Гражданский кодекс часть 1

Общества с ограниченной ответственностью "Ойлстрой", Арский район, с. Казанбаш, к Обществу с ограниченной ответственностью "Камаз-Общепит", г. Набережные Челны, Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Тукаевский район, п. Новый,

о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка № 247 от 5 сентября 2008 года, земельного участка площадью 1.633 кв. м., расположенного по адресу город Набережные Челны, Промкомзона 2, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 16 52 090103 87

по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Ойлстрой", Арский район, с. Карабаш, об обязании устранить нарушенное право в пользовании земельным участком путем сноса строений,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по РТ, город Казань, Муниципальное образование «город Набережные Челны» в лице Исполнительного комитета Муниципального образования «город Набережные Челны», ОАО «КАМАЗ», город Набережные Челны, Общества «Автодрайв», ФГУ «Земельная кадастровая палата», город Казань, РГУП БТИ МСО и ЖКХ (Межрайонный филиал № 8, город Набережные Челны), ЗАО «Челныводоканал»,

с участием:

от истца - ФИО2, директор от 23.04.2010 г.,

от ответчика - ФИО3, представитель по доверенности от 18.01.2010 г.,

от второго ответчика - Камаз-Общепит - ФИО4, представитель по доверенности от 2 февраля 2011 г.,

от третьих лиц - извещены, не явились,

при участии свидетеля - конкурсного управляющего ФИО5, город Казань (ОАО «Горпищекомбинат»), эксперта ФИО6

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ойлстрой", Арский район, с. Казанбаш, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Камаз-Общепит", г. Набережные Челны, Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Тукаевский район, п. Новый, о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка № 247 от 5 сентября 2008 года.

Определениями АС РТ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по РТ, город Казань, Муниципальное образование «город Набережные Челны» в лице Исполнительного комитета Муниципального образования «город Набережные Челны», ОАО «КАМАЗ».

Решением АС РТ от 3 апреля 2009 года (судья Арукаева И.В.) в удовлетворении исковых требований с учетом уточненного предмета исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 3 июля 2009 года решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением кассационной инстанции от 18 сентября 2009 года решение АС РТ от 3 апреля 2009 года и постановление апелляционной инстанции от 3 июля 2009 года отменены. Дело направлено на новое рассмотрение.

При этом кассационная инстанция постановила при новом рассмотрении дела суду установить размер земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости.

Определением АС РТ от 9 октября 2009 года судьей Арукаевой И.В. назначено предварительное судебное заседание.

Распоряжением председателя судебного состава ФИО7 от 16 ноября 2009 года произведена замена судьи в порядке ст. 18 АПК РФ. Рассмотрение дела начато сначала.

Определением АС РТ от 11 декабря 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ООО «Автодрайв».

В судебном заседании 20 января 2010 года истец пояснил, что первоначальным собственником объектов недвижимости (строений) являлось ОАО «Горпищекомбинат» (конкурсный управляющий - ФИО5, свидетель по настоящему делу). Как и автогаража, так и автовесовой.

Истцом уточнены исковые требования, просит произвести перевод на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка № 247 от 5 сентября 2008 года, части земельного участка площадью 1.633 кв. М., расположенного по адресу город Набережные Челны, Промкомзона 2, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 16 52 090103 87 и имеющий согласно топографической сьемки географическиме координаты в плоскости (рисунок с поворотными точками страница 36 проекта межевания земельного участка (определения границ) по адресу город набережные челны, Промкомзона 2 (указаны координаты). Представлен проект межевания земельных участков (определения границ), выполненный Обществом «Центр ГИС».

В площадь 0,1633 га включена площадь земельного участка непосредственно под объектами недвижимости, а также площадь, необходимая для использования по назначению объектов недвижимости. Объекты недвижимости - автовесовая (кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017 0098, нежилое - 1 этажное, общей площадью 45 кв. м., инв. № 1502, свидетельство о регистрации права собственности от 18 августа 2008 года) и автогараж (кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017 0096, нежилое строение, общей площадью 511 кв. м., инв. № 1502, лит Е, свидетельство о регистрации права собственности от 6 декабря 2007 года).

