Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 26 мая 2009г. открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Набережные Челны РТ к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны РТ, о признании недействительным распоряжения Руководителя от 04.09.2008г. № 957 «Об отмене распоряжения Руководителя Исполнительного комитета от 25.10.2007г. № 1338 «О согласовании ИП ФИО1 места расположения земельного участка для расширения торгового центра с кафе»,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (заявитель) обратился в суд с заявлением к Исполнительному комитету Муниципального образования г. Набережные Челны РТ (далее по тексту – ответчик; исполком) о признании недействительным распоряжения Руководителя от 04.09.2008г. № 957 «Об отмене распоряжения Руководителя Исполнительного комитета от 25.10.2007г. № 1338 «О согласовании ИП ФИО1 места расположения земельного участка для расширения торгового центра с кафе».

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Как следует из материалов дела, и.о. руководителя Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны 04.09.2008г. издано Постановление № 957 «Об отмене распоряжения Руководителя Исполнительного комитета от 25.10.2007г. № 1338 «О согласовании ИП ФИО1 места расположения земельного участка для расширения торгового центра с кафе».

Заявитель, не согласившись с указанным постановлением Исполкома, обратился в суд с заявлением о признании его недействительным.

Рассмотрев материалы дела, суд считает требование заявителя не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Как установлено из материалов дела, по договору купли-продажи от 25.04.2002г. № 181 заявитель приобрел в собственность нежилые помещения на первом этаже здания – многоквартирного дома по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07). Переход права собственности на помещения зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2003г.

Распоряжением Руководителя Исполнительного комитета от 25.10.2007г. № 1338 заявителю согласовано использование земельного участка площадью 1340 кв.м. в границах земельного участка под многоквартирным домом площадью 12178 кв.м., расположенного по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07) для расширения торгового центра с кафе.

04 сентября 2008г. со ссылкой на статьи 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации было издано распоряжение Руководителя Исполнительного комитета № 957 которым было отменено ранее изданное распоряжение Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 25.10.2007г. № 1338 «О согласовании ИП ФИО1 места размещения земельного участка для расширения торгового центра с кафе».

При реализации прав, предоставляемых органу местного самоуправления пунктом 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. По смыслу данной нормы права орган местного самоуправления вправе отменить не соответствующий закону ненормативный акт, ранее изданный этим же органом.

Земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07) и на котором произошло расширение помещений заявителя, а именно, пристрой к многоквартирному дому находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество собственников помещений, к которому отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, в частности, и земельный участок, на котором расположен данный дом.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регламентируются в статье 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ.

В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и проведен кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, то есть с 1 марта 2005 года.

Земельный участок под многоквартирным домом №2/07 по проспекту Х. Туфана, д. 8, поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 16:52:070101:0067, таким образом, данный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников данного дома.

В силу пунктов 1, 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, строительство пристроя к многоквартирному дому для расширения торгового центра с кафе является фактически реконструкцией многоквартирного дома.

В соответствии с положениями статей 246 и 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем.

Из анализа пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ следует, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части распоряжения, владения и пользования общим имуществом отнесено лишь принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им и принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам. Следовательно, общее собрание собственников помещений не правомочно распоряжаться общим имуществом. Право распоряжения своей долей в праве общей собственности на общее имущество принадлежит только собственнику помещения в многоквартирном доме, но указанное право неразрывно связано с правом собственности на указанное помещение и следует его судьбе (подпункт 2 пункта 4 статьи 37 ЖК РФ).

Таким образом, в настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания.

Причем, в силу пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Судом установлено, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07) на уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем передачи его заявителю отсутствует.

Довод ответчика о том, что проведение общего собрания собственников по вопросу согласования использования земельного участка для расширения торгового центра с кафе в многоквартирном доме не требуется, достаточно получить согласие на то у ОАО «Челныстройремонт», поскольку согласно протоколу общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома № 8 (2/07) по пр. Х. Туфана от 01 сентября 2006г. № 114, проведенного в форме заочного голосования, принято решение о выборе уполномоченного от имени собственников жилых и нежилых помещений совершать действия, связанные с распоряжением земельным участком, суд считает несостоятельным.

