арендной платы в размере 29 994 руб. 94 коп., 6 600 руб. стоимости проведения оценки, неустойки в размере 16 127 руб. 43 коп.; по договору № 11-05/2017ММ13А стоимости восстановительного ремонта в размере 87 972 руб. 07 коп., арендной платы в размере 59 032 руб. 26 коп., 6 600 руб. стоимости проведения оценки, неустойки в размере 43 017 руб. 64 коп.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Калитва-Торг», г.Казань к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г.Казань о взыскании по договору субаренды №04-04/2017Б5 нежилого помещения от 07.04.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 46 741 руб. 94 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 24.05.2020 по 10.09.2020 в размере 654 руб. 51 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда; по агентскому договору №04-04/2017-а от 07.04.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 777 руб. 33 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.09.2020 по 10.09.2020 в размере 0 руб. 81 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда, о взыскании по договору субаренды №11-05/2017ММ13А нежилого помещения от 11.05.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 64 935 руб. 48 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.05.2020 по 10.09.2020 в размере 958 руб. 06 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда; по агентскому договору №11- 05/2017-а от 11.05.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 2 986 руб. 69 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.09.2020 по 10.09.2020 в размере 3 руб. 12 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда

с участием:

истца – представитель ФИО1 по доверенности от 27.01.2021, паспорт, диплом;

ответчика – представитель ФИО2 по доверенности №1 от 30.11.2020, паспорт, диплом.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г.Казань (далее по тексту – первоначальный истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Калитва-Торг», г.Казань (далее по тексту – первоначальный ответчик) о взыскании по договору № 04-04/2017Б5 стоимости восстановительного ремонта в размере 18 713 руб. 77 коп., арендной платы в размере 29 994 руб. 94 коп., 6 600 руб. стоимости проведения оценки, неустойки в размере 4 531 руб. 95 коп.; по договору № 11-05/2017ММ13А стоимости восстановительного ремонта в размере 87 972 руб. 07 коп., арендной платы в размере 59 032 руб. 26 коп., 6 600 руб. стоимости проведения оценки, неустойки в размере 9 685 руб. 50 коп.

Определением от 15.10.2020 Арбитражным судом Республики Татарстан принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Калитва-Торг» к обществу с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+» о взыскании по договору субаренды №04-04/2017Б5 нежилого помещения от 07.04.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 46 741 руб. 94 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 24.05.2020 по 10.09.2020 в размере 654 руб. 51 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда; по агентскому договору №04-04/2017-а от 07.04.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 777 руб. 33 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.09.2020 по 10.09.2020 в размере 0 руб. 81 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда, о взыскании по договору субаренды №11-05/2017ММ13А нежилого помещения от 11.05.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 64 935 руб. 48 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.05.2020 по 10.09.2020 в размере 958 руб. 06 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда; по агентскому договору №11-05/2017-а от 11.05.2017 неосновательно приобретенного (сбереженного) имущества - денежных средств в размере 2 986 руб. 69 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.09.2020 по 10.09.2020 в размере 3 руб. 12 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами с 11.09.2020 по день вынесения решения суда.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец ходатайствует об увеличении исковых требований в части начисления неустойки на 25.02.2021 на общую сумму 38 563 руб. 12 коп., общая сумма исковых требований составит 261 999 руб. 63 коп.

Ответчик оставляет вопрос об уточнении исковых требований в части неустойки на усмотрение суда.

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворяет ходатайство представителя истца об увеличении исковых требований.

На основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в судебном заседании от 25.03.2021 объявил перерыв на 26.03.2021.

После перерыва 26.03.2021 судебное заседание продолжено, но поскольку сменилось лицо, ведущее протокол судебного заседания, судебное заседание начинается заново.

Представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части неустойки, просит взыскать с ответчика по договору №04-04/2017Б5 стоимость восстановительного ремонта в размере 18 713 руб. 77 коп., арендную плату в сумме 29 994 руб. 94 коп., стоимость проведения оценки в сумме 6 600 руб., неустойку в сумме 16 127 руб. 43 коп.; по договору №11-05/2017ММ13А стоимость восстановительного ремонта в сумме 87 972 руб. 07 коп., арендную плату в сумме 59 032 руб. 26 коп., стоимость проведения оценки в сумме 6 600 руб., неустойку в сумме 43 017 руб. 64 коп., итого 268 058 руб. 11 коп.

Представитель ответчика оставляет вопрос об уточнении исковых требований в части неустойки на усмотрение суда.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворяет.

Представитель истца дает устные пояснения, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме с учетом уточнения.

Представитель ответчика дает устные пояснения, поддерживает доводы, изложенные в отзыве.

Из материалов дела следует, что между ООО «Калитва-Торг» (далее по тексту - субарендатор) и ООО «Ритейл Инвест+» (далее по тексту - арендатор) были заключены два договора субаренды нежилого помещения:

- договор субаренды № 04-04/2017Б5 нежилого помещения от 07.04.2017, (далее по
тексту - «Договор 1»), в соответствии с которым арендатор передал, а субарендатор принял за плату во временное пользование часть нежилых помещений №1, 2, общей площадью 35 кв.м., в том числе торговая 30 кв.м., расположенное на 1 этаже здания молочного магазина по адресу: <...> (далее по тексту - Помещение 1).

- договор субаренды № 11-05/2017ММ13А нежилого помещения от 11.05.2017 (далее по тексту - «Договор 2»), в соответствии с которым арендатор передал, а субарендатор принял за плату во временное пользование нежилые помещения №1, № 2 общей площадью 40 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.М. ФИО3, д.13а.

Дополнительным соглашением от 09.11.2017 часть нежилого помещения №1 площадью 12 кв.м. было возвращено арендатору, т.е. субарендатор арендовал по Договору 2 часть нежилого Помещения № 1, помещение № 2, общей площадью 28 кв.м. (далее по тексту - Помещение 2).

В соответствии с п. 3.1.1 Договора №1 сумма арендной платы в месяц (с 1-го по 30-е (31-е) число соответствующего месяца включительно, в феврале – по 28-е (29-е) число включительно) за пользование Помещением №1 составляет 80 500 руб.

В соответствии с п. 3.1.1 Договора №2 в редакции от 09.11.2017 сумма арендной платы в месяц (с 1-го по 30-е (31-е) число соответствующего месяца включительно, в феврале – по 28-е (29-е) число включительно) за пользование Помещением №2 составляет 91 500 руб.

Акт приема-передачи Помещения №1 подписан сторонами 02.05.2017, акт приема-передачи Помещения №2 подписан сторонами 14.05.2017.

Уведомлениями от 09.04.2020 субарендатор сообщил арендатору о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с п. 7.4 Договора №1 и п. 7.4. Договора №2. В указанных уведомлениях субарендатор просил арендатора обеспечить явку своего представителя 09.05.2020 по адресу нахождения каждого из двух помещений: ул. Белинского, д. 5а и ул. Мартына ФИО3, д. 13а.

09.05.2020 явка субарендатора для принятия нежилого помещения по адресу ул. Белинского, д. 5а по Договору №1 обеспечена не была.

10.05.2020 арендатором в адрес субарендатора были отправлены по почте акт от 09.05.2020 о невозможности приема-возврата помещения по Договору №1, а также уведомление от 09.05.2020 о необходимости обеспечения явки уполномоченного лица субарендатора для возврата Помещения №1 по Договору №1. Указанные документы был получены субарендатором 11.05.2020, что подтверждается данными с официального сайта Почты России.

В соответствии с указанным уведомлением, дата приема-возврата Помещения №1 была перенесена арендатором на 12.05.2020. Однако, позднее, арендатор направил электронным письмом в адрес субарендатора уведомление о переносе осмотра помещения на 13.05.2020.

13.05.2020 Помещение №1 было сдано субарендатором и принято арендатором, на основании чего был составлен Акт приема-возврата нежилого помещения к Договору №1. В данном акте арендатором были описаны все недостатки, обнаруженные в Помещении №1 при его сдаче. Субарендатор с недостатками, отраженными в акте не согласился и зафиксировал это несогласие в самом акте.

