Гражданский кодекс часть 1

о расторжении договора аренды № 10/11 от 21.03.2011 г, заключенного между ИП ФИО1 и ОАО "Казанский трикотаж" с возложением обязанности передачи арендованной недвижимости, о взыскании 72 000 руб. задолженности по арендным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1402 руб. 50 коп, расходов на представителя в размере 16 000 руб.

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 18.10.2011 г., представителя ФИО3 по доверенности от 26.12.2011 г.

от ответчика – ИП ФИО1

У С Т А Н О В И Л:

Истец - Открытое акционерное общество "Казанский трикотаж" г. Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику-Индивидуальному предпринимателю ФИО1 г. Казань о расторжении договора аренды № 10/11 от 21.03.2011 г, заключенного между ИП ФИО1 и ОАО "Казанский трикотаж" с возложением обязанности передачи арендованной недвижимости, о взыскании 72 000 руб. задолженности по арендным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1402 руб. 50 коп, расходов на представителя в размере 16 000 руб.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ увеличил размер задолженности по арендным платежам до 113 989 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами до 3 444 руб. 58 коп.

Истец иск поддерживает, просит расторгнуть договор аренды № 10/11 от 21.03.2011 г, заключенный между ИП ФИО1 и ОАО "Казанский трикотаж" с возложением обязанности передачи арендованной недвижимости, взыскать задолженность по арендным платежам в размере 113 989 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 444 руб. 58 коп., расходы на представителя в размере 16 000 руб.Истец представил в материалы дела докладную генерального директора ООО ЧОП "Алкид-Плюс" ФИО4,из которого следует, что ИП ФИО1,В заключила с ООО ЧОП "Алкид-Плюс" договор № 5/11 от 25 марта 2011 г. об оказании охранных услуг. с 21 июля 2011 г. ИП ФИО1 не сдает на пульт сигнализации офис № 20 , на рабочем месте не появляется. Для обеспечения контроля над объектом офис № 20 был опечатан охраннником ФИО5 Н 31 августа 2011 г.

Ответчик признает задолженность по арендным платежам и соответственно проценты за пользование чужими денежными средствами за июнь и июль 2011 г., в остальной части иска просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Возражения на иск основывает на том, что истец в июле 2011 г. опечатал арендованное помещение, в связи с чем ответчик не имел доступ в него и не мог его использовать .В подтверждении данных обстоятельств представил в материалы дела три фоторгафии. Кроме того, указывает на то,что истец направил в адрес ответчика письмо за № 121 от 15.09.2011 г. , в котором уведомил ответчика о досрочном расторжении договора аренды с 15.09.2011 г. В ответ на письмо истца ответчик направил письмо о законности расторжения договора и о принятии обязательств по уплате задолженности в размере 30 903 руб. за два месяца( июнь, июль 2011 г.)

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск в части расторжения договора аренды подлежащим оставлению без рассмотрения, в остальной части требований подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом истец( далее- арендодатель) и ответчик( далее-арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений № 10/11 от 21 марта 2011 г., согласно которому арендодатель передает в аренду арендатору часть нежилого здания,расположенного по адресу: <...>, общей площадью 36,0 кв.м, а арендатор обязуется за пользование помещениями вносить арендодателю арендную плату ежемесячно не позднее 5( пятого) числа текущего месяца

Первый платеж арендатор уплачивает авансом сразу за два месяца.

Ежемесячная арендная плата устанавливается с 21.03.2011 г. по 30.04.2011 года в размере 380 руб. за один квадратный метр, с 01.05.2011 г. по 21.02.2012 г. в размере 400 руб. за 1 кв, НДС не облагается.

Арендная плата включает в себя расходы арендодателя по уплате земельного налога, расходы на коммунальное обслуживние,вода,канализация, за исключением расходов по телефонной связи и эксплуатационнному обслуживанию.

Арендодатель вправе в случае не исполнения арендатором в срок обязательства по оплате арендной платы удерживать имущество арендатора до тех пор,пока соотвествующее обязательство не будет исполнено.

Срок аренды устанавливается на 11 месяцев с 21.03.2011 г. по 21.02.2012 г.

Во исполнении договора аренды истец по Акту приема-передачи от 21 марта 2011 г. передал ответчику объект аренды.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы за июнь-декабрь 2011 г. и январь 2012 г. истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд установил,что спорные правоотношения возникли из договора аренды нежилых помещений № 10/1 от 21 марта 2011 г.

К данным правоотношениям подлежат применению положения Главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В подтверждении право собственности на объект аренды истец представил в материалы дела свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2006 г.

В соотвествии со статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ oт исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Суд установил,что истец исполнил договорные обязательства предоставив ответчику в аренду объект аренды.

Между тем, ответчик не надлежащим образом выполнял обязанности по оплате арендной платы,что подтверждается материалами дела.

Довод ответчика о том,что истец в июле 2011 г. опечатал арендованное помещение, в связи с чем ответчик не имел доступ в него, не мог его использовать,что исключает наличие задолженности ответчика перед истцом . суд признает несостоятельным в силу следующего.

Из представленной истцом докладной генерального директора ООО ЧОП "Алкид-Плюс" ФИО4,усматривается,что арендованное помещение опечатал не истец, а сотрудник ООО ЧОП "Алкид-Плюс".

Фотогргафии, представленные ответчиком в материалы дела, не подтверждают факт опечатывания истцом арендованного помещения и факт воспрепятствования истцом в пользование арендованным помещением.

Фотоматериалы ввиду того,что изображение на фотоографиях является нечеткими, не позволяют определенно установить,что, помещения были опечатаны истцом.

Каких-либо письменных претензий в адрес истца о том,что ответчику препятствуют пользоваться помещением, не поступало.