Протоколом общего собрания от 01 сентября 2006г., на который ссылается заявитель, ОАО «Челныстройремонт» выбрано всего лишь в качестве уполномоченного лица на формирование земельного участка под многоквартирным домом и постановку его на кадастровый учет. Вопрос о распоряжении земельным участком или его части в повестке дня и не стоял. Более того, уже было отмечено выше, общее собрание собственников помещений не правомочно принимать решения о распоряжении общим имуществом, в том числе и земельным участком. Включение в повестку дня и в бюллетень для голосования пункта «О лице, уполномоченном от имени собственников жилых и нежилых помещений совершать действия, связанные с распоряжением земельного участка, в том числе на формирование земельного участка и постановку его на кадастровый учет» суд считает некорректным и признает это введением в заблуждение голосующих. Издав распоряжение от 25.10.2007г. № 1338 «О согласовании ИП ФИО1 места расположения земельного участка для расширения торгового центра с кафе», Исполнительный комитет фактически осуществил выдел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07) ИП ФИО1 в натуре. Согласование предпринимателю ФИО1 использования земельного участка для расширения торгового центра с кафе суд считает ничем иным, как фактическим отчуждением общего имущества в виде земельного участка для строительства объекта, не предназначенного ни для обслуживания собственников помещений дома, ни для эксплуатации самого дома.

Довод заявителя о том, что оспариваемое распоряжение нарушает его законные права, препятствует в реализации права заявителя на осуществление деятельности по завершению строительства, сдаче объекта в эксплуатацию и началу предпринимательской деятельности нельзя признать обоснованным, так как жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрен иной порядок приобретения прав на земельный участок в целях осуществления реконструкции многоквартирного дома – строительства пристроя к нему.

Представленные заявителем протоколы собраний с собственниками помещений многоквартирного дома от 10 марта 2008г. и от 25 ноября 2008г. суд не принимает в качестве доказательства согласования с собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома его реконструкции, поскольку они оформлены после принятия Открытым акционерным обществом «Челныстройремонт» решения о согласовании ИП ФИО1 реконструкции многоквартирного дома (01 сентября 2006г., л.д. 42) и после вынесения оспариваемого постановления.

Кроме того, из содержания нормы пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, не следует, что введение в действие Жилищного кодекса РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома. Из представленной по запросу суда выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 апреля 2009г. также следует, что право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07) собственниками помещений этого дома не зарегистрировано.

Учитывая положения абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ, согласно которому нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать указанному кодексу, суд приходит к выводу о том, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем, должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному пунктами 3, 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Поскольку спорный земельный участок неделим, так как является прилегающей территорией к многоквартирному дому, находящиеся в нем помещения принадлежат нескольким собственникам, и не собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением.

В данном случае заявитель единолично обращался с заявлением о предоставлении ему дополнительного земельного участка для расширения торгового центра с кафе, причем без указания права на земельный участок. В такой ситуации исполком не только не должен был предоставлять земельный участок в пользование только одному из сособственников помещений в многоквартирном доме, но даже не должен был рассматривать такое заявление.

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 марта 2004 № 82-О, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что в частности, означает, невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Часть этого участка не может быть передана одному из собственников помещений в единоличную собственность.

В указанном Определении от 5 марта 2004 № 82-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.

Земельный участок под многоквартирным домом суд считает относящимся к неделимым земельным участкам. Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, устанавливающим, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не праве осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ответчик же, приняв постановление № 1338 от 25.10.2007г., фактически осуществил заявителю выдел в натуре его доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что прямо противоречит пункту 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения, благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства, предоставляется домовладельцам в качестве общего имущества в общую долевую собственность, и не может быть предоставлен кому – либо из собственников в единоличную собственность. Предоставление земельного участка под капитальное строительство суд признает предоставлением его в собственность. Иное означало бы невозможность возведения на таком земельном участке объекта капитального строительства. Следовательно, предоставление земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений, в пользование для строительства пристроя одному из собственников нарушает права и законные интересы других собственников.

Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, а также в связи с нарушением прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома по пр. Х. Туфана, д. 8 (2/07) компетентный орган местного самоуправления – Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны, в порядке самоконтроля обоснованно отменил ранее принятый им же правовой акт при наличии предусмотренных законом оснований.

На основании вышеизложенного, требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Поскольку суд отказывает заявителю в удовлетворении его требования, то основания для взыскания с ответчика государственной пошлины по заявленным требованиям в размере 100 рублей, отсутствуют.

Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 1900 руб. подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

После вступления решения в законную силу выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1 справку на возврат 1900 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья Ф. С. Шайдуллин