В соответствии с п. 3.2.1 Договора 1, в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств по договору, субарендатором на расчетный счет арендатора был перечислен Обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы - 80 500 руб.

Согласно п. 3.2.2 Договора 1 арендатор вправе удерживать из обеспечительного платежа размеры задолженностей субарендатора по арендной плате и иным платежам и/или размеры компенсации расходов или убытков, понесенных арендатором в результате ненадлежащего выполнения субарендатором принятых по Договору 1 обязательств.

На дату приема Помещения №1 (13.05.2020) субарендатором не была внесена арендная плата за пользование Помещением №1 с 01.05.2020 по 13.05.2020.

Согласно п. 3.1.4 Договора 1, субарендатор обязан перечислять сумму арендной платы на расчетный счет арендатора ежемесячно не позднее 25 (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Сумма арендной платы за пользование Помещением 1 с 01.05.2020 по 13.05.2020 составила 33 758 руб. 96 коп.

Как следует из текста искового заявления субарендатором в указанный срок обязательство по внесению арендной платы исполнено не было. Помещение №1 было сдано в ненадлежащем виде, с недостатками, отраженными в Акте приема-возврата нежилого помещения от 13.05.2020.

Письмом от 20.05.2020 субарендатор потребовал вернуть обеспечительный платеж путем перечисления указанной ранее суммы на расчетный счет субарендатора.

21.05.2020 субарендатору было вручено письмо с требованием арендатора о внесении арендной платы за пользование Помещением №1 с 01.05.2020 по 13.05.2020, с уведомлением об удержании обеспечительного платежа в счет предстоящих действий по проведению оценки причиненного ущерба и стоимости восстановительного ремонта, с уведомлением о зачете внесенных субарендатором денежных средств в размере 18 445 руб. 96 коп. в качестве аванса за коммунальные услуги и агентское вознаграждение в период с 01.04.2020 по 13.05.2020.

Отправление данного письма подтверждается платежными квитанциями, описью почтового отправления, а также данными с официального сайта Почты России. Указанное письмо также было отправлено ответчику по электронной почте 25.05.2020 на электронный адрес, указанный в Договоре №1.

Для оценки стоимости восстановительного ремонта арендатором был привлечен оценщик. Осмотр Помещения №1 для проведения оценки был назначен на 11.06.2020, о чем арендатор сообщил субарендатору, направив в его адрес телеграмму. Телеграмма была вручена 08.06.2020 юристу субарендатора ФИО4, что подтверждается копиями телеграммы и уведомлением о вручении.

11.06.2020 представители сторон явились на осмотр Помещения №1 для проведения оценки стоимости восстановительного ремонта, о чем был составлен соответствующий Акт, подписанный каждой из сторон. Со стороны ответчика Акт был подписан представителем по доверенности ФИО4

Согласно положениям Отчета оценщика №35, сумма восстановительного ремонта Помещения №1 после эксплуатации с учетом износа составила 99 213 руб. 77 коп.

06.07.2020 арендатор направил в адрес субарендатора уведомление от 02.07.2020 о зачете встречного однородного требования по Договору №1, а также копию Отчета №35 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта. В уведомлении арендатор проинформировал субарендатора о том, что имеется задолженность по основным договорным обязательствам в части оплаты арендной платы в размере 33 758 руб. 96 коп.; в соответствии с Отчетом оценщика №35, стоимость восстановительного ремонта объекта составляет 99 213 руб. 77 коп.; стоимость проведения оценки составляет 6 600 руб.

07.04.2017 между арендатором и субарендатором был заключен агентский договор №04-04/2017-а, в соответствии с которым арендатор (агент), имеющий договорные отношения с соответствующими снабжающими организациями, обязался совершать от своего имени, но за счет субарендатора (аринципала) все необходимые юридические и фактические действия по обеспечению Помещения №1 электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, а субарендатор (принципал) обязался уплатить прендатору вознаграждение за оказываемые услуги.

