Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 29 марта 2017 года в открытом судебном заседании дело по исковому заявлениюИндивидуального предпринимателя ФИО1, г.Верхнеуслонский район, с.Набережные Моркваши, РТ (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр медико-социальной реабилитации «Эра», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании суммы задолженности по оплате, предусмотренной договором №1/15 арендной платы в размере 2 400 000 руб., неустойки, предусмотренной договором №1/15 в размере 2 155 000 руб.,

с участием:

от истца – ФИО2 в отсутствие доверенности от 15.12.2016,

от ответчика – ФИО3 по доверенности, директор общества ФИО4, личность установлена по паспорту,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Верхнеуслонский район, с.Набережные Моркваши, РТ (истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Центр медико-социальной реабилитации «Эра», г.Казань (ответчик, Общество, ООО «ЦМСР «Эра») о взыскании суммы задолженности по оплате, предусмотренной договором №1/15 арендной платы в размере 2 400 000 руб., неустойки, предусмотренной договором №1/15 в размере 2 155 000 руб.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении акта экспертного исследования №27 от 21.02.2017, составленного ООО «Криминалистика», акта прокурора Авиастроительного района г.Казани от 16.12.2015.

Документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика заявил ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО5, являющуюся заместителем директора по административно-хозяйственной части, поскольку данный свидетель мог подтвердить факт передачи ключей представителю истца в декабре 2015 года, акт ответчиком не составлялся и не передавался.

Представитель истца возражал.

Рассмотрев заявленное ООО «Центр медико-социальной реабилитации «Эра» ходатайство о вызове свидетеля, суд, с учетом мнения истца, поскольку ходатайство подано в нарушение ст.88 АПК РФ, отказывает в удовлетворении ходатайства о вызове в качестве свидетеля ФИО5.

Истец иск поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик иск не признал, просил в иске отказать.

Из материалов дела следует, что 01.01.2015 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Центр медико-социальной реабилитации «Эра» (арендатор) был заключен договор аренды №1/15, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование следующее имущество:

- земельный участок с кадастровым номером 16:50:220310:0006, общей площадью 488 кв.м., расположенный по адресу: РТ <...> уч.13;

- жилой дом, назначение: жилое, 2-этажное (подземных этажей – 1), общая площадь 273 кв.м., инв.№3003 лит.А, с кадастровым номером 16-16-01/229/2008-562, расположенный по адресу: РТ <...>;

- нежилое строение, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 154,4 кв.м., инв.№3003 лит.Б, с кадастровым номером 16-16-01/108/2006-095, расположенное по адресу: РТ <...>.

- пристрой к жилому дому, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 52,3 кв.м., инв.№3003, лит.А1, кадастровый номер 16:50:22 03 106 0006:0002, расположенный по адресу: РТ <...> (л.д.17-18).

Согласноп.3.2., 3.3. договора размер арендной платы составляет 200 000 руб. за все передаваемые в аренду помещения, вносится ежемесячно не позднее 5 числа следующего месяца. При пользовании помещением в течение неполного календарного месяца (первый/последний месяц) арендатор уплачивает арендную плату пропорционально количеству дней пользования помещением (п.3.6. договора).

В соответствии с пунктом 4.2. договора срок аренды установлен в 11 месяцев.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2015, техническое состояние имущества удовлетворительное и позволяет его использовать в целях арендатора (л.д.19).

Поскольку ответчик в период с декабря 2015 года по октябрь 2016 года своевременно обязательства по оплате арендных платежей не исполнил, Арендодатель 07.10.2016 направил ответчику претензию от 06.10.2016 с просьбой, в срок до 25.10.2016 заплатить образовавшуюся сумму долга в размере 2 200 000 руб. (л.д.11, 12, 13).