Третьим лицом ОАО «Камаз» приобщены к материалам дела государственный акт на право владения, пользования землей за № 194 от 23 декабря 2000 года, копию договора № 32\102-774 на аренду земельного участка от 1 декабря 2005 года, заключенный с ОАО «Горпищекомбинат», с приложением. Акт приема-передачи от 1 декабря 2005 года, дополнительное соглашение №1 от 1 июля 2006 года, письмо Арбитражного управляющего ОАО «Горпищекомбинат» ФИО5 в адрес ОАО «КАМАЗ».

Ответчиками 20 января 2010 года исковые требования отклонены. Пояснили, что на спорном земельном участке, принадлежащем в настоящий момент времени ФИО1 размещены заброшенные объекты недвижимости: со стороны КАМАЗ - два заброшенных строения, строение неизвестного назначения, сваи. «КамазОбщепит» пояснило, что изначально земельный участок кадастровый номер № 17 находился в комплексе имущества «А» ОАО «КАМАЗ» - с назначением «под квасильнозасолочный цех». Продан «Камазобщепиту». Принят с баланса «Камаз» по акту приема-передачи и инвентарной карточке. Заброшенные объекты относятся к квасильно-засолочному цеху, который строительством не завершен.

Истец в судебном заседании 20 января 2010 года заявил о назначении землеустроительной экспертизы.

Ответчиком ИП ФИО1 в отношении необходимости проведения землеустроительной экспертизы возражений не выражено.

Определением АС РТ от 20 января 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица по ходатайству истца привлечено ФГУ «Земельная кадастровая палата», город Казань,

К судебному заседанию, состоявшемуся 10 февраля 2010 года, Обществом «Камаз-Общепит» представлен отзыв, которым пояснил, что из анализа документов о праве собственности на объекты недвижимости и документов на земельный участок с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0017 и кадастровым номером 16 52 09 01 03 87 можно сделать вывод, что объекты недвижимости (автогараж и автовесовая) имеют разные местонахождения.

На основании ходатайства ответчиков определением АС РТ от 10 февраля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен РГУП БТИ МСА и ЖКХ РТ (межрайонный филиал №8), город Набережные Челны,

В судебном заседании, состоявшемся 20 января 2010 года, ответчиками исковые требования отклонены. Пояснили, что на спорном земельном участке, принадлежащем в настоящий момент времени ФИО1 размещены заброшенные объекты недвижимости: со стороны КАМАЗ - два заброшенных строения, строение неизвестного назначения, сваи. Ответчики допускают самовольное строительство в отношении данных объектов. Правоустанавливающие документы отсутствуют.

Определением АС РТ от 27 февраля 2001 года производство по делу приостановлено в связи с назначением землеустроительной экспертизы по делу.

На разрешение поставлены следующие вопросы:

1. располагаются ли (или не располагаются объекты недвижимости «автогараж» и «автовесовая», собственником которых является истец согласно свидетельств о регистрации прав собственности, на земельном участке площадью 2.1444 га, кадастровый номер 16 52 09 01 03 0087, расположенного по адресу город Набережные Челны, Промзона 2 Стройбаза (ОАО «КМАЗ»), являющегося предметом договора купли-продажи № 247 от 5 сентября 2008 года, заключенного между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ОАО «Камаз-Общепит»,

2. в какой части земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 расположены объекты недвижимости «автогараж» и «автовесовая»,

3. определить фактические индивидуальные признаки зданий (площадь зданий, этажность, количество комнат (помещений) и их площадь и установить совпадение или не совпадение с индивидуальными признаками зданий, указанных в свидетельствах о регистрации зданий «автогараж» и «автовесовая» и технических документов к ним,
4. определить границы и площадь земельного участка, необходимого для нормального использования (эксплуатации) объектов недвижимости «автогараж» и «автовесовая»,
5. определить границы и площадь совпадения двух участков, а именно совпадение земельного участка, определенного как необходимого для нормальной эксплуатации объектов недвижимости с земельным участком с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087, являющегося предметом купли-продажи по договору № 247 от 5 сентября 2008 года, заключенного между ИП ФИО8 и ОАО «Камаз-Общепит».
6. определить находится ли часть здания «автогараж» на территории ОАО «Камаз».

Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы», город Казань.

Определением АС РТ от 30 августа 2010 года производство по делу возобновлено в связи с представлением результата судебной экспертизы.

Определением АС РТ от 30 сентября 2010 года принято к производству встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Ойлстрой", Арский район, с. Карабаш, об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании участком с кадастровым номером 16:52 09 01 03:87 путем сноса нежилого строения - автогаража, общей площадью 511, 40 кв.м. и нежилого строения - автовесовая площадью 45 кв.м. и привести земельный участок в первоначальное положение.

В судебном заседании 1 октября 2010 года присутствовал эксперт ФИО9 (ООО «Центр независимой экспертизы», судебная экспертиза), который пояснил, что возможность ответа на четвертый вопрос, поставленный в определении о назначении экспертизы, имеется при наличии уточненного вопроса истца с указанием целевого использования объектов недвижимости.

Определением АС РТ от 1 октября 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено ЗАО «ЧЕЛНЫВОДОКАНАЛ», г. Набережные Челны.

Определением АС РТ от 27 октября 2010 года производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов ( земельного участка и строений) – по встречным исковым требованиям.

Производство экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Эксперт», г. Казань.

Определением АС РТ от 27 октября 2010 года назначена дополнительная экспертиза по четвертому вопросу (определение границ и площади земельного участка, необходимого для нормального использования (эксплуатации) объектов недвижимости «автогараж» и «автовесовая»). Производство судебной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы», г. Казань.

Определением АС РТ от 26 января 2011 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 28 февраля 2011 года присутствуют стороны. Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Третьим лицом ОАО «Камаз» представлен отзыв (том 15 л.д. 15).

Ответчиком ФИО10 представлен отзыв.

В судебном заседании объявлен перерыв до 4 марта 2011 года до 12.30 в связи с вызовом в судебное заседание эксперта ФИО6 (ООО «АРТ –Эксерт»).

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на сайте АС РТ и на доске объявлений.

Судебное заседание продолжено 4 марта 2011 года в 12.30 в присутствии сторон и эксперта ФИО6

Истцом исковые требования поддержаны, представил справку банка о наличии денежных средств. Пояснил, что стоимость испрашиваемого земельного участка равна 378.511 руб.

Ответчиками – отклонены, опрошен эксперт ФИО6 и свидетель ФИО5 (конкурсный управляющий ОАО «Горпищекомбинат»).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Судом установлено следующее.

В 2003 году собственником земельного участка кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017, расположенный по адресу город Набережные Челны являлось третье лицо ОАО «Камаз» (том 2 ДПД), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 31 декабря 2003 года (том 15).

Письмом от 2 ноября 2004 года (л.д. 90 том 8) конкурсный управляющий ФИО5 (ОАО «Горпищекомбинат») обратился в адрес ОАО «Камаз» об оформлении договора аренды на земельный участок, прилегающий к земельным объектам организации ОАО «Горпищекомбинат» с приложением плана границ земельного участка.

Обществом «Камаз» (арендодателем) и ОАО «Горпищекомбинат» (арендатором) в лице конкурсного управляющего ФИО5 1 декабря 2005 года заключен договор № 32\102-774 аренды земельного участка (л.д. 81 том 8).

Согласно условий договора арендатор принимает в аренду части земельных участков на территории квасильно-засолочного цеха (кадастровый номер земельного участка 16 52 09 01 03 0017).

Приложением к договору определена схема местоположения объектов недвижимости ОАО «Горпищекомбинат» на земельном участке и его границы (л.д. 83 том 8).