Расчет потребления ресурсов и агентского вознаграждения за май месяц 2020 года подтверждается актами №854, №853, отчетом агента к агентскому договору №04-04/2017-а, расчет составляет 17 618 руб. 63 коп., размер агентского вознаграждения за май 2020 года составляет 50 руб., итого сумма, подлежащая уплате по агентскому договору, составила 17 668 руб. 63 коп.

Учитывая сумму аванса в размере 18 445 руб. 96 коп. в части внесения платежей по агентскому договору имеется денежная сумма в размере 777 руб. 33 коп., излишне уплаченная субарендатором.

02.07.2020 арендатором был произведен односторонний зачет встречного однородного требования. Сумма обеспечительного платежа (80 500 руб.) была зачтена в части покрытия суммы восстановительного ремонта, остаточная стоимость задолженности субарендатора после зачета по состоянию на 02.07.2020 составила по расчету арендатора 18 713 руб. 77 коп. в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта помещения; 33 758 руб. 96 коп. задолженность в части внесения арендной платы, 6 600 руб. стоимость проведения оценки. При этом арендатор уменьшил долг по арендной плате по Договору 1 на сумму 3 764 руб. 20 коп., составляющей сумму аванса по двум агентским договорам, в связи с чем сумма долга арендной платы по Договору 1 составила 29 994 руб. 94 коп.

В соответствии с п. 6.3 Договора №1, за нарушение сроков оплаты по договору свыше 10 календарных дней субарендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности, за каждый день просрочки. Данное правило применяется ко всем платежам, связанным с отношениями сторон по Договору 1, в связи с чем арендатором неустойка начислена на сумму задолженности по арендной плате, на сумму задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта, на сумму проведения оценки и по расчету арендатора неустойка составила 9 748 руб. за период с 06.05.2020 по 26.03.2021 от суммы долга 29 994 руб. 94 коп.; 4 715 руб. 87 коп. за период с 18.07.2020 по 26.03.2021 от 18 713 руб. 77 коп. суммы долга в части возмещения стоимости восстановительного ремонта; 1 663 руб. 20 коп. в части суммы возмещения стоимости проведения оценки (6 600 руб.), общий размер неустойки по Договору 1 составил 16 127 руб. 43 коп.

Возврат второго нежилого помещения, расположенного по адресу ул. Мартына ФИО3, д. 13а (Помещение №2), был также запланирован на 09.05.2020.

09.05.2020 в ходе проведения осмотра Помещения 2 объекта со стороны арендатора были выявлены недостатки помещения, нарушение целостности входной двери, стен, потолка, напольного покрытия, рольставней и т.д. Все указанные недостатки были зафиксированы на материалах видеозаписи и фотофиксации.

Как следует из текста искового заявления при обсуждении вопроса необходимости фиксации соответствующих недостатков в совместном акте ФИО5 (лицо, присутствующее со стороны Субарендатора при приеме-возврате Помещения №2) предоставила подписанный со стороны субарендатора акт приема-возврата, в котором ручкой синего цвета было написано об отсутствии претензий к субарендатору и состоянию помещения со стороны арендатора, с чем арендатор, согласен не был. На необходимость составления двустороннего документа с фиксацией всех выявленных недостатков ФИО5 ответила отказом, пояснив, что у нее отсутствуют такие полномочия.

10.05.2020 в адрес арендатора был направлен акт приема-передачи, составленный в одностороннем порядке, за подписями ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Также в адрес арендатора в этом же отправлении был направлен Акт об отказе от подписи акта приема-передачи (возврата) со стороны Арендатора.

10.05.2020 арендатором был направлен в адрес субарендатора Акт о невозможности приема-возврата нежилого помещения от 09.05.2020 с описанием всех обнаруженных в ходе осмотра недостатков Помещения №2. Акт с пояснительным письмом был получен субарендатором 11.05.2020, что подтверждается данными с официального сайта Почты России.

19.05.2020 арендатор уведомил субарендатора путем направления телеграммы о необходимости явиться 20.05.2020 на объект для приема-возврата Помещения №2.

