Гражданский кодекс часть 1

с привлечением третьих лиц - Открытое акционерное общество «Миллениум Зилант-Сити», г.Казань, Муниципальное образование города Казань в лице Исполнительного комитета, г.Казань, Открытое акционерное общество «Институт «Казгражданпроект», г.Казань,

о взыскании 325661.84 руб. задолженности по арендной плате и пени

и встречного искового заявления о взыскании 104 219 руб. 26 коп.

с участием:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 30.12.2009г.,

от ответчика – ИП ФИО1, представитель ФИО3 по доверенности от 6.01.2009г.,

от третьих лиц – представитель ФИО4 по доверенности от 30.12.2009г.

установил:

Истец – Муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г.Казани» - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Казань, с участием третьего лица - Открытое акционерное общество «Миллениум Зилант-Сити», г.Казань, - о взыскании 267.621 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате и 58 040 руб. 40 коп. пени за просрочку платежа пользование подвальным помещением по адресу <...>.

Истец сослался на акт обследования нежилого помещения от 5.02.2009 г., согласно которому специалистом учреждения–истца установлено, что помещение используется предпринимателем ФИО1 под производство жалюзи, не смотря на наличие судебного акта об изъятии помещения в связи с расторжением договора аренды.

Ответчик иск не признал, т.к. Акт обследования помещения от 5.02.2009г. не должен быть принят во внимание судом, поскольку сам ответчик при обследовании не присутствовал. Ответчик заявил об исключении из числа доказательств Акт обследования, показания свидетеля ФИО5, поскольку Акт обследования составлялся, когда истец уже не являлся собственником объекта, а также Атласы социально-экономического зонирования территории города Казань, как взаимоисключающие документы. В связи с этим ответчик считает договор аренды недействительным.

Определением суда от 13 мая 2009 года в соответствии со ст.132 АПК РФ для совместного рассмотрения был принят встречный иск ответчика о взыскании 104 219 руб. 26 коп. излишне внесенной суммы арендных платежей, взысканных ранее по решениям Арбитражного суда РТ, поскольку считает, что истец необоснованно применил коэффициент социально-экономического зонирования территории г.Казани, равный «5», что привело к удорожанию стоимости аренды, в результате чего у ответчика имеется переплата. В обоснование требования ответчик представил выписку из Национального архива РТ, согласно которой в Порайонном адресном списке зданий г.Казани дифференцированных по принадлежности к социально-экономическим зонам, являющемся Приложением № 2 к решению Казанского Совета народных депутатов №6-16 от 24.04.2003г., здание по адресу ул.Горького, 17/9 относится к 7-ой социально-экономической зоне (п.66 Списка). Сведения о внесении изменений в решение Казанского Совета отсутствуют.

Заявлением от 22.07.2009г. ответчик заявил об увеличении суммы встречных исковых требований до 294 252 руб. 58 коп. за период с 2003 года по 2007 год.

Судом увеличение суммы иска принято в соответствии со ст.49 АПК РФ.

Истец встречные исковые требования не признал, при этом, пояснил, что коэффициент, примененный в расчете арендной платы действительно был ошибочным, поскольку исходя из Карты территории города Казань дом 17/9 по ул.Горького отнесен к 6-ой социально-экономической зоне (стр.19 Карты).

В последующем, истцом был представлен второй экземпляр Атласа, где было указано на расположение спорного объекта именно в 5-ой социально-экономической зоне города, в связи с чем, истец заявил, что исковые требования поддерживает в полном объеме.

Истец заявил о пропуске срока исковой давности в отношении встречных требований, заявленных ответчиком, ссылаясь на решения по делу №А65-20310/2005, № А65-28213/2006 и № А65-25537/2007, где рассматриваемые периоды аренды были предметом рассмотрения и решения вступили в законную силу.

Ответчик возразил, поскольку был введен в заблуждение истцом при подписании договора аренды помещения. Кроме этого, Ответчик не признал иск, поскольку освободил помещение сразу же после вынесения решения о его освобождении.