Срок аренды определен с 1 декабря 2005 года по 29 ноября 2006 года. Подписан акт приема-передачи от 1 декабря 2005 года.

Объектами недвижимости, принадлежащими ОАО «Горпищекомбинат» на момент оформления земельного участка и располагающимися на земельном участке кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017 являются строения:

- автовесовая (кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017 0098, нежилое - 1 этажное, общей площадью 45 кв. м., инв. № 1502,

- автогараж (кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017 0096, нежилое строение, общей площадью 511 кв. м., инв. № 1502, лит Е.

Свидетель ФИО5, конкурсный управляющий ОАО «Горпищекомбинат» представил письмо МЗИО РТ от 14 февраля 2006 года адресованное ФИО5, конкурсному управляющему, из которого следует, что в соответствии с планом приватизации ГП «Набережно-челнинский горпищекомбинат» в состав приватизируемого имущества вошел весь производственный имущественный комплекс предприятия, в том числе автовесовая (прежнее наименование склад), расположенный по адресу г. Набережные Челны, район Промкомзона, 2А, автогараж (прежнее наименование гараж), расположенный по адресу город Набережные Челны, промкомзона, 2А. Приобретателем указанного имущества является ОАО «Горпищекомбинат».

Согласно выписок из ЕГРП право собственности на строения зарегистрированы за ОАО «Горпищекомбинат» в 2006 году (18 апреля 2006 года – автогараж и 24 июня 2008 года – автовесовая).

Обществом «Камаз», третьим лицом по делу, и Обществом «Камаз-Общепит» 20 ноября 2006 года заключен договор купли-продажи № 32\202-176 (том 15).

Во исполнение договора ответчик Общество «Камаз-Общепит» приобрел в собственность земельный участок кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017. Право собственности зарегистрировано надлежащим образом, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от 22 декабря 2006 года.

Далее, согласно Выписок из ЕГРП строение автогараж продано Обществу «Автодрайв» в марте 2007 года. В 2007 году строение вновь продано Обществу «Ойлстрой». Право собственности истца зарегистрировано в декабре 2007 года.

Строение автовесовая продано Обществу «ОйлСтрой», право собственности истца зарегистрировано 18 августа 2008 года.

Таким образом, после реализации земельного участка в ноябре 2006 года ответчику Обществу «Камаз Общепит», произведена реализация строений новому собственнику истцу по делу в 2007 – 2008 годах.

При этом, из условий договоров купли-продажи строений следует наличие указания об их местоположении на земельном участке кадастровый номер 16 52 09 01 03 0017.

Далее, после приобретения права собственности истцом на строения в 2007-2008 годах, ответчиком «Камаз-Общепит» 15 сентября 2008 года произведена реализация Предпринимателю ФИО1 части указанного земельного участка, размежеванного надлежащим образом на два земельных участка, в том числе на земельный участок № 16 52 09 01 03 87 площадью 2.1444 га.

За ООО «КАМАЗ-Общепит» было зарегистрировано право собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:109103:86 и 16:52:109103:87, что следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Факт проведения межевания подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми паспортами земельных участков № 16:52:109103:86 и № 16:52:109103:87.
Согласно письму Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан от 21.10.2008, исх. № 30-19-21/3221, земельный участок с кадастровым номером 16:52:09 01 03:0017 ликвидирован.

По акту приема-передачи земельный участок № 16 52 09 01 03 87 площадью 2.1444 га. был передан и 14.11.2008 зарегистрирован переход права собственности за ИП ФИО1 (том 5 ДПД).

Согласно выводов заключения судебной землеустроительной экспертизы, выполненной Обществом «Центр независимой экспертизы» (том 10 л.д. 106-122):

1. Объекты недвижимости «Автогараж» и «Автовесовая», собственниками которых согласно свидетельствам о регистрации права собственности, является истец, большей своей частью расположены на земельном участке площадью 2.144 га, кадастровый номер 16 52 09 01 03 0087, расположенном по адресу город Набережные Челны, Промзона 2 стройбаза (ОАО «КАмаз»., являющийся предметом договора купли-продажи земельного участка № 247 от 5 сентября 208 года, заключенного ИП ФИО8 и ОАО «Камаз Общепит».