20.05.2020 субарендатор не обеспечил явку своего уполномоченного представителя для приема-возврата Помещения №2, в связи с чем арендатором был составлен односторонний акт приема-возврата помещения с описанием всех недостатков, которые были зафиксированы при осмотре 20.05.2020. Данный акт и пояснительное письмо были вручены субарендатору 27.05.2020, что подтверждается сведениями с официального сайта Почты России.

В соответствии с п. 3.2.1 Договора №2, в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств по договору, субарендатором на расчетный счет арендатора был перечислен обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы 91 500 руб.

Согласно п.3.2.2 Договора №2 арендатор вправе удерживать из обеспечительного платежа размеры задолженностей субарендатора по арендной плате и иным платежам и/или размеры компенсации расходов или убытков, понесенных арендатором в результате ненадлежащего выполнения субарендатором принятых по Договору №2 обязательств.

21.05.2020 субарендатору было вручено письмо с требованием арендатора о внесении арендной платы за пользование Помещением №2 с 01.05.2020 по 20.05.2020, с уведомлением об удержании обеспечительного платежа в счет предстоящих действий по проведению оценки причиненного ущерба и стоимости восстановительного ремонта, с требованием о внесении денежных средств в размере 6 000 руб. в качестве аванса за коммунальные услуги и агентское вознаграждение в период с 01.03.2020 по 20.05.2020.

02.06.2020 арендатору было вручено письмо, в котором субарендатор утверждал, что прием-возврат Помещения №2 был произведен 09.05.2020, мотивируя это тем, что арендатор отказался подписывать заранее заготовленный акт приема-возврата, и субарендатор составил односторонний акт, исполнив свои обязательства по возврату Помещения №2. Также субарендатор потребовал вернуть обеспечительный платеж, который удерживался арендатором.

Для оценки стоимости восстановительного ремонта арендатором был привлечен оценщик. Осмотр Помещения №2 для проведения оценки был назначен на 11.06.2020, о чем арендатор предварительно сообщил субарендатору, направив в его адрес телеграмму. Телеграмма была вручена 08.06.2020 юристу субарендатора ФИО4, что подтверждается копиями телеграммы и уведомлением о вручении.

11.06.2020 представители сторон явились на осмотр Помещения №2 для проведения оценки стоимости восстановительного ремонта, о чем был составлен соответствующий Акт, подписанный каждой из сторон. Со стороны ответчика Акт был подписан представителем по доверенности ФИО4 (Акт осмотра Помещения №2).

Согласно положениям Отчета оценщика №36, сумма восстановительного ремонта Помещения №2 после эксплуатации с учетом износа составила 179 472 руб. 07 коп.

06.07.2020 арендатор направил в адрес субарендатора уведомление от 02.07.2020 о зачете встречного однородного требования по Договору №2, а также копию Отчета №36 об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта. Отправление было вручено субарендатору 07.07.2020, что подтверждается данными с официального сайта Почты России.

В уведомлении арендатор проинформировал субарендатора о том, что имеется задолженность по основным договорным обязательствам в части оплаты арендной платы в размере 59 032 руб. 26 коп., по внесению аванса за коммунальные услуги и агентское вознаграждение в период с 01.05.2020 по 20.05.2020 в размере 6 000 руб.

07.04.2017 между арендатором и субарендатором был заключен агентский договор №11-05/2017-а, в соответствии с которым арендатор (агент), имеющий договорные отношения с соответствующими снабжающими организациями, обязался совершать от своего имени, но за счет субарендатора (принципала) все необходимые юридические и фактические действия по обеспечению Помещения №2 электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, а субарендатор (принципал) обязался уплатить арендатору вознаграждение за оказываемые услуги.

Расчет потребления ресурсов и агентского вознаграждения за май месяц 2020 года подтверждается актами №933, №932, отчетом агента к агентскому договору №11-05/2017-а. Авансовый платеж в размере 6 000 руб. за коммунальные услуги и агентское вознаграждение был внесен субарендатором на расчетный счет арендатора. Таким образом, в части оплаты коммунальных платежей и агентского вознаграждения по агентскому договору №11-05/2017-а имеется сумма в размере 2 986 руб. 69 коп., излишне уплаченная субарендатором, которая была зачтена арендатором в счет погашения арендной платы за Помещение 1.

