Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц – Общество с ограниченной ответственностью «Оценка, Консалтинг, Аудит», г.Казань, Общество с ограниченной ответственностью ООО «ПромСтройСервис», г.Казань, Общество с ограниченной ответственностью ООО «Грант-Техникс»,г.Казань.

с участием:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 03.05.2008г.

от ответчика – ООО «КазТоргКом» - представитель ФИО3 по доверенности №1 от 26.02.2008г., ООО «Грейт-Б» - представитель ФИО4 по доверенности от 20.06.2008г.

от третьих лиц – ООО Грант-Техникс» - директор ФИО4, ООО «Оценка, Консалтинг, Аудит» - генеральный директор ФИО5, ООО «ПромСтройСервис» – не явился,

установил:

Истец - Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Набережные Челны - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Общество с ограниченной ответственностью "КазТоргКом", г.Казань, о взыскании 1 324 355. 86 руб. убытков, вселении истца в арендуемое помещение.

Первоначально ООО "КазТоргКом" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 при участии третьего лица –Общество с ограниченной ответственностью "ФОН", г.Казань, о расторжении договора субаренды от 3.08.2006г. и освобождении занимаемого помещения (арбитражное дело №А65-3794/2008-СГ2-4) .

Определением Арбитражного суда РТ от 16.04.2008г. по делу №А65-3794/2008-СГ2-4 было принято к производству встречное искового заявления о вселении в помещение, устранении препятствий во владении и пользовании арендуемым помещением, возмещении убытков и упущенной выгоды в размере 1.324.355 руб. 86 коп. Общество с ограниченной ответственностью "Грейт-Б", г.Москва, было привлечено третьим лицом не заявляющим самостоятельные требования на предмет спора.

Арбитражный суд своим определением от 4.05.2008г по делу №А65-3794/2008-СГ2-4. выделил в отдельное производство требования ответчика по встречному иску о возмещении убытков и упущенной выгоды в размере 1.324.355 руб. 86 коп. с присвоением номера делу №А65-7508/2008-СГ2-4, а также исключил ООО «ФОН» из числа третьих лиц, поскольку рассматриваемый спор не затрагивает его интересы.

Ответчик по делу №А65-3794/2008-СГ2-4 заявил отказ от встречного искового требования о вселении в помещение, устранении препятствий во владении и пользовании арендуемым помещением, в связи с чем в соответствии со ст.150 АПК РФ производство по встречному иску было прекращено. По основному иску по делу №А65-3794/2008-СГ2-4 между сторонам было заключено мировое соглашение, где Предприниматель ФИО1 и ООО «КазТоргКом» расторгли договор аренды помещения с 19.02.2008г.

Исковые требования Предпринимателя ФИО1 к ООО «КазТоргКом» были заявлены о взыскании 1.324.455 руб. 86 коп. следующих убытков:

- 807.737 руб. 86 коп. в возмещение расходов на приобретение материалов и выполнение ремонтных работ в арендуемом помещении в Торговом комплексе «Савиново»;

- 182.240 руб. ущерба, причиненного имуществу вследствие залива арендуемого помещения;

- 317.378 руб. руб. упущенной выгоды, возникшей в результате простоя магазина «Оскар» за период с 1 по 7 февраля 2008 года (7 дней), в связи с заливом, с 19 февраля до 14 апреля 2008 года (55 дней) из расчета 5.119 руб. за 1 день простоя, в связи с тем, что ответчик препятствовал истцу в пользовании помещением;

- 17.100 руб. убытков в виде затрат за оказанные услуги оценщика.

Истец в предварительном судебном заседании 9.06.2008г. заявил о снижении суммы убытков, предъявляемых к ООО «КазТоргКом» - 1.089.282 руб. 85 коп., из которых:

- 807.737 руб. 86 коп. в возмещение расходов на приобретение материалов и выполнение в августе-ноябре 2006 года ремонтных работ в арендуемом помещении в Торговом комплексе «Савиново»;

- 281.545 руб. упущенной выгоды, возникшей ввиду простоя магазина «ОСКАР» по причине прекращения ответчиком доступа персонала и покупателей в период с 19.02.2008г. по 14.04.2008г. (из расчета 5.119 руб. за 1 день).