К заключению приложен топографический план с указанием фактического расположения объектов недвижимости «автогараж» и «Автовесовая» относительно границ земельного участка.

2. объект недвижимости «Автовесовая» в правой ближней к дороге части земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087, частично заступая за фасадную (переднюю) межу, объект недвижимости «автогараж» - в правой средней части, частично заступая за правую межу, смежную с территорией ОАО «Камаз».

Выявленный заступ здания автовесовой с навесами за границу земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 составляет:

На 1.07 м с правой стороны и 1.027 м с левой стороны – без учета навесов (заступ капительного строения),

На 4.29 м. с правой стороны и 4.20 м. с левой стороны – общей длиной с учетом навесов.

Выявленный участок несоответствия составляет 6.55 кв. м. – без учета навесов (под капительным строением) и 44.74 кв. м. – общей площадью с учетом навесов.

Выявленное несоответствие образовано за счет прихвата территории, смежной с исследуемой территорией земельного участка по передней фактической границе.

Выявленный заступ здания автогаража за границу земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 составляет 5.51 м по ближней от передней межи стороне и 5.31 м – по дальней, выявленный участок несоответствия составляет 70.1 кв. м.

Выявленное несоответствие образовано за счет прихвата территории ОАО «Камаз» смежной с исследуемой территорией земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 по правой фактической границе.

3. индивидуальные признаки здания, предоставленного для натурного исследования в качестве автовесовой, совпадают с индивидуальными признаками здания, указанного как автовесовая в соответствующих правоудостоверяющих (свидетельство о регистрации права) и инвентарных (технический паспорт БТИ) документах, за исключением следующего:

- фактическая площадь строения составляет 46.1 кв. м., что соответствует плану БТИ, но превышает указанную в экспликации к указанному плану, и как следствие, в свидетельстве о регистрации права собственности площадь 45 кв.м. на 1.1. кв.м. причиной указанного расхождения является техническая ошибка, допущенная при составлении экспликации – имеющееся фактически и указанное в плане БТИ помещение №9 подсобного назначения площадью 1.1 кв.м. в экспликации отсутствует.

- в техническом паспорте не указан фактически существующий навес со стороны передней части межи площадью 33.68 кв.м..

Все прочие выявленные несоответствия сводятся к незначительной разнице между фактическими и инвентарными размерами отдельных помещений и не сказываются на исчислении площадей указанных помещений.

Индивидуальные признаки здания, представленного для натурного исследования в качестве «автогаража», совпадают с индивидуальными признаками здания, указанного как «автогараж» в соответствующих правоудостоверяющих документах за исключением следующего:

- фактическая площадь строения составляет 510.9 кв.м., что на 0.5 кв. м. меньше площади, указанной в техническом паспорте и соответственно свидетельстве о государственной регистрации права собственнсти. Выявленная разница соответствует площади под вновь возведенной перегородкой в помещении №4 антресольного этажа, не указанной в техническом паспорте.

5. В связи с невозможностью определить границы и площадь земельного участка для нормального использования объектов недвижимости, определить границы и площадь совпадения земельного участка с участком с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 также не представляется возможным.

6. Заступ здания «автогараж» за правую границу земельного участка 16 52 09 01 03 0087 составляет 5.51 м. по ближней от передней межи стороне и 5.31м - по дальней, выявленный участок несоответствия составляет 70.1 кв.м.

В связи с наличием указанных результатов судебной землеустроительной экспертизы ответчиком ИП ФИО1 заявлены встречные исковые требования со ссылкой на положения ст. 272 ГК РФ. (л.д. 132 том 10). Определение АС РТ от 30 сентября 2010 года – том 11 л.д. 64.