02.11.2016 ответчиком дан ответ на претензию, согласно которому Общество освободило занимаемые помещения на основании предписания прокурора Авиастроительного района г.Казани из за нецелевого использования земельного участка, в связи с чем деятельность в арендуемом помещении была приостановлена, ключи были передачи представителю ФИО1, ФИО6 С декабря 2015 года помещения Обществом не используются (л.д.20).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей явилось истцу основанием для начисления неустойки в соответствии с п.6.3.2. договора и обращения с настоящим иском в суд.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор №1/15от 01.01.2015 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст.ст. 307, 309 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ). Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец обязательство по передаче имущества выполнил в полном объеме, претензий у Общества при приеме помещений не возникло.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

За период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года ответчик обязан был оплатить арендные платежи в сумме 2 400 000 руб. за 12 месяцев, учитывая, что срок оплаты за аренду 5 числа следующего месяца, которые Обществом не оплачены.

Довод ответчика о том, что договор прекратил свое действие суд считает ошибочным, поскольку в соответствии с пунктом 4.2., 4.4. договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

Однако отсутствие подписанного соглашения о продлении срока действия договора, не является основанием для расторжения или прекращения договора аренды, как следствие и не является основанием для не внесения арендной платы за пользование имуществом.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку стороны по истечении установленного договором срока не изъявили желание расторгнуть договор, договор перешел в режим заключенного на неопределенный срок.

Довод ответчика о том, что им помещение было освобождено еще в ноябре 2015 года, а ключи переданы представителю ИП ФИО1, которая отказалась принимать их, суд считает несостоятельным ввиду следующего.

Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно пункту 2.3.7. договора аренды арендатор обязан по прекращении действия договора сдать помещение по акту о возврате помещения в состоянии, соответствующем его нормальному износу.

В силу статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В нарушение ст.65, 71 АПК РФ ответчик такие доказательства суду не представил.

Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено суду надлежащих, достаточных, достоверных и допустимых доказательств составления акта приема-передачи помещений после 16.12.2015, а также не представлено доказательств уклонения арендодателя от возврата помещений и подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Сам факт освобождения спорного помещения без его возврата арендодателю не свидетельствует о возврате спорного помещения в порядке, предусмотренном статьями 622, 655 ГК РФ и пунктом 2.3.7. договора аренды, и не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей на основании статей 614, 622 ГК РФ.

Акт №25 от 16.12.2015, составленный помощником прокурора Авиастроительного района г.Казани Мансуровой З.В., не может являться доказательством возврата помещения арендодателю (л.д.113).

Довод ответчика о том, что в арендуемом помещении отсутствовало газо- и теплоснабжение, суд считает несостоятельным, поскольку документальных подтверждений не представлено.

Ответ ЭПУ «Казаньгоргаз» от 23.01.2017 исх.№258-24-199, данный ООО «ЦМСР «Эра» о том, что 01.04.2015 по адресу: <...> было отключено газоснабжение (л.д.47), опровергается договором №38278 от 02.09.2016 на поставку газа населению, на техническое обслуживание и ремонт внутридомового и внутриквартирного газового оборудования с населением (л.д.104-107), а также ответом ЭПУ «Казаньгоргаз» от 28.02.2017 исх.№2758-3-595, предоставленным на запрос суда, согласно которому дом 13 по ул.Заботина газифицирован с 07.09.2016 (л.д.96).

Как пояснял в судебном заседании представитель истца и не отрицал ответчик, при получении помещений в аренду центрального газоснабжения не было, газ поступал из газовых баллонов, в случае аварии причины аварии устранялись в кратчайшие сроки.

Довод ответчика о том, что помещение не могло быть использовано ввиду вынесенного предписания прокурора Авиастроительного района г.Казани в связи с нецелевым использованием земельного участка, суд считает несостоятельным ввиду следующего.

Согласно предписанию от 28.10.2015 в качестве нарушений, допущенных ООО «ЦМСР «Эра», указаны: эксплуатация жилых помещений в качестве нежилых без надлежащего перевода, эксплуатация земельного участка не по целевому назначению: жилой дом, нарушение правил противопожарной безопасности, отсутствие средств индивидуальной защиты при пожаре, отсутствие информации о количестве людей, пребывающих в ночное время на объекте (л.д.36-38).

Исходя из текста договора аренды №1/15 от 01.01.2015, в обязанности арендатора входит использование помещения в соответствии с разрешенным использованием (п.2.3.1. договора).

