АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

E-mail: arbitr@kzn.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

420014, Республика Татарстан, г. Казань, Кремль, корпус 1, подъезд 2,

тел. (843) 292-17-60, 292-07-57

=============================================================Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

         г. Казань                                                                  Дело № А65-6870/2007-СА2-22

        «9» июня 2007 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в соста­ве судьи Логинова О.В.,

рассмотрев 8-9 июня 2007 года по первой инстанции в открытом судебном за­седании дело по заявлению Открытого акционерного общества «Альметьевскагрохимсервис», г. Альметьевск РТ, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконным сообщения Альметьевского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по РТ об отказе в государственной регистрации № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 от 22.03.2007 (третье лицо – ООО «Альгазком», г. Нижнекамск РТ),

с участием:

от  заявителя – Вафина Э.Ш., конкурсного управляющего (решение Арбитражного суда РТ от 10.02.2004 по делу №А65-17083/2003-СГ4-27), Орлова К.А., представителя по доверенности от 12.09.2006,

от ответчика – Абзаловой Ф.Ф., ведущего специалиста-эксперта отдела правового обеспечения и судебной защиты по доверенности от 27.03.2007 № 18д,

от третьего лица – Сулейманова Р.Г., главного бухгалтера по доверенности от 28.05.2007 №101, Дегтярева Е.И., представителя по доверенности от 14.05.2007 №67,

при ведении протокола судебного заседания  судьей Логиновым О.В.,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Альметьевскагрохимсервис», г. Альметьевск РТ (далее по тексту – «заявитель»), обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань (далее по тексту – «ответчик», «регистрирующий орган»), о признании незаконным сообщения Альметьевского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по РТ об отказе в государственной регистрации № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 от 22.03.2007 (третье лицо – ООО «Альгазком», г. Нижнекамск РТ).

В судебном заседании 08.06.2007 по инициативе суда в соответствии со ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 10час. 00мин. 09.06.2007, по окончании которого судебное заседание продолжено.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям заявления, дали пояснения по существу дела.

Представитель ответчика в судебном заседании ходатайствовала о приобщении к материалам дела копии дела правоустанавливающих документов, оригинал представила на обозрение суда, а также о приобщении к материалам дела письма Альметьевского отдела УФРС по РТ в адрес ответчика с приложенным реестром почтовых отправлений от 26.02.2007 и отзыва-возражения на заявление от государственного регистратора Ахметовой Г.Х., полученного ответчиком от Альметьевского отдела Управления. Требования заявителя не признала, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представители третьего лица в судебном заседании поддержали требования заявителя по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, ходатайствовали о приобщении к материалам дела объяснения директора ООО «Альгазком» от 07.06.2007 о том, что уведомление о приостановлении государственной регистрации было получено им 19.03.2007.

Ходатайства ответчика и третьего лица судом удовлетворены в порядке ст.ст. 41, 159 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что между заявителем и ООО «Альгазком» (далее по тексту – «третье лицо») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 16.01.2007, по условиям которого заявитель («продавец») обязался передать в собственность третьего лица («покупателя»), а последний принять и оплатить в полном объеме стоимость части административного здания (помещение №2) и земельного участка площадью 489 кв.м., расположенных по адресу: РТ, Альметьевский район, п.г.т. Агропоселок.

В дальнейшем в целях перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости стороны названного договора в соответствии с положениями п. 2 статьи 223 и п. 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации передали договор и другие необходимые документы для его государственной регистрации в адрес ответчика.

Уведомлением от 22.02.2007 № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 Альметьевский отдел регистрирующего органа на основании пп. 1, 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановил государственную регистрацию перехода права собственности, а в последующем сообщением исх. № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 от 22.03.2007 отказал в государственной регистрации указанного права на недвижимое имущество.

Как следует из данного сообщения, основаниями отказа заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок явились следующие обстоятельства:

1)непредставление акта инвентаризации;

2)отсутствие цены в договоре купли-продажи;

3)нарушение положений ст. 110 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ в части проведения торгов по продаже вышеуказанного имущества и отсутствие решения органа управления о продаже имущества;

4)непредоставление оригинала публикации о продаже имущества на торгах.