Из заключения дополнительной землеустроительной экспертизы (л.д. 8 том 15) следует, что границы земельного участка, необходимого для нормального использования (эксплуатации) объектов недвижимости «автогараж» и автовесовая» с учетом условий определения, действующих СНИП и требований пожарной безопасности, представлены на схеме приложения к заключению. Общая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных объектов недвижимости, составляет 1.173.85 кв. м. Данная площадь не учитывает площади под капитальной частью строения, в том числе собственно под весами, являющимися частью строения «автовесовой».

Из указанной площади 879.88 кв.м. находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087, являющегося предметом договора купли-продажи № 247 от 5 сентября 2008 года, заключенного ИП ФИО1 и ОАО «Камаз Общепит».

212.72 кв. м. находятся на территории, смежной с исследуемой территорией земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 по передней фактической границе.

72.25 кв. м. находятся на территории ОАО «Камаз», смежной с исследуемой территорией земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 по правой фактической границе.

На представленной схеме приложения к заключению участок 879.88 кв. м. выделен красной штриховкой, участок площадью 221.72 кв. м. – зеленой штриховкой, участок площадью 72.25 кв. м. – синей штриховкой.

Согласно выводов судебной экспертизы ООО «Арт Эксперт» рыночная стоимость нежилых зданий составляет 2.507.345 руб. с учетом НДС, стоимость земельного участка кадастровый номер 16 52 09 01 03 87 общей площадью 21.444 кв. м. составляет 4.970.474 руб. (том 14 л.д. 56).

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных со ссылкой на положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 250 ГК РФ так и встречных исковых требований, заявленных со ссылкой на положения ст. 272 ГК РФ в связи с нижеследующим.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из положений абзаца 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Материалами деда установлено, что изначально, при реализации объектов недвижимости Обществом «Горпищекомбинат» строения располагались на арендованной части земельного участка кадастровый номер 16:52:09 01 03:0017, принадлежащего на праве собственности ОАО «Камаз».

Таким образом, строения находились на чужом земельном участке, не являющемся государственной или муниципальной собственностью.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

После заключения первой сделки с земельным участком кадастровый номер 16:52:09 01 03:0017 в ноябре 2006 года Обществом «Камаз» и Обществом «Камаз Общепит» ОАО «Камаз» письмом от 24 ноября 2006 года (том 8 л.д. 80) в адрес ФИО5, поставило в известность конкурсного управляющего о реализации земельного участка Обществу «КАМАЗ-Общепит», предложив оформить дальнейшие арендные правоотношения с новым собственником земли.

Как следует из отзыва ОАО «Камаз» (том 15 л.д. 15) со стороны ОАО «Горпищекомбинат» перед Обществом «Камаз» имелась задолженность по аренде, которую конкурсный управляющий погасил в полном объеме в 2007 году. Представлены доказательства оплаты.

Суд приходит к выводу о том, что ОАО «Камаз» не поставило в известность ОАО «Горпищекомбинат» о намерении реализовать земельный участок (в целях возможного приобретения Обществом «Горпищекомбинат» земельного участка, находящегося под строениями в пределах границ, необходимых для нормальной эксплуатации) в нарушение требований ст. 250 ГК РФ.

Однако Общество «Камаз» надлежащим образом уведомило ОАО «Горпищекомбинат» о состоявшейся сделке, и арендатору земельного участка стало об этом известно.

Данное обстоятельство подтверждается прекращением оплаты арендных платежей в адрес ОАО «Камаз» со стороны ОАО «Горпищекомбинат» в связи с переходом права собственности на земельный участок к Обществу «Камаз Общепит».

Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из технического паспорта на автовесовую (том 14 л.д. 146), в котором указано - ОАО «Горпищекомбинат» КамазОбщепит.

Паспорт составлен 6 апреля 2006 года. Копия паспорта содержится в деле правоустанавливающих документов Управления ФРС по РТ (том 2 л.д. 45). Согласно инструкций БТИ техпаспорт может быть выдан собственнику объекта недвижимости, который и был представлен в Управление представителем ОАО «Горпищекомбинат» в целях регистрации права собственности на объект недвижимости.