Таким образом, арендатор при заключении договора аренды должен был удостовериться в возможности использования имущества, приобретаемого в аренду, в качестве реабилитационного центра.

Довод ответчика о том, что вышеизложенный факт о невозможности использования арендуемого помещения ввиду вынесенного предписания прокурора, Общество считает в соответствии с п.7.1. договора обстоятельством непреодолимой силы, что позволяет ему не оплачивать арендные платежи, суд считает ошибочным, поскольку к таким случаям стороны отнесли: стихийные бедствия и их последствия, военные действия, а также действия органов государственной власти.

В данном случае обстоятельств непреодолимой силы судом не установлено, соответствующих актов госорганов не вынесено. Нарушения, указанные прокурором, являются устранимыми.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд считает требование истца о взыскании долга по арендной плате за период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года обоснованным и подлежащими удовлетворению в сумме 2 400 000 руб.

Позиция суда подтверждается сложившейся судебной практикой (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 1 сентября 2016 г. N 306-ЭС16-3858, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2015 г. N 06АП-5874/15).

Истцом также предъявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 11.01.2016 по 18.12.2016 в сумме 2 155 000 руб.

Согласно п.6.3. договора за неисполнение в установленный срок обязательств по оплате арендной платы арендатор обязуется выплатить неустойку, в виде пени, в размере 0,5% от просроченной (неоплаченной) суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) пени может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной пени.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора за период с 11.01.2016 по 18.12.2016.

Соразмерность пени последствиям нарушения обязательства предполагается.

Представление доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки возложена на ответчика. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, ответчик обязан представить доказательства явной несоразмерности неустойки, в то время как истец не обязан, а вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки.

В рассматриваемом случае, ответчиком не представлено письменных доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки, последствиям нарушения обязательства по оплате арендных платежей.

Размер неустойки, предусмотренный договором, в данном случае сам по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о чрезмерности требований. Указанный размер ответственности за нарушение сроков оплаты в размере 0,5 % за каждый день просрочки установлен договором, что в свою очередь соответствует принципам свободы договора (ст. 421ГК РФ), осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1ГК РФ) и рыночным условиям.

Следовательно, на момент подписания договора аренды размер ответственности, установленный договором, устраивал ответчика. Сведений о том, почему этот же размер ответственности в момент предъявления настоящих требований стал явно чрезмерным, ответчик не предоставил. Суд учитывает, что основания для предъявления требования о взыскании неустойки, процентная ставка пени и ее размер согласованы сторонами в договоре аренды.

Материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком своей договорной обязанности, в результате чего истец в значительной мере лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении договора. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В соответствии с п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56ГПК РФ,часть 1 статьи 65АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основаниистатей 317.1,809,823ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Поскольку ответчик не заявил о несоразмерности пени и не представил доказательств, расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора, просрочка оплаты носила длительный характер, то у суда отсутствуют основания для ее уменьшения, в связи с чем требование истца о взыскании пени в сумме 2 155 000 руб. правомерно и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Акт экспертного исследования №27 от 21.02.2017, составленный ООО «Криминалистика», зафиксировавший переписку между представителями Общества и Сергеем Москва ФИО7, ФИО6 не может быть принят в качестве надлежащего доказательства в соответствии со ст.65, 71 АПК РФ, поскольку исследованию подвергались телефоны, принадлежащие представителям ООО «Центр медико-социальной реабилитации «Эра», а не самого ИП ФИО1 и его представителя ФИО6

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по иску в сумме 45 775 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Центр медико-социальной реабилитации «Эра», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Верхнеуслонский район, с.Набережные Моркваши, РТ (ОГРН <***>, ИНН <***>) сумму задолженности по арендной плате в размере 2 400 000 (два миллиона четыреста тысяч) руб., неустойку в размере 2 155 000 (два миллиона сто пятьдесят пять тысяч) руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Центр медико-социальной реабилитации «Эра», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 45 775 (сорок пять тысяч семьсот семьдесят пять) руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья А.Ф.Хуснутдинова