Посчитав, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации прав не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обжаловал его в арбитражный суд.

Рассмотрев представленные по делу документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя правомерными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Необходимо отметить, что основания для приостановления государственной регистрации прав установлены статьей 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее  – «Закон»), в соответствии с ч. 1 которой государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Согласно ч. 2 той же статьи в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

При этом согласно положениям ч. 4 ст. 19 Закона государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав

Из имеющихся в материалах дела документов усматривается, что уведомление о приостановлении государственной регистрации от 22.02.2007 № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 было направлено в адрес заявителя лишь 14.03.2007 и получено им 16.03.2007, следовательно, заявитель не имел реального срока для устранения выявленных ответчиком недостатков.

В данном случае ввиду нерегламентированности Федеральным Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» случая несвоевременного извещения заявителя о приостановлении государственной регистрации права суд на основании ч. 6 ст. 13 АПК РФ считает возможным применить аналогию закона и приходит к выводу, что вышеназванное обстоятельство в соответствии с положениями п. 14 ст. 101 Налогового Кодекса РФ является достаточным самостоятельным основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным.

При этом суд считает необходимым отметить тот факт, что представленные ответчиком пояснения специалистов Альметьевского отдела УФРС по РТ, из которых следует, что сообщение о приостановлении государственной регистрации было передано в адрес заявителя по телефону 22.02.2007, не могут быть приняты в качестве доказательств своевременного извещения заявителя о приостановлении государственной регистрации,поскольку, во-первых, ответчиком не представлено документов, которые подтверждали бы вышеназванные обстоятельства в соответствии с положениями ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ (телефонограмм, копий выписок из журналов телефонных переговоров и т.п.), а во-вторых, как указывалось судом выше, в соответствии с положениями ч. 4 ст. 19 Закона извещение о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено заявителю в письменной форме в пятидневный срок с момента приостановления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 4 Закона предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно п. 1 ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним  являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с действующим законодательством.

В силу п. 2 ст. 17 Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в  предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством  Российской Федерации.

В соответствии со ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как усматривается из материалов дела, в обоснование отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрирующим органом положены следующие обстоятельства.

Во-первых, как следует из текста оспариваемого сообщения, заявителем в нарушение норм ст. 130 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ (далее – «Закон о банкротстве») не представлен акт инвентаризации имущества.

Необходимо отметить, что решением Арбитражного суда РТ от 10.02.2004 по делу №А65-17083/2003-СГ4-27 заявитель признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Вафин Э.Ш.

Из имеющейся в материалах дела расписки в получении документов на государственную регистрацию (т. 1, л.д. 15) следует, что в числе прочих документов заявителем в регистрирующий орган была представлена инвентаризационная опись основных средств №2 от 10.02.2004, в связи с чем суд считает, что вышеназванные положения Закона о банкротстве заявителем соблюдены. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснил суду, что акт инвентаризации земельного участка необходим для идентификации последнего. Между тем, в материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права от 12.01.2007 и от 21.04.2006, а также кадастровый план земельного участка площадью 489 кв.м. №45/05-2405 от 30.07.2005 (указанные документы также были представлены заявителем в регистрирующий орган при подаче документов на государственную регистрацию). Поскольку документом, содержащим информацию, необходимую для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план земельного участка, суд приходит к выводу, что довод ответчика о невозможности идентификации земельного участка с связи непредставлением заявителем акта инвентаризации является неправомерным, так как вышеназванные документы содержат все необходимые для подобной идентификации реквизиты.

Во-вторых, регистрирующий орган в оспариваемом сообщении указал, что согласно п. 2.1 договора купли-продажи №3 от 16.01.2007 общая стоимость передаваемого имущества составляет 717647 руб., тогда как в соответствии с направлением ООО «ПАИ-Аукционный центр» цена реализуемого административного здания составляла 716635 руб.