02.07.2020 арендатором произведен односторонний зачет встречного однородного требования. Сумма обеспечительного платежа (91 500 руб.) зачтена в части покрытия суммы восстановительного ремонта, остаточная стоимость задолженности субарендатора после зачета по состоянию на 02.07.2020 составила: 87 972 руб. 07 коп. в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта помещения, 59 032 руб. 26 коп. задолженность в части внесения арендной платы, 6 600 руб. стоимость проведения оценки, итого долг за Помещение 2 по расчету арендатора составляет 153 604 руб. 33 коп.

В соответствии с п. 6.3 Договора №2, за нарушение сроков оплаты по договору свыше 10 календарных дней субарендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности, за каждый день просрочки. Данное правило применяется ко всем платежам, связанным с отношениями сторон по Договору №2, в связи с чем арендатор начислил неустойку на сумму задолженности по арендной плате, на сумму задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта, на сумму проведения оценки. По расчету арендатора сумма неустойки составляет 19 185 руб. 48 коп. за период с 06.05.2020 по 26.03.2021 от суммы долга 59 032 руб. 26 коп. арендной платы, в сумме 22 168 руб. 96 коп. за период с 18.07.2020 по 26.03.2021 от суммы 87 972 руб. 07 коп. задолженности в части возмещения стоимости восстановительного ремонта, в сумме 1 663 руб. 20 коп. за период с 18.07.2020 по 26.03.2021 от суммы 6 600 руб. в части возмещения стоимости проведения оценки, итого в сумме 43 017 руб. 64 коп.

Письмами от 21.05.2020 №452, №453, от 02.07.2020 арендатор потребовал погашения задолженности по двум договорам и уплате неустойки.

Отсутствие оплаты явилось основанием обращения в суд с требованием арендатора о взыскании с субарендатора по договору №04-04/2017Б5 стоимость восстановительного ремонта в размере 18 713 руб. 77 коп., арендной платы в сумме 29 994 руб. 94 коп., стоимость проведения оценки в сумме 6 600 руб., неустойку в сумме 16 127 руб. 43 коп.; по договору №11-05/2017ММ13А стоимость восстановительного ремонта в сумме 87 972 руб. 07 коп., арендную плату в сумме 59 032 руб. 26 коп., стоимость проведения оценки в сумме 6 600 руб., неустойку в сумме 43 017 руб. 64 коп., итого 268 058 руб. 11 коп.

Субарендатор обращаясь с встречным исковым заявлением указал, что Помещение 2 возвращено арендатору 09.05.2020. В связи с отказом арендатора акта приема-передачи 10.05.2020 ключи от Помещения 2, а также акт возврата Помещения 2 в 2-х экземплярах, акт об отказе в подписании акта возврата направлены арендатору ценным письмом с описью вложения.

Пунктом 3.2.4 Договоров 1, 2 установлен срок возврата обеспечительного платежа при расторжении договора субаренды 10 банковских дней с момента возврата Объекта.

Помещение, являющее объектом субаренды по Договору 1 было возвращено арендатору 13.05.2020, срок возврата обеспечительного платежа в размере 80 500 руб. истек 23.05.2020.

Помещение, являющееся объектом субаренды по Договору 2 было возвращено арендатору 09.05.2020, срок возврата обеспечительного платежа в размере 91 500 руб. истек 19.05.2020.

03.06.2020 в адрес арендатора было направлено заявление о зачете встречных однородных требований (№ 111/20 от 01.06.2020), а именно в части обеспечительного платежа в размере 33 758 руб. 06 коп. в счет арендной платы за период с 01.05.2020 по 13.05.2020. и письмо (исх. № 113/20 от 01.06.2020) о возврате оставшейся части обеспечительного платежа в размере 46 741 руб. 94 коп. на расчетный счет субарендатора.