В судебном заседании 19 мая 2009 года, в связи с выяснением обстоятельства о том, что собственником помещении с 7.03.2007г. является ОАО «Миллениум Зилант-Сити», истец заявил о снижении суммы иска до 137 713 руб. 53 коп. задолженности за период с 1.11.2007г. по 7.07.2008г. и 18 365 руб. 52 коп. пени за просрочку платежа по ставке 0,1% за каждый день просрочки из расчета за период на 6.07.2008г.

Судом заявление истца было принято в соответствии со ст.49 АПК РФ.

Третье лицо - Муниципальное образование города Казань в лице Исполнительного комитета – считает исковые требования истца обоснованными.

Открытое акционерное общество «Миллениум Зилант-Сити», являющийся собственником помещения на момент рассмотрения дела, заявил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ранее суду было представлено Свидетельство о праве собственности на помещение от 7.07.2008г.

Третье лицо - Открытое акционерное общество «Институт «Казгражданпроект» - в судебное заседание своего представителя не направил, заявив о рассмотрении дела в его отсутствие. Согласно отзыву Института, являющегося разработчиком проекта социально-экономического зонирования г.Казани, рассматриваемый дом по документам, находящимся у Института, располагается в 5-ой социально-экономической зоне г.Казани

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 01.02.1999г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор №2710-6 на аренду нежилых помещений общей площадью 148,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, для размещения швейной мастерской. Срок аренды установлен с 01.02.1999г. по 31.01.2004г., по истечению которого согласно ст.ст.610, 621 ГК РФ договор аренды перешел в режим заключенного на неопределенный срок. Ежемесячная арендная плата, подлежащая уплате не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным, составила 2.157 руб. 73 коп. (без НДС).

Впоследствии согласно постановлений Главы Администрации «О порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества г.Казани» арендная плата была увеличена, что подтверждается дополнительным соглашением от 05.04.2002г. об увеличении размера арендных платежей. Письмом №18885 истец уведомил ответчика об увеличении суммы ежемесячной арендной платы с 15.10.2006г. до 16.726 руб. 34 коп.

Судебными актами, вступившими в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность и пени по договору №2710-6 от 01.02.1999г. по делу №А65-20310/2005 (по состоянию на октябрь 2005 года), по делу №А65-28213/2006 отказано во взыскании задолженности за период с ноября 2005 года по февраль 2007 года, по Делу №А65-25537/2007 с ответчика в пользу истца было взыскано 63 427 руб. 81 коп. долга за пользование имуществом за период с 11.07.2007. по 01.11.2007г. с учетом последней стоимости аренды.

Также решением Арбитражного суда РТ от 6.12.2007г. по делу №А65-25537/2007 у предпринимателя ФИО1 было изъято помещение, расположенное в подвале дома по ул.Горького, 17,9.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из представленного Приложения № 2 к решению Казанского Совета народных депутатов № 6-16 от 24.04.2003г. «Социально-экономическое зонирование (для определения величины арендной платы за здания и помещения), Том П. Порайонный адресный список зданий г.Казани, дифференцированных по принадлежности к социально-экономическим зонам, размещенный на официальном Интернет-сайте МУ «КЗиИО ИК мо г.Казани», заверенный нотариусом, следует, что объект: ул.Горького, д.17/9 относится к 7-ой социально-экономической зоне. Расчет стоимости аренды ответчику производился исходя из стоимости аренды, рассчитанной по 5 социально-экономической зоне, о чем истцом также были представлены соответствующие документы в виде Порайонного адресного списка г.Казани.

В связи с изложенным, по ходатайству ответчика в порядке ст.66 АПК РФ судом был направлен судебный запрос в Казанскую Городскую Думу для устранения разночтений в документах.