Между тем, ОАО «Горпищекомбинат» не воспользовалось правом обращения в суд в целях реализации преимущественной покупки земельного участка, при этом реализовало объекты недвижимости в 2007-2008 годах. Собственником которых стало Общество «ОйлСтрой».

Суд приходит к выводу о том, что поскольку Обществом «Горпищекомбинат» в установленный трехмесячный срок не реализовало право, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, трех месячный срок с момента совершения сделки в 2006 году истек, указанный срок восстановлению не подлежит.

Истец обратился с иском к новому собственнику части земельного участка – ИП ФИО1, мотивируя исковые требования нарушением положений ст. 250 ГК РФ.

Как следует из иска (абз. 3) 25 сентября 2008 года ответчик ФИО1 заявил истцу свои права на земельный участок, из чего стало известно, что ответчик ОАО «Камаз Общепит» произвел продажу земельного участка второму ответчику, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости.

Ответчиком ООО «Камаз Общепит» представлен отзыв (л.д. 20 том 1), из которого следует, что публичная оферта о продаже части земельного участка булла опубликована в газетах «Челны ЛТД» в апреле, мае 2008 года. Представил копию публикации (л.д. 25 том 1) и акт № 1375 от 28 мая 2008 года о срочных объявлениях в № 18 от 30 апреля 2008 года, № 19 от 7 мая 2008 года, № 20 от 14 мая 2008 года (л.д. 26 том 1).

Ответчик ООО «Камаз Общепит» пояснил, что не обладал информацией о принадлежности строений истцу, строения ветхие и заброшенные.

Доказательства обратного истцом не представлены.

Ответчик «Камаз Общепит» приобщил к материалам дела письмо от 5 декабря 2006 года (л.д. 31 том 15) об извещении конкурсного управляющего ФИО5 о приобретении земельного участка у Общества «Камаз» и необходимости заключения договора аренды.

Однако утвердительного ответа от свидетеля ФИО11, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложных пояснений, о том получал ли он данное письмо, не последовало. Кроме того, поступления арендных платежей за пользование земельным участком в адрес ООО «Камаз Общепит» как поясняет ответчик, не было.

Отсутствие информации о собственнике строений на момент подписания договора купли-продажи между ответчиками в сентябре 2008 года также подтверждается отсутствием информации в тексте договора купли-продажи о наличии строений на реализуемом объекте.

Ответчик ИП ФИО1 пояснял, что о собственнике строений стало известно в 2009 году при рассмотрении данного дела.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно разъяснений п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Доказательства уведомления Обществом «Горпищекомбинат», арендатором земельного участка (по условиям договора аренды от 2005 года, заключенного с ОАО «КАМАЗ») нового собственника земельного участка ООО «Камаз Общепит» о передаче прав на земельный участок новому лицу Обществу «Ойл Строй» в связи с продажей ему строений в материалах дела отсутствуют.

Суд приходит к выводу о том, что Общество «Камаз Общепит» не имело возможности реализовать обязанность по извещению истца в письменной форме, предусмотренную положениями ч. 2 ст. 250 ГК РФ. В связи с чем, во исполнение положений ст. 250 ГК РФ имущество реализовано заинтересованному лицу.

Кроме того, документального подтверждения обращения ИП ФИО8 в адрес истца 25 сентября 2008 года (как указано в иске) истцом не представлено.

Поскольку имела место быть вторичная сделка в отношении испрашиваемого земельного участка, учитывая пропуск трехмесячного срока, определенного ст. 250 ГК РФ с момента продажи земельного участка Обществом «Камаз» Обществу «Камаз Общепит», а также отсутствие информации о собственнике строений на момент реализации объекта ФИО1 суд приходит к выводу о том, что истцом утрачено право преимущественной покупки объекта.

В случае отсутствия договора купли-продажи, заключенного между ответчяиками, собственником объекта являлся бы на сентябрь 2008 года ответчик Общество «Камаз Общепит» на основании сделки от 2006 года, сроки по которой, предусмотренные ст. 250 ГК РФ на момент приобретения права собственности истцом, пропущены.