Доказательств, подтверждающих что истец воспрепятствовал ответчику в спорный период времени пользоваться арендованным помещением, ответчик суду не представил.

Довод ответчика о том,что истец в одностроннем порядке досрочно расторг договор аренды с 15.09.2011 г. судом не принят в силу следующего.

Исследовав письмо истца № 121 от 15.09.2011 г, в котором истец уведомил о расторжении договора аренды с 16.09.2011 г.,суд установил,что согласно п.7.8, 7.9 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях ,если арендатор не внес арендную плату в течении 2 месяцев. Арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно,предупредив арендодателя в двухмесячный срок до предполагаемой даты.

Письмо № 96 от 01.08.2011 г., в котором истец сообщил ответчику о намерении расторгнуть договор и письмо № 121 от 15.09.2011 г. не свидетельствуют о том,что истец выполнил условия договора ( п.7.8,7.9), предусматривающие уведомление арендатора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в двух месячный срок до предполагаемой даты .

Иных писем о досрочном расторжении договора аренды в порядке установленном в договоре ответчик суду не представил.

Учитывая, что ответчик не исполнил обязательств по оплате арендной платы в предъявленный истцом период времени и не представил суду доказательств оплаты долга,суд находит иск в части взыскания задолженности в размере113 989 руб. правомерным и подлежащим удовлетворении.

Кроме того,истец предъявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 444 руб. 58 коп. за период с 06.06.2011 г. по 30.01.2012 г. исходя из ставки 8,25 % годовых.,

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив расчет процентов суд установил ,что он соответствует положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установив факт просрочки денежного обязательства,суд находит иск в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 444 руб. 58 коп. за период с 06.06.2011 г. по 30.01.2012 г. исходя из ставки 8,25 % годовых. правомерным и подлежащим удовлетворению.

В исковом заявлении истец просит расторгнуть договор аренды с возложением обязанности на ответчика передать истцу объект аренды.

В подтверждении соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представил в материалы дела письмо истца № 96 от 01.08.2011 г., почтовое уведомление о вручении кореспонденции от4.08.2011 г, письмо истца № 121 от 15.09.2011 г.почтовую квитанцию от 16.09.2011 г, Опись вложения в ценное письмо с уведомлением,, ответ ответчика от 29.09.2011 г.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Согласно п.7.7 договора стороны могут расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон.

В п.7.8,7.8.2,7.9 договора стороны установили,что арендодатель вправе растогрнуть договор в одностороннем порядке в случаях,если арендатор не внес арендную плату в течении 2 месяцев, Арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно,предупредив арендодателя в двух месячный срок до предполагаемой даты.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исследовав письмо № 121 от 15.09.2011 г, суд установил,что в данном письме истец уведомил о расторжении договора в одностроннем порядке с 15.09.2011 г. и предложение об оплате задолженности до 30.09.2011 г.

Письмо № 121 не подтверждает факт расторжения истцом договора аренды в одностороонем порядке, поскольку оно не сооотвествует условиям, договора,указанным в п 7.9 договора.

Поскольку письмо № 121 не соответствует условиям п.7.9 договора суд не принимает письмо ответчика от 29.01.2011 г в качестве доказательств того,что договор расторгнут истцом в одностроннем порядке.

После предложения истца погасить задолженность в разумный срок , то есть до 30.09.2011 г. истец не направил ответчику предложение о расторжении договора как это следует из п.29 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Письмо истца № 96 от 01.08.2011 г. суд не принимает в качестве доказательства подтверждающего соблюдение установленного порядка расторжения договора аренды, поскольку оно направлено до предложения истца оплатить задолженность в разумный срок содержащееся в письме № 121.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Поскольку истец не доказал соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора суд оставляет иск в части расторжения договора аренды без рассмотрения.

Принимая во внимание,что действие договора не прекращено на дату рассмотрения спора,суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в части обязании ответчика передать истцу по Акту приема-передачи объект аренды.

Истец предъявил требование о взыскании расходов на представителя в сумме 16000 руб.

В обосновании заявленных требований истец представил в суд договор от 18.10.2011 г. об оказании юридических услуги платежное поручение № 535 от 21.11.2011 г.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в частности, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей).

В силу частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" разъяснил, что лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела (пункт 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Определение разумных пределов расходов на оплату услуг представителя является оценочным понятием и конкретизируется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотрения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательства чрезмерности понесенных заявителем расходов с учетом стоимости таких услуг в конкретном регионе, а также сведений о ценах на рынке юридических услуг инспекция не представила. В материалах дела также отсутствуют доказательства, позволяющие суду сделать вывод о чрезмерности заявленных обществом требований в этой части.

Сумма 16 000 руб. является разумными и обоснованными затратами на оплату услуг представителя при рассмотрении настоящего дела., указанные требования являются правомерным и подлежат правомерным

В соотвествии со ст. 110 АПК РФ суд относит госпошлину по иску на стороны пропорционально размеру удовлетвореннных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 -170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 г.Казань (ОГРНИП <***>) в пользу Открытого акционерного общества "Казанский трикотаж" г.Казань (ОГРН <***>) долг в размере 113 989 руб. за период с июня 2011 г. по январь 2012 г.,проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3444 руб. 58 коп. за период с 06.06.2011 г. по 30.01.2012 г. исходя из ставки 8,25% годовых,расходы на представителя в размере 16.000 руб. и госпошлину по иску в сумме 4523 руб. 10 коп.

Иск в части расторжения договора аренды № 10/11 от 21.03.2011 г. оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Казанский трикотаж" г.Казань (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 4000 руб.

Истцу выдать справку на возврат из бюджета госпошлины по иску в сумме 2 413 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самары в месячный срок.

Судья Р.А. Камалиев