В соответствии с положениями ст. 130 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов).

Согласно ч. 4 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Во исполнение указанных правовых норм  Центром антикризисного управления ООО «КОНСЭКО» по заказу заявителя была проведена оценка имущества последнего по состоянию на 13.04.2004 (соответствующий отчет №755/Иоц-2004 и приложенные к нему документы  имеются в копии дела правоустанавливающих документов). В соответствии с указанным отчетом ликвидационная стоимость имущества заявителя составляет 10044800 руб., рыночная стоимость – 16991700 руб.

Впоследствии заявителем были заключены агентские договоры с Обществом с ограниченной ответственностью «ПАИ-Аукционный центр» на проведение торгов по реализации имущества заявителя, а 16.01.2007 заключен договор с третьим лицом №3 о продаже недвижимого имущества, в соответствии с которым общая стоимость имущества, передаваемого продавцом покупателю, составила 717282 руб.

Изложенные обстоятельства, по мнению суда, не свидетельствуют о нарушении заявителем положений действующего законодательства при реализации имущества третьему лицу, поскольку регистрирующим органом не учтено то обстоятельство, что направлением ООО «ПАИ-Аукционный центр» была установлена лишь начальная цена реализуемого имущества. Поскольку в соответствии с положениями п. 1 ст. 555 Гражданского Кодекса РФ условие о цене недвижимости согласовано сторонами договора, ссылка регистрирующего органа на расхождение стоимости имущества, указанной в направлении ООО «ПАИ-Аукционный центр», со стоимостью недвижимости, указанной в договоре от 16.01.2007 № 3 как на обоснование отказа в государственной регистрации перехода права собственности является неправомерной.

В-третьих, регистрирующий орган сослался на нарушение заявителем положений ст. 110 Закона о банкротстве, в соответствии с которой в случае, если повторные торги были признаны несостоявшимися или предприятие не было продано, внешний управляющий в течение четырнадцати дней с даты подведения итогов повторных торгов публикует новое сообщение о продаже предприятия в порядке, предусмотренном настоящей статьей и статьей 28 настоящего Федерального закона. По мнению ответчика, из представленных при подаче на государственную регистрацию перехода права собственности документов не усматривается соблюдение четырнадцатидневного срока, а также наличие решения органа управления, определяющее минимальную цену отчуждаемого имущества.

Указанные доводы не соответствуют фактическим материалам дела, поскольку из копии дела правоустанавливающих документов, представленной ответчиком в ходе судебного разбирательства, следует, что 24.08.2004 в газете «Время и Деньги» №161 от 24.08.2004 было опубликовано сообщение ООО «ПАИ-Аукционный центр» о назначении повторных торгов по реализации имущества заявителя на 28.09.2004. Из решения аукционной комиссии от 28.09.2004 следует, что указанные торги были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. Впоследствии в той же газете «Время и деньги» от 19.10.2004 №200 было опубликовано сообщение о том, что торги по продаже имущества заявителя состоятся 23.11.2004. Поскольку датой подведения итогов в соответствии с положениями Закона о банкротстве в данном случае является 11.10.2004 –  дата отчета ООО «ПАИ-Аукционный центр» о проведении торгов, четырнадцатидневный срок заявителем пропущен не был и отказ в государственной регистрации по указанному основанию является неправомерным.

Отказ ответчика в государственной регистрации перехода права собственности на том основании, что заявитель в нарушение статьи 110 Закона не представил решение органа управления должника, определяющего минимальную цену отчуждаемого имущества, суд также признает ошибочным и не основанным на законе ввиду следующего.

В силу пункта 6 статьи 139 Закона продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, установленных пунктами 3-8 статьи 110 и статьи 111 этого Закона, с особенностями, предусмотренными главой 7.

Согласно пункту 5 статьи 110 Закона начальная цена продажи предприятия устанавливается решением собрания кредиторов (комитета кредиторов) на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, и не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника при обращении с ходатайством о продаже предприятия.