В соответствии с заявлением истца суд в соответствии со ст.46 АПК РФ привлек соответчиком по делу Общество с ограниченной ответственностью «Грейт-Б», г.Москва, поскольку залив помещения произошел вследствие разрыва в шланге в санитарной комнате помещения, арендуемого Обществом. Сумма убытков, подлежащих взысканию с соответчика – ООО «Грейт-Б», заявлена истцом в размере 235.173 руб., в том числе:

- 182.240 руб. ущерба, причиненного заливом арендуемого помещения 01.02.2008г

- 35.833 руб. упущенной выгоды, возникшей из-за простоя магазина «ОСКАР» в результате ликвидации последствий залива в период с 1 по 7 февраля 2008 года (из расчета 5.119 руб. за 1 день) ;

- 17.110 руб. убытков в виде затрат за оказанные услуги оценщика.

В судебном заседании 3.09,2008г. истец заявил об уменьшении суммы иска в части требования к ООО «Грейт-Б» до 160 940 руб., в связи с исключением 38 400 руб. стоимости материалов и ремонта помещения, поскольку отпала необходимость в его ремонте, в связи с расторжением договора аренды с ООО «К;азТоргКом».

Истец также уменьшил сумму требований к первому ответчику, ООО «КазТоргКом», в части возмещения стоимости произведенного ремонта до 567 024 руб.

Общая стоимость требования составила 848 569 руб.

В судебном заседании 7.10.2008г. истец заявил об увеличении суммы иска до 923 669 руб., а именно:

-сумма требования к ООО «КазТоргКом» составила 567 024 руб. стоимости ремонта помещения, 42 700 руб. стоимости установленного тамбура и 32 400 руб. стоимости установленной пожарной сигнализации, выполненных период началом торговой деятельности помещения.

- сумма требований к ООО «Грейт-Б» составила 143 840 руб. стоимости ущерба и упущенной выгоды и 17 100 руб. стоимости оценочных работ.

Судом заявления приняты в соответствии со ст.49 АПК РФ.

В качестве обоснования стоимости убытков, вызванных заливом помещения, суду представлен Отчет ООО «Оценка, Консалтинг, Аудит» № 305/08-УП об определении рыночной стоимости ущерба, причиненного заливом торговому помещению по адресу: <...> ТК «Савиново» с данной проводимой оценки - 7 февраля 2008 года, заказчиком которого является истец.

Первый ответчик, ООО «КазТоргКом», иск не признал, в связи с отсутствием вины в причинении ущерба истцу. Также указал на отсутствие необходимости в проведении капитальных работ арендатором при получении помещения в аренду, сославшись на условия договора аренды, предусматривающего, что обустройство помещения арендатор производит за счет собственных денежных средств.

Второй ответчик, ООО «Грейт-Б», иск не признал, в связи с недоказанностью истцом причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшим ущербом, поскольку заключением эксперта подтверждается, например, что причиной образования трещин в стыке стен не признана вода, т.е. это является строительным браком. Оценщиком не оценены два других факта, а именно: провисание потолка и отслоение плитки, которые также являются строительным браком. Отчет об определении рыночной стоимости ущерба был составлен на основании осмотра помещения 7.02.2008г., а залив произошел 1.02.2008г. Также ответчик не согласился с методикой оценки, примененной оценщиком.. Представитель ответчика указал, что в силу договора аренды (п.2.1.6) между истцом и ООО «КазТоргКом» именно арендодатель должен обеспечить работоспособность и техническое обслуживание инженерных систем. Ответчик пояснил, что также помещение, занимаемое им, по договору субаренды использует ООО «Грант-Техникс»,г.Казань. Ответчик пояснил, что вины работников указанного общества отсутствует. Истцом не представлены доказательства права собственности на имущество. Второй ответчик указал, что сразу после залива им было предложено провести ремонтные работы, поскольку залито было и соседнее помещении Альфа-банка, где ответчик ремонт произвел, но директор магазина «Оскар» (магазин истца) отказался.