В этот же день было направлено о зачете о встречных однородных требований (№112/20 от 01.06.2020), а именно части обеспечительного платежа в размере 26 564 руб. 52 коп. в счет аренной платы за период с 01.05.2020 по 09.05.2020, и письмо (№ 114/20 от 01.06.2020) о возврате оставшейся части обеспечительного платежа в размере 64 935 руб. 48 коп. на расчетный счет субарендатора. Данное заявление не получено арендатором и возвращено в адрес отправителя и в силу ст. 165. 1 ГК РФ заявление считается доставленным.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ произведен частичный зачет обеспечительного платежа на сумму 33 758 руб. 06 коп. и 26 564 руб. 52 коп. соответственно.

В связи с отсутствием возврата оставшейся суммы обеспечительного платежа субарендатором начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 654 руб. 51 коп. за период с 24.05.2020 по 10.09.2020 по Договору 1, в сумме 958 руб. 06 коп. за период с 19.05.2020 по 10.09.2020 по Договору 2.

По агентскому договору № 04-04/2017-а от 07.04.2017 с учетом внесенных ранее субарендатором в соответствии с п. 3.7.2 агентского договора авансовых платежей (п/п № 969 от 20.05.2020, № 832 от 28.04.2020, № 763 от 16.04.2020, № 605 от 19.03.2020), и согласно акту сверки, предоставленному арендатором, задолженность последнего в пользу субарендатора составляет 777 руб. 33 коп.

По агентскому договору №11-05/2017-а от 11.05.2017 с учетом внесенных ранее авансовых платежей (п/п №752 от 15.04.2020, № 814 от 27.04.2020, № 890 от 07.05.2020, № 988 от 25.05.2020) и согласно акту сверки за 2 квартал 2020 года, предоставленному арендатором задолженность последнего в пользу субарендатора составила 2986 руб. 69 коп.

07.08.2020 субарендатор направил претензии №158/20 и №159/20 о возврате неосновательно удерживаемые денежные средства в размере 777 руб. 33 коп. и 2 986 руб. 69 коп. в течение 3 рабочих дней с момента получения настоящих претензий. Претензии получена арендатором 27.08.2020.

Таким образом, денежные средства должны быть возвращены в
срок до 02.09.2020.

В связи с невозвращением суммы неосновательного обогащения по агентскому договору 1 за период с 02.09.2020 по 10.09.2020 субарендатором начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса РФ в сумме 81 коп., по агентскому договору 2 за аналогичный период в сумме 3 руб. 12 коп.

Таким образом, субарендатор по встречному иску просит взыскать суммы обеспечительных платежей по договору №04-04/2017Б5 в размере 46 741 руб. 94 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 654 руб. 51 коп. за период с 24.05.2020 по 10.09.2020 с последующим начислением по день вынесения решения; по договору №11-05/2017ММ13А в сумме 64 935 руб. 48 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 958 руб. 06 коп. за период с 19.05.2020 по 10.09.2020 с последующим начислением по день вынесения решения; неосновательное обогащение по агентскому договору №04-04/2017-а в сумме 777 руб. 33 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 81 коп. за период с 02.09.2020 по 10.09.2020 с последующим начислением по день вынесения решения; по агентскому договору №11-05/2017-а в сумме 2 986 руб. 69 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 руб. 12 коп. за период с 02.09.2020 по 10.09.2020 с последующим начислением по день вынесения решения.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и отсутствии основания для удовлетворения встречных исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 7.4 Договора 1 и Договора 2 субарендатор вправе в любой момент времени в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендатору уведомление о таком отказе ценным письмом с описью вложения по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцать) календарных дней с момента направления уведомления, указанного в настоящем пункте.

Спор в части возврата помещения возник по Договору 2.

09.04.2020 субарендатор направил арендатору уведомление о досрочном
расторжении Договора 2 за № 75/20, в соответствии с которым 09.05.2020 являлся последним днем аренды по Договору. В указанный день арендатор отказался подписывать акт приема-передачи (возврата), в связи с чем 10.05.2020 ключи от Помещения
2, акт возврата Помещения 2 в 2-х экземплярах, акт об отказе в подписании акта возврата
направлены Арендатору ценным письмом с описью вложения.