Из ответа исполняющей обязанности Главы муниципального образования города Казань ФИО6 за исх.№1038 от 05.08.2009г. следует, что в Приложении №1 «Атлас социально-экономического зонирования территории г.Казани» и в электронной карте города, размещенной на официальном Интернет-сайте Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г.Казани, здание, расположенное по адресу ул.Горького, д.17/9 (на карте объект расположен в зоне, выделенной серым цветом), относится к 5-й социально-экономической зоне. В Приложении №2 «Порайонный адресный список зданий г.Казани дифференцированных по принадлежности к социально-экономическим зонам» имеются расхождения, обусловленные техническими недоработками: дом №17 отнесен к 5-й зоне, а дом №17/9 – к 7-й зоне, при этом речь идет об одном и том же здании. Кроме этого предложено, что возникшая коллизия может быть преодолена, если при установлении принадлежности к социально-экономической зоне исходить из ее определения, признаков, принципов социально-экономического зонирования, а при разрешении конкретного спора – также из условий подписанного сторонами договора аренды.

Кроме этого в письме даны разъяснения, что в соответствии с Обзорным классификатором социально-экономических зон зона №5 определяется как «Основанные транспортные магистрали со стабильным покупательским потоком», зона №6 определяется как Внутриквартальная территория массовой жилой застройки после 1972 года»; зона №7 определяется как «Магистральные улицы жилых домов». С учетом того, что улица Горького является основной транспортной магистралью в центре города, расположенные на ней здания должны быть отнесены к 5-й социально-экономической зоне. Отнесение объекта к той или иной социально-экономической зоне учитывается при расчете арендной платы, которая указывается в договоре аренды, и при решении вопроса о размере арендной платы следует исходить из условий договора, согласованных сторонами при подписании.

Проанализировав представленный ответ Исполняющей обязанности Главы муниципального образования города Казань ФИО6, наличие двух экземпляров Приложении №1 «Атлас социально-экономического зонирования территории г.Казани», представленных истцом, суд пришел к выводу о том, что неясность в документах (Приложение № 2 к решению Казанского Совета народных депутатов № 6-16 от 24.04.2003г. и Приложение №2 «Порайонный адресный список зданий г.Казани дифференцированных по принадлежности к социально-экономическим зонам») не устранена.

В связи с изложенным, для объективного разрешения спора по существу и устранения разночтений в представленных документах, в соответствии со ст.51 АПК РФ определением суда от 12.08.2009г. к участию в деле было привлечено Открытое акционерное общество «Институт «Казгражданпроект» третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, являющееся разработчиком документов.

Представленный отзыв третьего лица свидетельствует о том, что рассматриваемый объект относится к 5 социально-экономической зоне согласно Атласу. При разработке зонирования первичным являлось проведение границ зон, т.е. производилась разработка карты, после чего устанавливалась принадлежность домов к той или иной зоне, т.е. производилась разработка перечня. При этом, Приложение № 2 «Порайонный адресный список…..» содержит техническую ошибку.

Таким образом, исследовав представленные документы, судом сделан вывод о правомерности отнесения при предоставлении арендодателем в аренду помещения арендатору к 5 социально-экономической зоне, с подготовкой соответствующего расчета стоимости пользования объектом.

В соответствии со ст.307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Принимая во внимание изложенное, суд считает требования истца о взыскании задолженности за пользование помещением за период с 1.11.2007г. по 7.07.2008г. исходя из последней установленной ставки 16.726 руб. 34 коп. правомерным. При этом, учитывая арифметическую ошибку истца, иск подлежит удовлетворению в сумме 137 155 руб. 99 коп.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Решением Арбитражного суда РТ от 6.12.2007г. по делу №А65-25537/2007 у предпринимателя ФИО1 было изъято помещение, расположенное в подвале дома по ул.Горького, 17,9.

Согласно ст.16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с ст.622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки.

Ответчик не представил доказательств освобождения помещения в срок до 7.07.2008 года, поскольку не представил доказательств передачи помещения ни истцу по делу, ни новому собственнику.

При этом, представлена Объяснительная (л.д.21) в адрес судебного пристава-исполнителя от 4.03.2009г. согласно которой предприниматель пояснял, что помещение было им освобождено 09.01.2008г. и в дальнейшем в коммерческих целях не использовалось. Для приема-передачи помещения обращался к истцу.