Третье лицо, ООО «Оценка, Консалтинг, Аудит», пояснил, что осмотр помещения и испорченного имущества производится не сразу после залива, в связи с тем, что по существующей методике рекомендовано производить осмотр через некоторое время, поскольку последствия ущерба становятся более явными. Фотографии Оценки были сделаны в присутствии представителей сторон и отражают фактическое состояние объекта, в том числе, и пятна на потолке. Ранее направило в адрес суда пояснения, согласно которым разъяснено с применением каких нормативных документов был подготовлен Отчет об оценке ущерба и затрат по ремонту.

Третье лицо, ООО «ПромСтройСервис», в судебное заседание не явился. в судебном заседании 17.07.2008г. истец передал от имени директора фирмы заявление с разъяснениями о том. что помещение было в неудовлетворительном состоянии, поскольку не было потолка, пол был разноуровневый, электрика (разводка) отсутствовала, стены из гипсокартона были в дырах и не покрашены, отсутствовали перегородки со смежным арендаторам устанавливали собственный тамбур, поскольку стекла прежнего тамбура были разбиты. Заявлено о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Свидетель ФИО6, являющийся работником ООО «ПромСтройСервис», пояснил, что ремонт в помещении производили примерно 2 года назад, в том числе, производился демонтаж перегородки, был сделан потолок из гипсокартона и подвесной потолок, т.к. потолка в тамбуре не было вообще, а в зале был демонтирован прежним арендатором. Также выравнивали стены, в том числе, с применением гипсокартона. Ремонт стенам требовался лишь косметический. В связи с демонтажом перегородки, произвели укладку плитки. Имеющуюся в основном зале плитку можно было использовать, хотя там были сколы, но было указано произвести ее замену полностью, т.к. плитка местами отсутствовала. В зале был только выход силового кабеля, проводка отсутствовала. Проводились работы по выносу электрощитка.

ФИО7 Расулянович пояснил, что в августе 2006 года производил осмотр помещения переданного в аренду истцу. В последующем истец от услуги бригады рабочих отказался. Ремонт заключался в том, чтобы демонтировать стеклянную перегородку и отделить имеющийся туалет от торгового зала. При визуальном осмотре было видно, что плитка тамбура отличатся от плитки торгового зала, причем, пол был разноуровневый, поскольку между объединяемыми помещениями была ступенька, плитка была уложена по узору в разном направлении. Поэтому плитка подлежала демонтажу. В тамбуре вообще отсутствовал потолок, в торговом зале плитки подвесного потолка были только местами (в период осмотра еще продолжалась торговля прежним арендатором). В помещении были плохие подоконники.

Свидетель ФИО8, являющийся работником ООО «ГрантТехникс», г.Казань, пояснил, что в день залива, т.е. в мае 2008 года был на работе. Сразу после произошедшего в ночное время срыва шланга в служебной комнате и залива нижнего помещения представителей предприятия для осмотра никто не приглашал. Свидетель полагает, что причиной залива был брак в шланге, который прорвало ночью из-за усиления давления воды. Помещение показали лишь после проведения оценки ущерба. При осмотре было видно, что произошло отслоение ламината от стеллажей в служебном помещении (там находились документы, коробки, товара не видел), отваливалась плитка (плинтус), примыкающая к полу. Электрика была в рабочем состоянии. Осмотр был произведен, примерно, через 1-1,5 недели Залив произошел в служебном помещении истца, торговый зал, где находился товар, не пострадал.

После пояснений свидетеля Первый ответчик разъяснил, что санитарная комната, в которой произошла авария, не была предусмотрена проектом здания, а была установлена по просьбе Второго ответчика для удобства работников магазина.

Третье лицо, ООО «ГрантТехникс», считает исковые требования по отношению к ООО «Грейт-Б» необоснованными.

Суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие

представителя третьего лица.

Как следует из материалов дела, между истом и ООО «КазТоргКом» 3 августа 2006 года был подписан договор субаренды помещения площадью 152, 06 кв.м в здании Торгового комплекса, расположенного по адресу: <...>. сроком на 5 лет. Государственная регистрация договора произведена 2 апреля 2007г.

Согласно п.2.2.5 договора истец обязался произвести в срок до 15 октября 2006 года все подготовительные процедуры для ведения торговой деятельности в помещении.

Пунктом 2.2.7 договора арендатор обязался получать предварительное письменное согласия Арендодателя, ООО «КазТоргКом», на осуществление изменений внешнего вида и внутреннего пространства или перепланировки в помещении. Вне зависимости от получения разрешения Арендодателя на осуществление каких-либо работ или неотделимых дополнений для улучшения помещений, Арендатор не становится их собственником и они остаются у Арендодателя.

Также обязанностью Арендатора являлось проведение текущего ремонта помещения.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В силу ст.ст.307-309 ГК РФ стороны должны исполнять свои обязательства надлежащим образом, исходя из условий договора и требований закона.

В соответствии со ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользования им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Пунктом 2.2. договора субаренды предусмотрено, что арендатор обязан получать предварительно письменное согласие от арендодателя на осуществление изменений внешнего вида и внутреннего пространства или перепланировки в помещении. Вне зависимости от получения разрешения арендодателя на осуществление каких-либо работ или неотделимых дополнений либо улучшений в помещении, арендатор не становится их собственником и они остаются у арендодателя.

Приложенный к договору субаренды Акт приема-передачи нежилого помещения от 15 августа 2006 года не указывает на недостатки помещения, в связи с чем суд приходит к выводу, что помещение могло быть пригодным на момент его передачи. Однако в связи с тем, что полученным помещением истец не мог пользовать по прямому назначению, о чем свидетельствует переписка сторон, пояснения представителя третьего лица и свидетелей о его непригодности, арендатор (истец) был вынужден произвести ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт) в помещении. Прежний арендатор возвратил помещение в состоянии, требующем ремонта.

Данное обстоятельство также было вызвано тем, что к основному было присоединено помещение входа здания, что привело к затратам истца на объединение помещений (снос перегородки, перенос входа в санитарную комнату, выполнены работы по освещению, необходимость установки охранной и пожарной сигнализации т.е. были выполнены иные сопутствующие работы капитального и текущего характера). Общая стоимость работ составила 567 024 руб. Причем, исходя из перерасчета истца стоимость работ по выравниванию разноуровневого пола заменена на случай, если бы такой уровень был сохранен, но пришлось бы делать ступеньку, что привело к уменьшению стоимости убытков.

Также истцом произведена установка пожарной сигнализации на сумму 32 400 руб., без наличия которой эксплуатация объекта, носящего общественный характер, запрещена.

В силу положений ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о правомерности требований истца о взыскании стоимости капитального ремонта в размере 567 024 руб. и 32 400 руб. стоимости пожарной сигнализации.

При этом, несмотря на то, что пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что вне зависимости от получения разрешения арендодателя на осуществление каких-либо работ или неотделимых дополнений либо улучшений в помещении, арендатор не становится их собственником и они остаются у арендодателя, он не содержит положений, что арендодатель не производил возмещение затрат на их выполнение.

Стоимость установки тамбура в размере 42 700 руб., взысканию не подлежит, поскольку истец не доказал ее необходимость, так как из пояснений сторон и свидетеля ФИО9 следовало, что у тамбура лишь было разбиты стекла.

В соответствии с пунктом 2.3.6 договора при невыполнении Арендатором условий договора, касающихся оплаты любых сумм, предусмотренных договором, в том числе по восполнению обеспечительного платежа, арендодатель вправе ограничить доступ Арендатора в помещение и/или удерживать имущество, находящееся в арендуемом помещении до момента полного исполнения Арендатором своих обязательств по договору и полного возмещения убытков или расходов, связанных с применением процедуры ограничения или удержания. Кроме этого, истец не пользовался помещением установленный договором субаренды срок - 5 лет.