Таким образом, субарендатор принял все необходимые меры для своевременного возврата помещения до прекращения Договора 2 - Помещение 2 было освобождено от имущества субарендатора.

Поскольку в данном случае арендатор не совершил необходимых действий по принятию помещений, в силу ст.406 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства субарендатора по возврату Помещения 2 считаются исполненными.

Таким образом, Помещение 1 было возвращено 13.05.2020, Помещение 2 – 09.05.2020, следовательно, арендная плата за май по договору 1 составила 33 758 руб. 96 коп., по договору 2 – 26 564 руб. 51 коп.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно п. 3.2.2 договоров арендатор вправе удерживать из обеспечительного платежа размеры задолженностей субарендатора по арендной плате и иным платежам и/или размеры компенсации расходов или убытков, понесенных арендатором в результате ненадлежащего выполнения субарендатором принятых по договорам обязательств. При этом подтверждения удержания по арендной плате при этом не требуется (п.3.2.2.1 договоров).

Таким образом, арендатором правомерно проведен зачет по долгу по арендной плате по двум договорам из суммы обеспечительного платежа и сумм аванса по агентским договорам, в связи с чем долг по арендным платежам у субарендатора перед арендатором отсутствует.

В части возмещения стоимости восстановительного ремонта и стоимости проведения оценки суд указывает на следующее.

На основании части 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В подтверждение причинения реального ущерба арендатором представлены отчеты оценщика №35 и №36.

Согласно условиям п. 3.2.2 договоров арендатор вправе удержать из Обеспечительного платежа размеры задолженностей субарендатора по арендной плате и иным платежам, предусмотренным настоящим договором и/или компенсации расходов и убытков, понесенных арендатором в результате ненадлежащего выполнения субарендатором принятых на себя по договору обязательств.

Согласно пункту 3.2.2.1 договоров удержания из суммы обеспечительного платежа осуществляются только при условии надлежащего предъявления субарендатору претензии с заверенными арендатором копиями документов, обосновывающих размер причинённого ущерба, а именно сметы, акты и иные доказательства, достоверно доказывающие вину субарендатора.

В доказательство несения расходов в связи с ненадлежащим исполнением субарендатором обязательств по договорам, в том числе по проведению восстановительного ремонта в помещениях представлены вышеназванные отчеты оценщика, которые содержат обоснование размера причиненного ущерба. О проведении оценке субарендатор был уведомлен, в нарушение ст.65 АПК РФ доказательства опровергающие, выводы, изложенные в отчетах не представил, в связи с чем суд считает правомерными требования арендатора о возмещении стоимости восстановительного ремонта и как следствие, возмещение стоимости проведения оценки в заявленных арендатором суммах.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктами 6.3 договоров предусмотрена за нарушение сроков оплаты свыше 10 календарных дней уплата неустойки в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности, за каждый день просрочки.

При этом неустойка подлежит начислению на сумму долга, действующее законодательство не предусматривает возможность начисления неустойки на сумму убытков, в связи с чем суд признает правомерным начисление неустойки за просрочку уплаты арендной платы по договорам. Сумма неустойки составит 1 958 руб. 02 коп. от суммы долга 33 758 руб. 96 коп. по Договору 1 за период с 06.05.2020 по 02.07.2020; в сумме 1 540 руб. 74 коп. по Договору 2 от суммы долга 26 564 руб. 52 коп. за аналогичный период.

Таким образом, первоначальные исковые требования являются обоснванными частично, встречные исковые требования необоснованными.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований по первоначальному иску, по встречному иску – возмещению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Калитва-Торг», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) стоимость восстановительного ремонта в сумме 106 685 руб. 84 коп., стоимость проведенной оценки в сумме 13 200 руб., неустойку в сумме 3 498 руб. 76 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 849 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ритейл Инвест+», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 898 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Г.Н. Мурзаханова