Между тем, суду представлен Акт обследования помещения, датированный 5 февраля 2009 года (л.д.5), согласно которому специалистом МУ «КЗиИО ИК мо г.Казани» ФИО5 было обследовано нежилое помещение – подвал, площадью 148, 1 кв.м по ул.Горького, 17. Установлено, что помещение используется ИП ФИО1 под производство жалюзи. Правоустанавливающие документы на использование помещением не имеется.

В Акте в виде пояснений за подписью ФИО1 указано: «В Комитет направлено письмо с просьбой заключить договор аренды, на настоящее время ответа не поступало, данное помещение по настоящее время в коммерческой деятельности не использовалось».

Также согласно Акту осмотра помещения от 2.04.2009г., утвержденному главным инженером ООО «УК Вахитовского района», произведен осмотр помещения в присутствии представителей ООО «УК Вахитовского района», ЖЭУ «Казанский посад» и предпринимателя ФИО1, также подписавшего акт. Из акта следует, что помещение освобождено и ключи сданы на временное хранение.

Несмотря на то, что Акт составлен после того, как собственником помещения стало ОАО «Миллениум Зилант-Сити», он подтверждает использование помещения ответчиком до даты, указанной истцом.

В связи с изложенным, Акт обследования помещения, проведенное специалистом ФИО7 не может быть исключен из доказательств, поскольку несмотря на то, что обследование помещения производилось не в присутствии предпринимателя ФИО1 собственноручно им сделаны замечания в тексте акта.

Гражданин ФИО5, допрошенный судом в качестве свидетеля и предупрежденный об уголовной ответственности по ст.308 УК РФ, показал, что во время проверки помещения обнаружил действующий цех по производству жалюзи, поскольку в помещении работали швеи и сборщики изделий, Один из работников ФИО8 созвонился с ФИО1, который пришел на следующий день в КЗиИО и ознакомился с актом. От подписи отказался.

Как пояснил сам ФИО1 подпись в акте он поставил, в связи ознакомлением, а не в связи с согласием с содержанием акта.

Также не принимается во внимание довод ответчика о том, что договор является незаключенным, в связи с тем, что социально-экономическая зона, где расположен объект, определена и разночтения устранены в связи с получением ответов на запросы суда и пояснений третьих лиц.

Учитывая, что наличие задолженности подтверждается ответчиком, требование о взыскании суммы долга суд считает правомерным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору денежную сумму - неустойку (штраф, пени).

В соответствии с ч.2 ст.610 ГК РФ истец направил ответчику письмо №11617 от 19.03.2007г. о факте прекращения с 20.04.2007г. действия договора аренды №2710-6 от 01.02.1999г. и необходимости возвращения имущества истцу по Акту приема-передачи. Судебным актом (решение по Делу №А65-25537/2007 от 6.12.2007г.) установил, что договор аренды является прекратившим свое действие 05.06.2007г., т.е. по истечении 1 месяца с момента получения уведомления ответчиком.

Принимая во внимание факт прекращения договора аренды, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании неустойки, поскольку с прекращением договора, обязательства по договору прекращаются.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, уплаченные при подаче встречного иска, предпринимателю ФИО1 возврату не подлежат. Кроме этого, предприниматель обязан оплатить государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям истца по основному иску.

С истца расходы по госпошлине взысканию не подлежат как выступающего в интересах муниципального образования и освобожденного от ее уплаты.

Руководствуясь ст.ст. 110, 132, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Предпринимателя, осуществляющего свою деятельность без образования юридического лица, ФИО1, г.Казань, Республика Татарстан, в пользу Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани», г.Казань, <...> 155 руб. 31 коп. долга.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Предпринимателя, осуществляющего свою деятельность без образования юридического лица, ФИО1, г.Казань, <...> 052 руб. 85 коп. государственной пошлины в доход Федерального бюджета.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья _____________________ Никулина И.Г.