Также не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ООО «КазТоргКом» 281.545 руб. упущенной выгоды, возникшей ввиду простоя магазина «ОСКАР» по причине прекращения ответчиком доступа персонала и покупателей в период с 19.02.2008г. по 14.04.2008г. (из расчета 5.119 руб. за 1 день), поскольку по делу №А65-3794/2008-СГ2-4 между сторонам было заключено мировое соглашение, где Предприниматель ФИО1 и ООО «КазТоргКом» расторгли договор аренды помещения с 19.02.2008г., в связи с чем помещение не подлежало использование истцом после указанной даты.

В результате произошедшего 1 февраля 2008 гола срыва шланга в служебной комнате на территории, арендуемого вторым ответчиком для размещения магазина «Техно-Сила», и залива нижнего помещения, произошла порча имущества в виде стен, потолка, полов, мебели, оборудования и товаров в виде техники, СД-дисков и другого, в связи с чем истцу был причинен ущерб.

Согласно отчету № 305/08-УП Общества «Оценка, Консалтинг, Аудит» «Об определении рыночной стоимости ущерба, причиненного заливом торговому помещению, составленному в силу договора с истцом по состоянию на 7 февраля 2007 года, следует, что в результате произошедшего залива стоимость ущерба в виде стоимости утраченного товара, порчи мебели, предстоящих затрат на ремонт помещения и упущенной выгоду в связи с простоем составила 182 240 руб.

В связи со снижением суммы иска истцом следует, что истец предъявляет второму ответчику, ООО «Грейт-Б» сумму требований, возникшую по вине Общества, равную 143 840 руб. реального ущерба и упущенной выгоды, где 93 670 руб. – стоимость ремонтно-строительных работ, 500 руб. –стоимость осмотра мебели специалистами, 13 780 руб. стоимость ущерба технике и 35 800 руб. стоимость упущенной выгоды из-за простоя магазина в период с 1 по 7 февраля 2008 года (из расчета 5.119 руб. за 1 день), а также 17 100 руб. стоимости оценки.

Несмотря на то, что ответчик, «Грейт-Б», указывает на отсутствие вины в причинении ущерба истцу, представленные документы, свидетельские показания, Отчет об оценке, составленный на основании проведенного осмотра помещения истца после залива его из помещения, расположенного над ним, сторонами совместно, подтверждают, что в результате установки собственного санузла, ответчик не проявил должную осмотрительность и осторожность, что привело к возникшему ущербу истца. Также в результате разрыва шланга произошел залив и соседнего с истцом помещения, что не отрицается вторым ответчиком. Наличие на территории второго ответчика деятельности Общества «ГрейтТехникс» не накладывает на него обязанности по возмещению ущерба, поскольку санузел был установлен по согласованию ООО «Грейт-Б» с первым ответчиком.

Произведенная Оценка подтверждает, что имуществу причинен ущерб, в результате залива истец не мог пользоваться помещением для ведения торговой деятельности, в связи с чем в силу положений ст.15 ГК РФ судом усматривается причинно-следственная связь между произошедшим заливом и причинением ущерба истцу.

Контррасчет ответчиками в отношении заявленных убытков суду не представлялся. Также ответчики не заявляли о необходимости проведения повторной экспертизы, что было возможно на момент обращения с исковыми требованиями.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования в части взыскания с ООО «Грейт-Б» 160 940 руб. убытков подлежит удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КазТоргКом", г.Казань, в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, <...> 724 руб. убытков.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Грейт-Б», г.Москва, в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, <...> 940 руб. убытков.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КазТоргКом", <...> 513 руб. 66 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Грейт-Б», <...> 511 руб. 18 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, <...> 898 руб. 56 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

На решении может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию в месячный срок.

Судья_____________________ Никулина И.Г.