В связи с чем, обращение истца в суд с иском 6 октября 2008 года в пределах трех месяцев с момента подписания ответчиками договора купли-продажи земельного участка в сентябре 2008 года во внимание не принимается.

Кроме того, предметом договора купли-продажи является земельный участок кадастровый номер 16 52 09 01 03 87 площадью 2.1444 га.

Испрашиваемый же истцом объект является частью указанного земельного участка. Межевание испрашиваемого земельного участка не проводилось.

Между тем, положениями ст. 250 ГК РФ не предусмотрен перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в его части.

Кроме того, предметом договора купли-продажи может быть только сформированный надлежащим образом земельный участок, с присвоением ему кадастрового номера.

В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу данный закон и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Как следует из разъяснений п. 14. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано выше, ранее Обществом «Камаз» (арендодателем) и ОАО «Горпищекомбинат» (арендатором) в лице конкурсного управляющего ФИО5 1 декабря 2005 года заключен договор № 32\102-774 аренды земельного участка (л.д. 81 том 8).

Согласно условий договора арендатор, надлежащим образом исполнивший обязанности по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор по истечении срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, письменно уведомив о своем желании арендодателя. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора на новый срок при условии, если в течение года он не намерен заключать договор с иными лицами. В то же время в соответствии с пунктом 2 названной статьи договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из отзыва ОАО «Камаз» не следует, что имели место быть возражения в отношении пользования земельным участком до момента истечения срока действия договора. Арендные платежи Обществом «Горпищекомбинат» оплачены.

Договор аренды заключался на срок до 29 ноября 2006 года, однако в связи с фактическим продолжением арендных отношений по истечении указанного срока, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Как установлено дополнительной судебной землеустроительной экспертизой площадь земельного участка, необходимая для нормальной эксплуатации объектов недвижимости, выходит за границы земельного участка, принадлежащего ИП ФИО1

Судебной землеустроительной экспертизой (первой) выявлен заступ здания «автогараж» за правую границу земельного участка 16 52 09 01 03 0087. Выявленный участок несоответствия составляет 70.1 кв.м. Несоответствие образованно за счет прихвата территории ОАО «Камаз» смежной с исследуемой территорией земельного участка с кадастровым номером 16 52 09 01 03 0087 по правой фактической границе.

Таким образом, для эксплуатации объекта необходима часть земельного участка, принадлежащего Обществу «Камаз», не являющегося предметом договора купли-продажи, заключенного ответчиками.

С учетом вышеизложенного исковые требования истца являются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

Встречные исковые требования ответчика ИП ФИО1 со ссылкой на положения ст. 272 ГК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку истец не утратил право пользования земельным участком (право аренды).

Доводы ответчика ОАО «КАМАЗ общепит» о том, что автовесовая была передана Обществом «КАМАЗ» на баланс ответчика судом во внимание не принимаются, поскольку надлежащие доказательства принадлежности данного имущества ответчику не представлены.

Для разрешения спорной ситуации сторонам по делу и третьему лицу ОАО «КАМАЗ» надлежит рассмотреть целесообразность заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя в границах и площади, определенных судебной землеустроительной экспертизой.

Судебные расходы по уплате госпошлины и по уплате стоимости судебных экспертиз подлежат отнесению на истца.

Судебные расходы по уплате госпошлины по встречному иску подлежат отнесению на ИП ФИО1

Указанные судебные расходы оплачены сторонами в полном размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Ойлстрой", Арский район, с. Казанбаш, к Обществу с ограниченной ответственностью "Камаз-Общепит", г. Набережные Челны, Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Тукаевский район, п. Новый, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1, Тукаевский район, п. Новый, к Обществу с ограниченной ответственностью "Ойлстрой", Арский район, с. Казанбаш, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок.

СУДЬЯ ШАКУРОВА К.Н.