 Суд соглашается с доводом заявителя, что положения пункта 5 статьи 110 Закона, согласно которым начальная цена продажи предприятия не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника при обращении с ходатайством о продаже предприятия, подлежит применению только в случае продажи предприятия должника в ходе внешнего управления.

        Данный вывод следует из пункта 2 статьи 110 Закона, в соответствии с которым продажа предприятия должника может быть включена в план внешнего управления только на основании решения органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении крупных сделок. При этом в названном решении должно содержаться указание на минимальную цену продажи предприятия.

       Конкурсное производство имеет иные цели, нежели процедура внешнего управления. Обязанность конкурсного управляющего по продаже имущества должника и порядок реализации указанного имущества установлены статьей 139 Закона,  и продажа предприятия и иного имущества должника в ходе конкурсного производства производится во всех случаях независимо от наличия решения о том органа управления должника, в связи с чем последний не вправе устанавливать минимальную цену продажи предприятия и, тем более, иного имущества должника.

В-четвертых, ответчик в оспариваемом сообщении об отказе в регистрации перехода права собственности со ссылкой на п. 5 ст. 18 Закона указывает на непредставление заявителем оригинала публикации о продаже имущества на торгах путем публичного предложения.

Между тем, как указывалось судом выше, в соответствии с указанной статьей документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в  предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством  Российской Федерации.

Статьей 18 Закона не предусмотрено представление доказательства публикации о продаже имущества на торгах путем публичного предложения при государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оно (доказательство публикации) не является документом, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, в связи с чем отказ регистрирующего органа по указанному основанию является неправомерным. Кроме того, копия данной публикации была представлена заявителем при подаче документов на государственную регистрацию, что подтверждается соответствующей распиской ответчика (т. 1, л.д. 15-17).    

На основании изложенного, учитывая приведенные нормы и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что сообщение ответчика об отказе в государственной регистрации от 22.03.2007 № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 не соответствует нормам Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

        Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 47 статьи 2 и пунктом 1 статьи 7 Федерального Закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ «О внесении изменений в часть первую и вторую НК РФ и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию налогового администрирования» пункт 5 статьи 333.40 НК РФ (в соответствии с которым при принятии судом решения не в пользу государственного органа, органа местного самоуправления или публично-правового образования, интересы которого представляли данные органы, возврат истцу (заявителю жалобы) уплаченной им госу­дарственной пошлины производился из бюджета) с 01.01.2007 признан утратившим силу.

    Следовательно, с 01.01.2007 подлежит применению общий порядок распределения судебных расходов, предусмотренный главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и уплаченная заявителем при подаче заявления платежным поручением от 11.04.2007 № 31 государственная пошлина в размере 2000 руб. подлежит взысканию в его пользу с ответчика (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 117 от 13.03.2007). Кроме того, заявителю подлежит возврату ошибочно уплаченная государственная пошлина в размере 2000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 201Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан № 14/007/2007-261; № 14/007/2007-270 от 22.03.2007 (Альметьевского отдела)об отказе Открытому акционерному обществу «Альметьевскагрохимсервис», г. Альметьевск РТ, в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: земельный участок площадью 489 кв.м. и часть административного здания, расположенные по адресу: РТ, Альметьевский район, п.г.т. Агропоселок.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань, устранить допущенные нарушения прав Открытого акционерного общества «Альметьевскагрохимсервис», г. Альметьевск РТ, путем государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: земельный участок площадью 489 кв.м. и часть административного здания, расположенные по адресу: РТ, Альметьевский район, п.г.т. Агропоселок.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань, в пользу Открытого акционерного общества «Альметьевскагрохимсервис», г. Альметьевск РТ, 2000 (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

После вступления настоящего решения в законную силу выдать исполнительный лист.

После вступления решения в законную силу выдать Открытому акционерному обществу «Альметьевскагрохимсервис», г. Альметьевск РТ, справку на возврат из бюджета соответствующего уровня 2000 (двух тысяч) руб. государственной пошлины, ошибочно уплаченной платежным поручением от 28.03.2007 №20.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судья                                                                                                          О.В. Логинов